O zmianie ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego

Przypomnijmy, że ustawą z dnia 20 lipca 2017 r., ze skutkiem od dnia 11 września 2017 r. wprowadzono m.in. istotne zmiany do ustawy o własności lokali (UWL), w części dotyczącej zasad ustanawiania odrębnej własności lokali. Pamiętamy, że UWL nie tylko określa warunki zarządu nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową, ale także określa warunki ustanawiania odrębnej własności lokali.

Wiadomo, że zasadniczym celem wyodrębnienia własności lokalu z nieruchomości jest jej zbycie wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, chociaż właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali także dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku także stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności, a więc obowiązują warunki wyodrębniania określone w ustawie o własności lokali.

Oznacza to, że warunki określone w cytowanej ustawie są niezwykle istotne dla wszystkich podmiotów biorących udział w sprzedaży i nabyciu prawa własności lokalu (zbywców i nabywców lokali), w tym dla osób fizycznych, osób prawnych, także dla gmin sprzedających swoje lokale.

Od dnia 11 września 2017 r., w wyniku nowelizacji ustawy o własności lokali, nastąpiła radykalna zmiana warunków wyodrębniania odrębnej własności lokali. Transakcja sprzedaży lokalu może być dokonana u notariusza tylko wtedy, gdy spełnia warunki dodanego do ustawy art. 2 ust. 1a UWL, zdanie pierwsze:

„1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie (...)”.

Brak pozwolenia na budowę (lub skutecznie dokonanego zgłoszenia budowy) oraz pozwolenia na użytkowanie może stanowić przeszkodę w wyodrębnieniu lokalu i z takimi problemami zaczęli się borykać zbywcy nieruchomości lokalowych po 11 września 2017 r.

Jak wiadomo, właściciele nieruchomości często nie dysponują pełną historyczną dokumentacją techniczno-budowlaną, w tym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie, chociaż nie są oni samowolnikami, a posiadane przez nich obiekty budowlane nigdy nie były samowolami budowlanymi.

O tym, że ustawodawca miał i nadal ma świadomość braku historycznej dokumentacji techniczno-budowlanej dla wielu obiektów budowlanych, która powinna być w posiadaniu właścicieli obiektów budowlanych, wiadomo od dawna, a świadczą o tym m.in. niektóre przepisy ustawy o własności lokali, np.:

• Art. 2 ust. 6 UWL

„W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej”.

• Art. 29 ust. 1d UWL  

„Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:

1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości;

2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej”.

Powstaje pytanie, dlaczego ustawodawca, który z założenia powinien działać racjonalnie, wprowadził takie przepisy, skoro:

• przepisy Prawa budowlanego – poprzednio obowiązujące – nie nakładały obowiązku przechowania dokumentacji techniczno-budowlanej, taki obowiązek ma zastosowanie do obiektów budowlanych wybudowanych po 1 stycznia 1995 r.;
• przepisy Prawa budowlanego z 1961 r. inaczej stanowiły o pozwoleniach na budowę i pozwoleniach na użytkowanie, niż stanowią w stanie obecnym;
• przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. inaczej stanowiły o pozwoleniach na budowę i pozwoleniach na użytkowanie, niż stanowią w stanie obecnym;
• obecnie obowiązujące przepisy – art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego – stanowią, że inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy.

11 września 2017 r. weszły w życie także inne istotne dla inwestorów przepisy, w tym ustawy o własności lokali czy Prawa budowlanego.

Problematyka wyodrębniania lokali mieszkalnych i usługowych, a w szczegółności:

• warunki wyodrębniania lokali w budynkach jednorodzinnych,
• warunki wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, w tym w budynkach przebudowanych,
• warunki zmiany sposobu użytkowania budynków i ich części,
• warunki odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych,
• warunki samowoli w obiektach zabytkowych,
• warunki realizacji zamierzeń budowlanych w zależności od obszaru oddziaływania danej inwestycji, oraz problematyka innych istotnych zmian w przepisach:
  — Prawa budowlanego,
  — ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
  — ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
  — Prawa ochrony środowiska,
  — techniczno-budowlanych,
  — Kodeksu cywilnego

zostanie omówiona podczas szkolenia: Warunki obsługi technicznej budynków po zmianach Prawa budowlanego

Czytaj też: Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia >>>