CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej a zaliczki na koszty zarządu

Bartłomiej Żukowski  |  Administrator 5/2018  |  12.06.2018  |  2
Autor podjął się próby rozwiania wątpliwości dotyczących mechanizmu prawidłowego ustalania wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Autor podjął się próby rozwiania wątpliwości dotyczących mechanizmu prawidłowego ustalania wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Rys. redakcja Administratora

Ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną stanowi nieodłączny element corocznych zebrań właścicieli lokali oraz jedną z fundamentalnych czynności zarządzania. Pomimo powtarzalności tej czynności oraz – wydawać by się mogło – jej banalności, nierzadko dochodzi do sytuacji, w której nie tylko poszczególni właściciele lokali mają odmienne zdanie na temat mechanizmu kształtowania tego kosztu, ale nawet wśród zarządców praktyka w tej kwestii nie jest jednolita.

W artykule:

• Właściwe określenie wielkości udziału związanego z własnością poszczególnych lokali
• Modyfikacje sprzeczne z ustawą
• Skutki wadliwego określenia udziałów
• Pomieszczenie przynależne a współwłasność
• Domniemanie obalone przez przeciwstawienie

Jedną z najczęstszych wątpliwości, jakie wiążą się z tym zagadnieniem jest właściwe określenie wielkości udziału związanego z własnością poszczególnych lokali. Problem ten jest szczególnie widoczny we wspólnotach, w których wielkość rzeczonego udziału uwidoczniona w treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, a konkretnie w jej dziale I-Sp, jest inna niż wynikająca z inwentaryzacji budynku.

W takiej sytuacji oczywiste kontrowersje powstają wokół decyzji, którą wartość należy przyjąć dla obliczenia wielkości comiesięcznej zaliczki każdego z właścicieli. Decyzja ta nie jest zaś – wbrew pozorom – oczywista. Poniższe rozważania mają na celu przybliżenie rzeczonej problematyki i pomoc w rozstrzyganiu nasuwających się wątpliwości.

Na wstępie należy wskazać, że stosownie do treści art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali: „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Z kolei art. 13 wspomnianej ustawy statuuje bezwzględny obowiązek każdego właściciela lokalu nie tylko ponoszenia kosztów utrzymania swojego lokalu, ale również łożenia na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na których pokrycie – w myśl regulacji art. 15 rzeczonej ustawy – każdy właściciel wnosi zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

Modyfikacje sprzeczne z ustawą

Z zestawienia powyższych regulacji wynika więc, że każdy właściciel lokalu ma ustawowy obowiązek wnoszenia bieżących zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, ustalonej adekwatnie do posiadanego udziału. Cytowane regulacje są zaś regulacjami bezwzględnie obowiązującymi, a tym samym nie jest możliwa modyfikacja zasad ponoszenia wspomnianych kosztów na podstawie uchwały właścicieli. Uchwała musi być bowiem przede wszystkim zgodna z powszechnie obowiązującym prawem i nie może kreować zobowiązań sprzecznych w swej treści z regulacjami ustawowymi.

Obowiązek właściciela lokalu, polegający na uiszczaniu bieżących zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w kwocie ustalonej – co do zasady – wyłącznie w oparciu o wielkość posiadanego przez niego udziału w nieruchomości wspólnej nie może więc budzić wątpliwości i jakiekolwiek modyfikacje w tej kwestii należałoby uznać za sprzeczne z ustawą.

Na takim też stanowisku stoi orzecznictwo sądów powszechnych, a przykładem orzeczenia potwierdzającego trafność sformułowanych wyżej tez jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 roku, gdzie wskazano, że przyjęcie rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu – to działania zorientowane na przyszłość, mające regulować kwestię bieżących wpłat właścicieli lokali, uiszczanych z góry do 10. dnia każdego miesiąca zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, z założenia podlegających weryfikacji po zakończeniu kolejnych rocznych okresów rozliczeniowych.

Ostateczne rozliczenie, bez względu na wysokość zaliczek, winno jednak zawsze uwzględniać reguły wynikające z art. 12 ust. 2 wspomnianej ustawy. Z regulacji tego zapisu wynika przy tym bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów. Kwestią kluczową pozostaje więc prawidłowe określenie wielkości rzeczonego udziału, który ma być podstawą bieżących naliczeń.

Definicja ustawowa wspomnianego udziału została zawarta w treści art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, który stanowi, że „udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada zaś stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”.

Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest więc określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych, o czym wprost stanowi regulacja art. 3 ust. 4 przedmiotowej ustawy.

Opisana na wstępie rozbieżność pomiędzy wielkością udziału ujawnioną w treści księgi wieczystej a wielkością tego udziału wynikającą choćby ze sporządzonej inwentaryzacji budowlanej, zazwyczaj powstaje na etapie wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży. Jej źródłem jest zaś niekonsekwentne podejście właściciela wyodrębnianego lokalu do kwestii pomieszczeń przynależnych, a konkretnie do uwzględnienia powierzchni tych pomieszczeń przy ustalaniu wielkości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z wyodrębnianym lokalem.

Nasuwa się w związku z tym pierwsze pytanie dotyczące tego, jak traktować określenie takiego udziału w sposób oczywiście wadliwy w stosunku do przywołanych wyżej regulacji.

Uzasadniając postanowienie wydane w dniu 16 września 2016 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 786/15, Sąd Najwyższy wskazał, że postanowienia czynności prawnej, określające udziały w nieruchomości wspólnej niezgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali są z mocy art. 58 §1 Kodeksu cywilnego nieważne.

Nie musi to jednak powodować nieważności całej czynności. Zgodnie bowiem z art. 58 §1 in fine Kodeksu cywilnego, w miejsce nieważnego postanowienia może wejść właściwy przepis. Takie rozwiązanie jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy w konkretnym przypadku wskazane zostały dane umożliwiające zastąpienie nieważnego postanowienia art. 3 ust. 3 ustawy.

Co szczególnie istotne, określenie w umowie (…) jako przedmiotu lokalu z opisem rodzaju, położenia i powierzchni oraz praw z nim związanych, bez skonkretyzowania wielkości wyrażonej ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej, nie powoduje jej nieważności (…) ponieważ sam przepis art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest wystarczającą podstawą korekty w księdze wieczystej wadliwie wpisanego udziału [tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 marca 2016 r., sygn. akt IV CSK 259/15].

Czytaj też: Wysokość odsetek za nieterminowe wpłaty >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.
Ten artykuł jest PŁATNY. Aby go przeczytać, wykup dostęp.
DOSTĘP ABONAMENTOWY
DOSTĘP SMS
Dostęp za pomocą SMS czasowo zawieszony







Reklamacje usługi prosimy zgłaszać przez formularz reklamacyjny
Masz już abonament - zaloguj się:
:
:
zapomniałem hasła
Nie posiadasz konta - kliknij i załóż »
Nie masz abonamentu - wykup dostęp:
Abonament umożliwia zalogowanym użytkownikom dostęp do wszystkich płatnych treści na naszym portalu.
Dostępne opcje abonamentowe:
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś roczną prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś dwuletnią prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Pakiet: dwuletnia prenumerata papierowa (20 numerów) + dwuletni dostęp do treści portalu - 398,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Pakiet: roczna prenumerata papierowa (10 numerów) + roczny dostęp do treści portalu - 219,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Pakiet: półroczna prenumerata papierowa (5 numerów) + półroczny dostęp do treści portalu - 131,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (365 dni) - 164,00 zł
Roczny dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (30 dni) - 23,00 zł
30-dniowy dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (730 dni) - 298,00 zł
Dwuletni dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Regulamin korzystania z portalu Administrator24.info - zobacz regulamin
Uwagi prosimy zgłaszać na adres:

Komentarze

(2)
szymanekwojciech | 19.06.2018, 10:27
W spółdzielniach mieszkaniowych jest tak, że ustawy ustawami a prezesi spółdzielni sobie i ten problem jest od wieków. Przepis mówi wyraznie, że prezes winien najpierw rozliczyć się np z zaliczki na ogrzewanie a prezesi się w ogóle z tego nie rozliczają i tłumaczą się, że rada nadzorcza podjęła w tym temacie taką uchwałę, że on się nie musi tłumaczyć co zrobił z tymi pieniędzmi i na co je przeznaczył. To jest dopiero paranoja ale takich prezesów Krajowa Rada Spółdzielcza toleruje, bo to są dobrzy prezesi, mierni ale wierni i takich ludzi KRS broni jak za wszelką cenę.
MIRZET | 30.06.2018, 16:16
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 roku
- sygn. akt I ACa 331/12 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Warszawie z 2012-10-11.

http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/11$0020pa$017adziernika$00202012/154500000000503_I_ACa_000331_2012_Uz_2012-10-11_001
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17562|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10946|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10525|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl