CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Co wolno wspólnocie mieszkaniowej?

 Redakcja  |  06.03.2018
Pod koniec 2017 roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach.
Pod koniec 2017 roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach.
zdj. pixabay.com

Zarząd nieruchomością wspólną to jeden z głównych problemów, przed którymi stają właściciele lokali mieszkalnych. Pod koniec zeszłego roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach. Jakie wnioski płyną z tej sprawy?

Analizując dotychczasowe – ciągle niestabilne – orzecznictwo w zakresie problematyki wspólnot mieszkaniowych, można dojść do wniosku, że jej uprawnienia są praktycznie tożsame z roszczeniami poszczególnych członków. Tez może wydawać się daleko idąca, ale logicznie wynika z orzecznictwa związanego z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną

Przede wszystkim, warto zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o własności lokali współwłaściciele mogą w umowie ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd nią osobie fizycznej lub prawnej. Tak ustalony sposób zarządu nieruchomością odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy sukcesywnie wyodrębnianych lokali. Natomiast w przypadku, gdy lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, ich właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi mieszkańcami.

Działania podejmowane przez zarząd ustawodawca podzielił na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres. Do tej drugiej grupy – wymagającej do ich podjęcia uchwały właścicieli lokali – prawodawca zaliczył m.in.:

  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  • zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nowej nieruchomości.

Uchwały zapadają co do zasady większością głosów przy uwzględnieniu wielkości udziałów. Można je podjąć na zebraniu bądź korespondencyjnie. 

Legitymacja wspólnoty a jej poszczególnych członków

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 sierpnia 2017 roku (sygn. akt VII SA/Wa 2160/16), odwołując się do ugruntowanego orzecznictwa sądowo-administracyjnego, stwierdził, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes jednego ze współwłaścicieli chroni wspólnota mieszkaniowa działająca poprzez zarząd, ewentualnie zarządcę ustanowionego przez sąd. Jednocześnie Sąd zauważył, że nie wyklucza to samodzielnego udziału w tego typu postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty (chociaż jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania swojego własnego, indywidualnego interesu prawnego). Dlatego też interes poszczególnych członków powinien być rozpatrywany z punktu widzenia interesu całej wspólnoty. Stąd też, zdaniem WSA w Warszawie, czynności prawne, faktyczne, załatwianie spraw przed urzędami, sądami, dotyczące nieruchomości wspólnej – należą do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, reprezentującej interesy właścicieli lokali. Zresztą na gruncie spraw administracyjnych nie jest to pogląd odosobniony, świadczy o tym chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2016 roku (sygn. akt II OSK 1325/15). NSA wskazał w nim, że zaskarżenie decyzji, której przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy dla działki sąsiedniej, uniemożliwia uznanie, iż może ona dotyczyć interesu indywidualnego poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w kwestiach nieruchomości wspólnej stroną postępowania administracyjnego winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie.

 

Czytaj też: Ciepłomierze elementem nieruchomości wspólnej

Podobnym tropem, aczkolwiek nie do końca konsekwentnie, poszedł Sąd Apelacyjny w Białymstoku, rozstrzygając 20 grudnia 2017 roku sprawę (sygn. akt I ACa 663/17) legalności uchwały spółdzielni mieszkaniowej nakazującej jej członkom wpłatę środków na wpis od pozwu inicjującego postępowanie przeciwko deweloperowi. Miało ono dotyczyć odszkodowania za wady w budynku, takie jak nieprawidłowo wykonane szyby windowe oraz brak izolacji cieplnej i przeciwwilgociowej. Powodowie, którzy nie chcieli brać udziału w procesie odszkodowawczym, wnieśli o uchylenie uchwały. Sąd I instancji uznał, że tego typu uchwała nie mieści się w pojęciu zarządu nieruchomością wspólną i ingeruje w prawa poszczególnych członków, w związku z czym jest sprzeczna z ustawą o własności lokali. Zdaniem sądu sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby powodowie umową przenieśli swoje roszczenia na wspólnotę. Tego poglądu nie podzielił Sąd Apelacyjny, który zauważył, że w sytuacji, gdy większość wierzycieli dokonuje cesji swoich wierzytelności względem dewelopera na wspólnotę, to ich nabycie wiąże się z zarządem nieruchomością wspólną. Choć uchwała, co zauważył sąd rozpatrujący apelację, godzi w interesy sprzeciwiających się jej, to aby je uwzględnić, musiałoby dojść do rażącej dysproporcji pomiędzy interesem wspólnoty, a jej poszczególnych członków. Jednocześnie Sąd wskazał, że wygranie tego typu sprawy spowoduje realną poprawę położenia wszystkich współwłaścicieli, stąd też taki proces nie powinien odbywać się na koszt tylko niektórych z nich. Jednak w przedmiotowym wyroku Sąd uzależnił legitymację procesową wspólnoty mieszkaniowej od cesji na nią wierzytelności członków.

Czy cesja jest konieczna?

Na gruncie powyżej opisanego rozstrzygnięcia można się zastanowić, czy w ogóle do wystąpienia z tego typu roszczeniem przez wspólnotę konieczna jest dokonanie na nią przez członków cesji wierzytelności. Warto wspomnieć, że Sąd Najwyższy w niektórych swoich orzeczeniach (np. w wyroku z dnia 15 października 2008 roku, sygn. akt I CSK 118/08) przyjmuje, że dochodzenie roszczeń związanych z wadami fizycznymi bądź prawnymi nieruchomości nie wchodzi w zakres zarządu nią, przez co jedynie cesja wierzytelności przez poszczególnych właścicieli daje wspólnocie legitymację do wystąpienia z takim powództwem. Jednocześnie Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacja wygląda inaczej w przypadku roszczenia o usunięcie wady rzeczy wspólnej, którego każdy ze współwłaścicieli może dochodzić samodzielnie, przez co cesja takiej wierzytelności nawet przez jednego członka wspólnoty wystarcza do wykazania jej legitymacji materialnej do wystąpienia w procesie.

Zobacz także: Orzecznictwo a uchwały małych wspólnot

Jednak tego typu poglądy należy uznać za błędne. Skoro wspólnota mieszkaniowa ma prowadzić zarząd nieruchomością wspólną, do jej obowiązków należy nie tylko bieżąca „obsługa” nieruchomości, ale także usuwanie wszelkich jej wad. Stąd też po dokonaniu stosownych uchwał staje się legitymowana do wystąpienia zarówno z powództwem odszkodowawczym, jak i o usunięcie wad. Jak słusznie zauważył WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 12 kwietnia 2005 roku (sygn. akt II SA/Gd 155/05), wspólnotę mieszkaniową należy traktować jako ogół właścicieli lokali, występujących wspólnie z mocy prawa, w zakresie czynności dotyczących ustawowej współwłasności nieruchomości wspólnej. A skoro, zgodnie z ustawą, działa ona przez większościowe podejmowanie uchwał, w przypadku ich podjęcia zyskuje legitymację do występowania z wszelkimi roszczeniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Wniosek ten daje się wyprowadzić także z cytowanego tu orzecznictwa sądów administracyjnych.

Jacek Kosiński, kancelaria Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

[ wspólnoty mieszkaniowe, zarząd nieruchomością wspólną, orzecznictwo, ustawa o własności lokali ]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Kompleksowe usługi na zarządzanieAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym (...) czytam więcej »


Przepisy techniczno-budowlane odnoszące się do wyrobów do wentylacji i klimatyzacji objętych obowiązkiem znakowania znakiem budowlanym »

Przepisy techniczno budowlaneObowiązkowym oznakowaniem objęte zostaną wyroby do wentylacji i klimatyzacji – to zapowiedź zmian, które przyniesie 2019 rok. (...) czytam więcej »


Urządzenia, które mogą uratować życie i mienie mieszkańców!
Najniższe ceny w internecie dla Zarządców, Wspólnot mieszkaniowych i Spółdzielni »

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku »
Mimo że istnieje wiele różnych czujników, to kryteria ich rozróżnienia są dość ograniczone. Wybierz czujnik, który zapewni spokój i bezpieczeństwo lokatorów... czytaj dalej »

Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od...czytam dalej »



Czy donice betonowe na placach i deptakach osiedlowych to dobry pomysł »

Donice betonoweAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym to tylko (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące"»

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Szybki poradnik dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych ► WINDY»
Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów obowiązujących od lipca 2018»
Winda bepieczeńśtwo Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów
Czy można mieć dostęp do bieżących informacji na temat stanu windy ? Jak zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i reagować z wyprzedzeniem na... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom? !
Ochrona budynku przed wilgocią Brak ogrzewania w budynku
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca? »

Ogrzewanie pompą

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak tani może być gaz w Twoich budynkach?
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Tańszy gaz w mieszkaniach Niższe koszty ciepła
Zarządzasz budynkami wielorodzinnymi? Szukasz właściwej oferty na media? Zastanawiasz się nad możliwością obniżenia kosztów gazu? czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »

Księgowość we wspólnocie mieszkaniowej

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) czytam dalej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15841|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 9493|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl