CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane we wspólnocie mieszkaniowej

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 12/2017  |  05.01.2018
Na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor nie musi już udowadniać przysługującego mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor nie musi już udowadniać przysługującego mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Rys. redakcja Administratora

Przeprowadzenie prac budowlanych, w zakresie obejmującym nieruchomość wspólną, częstokroć wymaga od inwestora wykazania się posiadanym prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Niekiedy, jak ma to miejsce w odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej – tworzonej przez ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład określonej nieruchomości – osiągnięcie jednomyślności poprzez wyrażenie zgody na realizację inwestycji budowlanej w zakresie niezbędnym dla jednoczesnego wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, może nie być możliwe.

W artykule:

• Regulacje prawne dotyczące prawa do dysponowania nieruchomoscią na cele budowlane w Prawie budowlanym
• Utrata prawa do nieruchomości
• Prawo do dysponowania nieruchomoscią na cele budowlane w razie współwłasności nieruchomości
• Prawo do dysponowania nieruchomoscią na cele budowlane we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z definicją legalną, zawartą w art. 3 pkt 11) Prawa budowlanego (PB), ilekroć w ustawie mowa jest o „prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego[1], przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Odnośnie pojęcia praw rzeczowych i obligacyjnych[2], których przedmiotem są rzeczy, należy już sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego (kc)[3].

Z kolei, instytucja trwałego zarządu nieruchomością regulowana jest przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN)[4].

 

Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z dnia 22 marca 2005 r.[5], o tym, czy inwestor ma tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) PB, decyduje treść przysługującego mu prawa. Do kompetencji organu budowlanego nie należy zatem rozstrzyganie sporów między uprawnionymi z różnych tytułów prawnych.

 

Jak stanowi art. 32 ust. 4 pkt 2) PB, wydanie przez właściwy organ decyzji o pozwoleniu na budowę uzależnione jest m.in. od konieczności złożenia – pod rygorem odpowiedzialności karnej – przez inwestora (lub inny podmiot, który wystąpił o wydanie pozwolenia) oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to stanowi jednocześnie załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 pkt 2 PB).

Bez spełnienia powyższego obowiązku, tj. przedłożenia oświadczenia, pozwolenie na budowę nie może zostać wydane.

Jak wyjaśnił to jednocześnie NSA w wyroku z dnia 23 lutego 1998 r.[6], wydanie pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy inwestor nie oświadczył, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powinno być ocenione jako wydanie tego pozwolenia z rażącym naruszeniem prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postepowania administracyjnego (kpa)[7].

Z kolei, stwierdzenie okoliczności sfałszowania przez inwestora oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane może stanowić podstawę do wznowienia postępowania w oparciu o przesłanki określone w art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 5 kpa – oczywiście po spełnieniu tych przesłanek[8].

Przepisy PB przyznają każdemu (z uwzględnieniem ograniczeń ustawowych) prawo do zabudowy. Jednym z ograniczeń wskazanego prawa jest właśnie posiadanie prawa do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której mają być realizowane prace. Stanowi o tym z kolei art. 4 PB, zgodnie z którym: „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.

Przedmiotem przysługującej inwestorowi wolności budowlanej może być przy tym każda nieruchomość, tj. gruntowa (zarówno zabudowana, jak i niezabudowana), budynkowa lub lokalowa.

Jak podnosi się w doktrynie prawniczej, wskazanie, że dla skorzystania z prawa zabudowy nieruchomości niezbędne jest wykazanie „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, może budzić wątpliwości w sytuacji, gdy w art. 32 ust. 4 pkt 2) PB mowa jest wyłącznie o konieczności przedłożenia przez osobę ubiegającą się o wydanie pozwolenia na budowę „oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Z komentowanego przepisu wynika zatem, że do uzyskania pozwolenia na budowę wystarczające jest załączenie do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zawarte w dalszym ciągu art. 4 PB sformułowanie, wskazujące na niezbędność „wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” może zatem błędnie sugerować, że aktualnie, tak jak i poprzednio (tj. przed wejściem w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r.)[9] o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz zmianie niektórych ustaw , konieczne jest udokumentowanie prawa do dysponowania nieruchomością.

Do 11 lipca 2003 r., celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, koniecznym było bowiem przedłożenie odpowiednich dokumentów. Nie obowiązywały przy tym żadne przepisy, określające rodzaje dowodów własności nieruchomości. Dowodami tymi mogły być więc zarówno umowa przeniesienia własności nieruchomości sporządzona w formie aktu notarialnego[10], odpis z księgi wieczystej, jak również orzeczenie[11], decyzja i ugoda sądowa, których skutkiem było nabycie, przejście, zmiana treści lub ustanie własności.

Od 11 lipca 2003 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz zmianie niektórych ustaw, obowiązuje regulacja, zgodnie z którą zamiast dotychczasowego wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wystarczające jest złożenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wzór oświadczenia stanowi załącznik do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów:

  • wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę[12].

We wzorze zawarto jednocześnie pouczenie o odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy, co stanowi przesłankę tej odpowiedzialności, wynikającą z art. 233 § 2 Kodeksu karnego[13].

Aktualnie, na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor nie musi już zatem udowadniać przysługującego mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jak wyjaśnił przy tym NSA w wyroku z dnia 14 czerwca 2016 r.[14], w związku z zasadą „wolności budowlanej” wynikającą z art. 4 PB, złożenie oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, już bez przedstawienia tytułu prawnego, w procesie inwestycyjnym miało odformalizować proces zmierzający do uzyskania zgody na realizację inwestycji.

Czytaj też: Co dalej z użytkowaniem wieczystym… >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[1] tym stosunkiem zobowiązaniowym może być m.in. umowa użyczenia nieruchomości lub umowa nieuregulowana w Kodeksie cywilnym, tzw. umowa nienazwana (wyrok NSA z dnia 21.10.2016 r., sygn. akt II OSK 103/15).
[2]
z pewnością stosunku zobowiązaniowego nie należy wyprowadzać z czynności faktycznych, np. zachowania się właściciela nieruchomości, na której wznoszony jest obiekt, czy też z braku jego sprzeciwu co do zamierzenia budowlanego (wyrok NSA z dnia 16.11.2004 r., sygn. akt OSK 784/04).
[3]
ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU z 2017 r., poz. 459 ze zm.) – dalej: „kc”.
[4]
ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) - dalej: „UGN”.
[5]
sygn. akt OSK 1291/04.
[6]
sygn. akt IV SA 779/97.
[7]
zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. DzU z 2017 r., poz. 1257 ze zm.), organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa.
[8]
wyrok WSA w Warszawie z dnia 01.12.2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 1540/08.
[9]
DzU z 2003 r. nr 80, poz. 718.
[10]
choć nieformalna umowa sprzedaży nieruchomości nie przenosiła własności nieruchomości, jednak w konkretnym stanie faktycznym, w zależności od treści takiej umowy, możliwe było uznanie, że wynika z niej stosunek zobowiązaniowy, na mocy którego właściciel nieruchomości na rzecz innej osoby przeniósł prawo do faktycznego korzystania z nieruchomości łącznie z prawem do jej zabudowy (wyrok NSA z dnia 26.01.1999 r., sygn. akt IV SA 79/97).
[11]
prawomocne postanowienie sądu stanowi dostateczną podstawę do uznania, że inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie wykonania prac adaptacyjnych zmierzających do wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali (wyrok NSA z dnia 13.04.2016 r., sygn. akt II OSK 2694/14).
[12]
DzU z 2016 r., poz. 1493.
[13]
zgodnie z art. 233 § 2 ustawy z dnia 06.06.1997 r. Kodeks karny (t.j. DzU z 2016 r., poz. 1137 ze zm.): „warunkiem odpowiedzialności jest, aby przyjmujący zeznanie, działając w zakresie swoich uprawnień, uprzedził zeznającego o odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznanie lub odebrał od niego przyrzeczenie”.
[14]
sygn. akt II OSK 2426/14. 

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17093|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10659|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10233|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl