• Szkolenie: Pełnomocnik gminy a nadzór właścicielski gminy we wspólnocie mieszkaniowej
  • Czy nieruchomość bez księgi wieczystej jest problemem?
  • Budynek dostępny dla wszystkich – możliwości modernizacyjne wind
  • Dotacje na fotowoltaikę pomagają obniżyć rachunki wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
  • Struktura własności mieszkań w Polsce

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Szkolenie: Pełnomocnik gminy a nadzór właścicielski gminy we wspólnocie...

02.01.2020
Specyfika działania i zarządu nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, jako osobę ustawową, w świetle najnowszego prawa i orzecznictwa, metodyka kontroli właścicielskiej ex ante i ex post w warunkach wspólnoty mieszkaniowej, jak oceniać i kontrolować...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Czy nieruchomość bez księgi wieczystej jest problemem?

06.02.2020
Liczba nieruchomości bez księgi wieczystej, które znajdują się w obrocie rynkowym, systematycznie spada. Jednak wciąż można spotkać się z takimi gruntami lub lokalami. Niemal każda nieruchomość bez księgi wieczystej jest traktowana przez kupujących ze sporą nieufnością. Nie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Budynek dostępny dla wszystkich – możliwości modernizacyjne wind

Niezależnie od wieku budynku istnieje wiele powodów, aby poprawić dostępność nieruchomości. Jednym z nich jest zapewnienie sprawnej komunikacji w budynku oraz dostępności do każdego piętra dla osób starszych czy niepełnosprawnych, których udział w społeczeństwie cały czas...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dotacje na fotowoltaikę pomagają obniżyć rachunki wspólnot i...

06.02.2020
Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe nieustannie szukają możliwości obniżenia rachunków za energię i ogrzewanie. Jednym ze sposobów na obniżenie kosztów jest fotowoltaika. Inwestycje finansowane są dzięki dotacjom. Czy korzystanie z energii słonecznej rzeczywiście jest dla...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Struktura własności mieszkań w Polsce

20.11.2019
1
Z najnowszego raportu GUS wynika, że prawie 14 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce stanowią mieszkania komunalne. Zasób ten sukcesywnie się kurczy. Lokale, którymi zarządza gmina, są rzadko remontowane i charakteryzują się najwyższymi kosztami eksploatacji w porównaniu z lokalami...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Deweloper we wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 10/2017  |  06.11.2017
W miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu aż do momentu wyodrębnienia oraz zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości.
W miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu aż do momentu wyodrębnienia oraz zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości.
Rys. redakcja Administratora

Deweloper jest pierwotnym właścicielem nieruchomości, który po zbudowaniu budynku zapewnia również odbiór techniczny oraz przyłączenie do sieci dostawców mediów, podpisuje umowy. Po zakończeniu formalności związanych z budową, sporządzeniem inwentaryzacji powykonawczej i uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokali przeprowadza proces ich wyodrębnienia i sprzedaży.

W artykule:

• Deweloper jako współwłaściciel lokali i nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej
• Deweloper jako zarządca we wspólnocie mieszkaniowej
• Tryb przekazania kompetencji zarzadcy nieruchomości zarządowi wspólnoty mieszkaniowej

W praktyce wspólnoty mieszkaniowe tworzy się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali przez dotychczasowego właściciela, np. dewelopera. Z chwilą wyodrębnienia oraz zbycia pierwszego lokalu wspólnota mieszkaniowa składa się z osoby, która nabyła własność lokalu, i poprzedniego właściciela budynku, który w tym momencie jest właścicielem wszystkich pozostałych niewyodrębnionych lokali, a także dysponuje odpowiednim ułamkiem do ich wyodrębnienia.

W miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu aż do momentu wyodrębnienia oraz zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości. Z tą chwilą poprzedni właściciel nieruchomości przestaje być właścicielem, a zarazem członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Czujniki czadu i dymu

Deweloper współwłaścicielem

Przez cały okres wyodrębniania lokali w budynku deweloper jest właścicielem niewyodrębnionych lokali. Aby uregulować sytuację lokali niewyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej, art.4 § 1 ustawy o własności lokali stanowi, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują, co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej, takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

Zatem deweloper w okresie, gdy jest właścicielem niewyodrębnionych lokali, zarówno głosuje na zebraniach wspólnoty swoim pozostałym udziałem w nieruchomości wspólnej, jak i ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w części przypadającej na lokale, które jeszcze posiada. Właściciele we wspólnocie mieszkaniowej, oprócz opłat związanych z ich lokalami, muszą bowiem ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. remontów, bieżącej konserwacji oraz utrzymania czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu oraz zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki.

 

Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Dopóki deweloper jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, dopóty jest zobowiązany do partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną o wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Kosztów tych nie można przenieść na innych właścicieli lokali, gdyż ci ponoszą je proporcjonalnie do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej i nikt nie zmusi ich do tego, aby ponosili koszty zarządu w innym udziale.

Jeżeli deweloper odmówiłby uiszczania przypadających na niego kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota powinna ich dochodzić na drodze sądowej.

Kiedy zarząd powierzony

Deweloper zmuszony jest też od początku zarządzać wybudowanym przez siebie budynkiem, w tym rozliczać media, śmieci, dbać o zapewnienie obowiązkowych przeglądów budynku i instalacji itd. Wprawdzie wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada, a powstaje ona niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto pierwszy lokal, jednak aby wspólnota mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności.

Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na zebraniu tym właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.

Wybrany zarząd musi też podjąć pierwsze niezbędne działania:

  • zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON,
  • założyć wspólnocie konto w banku,
  • zgłosić się do urzędu skarbowego w sprawie przyznania NIP.

Dopiero więc z chwilą ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej deweloper ma komu przekazać zarząd.

Wybrany zarząd przejmuje od dewelopera nie tylko formalny zarząd nieruchomością, lecz także dokumentację techniczną i prawną dotyczącą nieruchomości.

Deweloperzy, którzy chcą sprawować zarząd nieruchomością dłużej niż do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegają sobie to w umowach sprzedaży lokali, np. zapisem, że nabywcy powierzają deweloperowi zarząd w trybie art. 18 UWL na okres z reguły kilku lat. Jest to działanie przewidziane przez przepisy prawa.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 UWL właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Z zarządem powierzonym mamy najczęściej do czynienia właśnie w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdy w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej.

Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić też sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie, niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie uczynili, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art.18 ust. 2a UWL zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy.

Powierzenie zarządu w aktach notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali na określony czas nie powoduje jednak, że wspólnota mieszkaniowa została ubezwłasnowolniona co do podejmowania decyzji odnośnie do osób sprawujących zarząd.

Wspólnota mieszkaniowa może przed upływem tego okresu podjąć uchwałę o odwołaniu zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, i na przykład dokonać wyboru lub powierzenia zarządu innej osobie. Taka decyzja będzie jednak niewywiązaniem się przez właścicieli z przyjętego w umowach zobowiązania i może skutkować wniesieniem przez dewelopera pozwu do sądu o odszkodowanie wobec poszczególnych właścicieli.      

Czytaj też: Deweloperskie dylematy >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Standardy rozrachunków finansowych spółdzielni mieszkaniowej pod rządem nowego prawa »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniSzkolenie przeznaczone jest dla kadry zarządzającej i finansowo-księgowej spółdzielni mieszkaniowych oraz dla .... Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Gdzie wykonać audyt energetyczny budynku?
efektywność energetyczna Audyt energetyczny budynku
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Wiele słyszy się w ostatnim czasie o audytach energetycznych budynków i termomodernizacji. Jedno i drugie ściśle się ze sobą wiąże. Audyt to swoista ekspertyza, która powinna(...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18187|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11415|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10991|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl