EPBD: mieszkania na wynajem też będą modernizowane?
Informacja o klasie energetycznej budynku w ogłoszeniu będzie obowiązkowa. Fot. Pixabay
Nie ulega wątpliwości, że doniesienia o przyjęciu przez Europarlament nowelizacji dyrektywy budynkowej (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD) są ważnymi informacjami dla rynku mieszkaniowego. Najbliższe kwartały upłyną pod znakiem wdrażania zmian zaakceptowanych przez europosłów do polskiego prawa. Warto zatem zastanowić się, jak nowelizacja Dyrektywy EPBD wpłynie na krajowy rynek nieruchomości.
Zobacz także
Redakcja news Małe mieszkania u deweloperów
Jedno- i dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 45 mkw. – to lokale cieszące się największym zainteresowaniem na rynku pierwotnym. Czy taki produkt nadal występuje w ofercie deweloperów czy może program...
Jedno- i dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 45 mkw. – to lokale cieszące się największym zainteresowaniem na rynku pierwotnym. Czy taki produkt nadal występuje w ofercie deweloperów czy może program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” znacząco zawęził ofertę?
Redakcja Szkolenie: Rozliczanie kosztów ciepła i wody
W jaki sposób rozliczyć ciepło na c.o. i c.w.u. w okresach miesięcznych, kwartalnych i rocznych? Jak ustalić maksymalny i minimalny koszt zmienny zakupu ciepła? Co zrobić, by poprawnie określić zużycie...
W jaki sposób rozliczyć ciepło na c.o. i c.w.u. w okresach miesięcznych, kwartalnych i rocznych? Jak ustalić maksymalny i minimalny koszt zmienny zakupu ciepła? Co zrobić, by poprawnie określić zużycie wody utraconej w czasie awarii? Na te pytania, podczas szkolenia online 18 czerwca 2024 roku, odpowie Wojciech Jan Konieczny.
Redakcja PRS zagrożeniem dla wynajmujących?
W Polsce instytucjonalni inwestorzy na rynku najmu na razie odgrywają znikomą rolę. Prawdopodobnie to się zmieni i ich znaczenie będzie coraz większe, na co wskazują wyniki za rok 2023. Czy wynajmujący...
W Polsce instytucjonalni inwestorzy na rynku najmu na razie odgrywają znikomą rolę. Prawdopodobnie to się zmieni i ich znaczenie będzie coraz większe, na co wskazują wyniki za rok 2023. Czy wynajmujący powinni obawiać się takiej konkurencji?
W pierwszej kolejności, na pewno warto zwrócić uwagę, że konieczność remontów będzie dotyczyła całego zasobu mieszkaniowego, a nie tylko domów jednorodzinnych ale także budynków wielolokalowych. Przypomnijmy, że nowelizacja Dyrektywy EPBD przewiduje konieczność ograniczenia średniego zużycia energii pierwotnej dla całego zasobu budynków mieszkalnych:
- do 2030 r. – o co najmniej 16% w porównaniu z 2020 r.
- do 2035 r. – o co najmniej 20% – 22% względem 2020 r.
Powyższe cele w przynajmniej 55% powinny zostać osiągnięte dzięki remontom starszego zasobu mieszkaniowego (tzn. domów i lokali). Po 2035 r. kolejne cele remontowe mają odzwierciedlać konieczność osiągnięcia zeroemisyjności praktycznie całego zasobu budynków w Polsce i UE do połowy stulecia. Przypomnijmy, że nowe budynki mieszkalne oraz budynki przechodzące głęboką modernizację, od 2030 r. jako zeroemisyjne powinny cechować się zerową emisją dwutlenku węgla z paliw kopalnych oraz bardzo dobrą charakterystyką energetyczną. Do odchodzenia od paliw kopalnych (głównie gazu i węgla) jako źródła ciepła w budynkach ma motywować system „opłat węglowych”, który za 3–4 lata zacznie działać w ramach nowego mechanizmu ETS 2. Natomiast lokatorzy bloków ogrzewanych z miejskiej sieci prawdopodobnie odczują koszty dekarbonizacji ciepłowni poprzez wzrost rachunków za ciepło sieciowe. Wspomniane koszty mogą wynosić ok. 300 mld zł–400 mld zł według szacunków PTEZ.
Właściciele oraz najemcy lokali również poniosą koszty
Właściciele lokali na wynajem zapewne będą próbowali przynajmniej częściowo „przerzucić” na najemców wyższe opłaty za ogrzewanie z miejskiej sieci lub chociażby większe składki na fundusz remontowy związane z koniecznością przyszłej termomodernizacji budynku. Warto odnotować w tym kontekście, że ograniczenia podwyżek czynszu i opłat mające zastosowanie do zwykłego najmu (tzn. innego niż instytucjonalny i okazjonalny), zgodnie z art. 8a ust. 8 ustawy o ochronie praw lokatorów nie dotyczą jednak podwyżek opłat niezależnych od właściciela. Jeżeli chodzi o najem okazjonalny oraz instytucjonalny, to pamiętajmy, że w tym przypadku szczegółowe zasady podwyżki czynszu i opłat zależą wyłącznie od ustaleń stron umowy.
Nowe przepisy wyzwaniem dla gmin oraz spółdzielni
Nie ulega wątpliwości, że opisywane wyżej przepisy i cele remontowe ze znowelizowanej Dyrektywy EPBD mogą być problematyczne między innymi dla gmin oraz spółdzielni mieszkaniowych. W zasobie budynkowym samorządów oraz spółdzielni mieszkaniowych znajdziemy bowiem wiele starszych budynków, które stosunkowo szybko będą musiały przejść termomodernizację. Wydaje się, że sytuacja jest gorsza w przypadku budynków komunalnych. Informacje zebrane przez NBP w 2022 roku wskazują, że 31,7% lokali stanowiących własność gminy znajdowało się wówczas w stanie dobrym i średnim, 57,8% w stanie dostatecznym i dopuszczającym, a 10,6% w złym stanie. Mowa o lokalach z budynków będących wyłączną własnością miast wojewódzkich. Stan tych mieszkań często odzwierciedla również kondycję budynków, w których się znajdują.
Osłona dla najmniej zamożnych najemców
Jeżeli chodzi o najem dla mniej zamożnych osób, to warto zwrócić uwagę, że znowelizowana Dyrektywa EPBD przewiduje pewne rozwiązania osłonowe dotyczące takich lokatorów. Nowe unijne przepisy wskazują, że państwa członkowskie powinny podejmować działania zapobiegające eksmisjom ubogich z powodu renowacji (np. wprowadzając pułapy podwyżek czynszu). Można również przypuszczać, że gminy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, a także niektóre wspólnoty mieszkaniowe, skorzystają z państwowego wsparcia w zakresie termomodernizacji. Zasady takiej pomocy, która będzie musiała zostać zwiększona, prawdopodobnie staną się przedmiotem prac rządu w najbliższym czasie.
Klasa energetyczna będzie obowiązkowa w anonsach
Kolejnym ważnym skutkiem znowelizowanej Dyrektywy EPBD dla polskiego rynku najmu będzie konieczność umieszczania informacji na temat klasy energetycznej budynku w ogłoszeniach dotyczących wynajmu. Informacje o klasie energetycznej zobaczymy już teraz przeglądając na przykład niemieckie portale z ogłoszeniami nieruchomościowymi. Polska pod tym względem jest dość mocno opóźniona (nie tylko wobec zachodniego sąsiada), ale wydaje się, że w najbliższym czasie rząd zacznie nadrabiać zaległości. Już w minionym roku pojawiła się propozycja systemu klas energetycznych budynków (od A+ do G).