CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Balkon do remontu

Marek Sawicki  |  Administrator 1/2011  |  04.02.2011  |  1
Balkon do remontu
Balkon do remontu

Balkony i loggie stanowią ważny element elewacji budynków wielokondygnacyjnych. Mają przede wszystkim poprawić obraz architektoniczny elewacji, „łamiąc" i urozmaicając nadmiernie duże płaszczyzny ścian - zwłaszcza w budynkach wielorodzinnych.

W przedmiotowej publikacji podjęto próbę przybliżenia zarządcom nieruchomości rozwiązań techniczno-konstrukcyjnych, które przyczyniają się do przedłużenia trwałości tych elementów.

Budynki mieszkalne wielkoblokowe i wielkopłytowe, budowane w latach 60.-70. poprzedniego stulecia, charakteryzowały się prostą, klockową bryłą i regularnym układem balkonów/loggii.

Ich wymiary narzucone były przez rozwiązania systemowe, nie przekraczały rozpiętości 1,20 m, co ograniczało możliwości architekta przy urozmaicaniu formy i waloru elewacji.

Taki układ budynku wynikał z unifikacji systemów, przyjętych układów konstrukcyjnych i rozwiązań materiałowych.

Czy wiesz, że...

Pierwsze przykłady balkonów i loggii poddanych modernizacji spotykamy pod koniec XX wieku na terenie wschodnich landów Niemiec, na terenach byłej NRD.

Wiele budynków z okresów wcześniejszych (początku XX wieku) posiada balkony niejednokrotnie ciekawsze wizualnie, o urozmaiconej formie, konstrukcji i równocześnie większych wymiarach, co pozwala na lepsze ich wykorzystanie przez użytkowników.

W odniesieniu do budynków wielkoblokowych i wielkopłytowych, przystępując do naprawy, remontu czy modernizacji balkonu/loggii, należy starać się, aby w miarę możliwości dostosować przedmiotowe elementy konstrukcyjne do współczesnych standardów i wymagań funkcjonalnych.

 

Konieczna naprawa

Argumentem przemawiającym za remontem czy modernizacją balkonów/loggii jest zapewnienie tym elementom należytego stanu technicznego. Zużycie poszczególnych elementów budynku zależy zarówno od czynnika czasowego, jak również od sposobu użytkowania i prowadzenia gospodarki remontowej.

Wykonując naprawę, wymianę czy wzmocnienie elementów zużytych lub uszkodzonych, przywraca się ich pierwotną lub zbliżoną do pierwotnej wartość techniczną, co zapewnia przedłużenie okresu użytkowania obiektu na długi czas. Dlatego w gestii zarządcy leżą działania związane z wykonaniem odpowiedniego przeglądu, obejmującego wszystkie elementy budynku - zarówno konstrukcyjne, jak i instalacyjne.

Częstym błędem przy wykonaniu przeglądów (zobacz też: przeglądy okresowe i konserwacje) jest minimalizacja ich zakresu, polegająca na pobieżnych oględzinach zewnętrznych i wewnętrznych części wspólnych budynku. Podczas przeglądów w sposób marginalny traktuje się m.in. właśnie balkony/loggie.

W początkowej fazie użytkowania tych elementów budynku pojawiające się uszkodzenia traktowane są jako nieistotne. Jest to błędne postępowanie, ponieważ zapobieganie w początkowej fazie jest tańsze i łatwiejsze niż w momencie znaczącego uszkodzenia.

Balkon jest otwartym elementem architektonicznym w postaci płyty nadwieszonej na pewnej wysokości i wysuniętej przed lico ściany oraz otoczonej balustradą. Połączony jest drzwiami z wnętrzem budynku.

Pełni funkcję użytkową jako miejsce widokowe oraz dekoracyjną, stanowiąc ważny element architektoniczny wystroju ściany [3].

Uszkodzona konstrukcja balkonu zagraża nie tylko mieszkańcom budynku, ale i osobom przebywającym w jego bliskim otoczeniu. W przypadku braku funduszy remontowych (zobacz też: fundusz remontowy) dla starej substancji mieszkaniowej, dotykającego głównie zarządców komunalnych czy spółdzielnie mieszkaniowe, istotnym działaniem jest zapobieganie, niż dopuszczenie do dekapitalizacji całego elementu.

Tworzone na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych [1] fundusze remontowe są wystarczające na wykonanie bieżących remontów, natomiast w gestii zarządcy leży prowadzenie polityki finansowej i długofalowej analizy potrzeb remontowych w swoich zasobach w taki sposób, aby zgromadzone środki były wystarczające na wykonanie wszelkich napraw pojawiających się w trakcie użytkowania obiektu, w myśl zasady - im obiekt starszy, tym zakres i koszty napraw będą większe.

W latach 1966-1998 wybudowano w Polskich miastach w technologii wielkoblokowej i wielkopłytowej ponad 2,3 mln mieszkań, niestety, w przeważającej części złej jakości, posiadających wiele wad konstrukcyjnych i materiałowych [2].

Dużą część budynków mieszkalnych w Polsce stanowią obiekty z końca XIX i początku XX wieku, które są w większości wyeksploatowane technicznie, a stan balkonów i loggii również pozostawia wiele do życzenia.

Balkon a loggia

Z definicji wynika, że loggia jest także rodzajem balkonu i w literaturze te dwa pojęcia stosowane są często zamiennie. Zdaniem autora podstawowa różnica pomiędzy balkonem a loggią polega na układzie statycznym: balkon w większości wypadków jest konstruowany jako płyta wspornikowa, lub płyta na belkach, natomiast loggia to płyta oparta krawędziami na ścianach.

Zasadnicze wymiary loggii to: długość (odpowiada długości traktów konstrukcyjnych) wynosząca 180-600 cm, szerokość 120-180 cm i grubość płyty (zależna od systemu wielkiej płyty czy wielkiego bloku) wynosząca 8-22 cm.

Do wykonania elementów płyty nośnej wykorzystywano różne materiały decydujące o trwałości całej konstrukcji, m.in.: drewno, cegłę, stal, żeliwo, a obecnie żelbet. Konstrukcja płyty balkonowej może występować jako wolnopodparta lub wspornikowa.

Innym elementem decydującym o trwałości balkonu/loggii jest balustrada, wykonywana z różnych materiałów, analogicznie do elementów konstrukcyjnych. Balustrady mogą być ażurowe lub pełne. Sposób mocowania do płyty wykonywany był od góry płyty, od czoła lub do wierzchniej części.

Ważny element balkonu/loggii stanowią elementy wykończeniowe: izolacje, odwodnienia, obróbki blacharskie czy posadzki. Szczegóły odnośnie do wymienionych elementów można znaleźć w literaturze [poz. 3, 4, 5].

Ocena trwałości balkonów/loggii

Balkon czy loggia stanowi element składowy budynku mieszkalnego, jednak stopień zużycia samego balkonu w przypadku normalnej eksploatacji jest większy od zużycia całego obiektu. Wynika to z tego, że podobnie jak elementy elewacji i dachu, narażony jest na oddziaływanie czynników zewnętrznych środowiska.

Przewidywana trwałość balkonu/loggii zależy od wielu czynników: m.in. od materiału, z jakiego wykonano dany element konstrukcyjny, jego wykończenia i dbałości zarządcy o należytą konserwację oraz remonty.

Okres przewidywanej trwałości, przy prawidłowo wykonywanych remontach i konserwacji, np. balkonów/loggii o konstrukcji drewnianej przyjmuje się na około 45 - 80 lat, o konstrukcji stalowo-ceramicznej na ok. 100 lat, a żelbetowych na ok. 130-150 lat [4, 5, 6].

Oceniając stopień zużycia technicznego balkonów/loggii, można posłużyć się jedną z dostępnych metod: procentowego zużycia elementu lub metodą czasową, uwzględniającą wiek elementu (obiektu). Więcej na ten temat w literaturze [poz. 3, 7].

W odniesieniu do balkonów/logii należy stosować jak najmniej inwazyjne, nieniszczące metody badawcze. Nie zawsze jest to możliwe, toteż wykonując badania niszczące, należy dążyć do minimalizacji ingerencji w konstrukcję.

Ocena aktualnego stanu technicznego

Klasyfikacja tego stanu wraz z określonym procentowym zużyciem jest przydatna do oszacowania stopnia pilności remontu, co z kolei można wykorzystać do planowania kolejności prac remontowych w konkretnym budynku lub w całej zarządzanej substancji mieszkaniowej.

Istotnym elementem przy ocenie stanu technicznego balkonów/loggii jest wykonanie pełnej i dokładnej analizy w odniesieniu do wszystkich elementów tego typu.

Często popełnianym błędem jest wykonanie oceny dla wybranych balkonów, natomiast stopień zużycia poszczególnych balkonów może się zasadniczo różnić, co wynika z miejsca usytuowania konstrukcji na elewacji, kondygnacji, lokalizacji wobec stron świata czy czynników stojących po stronie użytkownika.

W tab. 1. przedstawiono podstawowe kryteria pozwalające określić stopień pilności remontu przedmiotowych elementów budynku.

Tab. 1. Proponowane kryteria określania stopnia pilności remontu balkonów/loggii [3]

Stopień pilności remontu

I

II

III

IV

Kryteria kwalifikacji

Występuje zagrożenie bezpieczeństwa użytkowników i osób postronnych spowodowane złym stanem technicznym, występuje zagrożenie awarią, zachodzi konieczność rozbiórki, natychmiastowego wzmocnienia itp.

Występujące uszkodzenia nie zagrażają na tyle bezpieczeństwu użytkowania, aby remont kapitalny musiał rozpoczynać się natychmiast, może więc zostać odłożony na okres do jednego roku.

Konieczny jest remont bieżący, a jego odłożenie na okres trzech lat nie spowoduje w tym czasie pogorszenia stanu technicznego do zagrażającego bezpieczeństwu użytkowania.

W okresie najbliższych czterech lat nie jest wymagany remont, bez szkody dla stanu technicznego.

Przyczyny uszkodzeń

Balkony i loggie należą do elementów budynku szczególnie narażonych na działanie szkodliwych czynników zewnętrznych, pracują w warunkach różnorodnych oddziaływań niszczących. Dlatego decydujący wpływ na stan tych elementów ma charakter oddziaływania środowiska atmosferycznego, zależny od stopnia zanieczyszczenia powietrza i opadów.

Istotne jest też oddziaływanie mechaniczne, termiczne, chemiczne, elektryczne, biologiczne czy promieniowanie.

Innym znaczącym czynnikiem wpływającym na stan techniczny balkonów/loggii była nie najszczęśliwsza technologia zabudowy wielkopłytowej, objawiająca się wieloma usterkami i uszkodzeniami ściśle związanymi z technologią wznoszenia budynków. Uszkodzenia materiałów występują w wyniku oddziaływania kilku czynników jednocześnie, przy czym skutek działania jest w tym przypadku większy niż suma oddziaływań pojedynczych [3].

W odniesieniu do konstrukcji balkonów masywnych, stalowo-ceramicznych ich trwałość przy odpowiedniej konserwacji i prawidłowej gospodarce remontowej jest bardzo duża. Podobnie jak dla balkonów/loggii o konstrukcji żelbetowej decydującym elementem jest płyta i balustrada.

Najczęściej uszkodzenie tych elementów wynika z uszkodzenia warstw otulających konstrukcję, braku odpowiedniej izolacji oraz odpowiedniego odprowadzenia wód opadowych. Przenikająca wilgoć penetruje do niżej położonych warstw, powodując korozję stali, betonu, drewna i ceramiki.

Loggia jest natomiast rodzajem krytego balkonu, stanowi wnękę w elewacji budynku i utworzona jest przez cofnięcie ściany zewnętrznej lub jej fragmentu w głąb budynku. Jest otwarta z zewnątrz i może być dostępna z jednego lub kilku pomieszczeń [3].

Komentarze

(1)
Leteng | 05.11.2018, 15:48
W Warszawie na pradze to 3/4 balkonów grozi zawalenie
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie

Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17339|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10824|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10401|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl