CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Remonty elewacji - aspekty kontrolne

Jacek Sawicki  |  Administrator 1/2011  |  04.02.2011  |  1

W eksploatacji budynków mieszkalnych łatwo o usterki i uszkodzenia, które mogą degradować obiekt, przyczyniać się do strat finansowych oraz zagrażać bezpieczeństwu osób. Dla utrzymania pożądanego stanu technicznego konieczne są prace konserwacyjne, naprawy i remonty.

 

Elewacje w szerokim znaczeniu obejmują zewnętrzne powierzchnie ścian budynków ze wszystkimi znajdującymi się na niej elementami: attykami, filarami, gzymsami, stolarką okienno-drzwiową, garażową, schodami wejściowymi, balkonami, loggiami, balustradami, urządzeniami technicznymi (mocowania billboardów, reklam, tablic informacyjnych, krat, rolet, instalacji antenowych, markiz, klimatyzatorów, opraw oświetleniowych itp.), systemami odprowadzania wód opadowych, obróbkami blacharskimi, systemami wentylacyjnymi, strefami przejść przyłączy instalacyjnych przez system ociepleniowy i ściany budynku oraz innymi.

Wspólnymi dla nich czynnikami destrukcyjnymi są warunki atmosferyczne (głównie: woda, wilgoć, temperatura i jej wahania, promieniowanie UV, mróz, procesy korozji chemicznej i biologicznej). Wystawione na ich działanie elementy elewacji muszą być systematycznie monitorowane przez zarządców i właścicieli, którzy w razie potrzeby powinni podejmować określone działania profilaktyczne i naprawcze.

Na co zwracać uwagę przy wyborze materiałów elewacyjnych?

Weber

W przypadku budynków wielorodzinnych liczą się przede wszystkim dwie kwestie: estetyka i odpowiednie zabezpieczenie fasady. Co zrobić, aby elewacja spełniała zarówno oczekiwania mieszkańców związane z jej wyglądem, jak i funkcję ochronną? Czytaj na stronie WWW >>

 

Ocena stanu budynków

Konieczność wykonania remontów została narzucona przepisami budowlanymi. Prawo budowlane [PB] nakłada na właścicieli lub zarządców nieruchomości obowiązek prawidłowego administrowania obiektami budowlanymi i obliguje ich do przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego. Przy założeniu, że obiekt użytkowany jest zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, są oni zobowiązani utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 62, art. 61 ust. 1 i art. 5 ust. 2 PB).

Budynek taki musi spełniać wymagania podstawowe dotyczące: bezpieczeństwa konstrukcji, wymogów użytkowania i ochrony pożarowej, zgodności z uwarunkowaniami norm higienicznych, zdrowotnych, ochrony środowiska, przed hałasem i drganiami, a od niedawna również odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii.

Ocena stanu technicznego elementów budynków i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących w okresie użytkowania obiektu rutynowo dokonywana jest podczas okresowych kontroli. PB nakłada wymóg, aby takie kontrole przeprowadzać przynajmniej raz do roku, z wyłączeniem budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 tys. m2, dla których taki obowiązek musi być spełniony dwa razy do roku - w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. O jej przeprowadzeniu kontrolerzy muszą bezzwłocznie pisemnie zawiadamiać właściwy organ nadzoru budowlanego.

Co najmniej raz na 5 lat kontroli okresowej powinien być poddany stan techniczny obiektu budowlanego. W jej toku sprawdzana jest jego estetyka i przydatność do użytkowania, a ponadto również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i sprzętu elektrycznego.

Przy obowiązkowych kontrolach okresowych elewacji budynków szczegółowo sprawdzany jest stan techniczny: ścian zewnętrznych i ich elementów (attyk, filarów, gzymsów), przylegających balustrad, loggii i balkonów, systemów odwodnienia budynku (rynien), obróbek blacharskich (pokryć dachowych i stolarki okienno-drzwiowej), bezpiecznego zamocowania urządzeń oraz wszelkich przejść i przepustów przyłączy instalacyjnych, a także estetyka budynku.

Każdorazową kontrolą muszą być objęte przypadki nadspodziewanych okoliczności losowych, powodujących uszkodzenie obiektu budowlanego, stany bezpośredniego zagrożenia takimi uszkodzeniami, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (np. szkody wywołane gwałtownymi burzami i nawałnicami, wichurami, pożarami itp.).

Znaczenie protokołu

Kontrolę wieńczy obowiązek sporządzenia protokołu kontrolnego, który nakłada na właścicieli lub zarządców budynków wymóg przeprowadzenia napraw oraz bezwzględnego usunięcia wykrytych uszkodzeń i braków mogących stwarzać zagrożenie życia, zdrowia, bezpieczeństwa mienia bądź niosących ryzyko katastrofy budowlanej.

Kopia takiego dokumentu musi być bezzwłocznie przekazana do miejscowego organu nadzoru budowlanego, który po jej otrzymaniu dokonuje kontroli obiektu budowlanego w celu zweryfikowania ustaleń kontrolnych dotyczących usunięcia uszkodzeń stwierdzonych w oględzinach i zapisanych w dokumencie, a nawet wydania nakazu uzupełnienia wykazanych ewentualnych niedopatrzeń.

Protokoły kontrolne muszą określać w szczególności: stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą (w tym także rozmiary zużycia lub uszkodzenia takich elementów), zakresy robót remontowych i kolejności ich wykonywania, zalecenia odwołujące się do metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, a także zakresy niewykonanych robót remontowych, które uwidoczniono do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

W razie potrzeby powinna być do nich dołączona dokumentacja graficzna wykonana w toku kontroli. Wymóg ten zapisany jest w przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych [WT] (§ 4 pkt. 3 i 5 WT).

Procedury kontrolne bezwzględnie zalecają sprawdzać, czy i w jakim stopniu został spełniony obowiązek wykonania zaleceń zapisanych w protokołach poprzedniej kontroli, a przy tym nakazują osobom kontrolującym zapoznanie się z dokumentacją źródłową, w szczególności z protokołami: poprzednich kontroli, odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli, a także zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku (§ 4 pkt 4 WT).

Niezależnie od rutynowych kontroli okresowych właściciel lub zarządca nieruchomości może przeprowadzać przeglądy robocze mające na celu określenie stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym (§ 4 pkt 6 WT).

W oparciu o dane ujęte w protokołach kontrolnych sporządza się zestawienie robót remontowych, wyszczególniając w nim prace konserwacyjne, naprawy bieżące i główne. Przy analizie rodzajów prac i terminów ich wykonania pierwszeństwem objęte są roboty, które dotyczą: eliminacji zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, zabezpieczenia przeciwpożarowego budynku, spełnienia wymagań ochrony środowiska oraz zachowania zapobiegawczego charakteru remontu.

Zgodnie z art. 70 pkt 1 PB właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Wymaganym przez prawo ważnym śladem, który dowodzi przeprowadzenia kontroli stanu technicznego (w tym także kontroli okresowej) jest książka obiektu budowlanego (użytkowanego budynku), w której powinny być zawarte również informacje o dokonanych naprawach i remontach, wynikających z zaleceń pokontrolnych (art. 64 PB).

Przy remontach należy zadbać o zachowanie w realizacji robót kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów, w trakcie ich prowadzenia o bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich, a przy tym powinno się stosować takie rozwiązania techniczne, materiałowe i technologiczne, które ograniczają uciążliwość użytkowania lokali i podnoszą ich walory użytkowe.

Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

Komentarze

(1)
KrzakR | 03.07.2017, 13:34
Jako mieszkaniec bloku zarządzanego przez Progresline wyrażam ogromne zadowolenie z podejscia zarządcy do kwestii remontu elewacji.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17110|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10673|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10246|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl