CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Podnajem lokalu w praktyce

Maciej  Kamiński  |  Administrator 5/2018  |  18.06.2018
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Rys. redakcja Administratora

Rynek najmu jest jednym z najprężniej rozwijających się segmentów branży nieruchomości w Polsce. Inwestowanie w nieruchomości, postrzegane przez inwestorów jako stabilne i bezpieczne aktywo, stanowi remedium na spadek zaufania do rynków kapitałowych.

W artykule:

• Zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości
• Wybór i dostosowanie lokalu
• Ocena efektywności ekonomicznej
• Podatek dochodowy

W ostatnich latach warunki makroekonomiczne sprzyjały inwestycjom w nieruchomości w różnych formach.

Do najczęściej praktykowanych zaliczyć można przede wszystkim sprzedaż krótkoterminową, tzw. house flipping polegający na zakupie nieruchomości po atrakcyjnej cenie, modernizacji podnoszącej jej standard oraz sprzedaży z zyskiem oraz różne warianty zakupu nieruchomości pod wynajem.

Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem.

Umowa najmu lokalu

Kwestią kluczową jest zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości.

Pierwszym i najważniejszym warunkiem jest wyrażenie zgody na podnajem przez właściciela nieruchomości – musi ona zostać udzielona na piśmie w samej umowie najmu lub aneksie do umowy.

     Pozbądź się pleśni i wilgoci ze ścian!

Suche ściany ze Skamowall

Zależy Ci, aby w Twoim domu panował zdrowy mikroklimat?

Systemy termoizolacyjne SkamoWall posiadają wszystko co konieczne do stworzenia optymalnego i zdrowego środowiska sprzyjającego dobremu samopoczuciu w pomieszczeniach.

Jako materiał termoizolacyjny przyczyniają się również do oszczędności energii cieplnej.


Do istotnych parametrów umowy należy zaliczyć również:

  • Okres najmu

Podnajem często związany jest z koniecznością poniesienia nakładów związanych z przystosowaniem lokalu do wynajęcia (podnajęcia) dlatego też okres najmu powinien być na tyle długi, aby umożliwiał zwrot poniesionych nakładów z osiągniętego czynszu.
Ponadto należy zwrócić uwagę na okres wypowiedzenia, który powinien być na tyle długi by możliwe było przywrócenie lokalu do stanu sprzed umowy najmu – dotyczy do głównie inwazyjnych prac budowlanych naruszających substancję lokalu, jak np. dzielenie pokoi na mniejsze za pomocą ścian z płyt gipsowo-kartonowych.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Czym jest podnajem lokali?

 Co do zasady podnajem pozwala na osiąganie przychodów z nieruchomości, co do której nie posiadamy prawa własności.

Istotą procesu jest zawarcie umowy najmu lokalu z właścicielem a następnie podnajmowanie całego lokalu lub poszczególnych pokoi po wyższej cenie. Różnica pomiędzy ceną najmu mieszkania a osiąganymi przychodami z podnajmu stanowią źródło dochodu.

Co istotne, termin „podnajem” w sposób jednoznaczny wskazuje, że mamy do czynienia z nieruchomością co do której nie posiadamy prawa własności. Dlatego też nie należy go utożsamiać z najmem pojedynczych pokoi w lokalu, którego jesteśmy właścicielem.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 661 Kodeksu cywilnego, zwykła umowa na czas oznaczony zawarta na okres przekraczający 10 lat, z mocy prawa staje się umową na czas nieoznaczony.

Dodatkowym ograniczeniem związanym z umową na czas nieoznaczony jest fakt, że każda osoba posiadająca tytuł prawny do danego lokalu (a więc także podnajemca) może zameldować się w nim na okres, na jaki została zawarta umowa najmu.

Część właścicieli nieruchomości świadoma zagrożeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów (obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego) w obawie przed brakiem kontroli nad wyborem osób zamieszkujących lokal nie wyraża zgody na zawieranie umów z okresem nieoznaczonym.

  • Forma prawna umowy

 Przedstawione powyżej ograniczenia występują w sytuacji zawarcia umowy najmu w zwykłej formie przewidzianej w Kodeksie cywilnym.

Najem lokalu możliwy jest również w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów, w trybie tzw. najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych) oraz najmu instytucjonalnego (dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w sektorze najmu).

Co istotne, obie formy wykluczają możliwość podnajmu lokalu.

  • Określenie praw i obowiązków stron

Dotyczy to głównie kwestii związanych z adaptacją lokalu na potrzeby podnajmu, zwłaszcza ingerujących w substancję lokalu, np. wiercenie dziur w parkiecie lub ścianach pod listwy i kotwy dla lekkich ścianek działowych czy zmiana przeznaczenia pomieszczeń, np. wydzielenie dodatkowej toalety.

Umowa powinna jasno określać w jakim zakresie właściciel wyraża zgodę na ingerencję w stan techniczno-użytkowy lokalu.

Wybór i dostosowanie lokalu

  • Elementem przesądzającym o powodzeniu inwestycji w podnajem jest wybór lokalu mieszkalnego umożliwiającego na maksymalizację zysku wynikającego z różnicy pomiędzy czynszem najmu a podnajmu.
    Pomijając oczywiste czynniki, takie jak lokalizacja czy sąsiedztwo, na wysokość możliwego do osiągnięcia czynszu istotnie wpływa wielkość lokalu.

W przypadku podnajmu, prawdziwa jest prosta zależność stanowiąca, że im więcej pokoi ma (lub może mieć) dany lokal tym wyższy czynsz jest możliwy do osiągnięcia.

  • Kolejnym elementem jest rozkład lokalu. W celu zwiększenia stopy zwrotu z podnajmu należy poszukiwać mieszkań większych, co najmniej 3–4 pokojowych lub lokali wyposażonych w duże pokoje z możliwością podzielenia ich na mniejsze bez znacznych strat powierzchni.

Istotnym jest, aby w lokalu nie występowały pokoje przechodnie a kuchnia stanowiła osobne pomieszczenie. W tej roli z powodzeniem może być wykorzystane budownictwo wielkopłytowe, charakteryzujące się dużą ilością pokoi na relatywnie niedużej powierzchni użytkowej lokalu oraz lokale w kamienicach, posiadające duże pokoje o powierzchni ok. 25–30 m2,które mogą zostać przedzielone na dwa mniejsze pokoje jednoosobowe.

  • Kolejnym istotnym elementem wpływającym na rentowność inwestycji jest dostosowanie i wyposażenie lokalu.

Na etapie planowania i wyboru lokalu należy określić nakłady niezbędne do przygotowania nieruchomości oraz stopień ingerencji w jej substancję.

W przypadku dużych mieszkań (docelowo 7–8 pokoi) nieodzowne jest wyposażenie np. w dodatkową łazienkę oraz lodówkę. Są to elementy, na które miejsce i środki finansowe należy przewidzieć jeszcze przed podpisaniem umowy najmu.

Modernizację lokalu warto przeprowadzić przy użyciu lekkich technologii, umożliwiających szybkie przywrócenie stanu poprzedniego bez znacznego nakładu pracy. Przykładem takiego rozwiązania są lekkie ściany działowe z płyt gipsowo-kartonowych, wsparte metalowym stelażem zakotwionym w ścianie, co jest nieinwazyjne dla podłogi oraz zapewnia możliwość szybkiego uzupełnienia ubytków w ścianie.

Często stosowanym rozwiązaniem są również panele ścienne z PCV montowane w pasie pomiędzy blatem a szafkami wiszącymi w aneksie kuchennym, co z kolei obniża koszty modernizacji oraz nakład pracy w porównaniu do położenia glazury.

W efekcie przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego odbywa się przy wykorzystaniu mniejszego nakładu środków, pracy oraz generuje mniej punktów spornych z właścicielem nieruchomości o zniszczone elementy wyposażenia.

Głównymi założeniami, jakimi powinna kierować się osoba dokonująca modernizacji, jest kierowanie się zasadą efektywności rozumianej jako relacja nakładu do wizualnego efektu końcowego oraz stworzenie wrażenia wnętrza „pachnącego nowością”.

Obserwacja oczekiwań najemców wykazuje, że często oczekiwany jest standard określany mianem popularnej szwedzkiej firmy produkującej meble, natomiast na drugim końcu skali znajdują się takie określenia jak „nie PRL” czy „meblościanka babci” (autentyczne cytaty zaczerpnięte z ogłoszeń osób poszukujących mieszkania do wynajęcia).

Docelowym efektem będzie zatem wyposażenie lokalu w podstawowe, nowe meble, które pozwolą na uzyskanie w lokalu efektu świeżości przy jednoczesnej minimalizacji kosztów.

Wartym podkreślenia jest, że nadmierne inwestowanie w wyposażenie lokalu jest nieuzasadnione ekonomicznie i niekoniecznie przełoży się na wyższy czynsz ze względu na fakt, że zdecydowana większość najemców nie zdecyduje się dopłacić 20–30% więcej do czynszu najmu z uwagi na designerskie meble.

Oszczędności wynikające z zakupu podstawowych, popularnych mebli warto przeznaczyć na dodatkowe wyposażenie w sprzęty, które z pewnością przełożą się na zwiększenie atrakcyjności lokalu, jak np. zmywarka.

Czytaj też: Najem instytucjonalny >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[najemca, podnajem lokalu, umowa najmu lokalu, okres najmu, forma prawna umowy najmu, określenie praw i obowiązków stron, wybór lokalu]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10813|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10387|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl