CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Balkon do remontu

Marek Sawicki  |  Administrator 1/2011  |  04.02.2011  |  1
Balkon do remontu
Balkon do remontu

Balkony i loggie stanowią ważny element elewacji budynków wielokondygnacyjnych. Mają przede wszystkim poprawić obraz architektoniczny elewacji, „łamiąc" i urozmaicając nadmiernie duże płaszczyzny ścian - zwłaszcza w budynkach wielorodzinnych.

W przedmiotowej publikacji podjęto próbę przybliżenia zarządcom nieruchomości rozwiązań techniczno-konstrukcyjnych, które przyczyniają się do przedłużenia trwałości tych elementów.

Budynki mieszkalne wielkoblokowe i wielkopłytowe, budowane w latach 60.-70. poprzedniego stulecia, charakteryzowały się prostą, klockową bryłą i regularnym układem balkonów/loggii.

Ich wymiary narzucone były przez rozwiązania systemowe, nie przekraczały rozpiętości 1,20 m, co ograniczało możliwości architekta przy urozmaicaniu formy i waloru elewacji.

Taki układ budynku wynikał z unifikacji systemów, przyjętych układów konstrukcyjnych i rozwiązań materiałowych.

Czy wiesz, że...

Pierwsze przykłady balkonów i loggii poddanych modernizacji spotykamy pod koniec XX wieku na terenie wschodnich landów Niemiec, na terenach byłej NRD.

Wiele budynków z okresów wcześniejszych (początku XX wieku) posiada balkony niejednokrotnie ciekawsze wizualnie, o urozmaiconej formie, konstrukcji i równocześnie większych wymiarach, co pozwala na lepsze ich wykorzystanie przez użytkowników.

W odniesieniu do budynków wielkoblokowych i wielkopłytowych, przystępując do naprawy, remontu czy modernizacji balkonu/loggii, należy starać się, aby w miarę możliwości dostosować przedmiotowe elementy konstrukcyjne do współczesnych standardów i wymagań funkcjonalnych.

 

Konieczna naprawa

Argumentem przemawiającym za remontem czy modernizacją balkonów/loggii jest zapewnienie tym elementom należytego stanu technicznego. Zużycie poszczególnych elementów budynku zależy zarówno od czynnika czasowego, jak również od sposobu użytkowania i prowadzenia gospodarki remontowej.

Wykonując naprawę, wymianę czy wzmocnienie elementów zużytych lub uszkodzonych, przywraca się ich pierwotną lub zbliżoną do pierwotnej wartość techniczną, co zapewnia przedłużenie okresu użytkowania obiektu na długi czas. Dlatego w gestii zarządcy leżą działania związane z wykonaniem odpowiedniego przeglądu, obejmującego wszystkie elementy budynku - zarówno konstrukcyjne, jak i instalacyjne.

Częstym błędem przy wykonaniu przeglądów (zobacz też: przeglądy okresowe i konserwacje) jest minimalizacja ich zakresu, polegająca na pobieżnych oględzinach zewnętrznych i wewnętrznych części wspólnych budynku. Podczas przeglądów w sposób marginalny traktuje się m.in. właśnie balkony/loggie.

W początkowej fazie użytkowania tych elementów budynku pojawiające się uszkodzenia traktowane są jako nieistotne. Jest to błędne postępowanie, ponieważ zapobieganie w początkowej fazie jest tańsze i łatwiejsze niż w momencie znaczącego uszkodzenia.

Balkon jest otwartym elementem architektonicznym w postaci płyty nadwieszonej na pewnej wysokości i wysuniętej przed lico ściany oraz otoczonej balustradą. Połączony jest drzwiami z wnętrzem budynku.

Pełni funkcję użytkową jako miejsce widokowe oraz dekoracyjną, stanowiąc ważny element architektoniczny wystroju ściany [3].

Uszkodzona konstrukcja balkonu zagraża nie tylko mieszkańcom budynku, ale i osobom przebywającym w jego bliskim otoczeniu. W przypadku braku funduszy remontowych (zobacz też: fundusz remontowy) dla starej substancji mieszkaniowej, dotykającego głównie zarządców komunalnych czy spółdzielnie mieszkaniowe, istotnym działaniem jest zapobieganie, niż dopuszczenie do dekapitalizacji całego elementu.

Tworzone na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych [1] fundusze remontowe są wystarczające na wykonanie bieżących remontów, natomiast w gestii zarządcy leży prowadzenie polityki finansowej i długofalowej analizy potrzeb remontowych w swoich zasobach w taki sposób, aby zgromadzone środki były wystarczające na wykonanie wszelkich napraw pojawiających się w trakcie użytkowania obiektu, w myśl zasady - im obiekt starszy, tym zakres i koszty napraw będą większe.

W latach 1966-1998 wybudowano w Polskich miastach w technologii wielkoblokowej i wielkopłytowej ponad 2,3 mln mieszkań, niestety, w przeważającej części złej jakości, posiadających wiele wad konstrukcyjnych i materiałowych [2].

Dużą część budynków mieszkalnych w Polsce stanowią obiekty z końca XIX i początku XX wieku, które są w większości wyeksploatowane technicznie, a stan balkonów i loggii również pozostawia wiele do życzenia.

Balkon a loggia

Z definicji wynika, że loggia jest także rodzajem balkonu i w literaturze te dwa pojęcia stosowane są często zamiennie. Zdaniem autora podstawowa różnica pomiędzy balkonem a loggią polega na układzie statycznym: balkon w większości wypadków jest konstruowany jako płyta wspornikowa, lub płyta na belkach, natomiast loggia to płyta oparta krawędziami na ścianach.

Zasadnicze wymiary loggii to: długość (odpowiada długości traktów konstrukcyjnych) wynosząca 180-600 cm, szerokość 120-180 cm i grubość płyty (zależna od systemu wielkiej płyty czy wielkiego bloku) wynosząca 8-22 cm.

Do wykonania elementów płyty nośnej wykorzystywano różne materiały decydujące o trwałości całej konstrukcji, m.in.: drewno, cegłę, stal, żeliwo, a obecnie żelbet. Konstrukcja płyty balkonowej może występować jako wolnopodparta lub wspornikowa.

Innym elementem decydującym o trwałości balkonu/loggii jest balustrada, wykonywana z różnych materiałów, analogicznie do elementów konstrukcyjnych. Balustrady mogą być ażurowe lub pełne. Sposób mocowania do płyty wykonywany był od góry płyty, od czoła lub do wierzchniej części.

Ważny element balkonu/loggii stanowią elementy wykończeniowe: izolacje, odwodnienia, obróbki blacharskie czy posadzki. Szczegóły odnośnie do wymienionych elementów można znaleźć w literaturze [poz. 3, 4, 5].

Ocena trwałości balkonów/loggii

Balkon czy loggia stanowi element składowy budynku mieszkalnego, jednak stopień zużycia samego balkonu w przypadku normalnej eksploatacji jest większy od zużycia całego obiektu. Wynika to z tego, że podobnie jak elementy elewacji i dachu, narażony jest na oddziaływanie czynników zewnętrznych środowiska.

Przewidywana trwałość balkonu/loggii zależy od wielu czynników: m.in. od materiału, z jakiego wykonano dany element konstrukcyjny, jego wykończenia i dbałości zarządcy o należytą konserwację oraz remonty.

Okres przewidywanej trwałości, przy prawidłowo wykonywanych remontach i konserwacji, np. balkonów/loggii o konstrukcji drewnianej przyjmuje się na około 45 - 80 lat, o konstrukcji stalowo-ceramicznej na ok. 100 lat, a żelbetowych na ok. 130-150 lat [4, 5, 6].

Oceniając stopień zużycia technicznego balkonów/loggii, można posłużyć się jedną z dostępnych metod: procentowego zużycia elementu lub metodą czasową, uwzględniającą wiek elementu (obiektu). Więcej na ten temat w literaturze [poz. 3, 7].

W odniesieniu do balkonów/logii należy stosować jak najmniej inwazyjne, nieniszczące metody badawcze. Nie zawsze jest to możliwe, toteż wykonując badania niszczące, należy dążyć do minimalizacji ingerencji w konstrukcję.

Ocena aktualnego stanu technicznego

Klasyfikacja tego stanu wraz z określonym procentowym zużyciem jest przydatna do oszacowania stopnia pilności remontu, co z kolei można wykorzystać do planowania kolejności prac remontowych w konkretnym budynku lub w całej zarządzanej substancji mieszkaniowej.

Istotnym elementem przy ocenie stanu technicznego balkonów/loggii jest wykonanie pełnej i dokładnej analizy w odniesieniu do wszystkich elementów tego typu.

Często popełnianym błędem jest wykonanie oceny dla wybranych balkonów, natomiast stopień zużycia poszczególnych balkonów może się zasadniczo różnić, co wynika z miejsca usytuowania konstrukcji na elewacji, kondygnacji, lokalizacji wobec stron świata czy czynników stojących po stronie użytkownika.

W tab. 1. przedstawiono podstawowe kryteria pozwalające określić stopień pilności remontu przedmiotowych elementów budynku.

Tab. 1. Proponowane kryteria określania stopnia pilności remontu balkonów/loggii [3]

Stopień pilności remontu

I

II

III

IV

Kryteria kwalifikacji

Występuje zagrożenie bezpieczeństwa użytkowników i osób postronnych spowodowane złym stanem technicznym, występuje zagrożenie awarią, zachodzi konieczność rozbiórki, natychmiastowego wzmocnienia itp.

Występujące uszkodzenia nie zagrażają na tyle bezpieczeństwu użytkowania, aby remont kapitalny musiał rozpoczynać się natychmiast, może więc zostać odłożony na okres do jednego roku.

Konieczny jest remont bieżący, a jego odłożenie na okres trzech lat nie spowoduje w tym czasie pogorszenia stanu technicznego do zagrażającego bezpieczeństwu użytkowania.

W okresie najbliższych czterech lat nie jest wymagany remont, bez szkody dla stanu technicznego.

Przyczyny uszkodzeń

Balkony i loggie należą do elementów budynku szczególnie narażonych na działanie szkodliwych czynników zewnętrznych, pracują w warunkach różnorodnych oddziaływań niszczących. Dlatego decydujący wpływ na stan tych elementów ma charakter oddziaływania środowiska atmosferycznego, zależny od stopnia zanieczyszczenia powietrza i opadów.

Istotne jest też oddziaływanie mechaniczne, termiczne, chemiczne, elektryczne, biologiczne czy promieniowanie.

Innym znaczącym czynnikiem wpływającym na stan techniczny balkonów/loggii była nie najszczęśliwsza technologia zabudowy wielkopłytowej, objawiająca się wieloma usterkami i uszkodzeniami ściśle związanymi z technologią wznoszenia budynków. Uszkodzenia materiałów występują w wyniku oddziaływania kilku czynników jednocześnie, przy czym skutek działania jest w tym przypadku większy niż suma oddziaływań pojedynczych [3].

W odniesieniu do konstrukcji balkonów masywnych, stalowo-ceramicznych ich trwałość przy odpowiedniej konserwacji i prawidłowej gospodarce remontowej jest bardzo duża. Podobnie jak dla balkonów/loggii o konstrukcji żelbetowej decydującym elementem jest płyta i balustrada.

Najczęściej uszkodzenie tych elementów wynika z uszkodzenia warstw otulających konstrukcję, braku odpowiedniej izolacji oraz odpowiedniego odprowadzenia wód opadowych. Przenikająca wilgoć penetruje do niżej położonych warstw, powodując korozję stali, betonu, drewna i ceramiki.

Loggia jest natomiast rodzajem krytego balkonu, stanowi wnękę w elewacji budynku i utworzona jest przez cofnięcie ściany zewnętrznej lub jej fragmentu w głąb budynku. Jest otwarta z zewnątrz i może być dostępna z jednego lub kilku pomieszczeń [3].

Komentarze

(1)
Leteng | 05.11.2018, 15:48
W Warszawie na pradze to 3/4 balkonów grozi zawalenie
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16487|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10158|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl