Przegląd budynku po zimie

Warunki atmosferyczne jesiennej i zimowej aury oraz przedwiośnia mogą bardzo szybko doprowadzić do degradacji stanu technicznego budynków. Jest to czas, gdy na ich zewnętrzne elementy szczególnie intensywnie i równolegle działają różne czynniki klimatyczne charakterystyczne dla tych pór roku: niskie temperatury, woda i duża wilgotność powietrza, siła porywistych zacinających wiatrów, mżawki, opady śniegu i śniegu z deszczem, przymrozki i silne mrozy, a także „huśtawki” odwilży i zamarzania. Sezon ten mogą też zakończyć wczesnowiosenne roztopy.

Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, tak aby nie dopuszczać do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, co wynika z art. 61 pkt 1 oraz art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego (PB) ^[1].
W praktyce wymóg wykonania tej powinności nakłada art. 62 pkt 1–6 PB nakazujący zarządcom poddawanie obiektów kontrolom okresowym co najmniej raz w roku, podczas których sprawdza się stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących w eksploatacji.

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² kontrole okresowe muszą być przeprowadzane co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Powyższą powinność przywołują też Warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych (WTUBM) ^[2], gdzie w § 4–6 sprecyzowano procedury kontrolne i ich zakres.

W toku takich kontroli szczegółowym sprawdzeniem objęty jest stan techniczny elewacji, jej wartość użytkowa oraz estetyka. Sprawdzane są wówczas takie ich fragmenty, jak:

• powierzchnie elewacji (ściany i ich zewnętrzne warstwy fakturowe),
• powierzchnie elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
• balustrady, loggie i balkony,
• urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku,
• elementy odwodnienia budynku,
• obróbki blacharskie, okapy, okapniki,
• elementy konstrukcji i pokrycia dachu,
• przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Spostrzeżenia z kontroli obowiązkowo powinny być ujęte w protokołach. Poświadczany jest w nich:

• stan techniczny skontrolowanych fragmentów elewacji,
• określany ich rozmiar zużycia lub stopnie uszkodzeń,
• wskazywany zakres robót remontowych i kolejności ich wykonywania
• zalecane metody i środki pozwalające zwiększyć dla nich ochronę przed szkodliwym działaniem wpływów atmosferycznych i innych niszczących czynników zewnętrznych.

Niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia kontroli przez właściciela lub zarządcę obwarowane jest karą grzywny, tj. sankcją, o której mowa w art. 93 pkt 7 PB.

Poza ustawowymi kontrolami zarządcy muszą systematycznie doglądać stan techniczny budynku, zwłaszcza po wystąpienia takich ekstremalnych czynników zewnętrznych, jak: wichury i nawałnice, gradobicia, wyładowania atmosferyczne i inne.