CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Warunki techniczno-prawne instalacji i urządzeń elektrycznych - wskazówki dla zarządców i mieszkańców

Wykonywanie przeglądów i ich dokumentowanie
Autorzy zwracają uwagę Czytelników na szereg aspektów związanych z bezpiecznym zarządzaniem i eksploatacją instalacji elektrycznych i odgromowych, występujących w częściach wspólnych nieruchomości, pozostających pod dozorem właścicieli lokali i zarządców.
Autorzy zwracają uwagę Czytelników na szereg aspektów związanych z bezpiecznym zarządzaniem i eksploatacją instalacji elektrycznych i odgromowych, występujących w częściach wspólnych nieruchomości, pozostających pod dozorem właścicieli lokali i zarządców.
Rys. SEP
Ciąg dalszy artykułu...

Wykonywanie przeglądów i ich dokumentowanie

Ważnym zadaniem zarządcy i administratora obiektu budowlanego jest przeprowadzenie okresowych badań i pomiarów w terminach określonych w instrukcji eksploatacji (jest to też obowiązek i odpowiedzialność właściciela) oraz realizacja zaleceń zawartych w protokołach badań i pomiarów.

W instrukcji eksploatacji powinny być podane okresy przeglądów dostosowane do warunków środowiskowych panujących w danym obiekcie budowlanym lub jego części. Te instrukcje powinny być zatwierdzone przez osobę sprawującą nadzór właścicielski.

Przeprowadzający pomiary powinien legitymować się świadectwem kwalifikacyjnym „E” w zakresie eksploatacji instalacji i urządzeń elektrycznych, a weryfikujący jego pracę świadectwem kwalifikacyjnym „D” w zakresie dozoru tychże instalacji.

Obie te osoby powinny podpisać protokół przeglądu technicznego i pomiarów instalacji, potwierdzając tym samym poprawność wykonania przeglądu obiektu budowlanego.

Z zawartości protokołu powinny wynikać jednoznacznie uwagi i zalecenia, natomiast w protokołach z pomiarów należy wskazać, które parametry nie spełniają stawianych im wymagań, oraz wyznaczyć terminy, w których wymagane wartości, określające należyty stan instalacji i/lub urządzeń, powinny zostać przywrócone np. drogą przeprowadzenia odpowiednich zabiegów konserwacyjnych i/lub naprawczych, względnie określić skrócony okres wykonania kolejnych pomiarów (następnych okresowych).

Warto pamiętać, że przy ewentualnej reklamacji działania złącza kablowego, rozdzielnicy tablicowej itp. producent może wymagać przedstawienia ważnego protokołu pomiarów instalacji, w której to urządzenie pracuje (ważnego oznacza, że okres jego datowania mieści się w 30 dniach poprzedzających datę jego przedstawienia).

Jeśli właściciel lub użytkownik lokalu, za wiedzą zarządcy, dokonuje przeróbek w instalacji elektrycznej, ich powykonawcze sprawdzenie powinno być wymagane i udokumentowane protokołem.

Usunięcie uszkodzeń i nieprawidłowości wykazanych w protokołach pokontrolnych

Zgodnie z Prawem budowlanym, właściciel, zarządca, użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych lub w umowach, jest obowiązany, podczas lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego albo jego części, usunąć przed zakończeniem badań stwierdzone uszkodzenia i uzupełnić ewentualne braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Należy pamiętać, że spełnienie powyższego obowiązku powinno być potwierdzone w protokole z przeprowadzanej kontroli obiektu budowlanego.

Odpowiedzialność finansowa zarządcy lub administratora

Utarło się przekonanie, że administrowanie obiektem nie jest objęte odpowiedzialnością osoby, której powierzono te czynności – zazwyczaj są to powinności administratora, a odpowiedzialność rozmywa się w przypadku, gdy zleceniodawca, np. wspólnota mieszkaniowa, nie zawarła z firmą administrującą umowy na zarządzanie obiektem.

Jest to przekonanie błędne. Należy pamiętać, że za niedopełnianie obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym przewidziane są kary.

Niewypełniający obowiązków mogą podlegać, na podstawie Prawa budowlanego, karze aresztu albo karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku, a także karze finansowej, w obecnym brzmieniu ustawy, wynoszącej 100–360 stawek dziennych.

Kara finansowa może być bardzo dotkliwa, gdyż bazując na liczbie stawek dziennych i ustawowo ustalanej wartości stawki dziennej, za powyższe przewinienie kwota minimalna to kara w wysokości 1000 zł, a maksymalna 720 000 zł.

Zatem założenie, przyjmowane przez część osób odpowiedzialnych za utrzymanie obiektu, że kara będzie mniejsza niż koszt zapewnienia poprawności utrzymania obiektu, a także że rzadko stosuje się kary, nie jest najlepszym kryterium oszczędzania na kosztach eksploatacji!

Za niespełnienie obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń i obowiązku uzupełnienia braków, w związku z przeprowadzoną kontrolą instalacji elektrycznej, na osobę odpowiedzialną za obiekt budowlany i za zapewnienie usunięcia usterek i nieprawidłowości wykazanych w protokołach z przeglądu i/lub badań może być nałożona kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku, a także kara finansowa maksymalnie do 720 000 zł.

Należy także podkreślić, że zgodnie z Prawem budowlanym, w razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia albo skutków ingerencji lub naruszeń instalacji obiektowej właściwy organ zapewni, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających.

Wybór urządzeń elektrycznych instalowanych w budynku

Urządzenia elektryczne wchodzące w skład instalacji elektrycznej niskiego napięcia budynku powinny spełniać wymagania dyrektywy niskonapięciowej.

W praktyce urządzenia te powinny być wykonane zgodnie z normami wyrobu, których numery (z datami wydania!) znajdziemy na stronie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (www.pkn.pl).

Dobrą praktyką jest wymaganie od producenta dostarczenia certyfikatu zgodności wyrobu z normą, z potwierdzonymi parametrami wyrobu. Taki dokument powinien być wydany przez jednostkę oceniającą (listę jednostek oceniających można znaleźć na www.pca.gov.pl).

Według normy zawierającej wymagania, jakie muszą spełniać instalacje elektryczne przy doborze ograniczników przepięć, należy zwracać uwagę na parametr wartości prądu wyładowczego, który nie powinien być niższy niż 5 kA 8/20. Dodatkowo wartości prądów piorunowych, gdy nie można oszacować zagrożenia, należy przyjmować nie mniejsze niż 12,5 kA 10/350.

W budynkach, w których instalacja wymaga zwiększenia przekrojów przewodów WLZ (WLZ – wewnętrzna linia zasilająca), a w których to WLZ jest lub powinno być zastosowane selektywne zabezpieczenie różnicowo-prądowe (przypadki incydentalne), nowy WLZ powinien być pięcioprzewodowy.

Innymi słowy, cała instalacja takiego budynku musi być wykonana w układzie sieciowym TN-S. Taka wymiana przewodów powinna być poprzedzona wykonaniem odpowiedniego projektu.

Natomiast w przypadkach, gdy w WLZ nie przewiduje się zastosowania selektywnego zabezpieczenia różnicowo-prądowego (najczęstsze przypadki), nie musi on być pięcioprzewodowy (nie ma racjonalnej technicznie potrzeby rozdzielenia PEN na PE i N, nawet przy wymianie przewodów).

Usługi na rzecz zarządców nieruchomości

Częstokroć osoby ponoszące odpowiedzialność za stan techniczny obiektu nie są specjalistami we wszystkich dziedzinach, których znajomości wymaga obsługa obiektu budowlanego. Dlatego osoba zarządzająca takim obiektem powinna korzystać z usług odpowiednich fachowców uprawnionych do oceny, sprawdzania i badań danego rodzaju wyposażenia obiektu.

Stowarzyszenie Elektryków Polskich (SEP) jest wiodącą organizacją, o najdłuższej tradycji sięgającej 1919 r., skupiającą profesjonalnych i doświadczonych elektryków oraz elektroników.

Funkcjonujący przy Oddziale Warszawskim SEP – Ośrodek Rzeczoznawstwa i Usług Technicznych – oferuje odpłatne usługi w zakresie:

  • szkoleń i egzaminów sprawdzających typu „E” i „D” (na tzw. „uprawnienia energetyczne”);
  • konsultacji dotyczących prowadzenia książki obiektu budowlanego i ustalenia harmonogramu przeglądów instalacji elektrycznych i odgromowych według Prawa budowlanego;
  • konsultacji dotyczących zalecanych parametrów wyrobów elektrotechnicznych będących elementami instalacji elektrycznych i odgromowych;
  • okresowych przeglądów i pomiarów pomontażowych oraz ekspertyz dotyczących instalacji elektrycznych, w tym zgodności z normami zawierającymi wymagania, jakie muszą spełniać instalacje elektryczne i odgromowe w budynkach mieszkalnych i innych.

Konkluzje

Przedstawione warunki techniczno-prawne są ważnymi wskazówkami dla właścicieli, zarządców i użytkowników obiektów budowlanych, w szczególności budynków mieszkalnych, z punktu widzenia zadań i odpowiedzialności nie tylko karnej, ale i społecznej.

W formie zaleceń powinny być rozpowszechniane (np. w postaci ulotki) jako podstawowy materiał szkoleniowo-promocyjny, nastawiony na zaktywizowanie, a nieraz nawet wywołanie społecznej kontroli nad dopełnianiem niezbywalnych powinności w zakresie utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych, w szczególności użytku publicznego i mieszkaniowego, przynajmniej w odniesieniu do instalacji i urządzeń elektrycznych.

Oddział Warszawski SEP wyraża uznanie Kolegom Andrzejowi Englertowi, Zygmuntowi Jaroszowi, Andrzejowi KieliszkowiAntoniemu Lisowskiemu, członkom naszego Koła nr 536 i naszej Sekcji Instalacji i Urządzeń Elektrycznych, za inspirację i poniesiony trud autorski w opracowanie tekstu niniejszej publikacji, stanowiącej przyczynek do realizacji powinności statutowej naszego Oddziału w kwestii poprawy dbałości o profesjonalnie należyty stan instalacji elektrycznych.

Czytaj też: Przebudowa instalacji gazowej w budynkach wielorodzinnych >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[instalacje elektryczne,eksploatacja,kontrola instalacji elektrycznych,urządzenia elektryczne,przeglądy okresowe, przeglądy instalacji elektrycznych,dokumentacja przeglądów okresowych,pomiary elektryczne,odpowiedzialność finansowa administratora ]

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Co zrobić gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16599|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10268|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl