CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Przegląd budynku po zimie

Co należałoby sprawdzać?
Jacek Sawicki  |  Administrator 4/2018  |  18.05.2018  |  1
Autor zwraca uwagę zarządców i właścicieli nieruchomości na elementy budynków, które powinni dokładnie sprawdzić podczas przeglądów i kontroli prowadzonych wiosną.
Autor zwraca uwagę zarządców i właścicieli nieruchomości na elementy budynków, które powinni dokładnie sprawdzić podczas przeglądów i kontroli prowadzonych wiosną.
Fot. archiwum redakcji Administratora
Ciąg dalszy artykułu...

Co należałoby sprawdzać?

Powierzchnie elewacji

Zakres kontroli wynika z rodzaju ściany. Bardzo ważne jest ustalenie, czy ściana nie ma zacieków. Jeśli są, to bezwzględnie należy ustalić ich przyczynę. O uszkodzeniach systemów hydroizolacyjnych chroniących strefy przygruntowe ścian przed zawilgoceniem mogą świadczyć widoczne zacieki, a w dłuższych okresach bezdeszczowych plamy z wyraźnym oznaczeniem górnych granic podciągania kapilarnego soli gruntowych i budowlanych. Mokre plamy i zacieki wywołane przez wodę oraz pojawiające się w porach suchych przebarwienia w strefach umiejscowienia systemów rynnowych informują o możliwych uszkodzeniach tych systemów. Mokre strefy sąsiadujące z parapetami okiennymi wskazują źródło zawilgocenia.

Bagatelizowanie obecności takich zacieków prowadzi wprost do dewastacji elewacji. Wilgoć obniża izolacyjność cieplną ściany, uruchamia i uaktywnia w niej procesy biodegradacyjne, znacząco przekłada się też na obniżenie standardów zdrowotnych w przyległych do niej pomieszczeniach. Jest to również główna przyczyna wszelkich uszkodzeń fizycznych w cyklu życia budynku. Mogą one objawiać się w postaci odprysków powłok, spękań faktury, wykruszeń itp.

Postępowanie naprawcze uzależnione jest od stanu technicznego uszkodzonych stref. Istotą takich uszkodzeń jest łatwość wchłaniania wody. Obecność wody jest szczególnie groźna w okresie zimowym, albowiem fizycznie powoduje wysadziny tynku, spękania cegieł i ich wiązań. Odsłonięte warstwy muru w coraz większym stopniu go degradują.

Kontroli wymagają też strefy wszelkich przerw technologicznych na elewacjach (tzw. dylatacje), jak również strefy cokołów (także z uwagi na niebezpieczeństwo przedostawania się gryzoni).

Dokonując oględzin, warto mieć na uwadze również względy estetyczne.

Attyki, filary i gzymsy

Uszkodzenia w tych strefach należą do szczególnie zagrażających bezpieczeństwu zdrowia i mienia. Woda i wilgoć, analogicznie jak przy elewacjach, osłabia strukturę tych fragmentów elewacji. Ignorując wpływ tych czynników,  w dłuższej perspektywie można łatwo doprowadzić do sytuacji, gdzie z wysokości będą odpadać kawałki muru. Tego rodzaju uszkodzenia mechaniczne same w sobie stanowią już podstawę do przeprowadzenia prac naprawczych. Często są one wynikiem złego stanu technicznego systemów rynnowych albo ich niedrożności wynikających z zaniedbań konserwacyjnych.

Balustrady, loggie i balkony

Ich stan techniczny decyduje o bezpieczeństwie użytkowania. Uszkodzenia balustrad spowodowane korozją osłabiają ich stabilność w konstrukcji balkonu/loggii. W drastycznych sytuacjach grożą wypadkami zerwania się pod ciężarem opierających się o nie osób.

Przecieki wynikające z nieszczelności na połączeniach z płytą balkonu prowadzą wprost do jej degradacji ze wszelkimi tego konsekwencjami, aż do oberwania się płyty od lica ściany.

Przy loggiach i balkonach sprawdza się stan techniczny posadzek. Oględziny płyty balkonowej, w tym także od spodu, pozwalają stwierdzić, czy nie ma na niej śladów zacieków. Mogą to być zarówno mokre plamy, przebarwienia z wyraźnie zaznaczonymi granicami występowania soli budowlanych bądź zwisające sople solne. Miejsca takie ujawniają się, gdy woda i wilgoć wtargną do wnętrza. Ratunkiem pozostaje zlokalizowanie i zlikwidowanie źródła zawilgocenia. Często do zawilgoceń płyty balkonowej dochodzi na skutek złego odpływu wód opadowych oraz niewłaściwie zamontowanych obróbek blacharskich na jej krawędziach.

Urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku

Mogą to być szyldy, tablice reklamowe, billboardy, wysięgniki anten satelitarnych, kamer, mocowania oświetlenia, klimatyzatorów, markiz itp. Sprawdzeniu podlega ich stabilność pod rygorem zerwania, dlatego też zwraca się uwagę na wygląd stref mocowania. Wszelkie widoczne w takich miejscach spękania, a zwłaszcza odkruszenia, mogą już budzić obawy o wytrzymałość konstrukcji. Przyczyn uszkodzeń może być wiele, jednak najczęściej wynikają one z niewłaściwie dobranych łączników mocujących oraz popełnionych błędów montażowych. W zauważonych przypadkach należy bezwzględnie podjąć czynności naprawcze, a jeśli w danym momencie jest to niemożliwe, zdemontować ze ściany zagrażające elementy. Trzeba pamiętać, że na zamocowania takich urządzeń działają nie tylko ich własne siły ciążenia, ale i obciążenia wiatru (jego działanie napierające i ssące).

Elementy odwodnienia budynku

Niesprawne lub niewydajne systemy rynnowe (rynny, rury spustowe, osadniki itp.) stanowią zagrożenie zalewania elewacji każdorazowo podczas opadów. W trakcie oględzin należy sprawdzić ich stan techniczny oraz drożność, a w razie potrzeby usunąć nagromadzone liście, wyrosłą roślinność, mech, zalegające zanieczyszczenia itp.

Uszkodzone bądź zapchane studzienki zbiorcze na wody opadowe mogą być przyczyną zawilgocenia przyziemnych stref elewacji. Koniecznie należy je udrożnić, a w razie potrzeby mogą one wymagać specjalistycznych napraw.

Przy remoncie pokrycia dachowego zarządcy poszukują materiałów sprawdzonych i o dobrych parametrach technicznych. Producenci wychodząc naprzeciw tym oczekiwaniom rozszerzają swoją ofertę i dostosowują ją do potrzeb klientów.

Przykładem takich działań jest np. utworzenie grupy – Flagowe Papy Icopal, z dobrze rozpoznawalnych w Polsce brandów rynkowych. W jej skład wchodzi 15 pap z grupy pap zgrzewalnych Szybki Profil SBS oraz pap aktywowanych termicznie z systemem wentylacji Szybki Syntan SBS, przeznaczonych do izolacji zarówno dachów jak i podziemnych części budynków.

Papy Flagowe charakteryzują się możliwie najkorzystniejszymi parametrami technicznymi i użytkowymi. Parametry takie jak: grubość papy i siła rozciągająca przy której następuje zerwanie papy nie posiadają ujemnej tolerancji wymiarowej.

Najbardziej spektakularnym zabiegiem jest zadeklarowanie tolerancji grubości wyrobu w przedziale (-0, +0,2 mm), oraz tolerancji maksymalnej siły rozciągającej wzdłuż i w poprzek w przedziale tolerancji (-0, + 100 N/5 cm) lub (-0, + 200 N/5 cm). W praktyce oznacza to, że np. rzeczywista grubość papy o deklarowanej grubości 5,2 mm będzie wynosić od 5,2 do 5,4 mm.

Od 1 czerwca 2013 roku papy te są poddawane badaniu jakości przez Instytut Techniki Budowlanej w Warszawie na podstawie dobrowolnej umowy z producentem.

Co miesiąc wybrane przez ITB papy z oferty Flagowych Pap Icopal, zakupione w dowolnym miejscu w kraju są poddawane badaniu grubości, siły rozciągającej, giętkości oraz gramatury wkładki zbrojącej. Wyniki badań są upubliczniane.

Obróbki blacharskie, okapy, okapniki

Wskazane elementy mogą być odpowiedzialne za wszelkie uszkodzenia powstałe w strefach sąsiedztwa z elewacją, oczywiście jak zwykle spowodowane obecnością wody i wilgoci. Należy skrupulatnie sprawdzić stan techniczny takich systemów, a w razie potrzeby dokonać ich wymiany.

Pokrycie i konstrukcja dachu

Dach to strategiczny element konstrukcyjny budynku, stąd utrzymanie jego stanu technicznego na odpowiednim poziomie wymaga wykonywania właściwych zabiegów konserwacyjnych i remontowych.

Prawo budowlane stawia wymóg przeprowadzania kontroli stanu technicznego dachu co najmniej raz w roku (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit.a), a w razie wystąpienia ekstremalnych czynników niszczących także podejmowania kontroli bieżących. Na mocy art. 93 pkt 8 PB niedopełnienie tego obowiązku stanowi wykroczenie i jest zagrożone karą grzywny. Zazwyczaj lokatorzy informują zarządcę/właściciela o wystąpieniu zacieków w strefach ścian i stropów konstrukcyjnie powiązanych z dachem, co świadczy o uszkodzeniach hydroizolacyjnych jego powłok, względnie o jego niedostatecznej izolacyjności termicznej, co objawia się obecnością plam kondensującej wilgoci, a w dalszym stadium strefami pleśni i zagrzybień na wewnętrznych stronach przegrody dachu.

W sytuacji gdy nie ma konieczności remontu całego dachu, a naprawa dotyczy jedynie wymiany lub montażu ocieplenia, ciekawym rozwiązaniem może być np. zastosowanie od wewnątrz płyt poliuretanowych, jednostronnie pokrytych płytą kartonowo-gipsową. Między warstwą poliuretanu i gipsu znajduje się warstwa paroizolacji. Dzięki takiemu rozwiązaniu unika się żmudnego wykonywania trzech osobnych warstw – ocieplenia (sznurkowania), paroizolacji i poszycia z płyt gipsowych. Znika też ryzyko popełnienia błędu podczas prac oraz znacznie zmniejsza się zużycie materiału.

Skutki uszkodzenia hydroizolacji i izolacji termicznej pokryć dachowych mogą przenosić się na szczytowe partie elewacji, dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego dachu. Sposób kontroli uwarunkowany jest rodzajem dachu i zastosowanymi na nim technologiami.

Przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku

W ich oględzinach zwraca uwagę stan techniczny krawędzi przyłączy. Wszelkie zauważone wykruszenia i szczeliny wymagają podjęcia działań naprawczych.

Stolarka otworowa (okna i drzwi)

Sprawdzane są strefy połączenia ościeżnic i parapetów ze ścianami. Wszelkie zauważone nieszczelności w takich miejscach będą wymagały likwidacji, aby uniknąć możliwości przedostawania się wody.

Sprawdzając stan techniczny stolarki otworowej umiejscowionej w strefach podpiwniczenia, należy też zwrócić uwagę na zabezpieczenie takich miejsc przed gryzoniami.

Oprócz wilgoci i wody za degradację elewacji odpowiadają też inne czynniki. Jednak finalnie każdy z nich umożliwia wilgoci i wodzie dalszą degradację budowli.         

Czytaj też: Warunki techniczno-prawne instalacji i urządzeń elektrycznych - wskazówki dla zarządców i mieszkańców >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[przegląd okresowy,przegląd techniczny,eksploatacja,prawo budowlane,kontrola okresowa,kontrola elewacji ]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16709|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10358|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl