• Komunikacja w pracy zarządcy
  • Profesjonalny zarządca w okresie deweloperskim szczególnie pożądany
  • Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?
  • Szkolenie: Sytuacje konfliktowe w zarządzaniu nieruchomościami i ich rozwiązywanie
  • Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy ubezpieczenia nieruchomości

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Komunikacja w pracy zarządcy

Gwarancją sukcesu w zarządzaniu nieruchomościami są nie tylko – choć najważniejsze – wysokie kwalifikacje i doświadczenie. Niezbędnym uzupełnieniem jest umiejętność komunikacji, argumentacji i prowadzenia dialogu przydatna w codziennej pracy zarządcy.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Profesjonalny zarządca w okresie deweloperskim szczególnie pożądany

10.09.2019
Nowy budynek jest gotowy do zamieszkania, deweloper oddaje lokale przyszłym właścicielom. Do czasu podpisania aktów notarialnych ktoś musi naliczać koszty, rozliczać media, zorganizować całą pozostałą obsługę – sprzątanie, przeglądy, konserwator. To tzw. okres deweloperski,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?

27.09.2018
2
Mostek termiczny określany jest jako miejsce newralgiczne. Nie bez przyczyny właśnie tak, ponieważ to on naraża budynek na spore straty ciepła. A to oznacza nie tylko szkody finansowe w postaci wyższych rachunków za ogrzewanie, lecz także negatywne oddziaływanie na konstrukcję...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Szkolenie: Sytuacje konfliktowe w zarządzaniu nieruchomościami i ich...

09.09.2019
Czym jest konflikt i jakie są jego rodzaje, konflikt w pracy zarządcy nieruchomości, sposoby radzenia sobie z trudnym rozmówcą, sprawna komunikacja jako metoda radzenia sobie w sytuacji konfliktowej, wygaszanie konfliktów, współpraca z mieszkańcami i podmiotami – to tylko wybrane...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy...

08.07.2019
Mając za sobą wieloletnią współpracę ze wspólnotami mieszkaniowymi i powtarzające się pytania dotyczące sposobu ustalania sum ubezpieczenia dla budynków wielomieszkaniowych, zamierzamy w telegraficznym skrócie przekazać niezbędną wiedzę związaną z tym zagadnieniem.
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Deweloper we wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 10/2017  |  06.11.2017
W miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu aż do momentu wyodrębnienia oraz zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości.
W miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu aż do momentu wyodrębnienia oraz zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości.
Rys. redakcja Administratora

Deweloper jest pierwotnym właścicielem nieruchomości, który po zbudowaniu budynku zapewnia również odbiór techniczny oraz przyłączenie do sieci dostawców mediów, podpisuje umowy. Po zakończeniu formalności związanych z budową, sporządzeniem inwentaryzacji powykonawczej i uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokali przeprowadza proces ich wyodrębnienia i sprzedaży.

W artykule:

• Deweloper jako współwłaściciel lokali i nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej
• Deweloper jako zarządca we wspólnocie mieszkaniowej
• Tryb przekazania kompetencji zarzadcy nieruchomości zarządowi wspólnoty mieszkaniowej

W praktyce wspólnoty mieszkaniowe tworzy się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali przez dotychczasowego właściciela, np. dewelopera. Z chwilą wyodrębnienia oraz zbycia pierwszego lokalu wspólnota mieszkaniowa składa się z osoby, która nabyła własność lokalu, i poprzedniego właściciela budynku, który w tym momencie jest właścicielem wszystkich pozostałych niewyodrębnionych lokali, a także dysponuje odpowiednim ułamkiem do ich wyodrębnienia.

W miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu aż do momentu wyodrębnienia oraz zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości. Z tą chwilą poprzedni właściciel nieruchomości przestaje być właścicielem, a zarazem członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

BIMs PLUS

Deweloper współwłaścicielem

Przez cały okres wyodrębniania lokali w budynku deweloper jest właścicielem niewyodrębnionych lokali. Aby uregulować sytuację lokali niewyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej, art.4 § 1 ustawy o własności lokali stanowi, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują, co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej, takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

Zatem deweloper w okresie, gdy jest właścicielem niewyodrębnionych lokali, zarówno głosuje na zebraniach wspólnoty swoim pozostałym udziałem w nieruchomości wspólnej, jak i ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w części przypadającej na lokale, które jeszcze posiada. Właściciele we wspólnocie mieszkaniowej, oprócz opłat związanych z ich lokalami, muszą bowiem ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. remontów, bieżącej konserwacji oraz utrzymania czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu oraz zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki.

 

Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Dopóki deweloper jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, dopóty jest zobowiązany do partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną o wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Kosztów tych nie można przenieść na innych właścicieli lokali, gdyż ci ponoszą je proporcjonalnie do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej i nikt nie zmusi ich do tego, aby ponosili koszty zarządu w innym udziale.

Jeżeli deweloper odmówiłby uiszczania przypadających na niego kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota powinna ich dochodzić na drodze sądowej.

Kiedy zarząd powierzony

Deweloper zmuszony jest też od początku zarządzać wybudowanym przez siebie budynkiem, w tym rozliczać media, śmieci, dbać o zapewnienie obowiązkowych przeglądów budynku i instalacji itd. Wprawdzie wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada, a powstaje ona niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto pierwszy lokal, jednak aby wspólnota mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności.

Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na zebraniu tym właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.

Wybrany zarząd musi też podjąć pierwsze niezbędne działania:

  • zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON,
  • założyć wspólnocie konto w banku,
  • zgłosić się do urzędu skarbowego w sprawie przyznania NIP.

Dopiero więc z chwilą ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej deweloper ma komu przekazać zarząd.

Wybrany zarząd przejmuje od dewelopera nie tylko formalny zarząd nieruchomością, lecz także dokumentację techniczną i prawną dotyczącą nieruchomości.

Deweloperzy, którzy chcą sprawować zarząd nieruchomością dłużej niż do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegają sobie to w umowach sprzedaży lokali, np. zapisem, że nabywcy powierzają deweloperowi zarząd w trybie art. 18 UWL na okres z reguły kilku lat. Jest to działanie przewidziane przez przepisy prawa.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 UWL właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Z zarządem powierzonym mamy najczęściej do czynienia właśnie w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdy w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej.

Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić też sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie, niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie uczynili, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art.18 ust. 2a UWL zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy.

Powierzenie zarządu w aktach notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali na określony czas nie powoduje jednak, że wspólnota mieszkaniowa została ubezwłasnowolniona co do podejmowania decyzji odnośnie do osób sprawujących zarząd.

Wspólnota mieszkaniowa może przed upływem tego okresu podjąć uchwałę o odwołaniu zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, i na przykład dokonać wyboru lub powierzenia zarządu innej osobie. Taka decyzja będzie jednak niewywiązaniem się przez właścicieli z przyjętego w umowach zobowiązania i może skutkować wniesieniem przez dewelopera pozwu do sądu o odszkodowanie wobec poszczególnych właścicieli.      

Czytaj też: Deweloperskie dylematy >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

 

BIMs PLUS

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17130|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10687|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10259|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl