Administruję nieruchomością, w której jest kilkunastu współwłaścicieli wpisanych do KW. Nieruchomość nie ma zniesionej współwłasności. Na parterze nieruchomości znajdują się lokale handlowo-usługowe. Wszystkie lokale są „własnością" współwłaścicieli. Część współwłaścicieli (bez zgody pozostałych) podnajęła lokale osobom obcym lub firmom i bierze za to wynagrodzenie (pozostali nie wiedzą ile).
Proszę o odpowiedź, jak wygląda ta sprawa w świetle prawa podatkowego: czerpanie korzyści przez 1 osobę z wynajęcia lokalu przy współwłasności (jeśli pozostali współwłaściciele również mają swój udział w tych wynajętych lokalach, i nie jest zniesiona współwłasność).
Czy współwłaściciel lokalu wynajętego obcej osobie indywidualnie rozlicza się z urzędem skarbowym?
Czy pozostali współwłaściciele mogą ponosić z tego tytułu konsekwencje?
Czy urząd skarbowy może pociągnąć ich do odpowiedzialności za współwłasność?
Czytelniczka
Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, w jaki sposób każdy ze współwłaścicieli rozlicza się z urzędem skarbowym, a także od tego, czy opisana nieruchomość została u każdego z nich zaklasyfikowana jako środek trwały.
W przypadku dochodów osób fizycznych bardzo istotny jest podział na źródła przychodów, który znajduje się w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Każde źródło przychodów rządzi się bowiem innymi regułami - zróżnicowane są zasady ustalenia obowiązku podatkowego, obliczenia podstawy opodatkowania, stawki podatku; składa się także inne zeznanie podatkowe.
W przypadku wynajmowania nieruchomości podatnik może dokonać wyboru i zdecydować, czy wynajmowanie uczyni przedmiotem działalności gospodarczej, czy będzie to tzw. najem prywatny. Każdy ze współwłaścicieli może dokonać takiego wyboru samodzielnie, co w konsekwencji prowadzi do sytuacji, w której każda „część" dochodu z najmu może być opodatkowana w zupełnie inny sposób, według metody i zasad wybranych przez każdego współwłaściciela.
Jeżeli współwłaściciel zdecyduje, że wynajmowanie nieruchomości będzie przedmiotem jego działalności gospodarczej, powinien tę nieruchomość (udział w niej) zaliczyć do środków trwałych; podlegają one amortyzacji. Konsekwencją takiego wyboru jest opodatkowanie każdej należnej od najemcy kwoty i to niezależnie od tego, czy najemca ją zapłaci, a także niezależnie od tego, czy współwłaściciel jest świadom, że nieruchomość została wynajęta. Wynika to z treści dwóch przepisów: art. 11 i art. 14 ustawy.
Przepis art. 11 wprowadza regułę generalną opodatkowania dochodów przyporządkowanych do konkretnych źródeł przychodu. Reguła ta określa, które dochody są opodatkowane wyłącznie wówczas, gdy są „otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym".
Wynika z niej, że przychody z działalności gospodarczej są opodatkowane także wówczas, gdy przedsiębiorca ich nie otrzymał, ale „należą" mu się. Potwierdza to także treść art. 14 ustawy, zgodnie z którym przychodem z działalności są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.
Jeżeli natomiast współwłaściciel nie zaliczył nieruchomości do środków trwałych, a sam najem nie jest przedmiotem jego działalności gospodarczej, obowiązują inne reguły opodatkowania, z których najważniejsza została określona w art. 11 ustawy. Dochody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie wówczas, gdy współwłaściciel je otrzymał lub postawiono je do jego dyspozycji w roku kalendarzowym.
W przypadku współwłasności ustawa o PIT wprowadza w art. 8 zasadę generalną, zgodnie z którą przychody i dochody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Warto jednak wiedzieć, że przepis art. 8 ustawy nie jest samoistną podstawą do opodatkowania dochodów z najmu nieruchomości.
Przepis ten określa jedynie, że wysokość opodatkowania u każdego współwłaściciela wyznacza jego udział w nieruchomości (a w zasadzie w zysku z tej nieruchomości). Jednak sama zasada proporcji wyrażona w art. 8 nie przekreśla możliwości wyboru przez każdego współwłaściciela zasad opodatkowania tego zysku.
Reasumując: samo wynajęcie wspólnej nieruchomości nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku przez każdego współwłaściciela. Jeżeli wynajem nie jest przedmiotem działalności gospodarczej, podatkowi podlegają jedynie kwoty otrzymane lub postawione do dyspozycji w danym roku podatkowym.
Współwłaściciel pominięty przy wypłacie zysku nie musi od tych nieotrzymanych kwot płacić podatku; nie wykazuje ich także w zeznaniu rocznym. Jedynie wtedy, gdy nieruchomość służy działalności gospodarczej, jej wynajęcie, nawet przez innego współwłaściciela, oznacza obowiązek rozliczenia podatku i wykazania kwot należnych (w tym także kwot nieotrzymanych) w zeznaniu rocznym.
Zobacz film: Wykupić czy nie wykupić część korytarza od spółdzielni, która chce go sprzedać?
2
