CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Co wolno wspólnocie mieszkaniowej?

 Redakcja  |  06.03.2018
Pod koniec 2017 roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach.
Pod koniec 2017 roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach.
zdj. pixabay.com

Zarząd nieruchomością wspólną to jeden z głównych problemów, przed którymi stają właściciele lokali mieszkalnych. Pod koniec zeszłego roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach. Jakie wnioski płyną z tej sprawy?

Analizując dotychczasowe – ciągle niestabilne – orzecznictwo w zakresie problematyki wspólnot mieszkaniowych, można dojść do wniosku, że jej uprawnienia są praktycznie tożsame z roszczeniami poszczególnych członków. Tez może wydawać się daleko idąca, ale logicznie wynika z orzecznictwa związanego z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną

Przede wszystkim, warto zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o własności lokali współwłaściciele mogą w umowie ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd nią osobie fizycznej lub prawnej. Tak ustalony sposób zarządu nieruchomością odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy sukcesywnie wyodrębnianych lokali. Natomiast w przypadku, gdy lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, ich właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi mieszkańcami.

Działania podejmowane przez zarząd ustawodawca podzielił na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres. Do tej drugiej grupy – wymagającej do ich podjęcia uchwały właścicieli lokali – prawodawca zaliczył m.in.:

  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  • zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nowej nieruchomości.

Uchwały zapadają co do zasady większością głosów przy uwzględnieniu wielkości udziałów. Można je podjąć na zebraniu bądź korespondencyjnie. 

Legitymacja wspólnoty a jej poszczególnych członków

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 sierpnia 2017 roku (sygn. akt VII SA/Wa 2160/16), odwołując się do ugruntowanego orzecznictwa sądowo-administracyjnego, stwierdził, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes jednego ze współwłaścicieli chroni wspólnota mieszkaniowa działająca poprzez zarząd, ewentualnie zarządcę ustanowionego przez sąd. Jednocześnie Sąd zauważył, że nie wyklucza to samodzielnego udziału w tego typu postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty (chociaż jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania swojego własnego, indywidualnego interesu prawnego). Dlatego też interes poszczególnych członków powinien być rozpatrywany z punktu widzenia interesu całej wspólnoty. Stąd też, zdaniem WSA w Warszawie, czynności prawne, faktyczne, załatwianie spraw przed urzędami, sądami, dotyczące nieruchomości wspólnej – należą do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, reprezentującej interesy właścicieli lokali. Zresztą na gruncie spraw administracyjnych nie jest to pogląd odosobniony, świadczy o tym chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2016 roku (sygn. akt II OSK 1325/15). NSA wskazał w nim, że zaskarżenie decyzji, której przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy dla działki sąsiedniej, uniemożliwia uznanie, iż może ona dotyczyć interesu indywidualnego poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w kwestiach nieruchomości wspólnej stroną postępowania administracyjnego winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie.

 

Czytaj też: Ciepłomierze elementem nieruchomości wspólnej

Podobnym tropem, aczkolwiek nie do końca konsekwentnie, poszedł Sąd Apelacyjny w Białymstoku, rozstrzygając 20 grudnia 2017 roku sprawę (sygn. akt I ACa 663/17) legalności uchwały spółdzielni mieszkaniowej nakazującej jej członkom wpłatę środków na wpis od pozwu inicjującego postępowanie przeciwko deweloperowi. Miało ono dotyczyć odszkodowania za wady w budynku, takie jak nieprawidłowo wykonane szyby windowe oraz brak izolacji cieplnej i przeciwwilgociowej. Powodowie, którzy nie chcieli brać udziału w procesie odszkodowawczym, wnieśli o uchylenie uchwały. Sąd I instancji uznał, że tego typu uchwała nie mieści się w pojęciu zarządu nieruchomością wspólną i ingeruje w prawa poszczególnych członków, w związku z czym jest sprzeczna z ustawą o własności lokali. Zdaniem sądu sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby powodowie umową przenieśli swoje roszczenia na wspólnotę. Tego poglądu nie podzielił Sąd Apelacyjny, który zauważył, że w sytuacji, gdy większość wierzycieli dokonuje cesji swoich wierzytelności względem dewelopera na wspólnotę, to ich nabycie wiąże się z zarządem nieruchomością wspólną. Choć uchwała, co zauważył sąd rozpatrujący apelację, godzi w interesy sprzeciwiających się jej, to aby je uwzględnić, musiałoby dojść do rażącej dysproporcji pomiędzy interesem wspólnoty, a jej poszczególnych członków. Jednocześnie Sąd wskazał, że wygranie tego typu sprawy spowoduje realną poprawę położenia wszystkich współwłaścicieli, stąd też taki proces nie powinien odbywać się na koszt tylko niektórych z nich. Jednak w przedmiotowym wyroku Sąd uzależnił legitymację procesową wspólnoty mieszkaniowej od cesji na nią wierzytelności członków.

Czy cesja jest konieczna?

Na gruncie powyżej opisanego rozstrzygnięcia można się zastanowić, czy w ogóle do wystąpienia z tego typu roszczeniem przez wspólnotę konieczna jest dokonanie na nią przez członków cesji wierzytelności. Warto wspomnieć, że Sąd Najwyższy w niektórych swoich orzeczeniach (np. w wyroku z dnia 15 października 2008 roku, sygn. akt I CSK 118/08) przyjmuje, że dochodzenie roszczeń związanych z wadami fizycznymi bądź prawnymi nieruchomości nie wchodzi w zakres zarządu nią, przez co jedynie cesja wierzytelności przez poszczególnych właścicieli daje wspólnocie legitymację do wystąpienia z takim powództwem. Jednocześnie Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacja wygląda inaczej w przypadku roszczenia o usunięcie wady rzeczy wspólnej, którego każdy ze współwłaścicieli może dochodzić samodzielnie, przez co cesja takiej wierzytelności nawet przez jednego członka wspólnoty wystarcza do wykazania jej legitymacji materialnej do wystąpienia w procesie.

Zobacz także: Orzecznictwo a uchwały małych wspólnot

Jednak tego typu poglądy należy uznać za błędne. Skoro wspólnota mieszkaniowa ma prowadzić zarząd nieruchomością wspólną, do jej obowiązków należy nie tylko bieżąca „obsługa” nieruchomości, ale także usuwanie wszelkich jej wad. Stąd też po dokonaniu stosownych uchwał staje się legitymowana do wystąpienia zarówno z powództwem odszkodowawczym, jak i o usunięcie wad. Jak słusznie zauważył WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 12 kwietnia 2005 roku (sygn. akt II SA/Gd 155/05), wspólnotę mieszkaniową należy traktować jako ogół właścicieli lokali, występujących wspólnie z mocy prawa, w zakresie czynności dotyczących ustawowej współwłasności nieruchomości wspólnej. A skoro, zgodnie z ustawą, działa ona przez większościowe podejmowanie uchwał, w przypadku ich podjęcia zyskuje legitymację do występowania z wszelkimi roszczeniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Wniosek ten daje się wyprowadzić także z cytowanego tu orzecznictwa sądów administracyjnych.

Jacek Kosiński, kancelaria Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

[ wspólnoty mieszkaniowe, zarząd nieruchomością wspólną, orzecznictwo, ustawa o własności lokali ]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18949|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12125|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11539|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl