CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co wolno wspólnocie mieszkaniowej?

 Redakcja  |  06.03.2018
Pod koniec 2017 roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach.
Pod koniec 2017 roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach.
zdj. pixabay.com

Zarząd nieruchomością wspólną to jeden z głównych problemów, przed którymi stają właściciele lokali mieszkalnych. Pod koniec zeszłego roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach. Jakie wnioski płyną z tej sprawy?

Analizując dotychczasowe – ciągle niestabilne – orzecznictwo w zakresie problematyki wspólnot mieszkaniowych, można dojść do wniosku, że jej uprawnienia są praktycznie tożsame z roszczeniami poszczególnych członków. Tez może wydawać się daleko idąca, ale logicznie wynika z orzecznictwa związanego z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną

Przede wszystkim, warto zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o własności lokali współwłaściciele mogą w umowie ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd nią osobie fizycznej lub prawnej. Tak ustalony sposób zarządu nieruchomością odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy sukcesywnie wyodrębnianych lokali. Natomiast w przypadku, gdy lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, ich właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi mieszkańcami.

Działania podejmowane przez zarząd ustawodawca podzielił na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres. Do tej drugiej grupy – wymagającej do ich podjęcia uchwały właścicieli lokali – prawodawca zaliczył m.in.:

  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  • zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • nabycie nowej nieruchomości.

Uchwały zapadają co do zasady większością głosów przy uwzględnieniu wielkości udziałów. Można je podjąć na zebraniu bądź korespondencyjnie. 

Legitymacja wspólnoty a jej poszczególnych członków

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 sierpnia 2017 roku (sygn. akt VII SA/Wa 2160/16), odwołując się do ugruntowanego orzecznictwa sądowo-administracyjnego, stwierdził, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes jednego ze współwłaścicieli chroni wspólnota mieszkaniowa działająca poprzez zarząd, ewentualnie zarządcę ustanowionego przez sąd. Jednocześnie Sąd zauważył, że nie wyklucza to samodzielnego udziału w tego typu postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty (chociaż jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania swojego własnego, indywidualnego interesu prawnego). Dlatego też interes poszczególnych członków powinien być rozpatrywany z punktu widzenia interesu całej wspólnoty. Stąd też, zdaniem WSA w Warszawie, czynności prawne, faktyczne, załatwianie spraw przed urzędami, sądami, dotyczące nieruchomości wspólnej – należą do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, reprezentującej interesy właścicieli lokali. Zresztą na gruncie spraw administracyjnych nie jest to pogląd odosobniony, świadczy o tym chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2016 roku (sygn. akt II OSK 1325/15). NSA wskazał w nim, że zaskarżenie decyzji, której przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy dla działki sąsiedniej, uniemożliwia uznanie, iż może ona dotyczyć interesu indywidualnego poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w kwestiach nieruchomości wspólnej stroną postępowania administracyjnego winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie.

 

Czytaj też: Ciepłomierze elementem nieruchomości wspólnej

Podobnym tropem, aczkolwiek nie do końca konsekwentnie, poszedł Sąd Apelacyjny w Białymstoku, rozstrzygając 20 grudnia 2017 roku sprawę (sygn. akt I ACa 663/17) legalności uchwały spółdzielni mieszkaniowej nakazującej jej członkom wpłatę środków na wpis od pozwu inicjującego postępowanie przeciwko deweloperowi. Miało ono dotyczyć odszkodowania za wady w budynku, takie jak nieprawidłowo wykonane szyby windowe oraz brak izolacji cieplnej i przeciwwilgociowej. Powodowie, którzy nie chcieli brać udziału w procesie odszkodowawczym, wnieśli o uchylenie uchwały. Sąd I instancji uznał, że tego typu uchwała nie mieści się w pojęciu zarządu nieruchomością wspólną i ingeruje w prawa poszczególnych członków, w związku z czym jest sprzeczna z ustawą o własności lokali. Zdaniem sądu sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby powodowie umową przenieśli swoje roszczenia na wspólnotę. Tego poglądu nie podzielił Sąd Apelacyjny, który zauważył, że w sytuacji, gdy większość wierzycieli dokonuje cesji swoich wierzytelności względem dewelopera na wspólnotę, to ich nabycie wiąże się z zarządem nieruchomością wspólną. Choć uchwała, co zauważył sąd rozpatrujący apelację, godzi w interesy sprzeciwiających się jej, to aby je uwzględnić, musiałoby dojść do rażącej dysproporcji pomiędzy interesem wspólnoty, a jej poszczególnych członków. Jednocześnie Sąd wskazał, że wygranie tego typu sprawy spowoduje realną poprawę położenia wszystkich współwłaścicieli, stąd też taki proces nie powinien odbywać się na koszt tylko niektórych z nich. Jednak w przedmiotowym wyroku Sąd uzależnił legitymację procesową wspólnoty mieszkaniowej od cesji na nią wierzytelności członków.

Czy cesja jest konieczna?

Na gruncie powyżej opisanego rozstrzygnięcia można się zastanowić, czy w ogóle do wystąpienia z tego typu roszczeniem przez wspólnotę konieczna jest dokonanie na nią przez członków cesji wierzytelności. Warto wspomnieć, że Sąd Najwyższy w niektórych swoich orzeczeniach (np. w wyroku z dnia 15 października 2008 roku, sygn. akt I CSK 118/08) przyjmuje, że dochodzenie roszczeń związanych z wadami fizycznymi bądź prawnymi nieruchomości nie wchodzi w zakres zarządu nią, przez co jedynie cesja wierzytelności przez poszczególnych właścicieli daje wspólnocie legitymację do wystąpienia z takim powództwem. Jednocześnie Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacja wygląda inaczej w przypadku roszczenia o usunięcie wady rzeczy wspólnej, którego każdy ze współwłaścicieli może dochodzić samodzielnie, przez co cesja takiej wierzytelności nawet przez jednego członka wspólnoty wystarcza do wykazania jej legitymacji materialnej do wystąpienia w procesie.

Zobacz także: Orzecznictwo a uchwały małych wspólnot

Jednak tego typu poglądy należy uznać za błędne. Skoro wspólnota mieszkaniowa ma prowadzić zarząd nieruchomością wspólną, do jej obowiązków należy nie tylko bieżąca „obsługa” nieruchomości, ale także usuwanie wszelkich jej wad. Stąd też po dokonaniu stosownych uchwał staje się legitymowana do wystąpienia zarówno z powództwem odszkodowawczym, jak i o usunięcie wad. Jak słusznie zauważył WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 12 kwietnia 2005 roku (sygn. akt II SA/Gd 155/05), wspólnotę mieszkaniową należy traktować jako ogół właścicieli lokali, występujących wspólnie z mocy prawa, w zakresie czynności dotyczących ustawowej współwłasności nieruchomości wspólnej. A skoro, zgodnie z ustawą, działa ona przez większościowe podejmowanie uchwał, w przypadku ich podjęcia zyskuje legitymację do występowania z wszelkimi roszczeniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Wniosek ten daje się wyprowadzić także z cytowanego tu orzecznictwa sądów administracyjnych.

Jacek Kosiński, kancelaria Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

[ wspólnoty mieszkaniowe, zarząd nieruchomością wspólną, orzecznictwo, ustawa o własności lokali ]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17543|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10931|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10505|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl