Montaż klimatyzacji na strychu budynku wspólnoty
Wspólnota jako zarządca obiektu budowlanego a prawa właściciela lokalu do montażu instalacji dla własnych potrzeb – studium przypadku
Bezpieczeństwo pożarowe budynku
Członek zarządu wspólnoty zwrócił się do redakcji z pytaniem o montaż klimatyzacji na strychu budynku wspólnoty, dla potrzeb własnych właściciela lokalu. Czy jest bezpieczne zamontowanie klimatyzacji w starym budynku wspólnoty, w którym ocieplono stropodachy wełną mineralną? Co na to przepisy o ochronie przeciwpożarowej? Czy w tej sprawie konieczna jest zgoda wspólnoty w formie uchwały właścicieli?
Zobacz także
Michał Szymankiewicz Uciążliwy lokator a prawo
Kiedy sąsiad może wystąpić z powództwem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego, uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia? W poprzednim numerze Administratora [1] przedstawione...
Kiedy sąsiad może wystąpić z powództwem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego, uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia? W poprzednim numerze Administratora [1] przedstawione zostały przesłanki, pozwalające wspólnocie mieszkaniowej na wystąpienie o przymusową sprzedaż lokalu. Prezentowane tam zagadnienie zostało zaakcentowane jako rozwiązanie ostateczne z jednoczesnym wskazaniem, że przepisy prawa przewidują inne, mniej dotkliwe rozwiązania, które pozwalają na zmuszenie...
Marta Chmielewska Czy wspólnota mieszkaniowa może przestać istnieć?
Na tak zadane pytanie automatyczną odpowiedzią jest zaprzeczenie, niemniej istnieją sytuacje, w których rzeczywiście wspólnota mieszkaniowa może zakończyć swój byt.
Na tak zadane pytanie automatyczną odpowiedzią jest zaprzeczenie, niemniej istnieją sytuacje, w których rzeczywiście wspólnota mieszkaniowa może zakończyć swój byt.
Marta Chmielewska Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną
Zmiana sposobu zarządu nie tylko budzi emocje, ale często jest przedmiotem postępowania przed sądem, w którym strony przedstawiają przeróżną argumentację zarówno za, jak i przeciw uznaniu uchwał za nieważne...
Zmiana sposobu zarządu nie tylko budzi emocje, ale często jest przedmiotem postępowania przed sądem, w którym strony przedstawiają przeróżną argumentację zarówno za, jak i przeciw uznaniu uchwał za nieważne czy nieistniejące – warto pochylić się zatem nad tym zagadnieniem.
Wspólnota mieszkaniowa – to z jednej strony ogół właścicieli lokali w rozumieniu art. 6 UWL, a z drugiej – to osoba ustawowa, jednostka organizacyjna, do której stosuje się przepisy, jak do osób prawnych, w związku z normą art. 331 KC.
Wspólnota jako osoba ustawowa to także, z mocy ustawy o własności lokali i w związku z przepisami prawa budowlanego (PB), zarządca obiektu budowlanego, który jest obowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa i niezawodności użytkowania obiektu budowlanego wspólnoty i jego poszczególnych elementów, urządzeń i instalacji. Na ten obowiązek wspólnoty i jej organu wykonawczego – zarządu wspólnoty, wskazuje m.in. art. 5 ust. 2 PB (obowiązek niezawodności obiektu) i art. 61 PB (obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu).
Bezpieczeństwo pożarowe budynku
Jedną z ważniejszych kwestii na etapie użytkowania obiektów budowlanych jest kwestia zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, czego warunki określono szczegółowo w:
- prawie budowlanym i przepisach techniczno-budowlanych,
- ustawie o ochronie przeciwpożarowej i przepisach wykonawczych,
- odpowiednio w pozostałych przepisach.
Zgodnie z wymaganiami art. 5 ust. 2 PB, które jest normą generalną, każdy obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W cytowanych przepisach zakodowany jest obowiązek zapewnienia niezawodności obiektu budowlanego, co dotyczy każdego użytkowanego obiektu.
W tym celu wyróżnia się dwa podstawowe obowiązki władającego obiektem budowlanym, dotyczące użytkowania i utrzymania obiektu budowlanego, według których należy:
- użytkować obiekt budowlany zgodnie z przeznaczeniem,
- utrzymywać obiekt budowlany w należytym stanie technicznym i estetycznym, przy czym nie można dopuścić do pogorszenia stanu obiektu.
Celem tych regulacji jest zapewnienie przez właścicieli i zarządców obiektów budowlanych bezpieczeństwa na etapie użytkowania obiektów budowlanych. Stąd też obowiązki m.in. wspólnot – jako zarządców obiektów budowlanych – w zakresie przeprowadzenia przeglądów technicznych ochrony przeciwpożarowej obiektów według instrukcji producenta oraz obowiązki w zakresie zapewnienia kontroli okresowych stanu technicznego budynku i jego poszczególnych części w związku z przepisami art. 62 PB.
Pamiętajmy, że normy PN bezpieczeństwa pożarowego, określone szczegółowo w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obowiązują władającą budynkiem wspólnotę i jej zarząd zawsze, nawet wtedy, gdy obiekt został wybudowano po rządem „starych” norm techniczno-budowlanych.
Normy obowiązujące na etapie użytkowania obejmują wszystkie elementy obiektu, tj. użytkowanie instalacji elektrycznej, instalacji i urządzeń wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, użytkowanie instalacji i urządzeń gazowych, kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych, użytkowanie instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji i urządzeń ogrzewania, w tym centralnego ogrzewania, instalacji piorunochronnej i systemu ochrony przeciwpożarowej.
Warunki użytkowania budynków określa szczegółowo rozporządzenie MSWiA z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków, które jest adresowane do władających obiektami, w tym do zarządów wspólnot mieszkaniowych, jak też do użytkowników lokali, w tym do ich właścicieli.
Cytowane rozporządzenie określa m.in. wymagania dla wszelkich robót w budynku i w lokalach. Obliguje do tego, by:
- w robotach remontowych w obiekcie stosować wyroby dopuszczone do obrotu i stosowania w budownictwie oraz zapewniać właściwe funkcjonowanie znajdujących się w nim wspólnych instalacji lub urządzeń;
- w czasie wykonywania robót remontowych zapewnić, m.in. bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich, stosować rozwiązania eliminujące możliwość skażenia środowiska oraz stosować rozwiązania i technologie z PN.
Stosowanie norm PN przepisów techniczno-budowlanych rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie, wymaga również uwzględnienia:
- przepisów odrębnych dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określających w szczególności:
- zasad oceny zagrożenia wybuchem i wyznaczania stref zagrożenia wybuchem,
- warunków wyposażania budynków lub ich części w instalacje sygnalizacyjno-alarmowe i stałe urządzenia gaśnicze,
- zasad przeciwpożarowego zaopatrzenia wodnego,
- wymagań dotyczących dróg pożarowych;
- wymagań PN i warunków, określonych w załączniku nr 3 cytowanego rozporządzenia, dotyczących w szczególności zasad ustalania:
- gęstości obciążenia ogniowego pomieszczeń i stref pożarowych,
- klas odporności ogniowej i dymoszczelności elementów budynku oraz elementów stosowanych w instalacjach, w tym zamknięć otworów,
- klas odporności dachów na ogień zewnętrzny,
- właściwości funkcjonalnych urządzeń służących do wentylacji pożarowej,
- stopnia rozprzestrzeniania ognia przez ściany zewnętrzne od strony zewnętrznej,
- klas reakcji na ogień wyrobów (materiałów) budowlanych,
- toksyczności produktów rozkładu spalania materiałów.
W tym celu cytowane przepisy techniczno-budowlane używają określeń istotnych dla wymagań bezpieczeństwa pożarowego, jak: niepalny, niezapalny, trudno zapalny, łatwo zapalny, niekapiący, samogasnący, intensywnie dymiący. Klasy te odpowiadają reakcji na ogień.
Każdego władającego obiektem, także wspólnotę mieszkaniową, obowiązuje zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego użytkowanego obiektu. Z mocy §208 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – władający obiektem, w tym inwestor, powinien uwzględniać nie tylko przepisy techniczno--budowlane, ale również odrębne przepisy ochrony przeciwpożarowej, nawet gdyby to dotyczyło częściowej przebudowy lub montażu instalacji.
W tym miejscu powstaje pytanie, czy w „starych” użytkowanych obiektach budowlanych, w tym w budynkach wspólnot, obowiązuje ich władających stosowanie norm PN przepisów techniczno-budowlanych?
Przepisy końcowe cytowanego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, precyzują zakres stosowania ww. przepisów. Obejmuje on także użytkowane obiekty w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.
Przepisy §207 ust. 2 rozporządzenia, dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, a także oświetlenia awaryjnego, o którym mowa w §181, stosuje się z uwzględnieniem §2 ust. 2 i 3a, również do użytkowanych budynków istniejących, jeżeli zagrażają one życiu ludzi.
Na potwierdzenie powyższych wywodów, warto przytoczyć przykłady orzeczeń sądowych. Na przykład NSA w wyroku z 17 marca 2006 r. (sygn. akt II OSK 654/05) czytamy: Uwzględnienie §2 ust. 2 rozporządzenia MI w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie polega na tym, że w odniesieniu do budynków istniejących zamiast stosowania wymagań zawartych w rozporządzeniu można zastosować wskazania ekspertyzy technicznej (…) albo rzeczoznawcy budowlanego albo (...) – odpowiednio do przedmiotu ekspertyzy.
Natomiast WSA w Gliwicach, w wyroku z dnia 12 czerwca 2019 r. (sygn. akt II SA/Gl 64/19) orzekł: Przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.) dotyczące bezpieczeństwa pożarowego znajdują zastosowanie – z mocy §207 ust. 2 w związku z §2 ust. 2 rozporządzenia – także do budynków istniejących w dacie wejścia w życie tego rozporządzenia, bez względu na datę ich budowy, pod warunkiem spełnienia przesłanek określonych w tym przepisie.