CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Podnajem lokalu w praktyce

Maciej  Kamiński  |  Administrator 5/2018  |  18.06.2018
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Rys. redakcja Administratora

Rynek najmu jest jednym z najprężniej rozwijających się segmentów branży nieruchomości w Polsce. Inwestowanie w nieruchomości, postrzegane przez inwestorów jako stabilne i bezpieczne aktywo, stanowi remedium na spadek zaufania do rynków kapitałowych.

W artykule:

• Zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości
• Wybór i dostosowanie lokalu
• Ocena efektywności ekonomicznej
• Podatek dochodowy

W ostatnich latach warunki makroekonomiczne sprzyjały inwestycjom w nieruchomości w różnych formach.

Do najczęściej praktykowanych zaliczyć można przede wszystkim sprzedaż krótkoterminową, tzw. house flipping polegający na zakupie nieruchomości po atrakcyjnej cenie, modernizacji podnoszącej jej standard oraz sprzedaży z zyskiem oraz różne warianty zakupu nieruchomości pod wynajem.

 

Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem.

Umowa najmu lokalu

Kwestią kluczową jest zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości.

Pierwszym i najważniejszym warunkiem jest wyrażenie zgody na podnajem przez właściciela nieruchomości – musi ona zostać udzielona na piśmie w samej umowie najmu lub aneksie do umowy.

 

 

Do istotnych parametrów umowy należy zaliczyć również:

  • Okres najmu

Podnajem często związany jest z koniecznością poniesienia nakładów związanych z przystosowaniem lokalu do wynajęcia (podnajęcia) dlatego też okres najmu powinien być na tyle długi, aby umożliwiał zwrot poniesionych nakładów z osiągniętego czynszu.
Ponadto należy zwrócić uwagę na okres wypowiedzenia, który powinien być na tyle długi by możliwe było przywrócenie lokalu do stanu sprzed umowy najmu – dotyczy do głównie inwazyjnych prac budowlanych naruszających substancję lokalu, jak np. dzielenie pokoi na mniejsze za pomocą ścian z płyt gipsowo-kartonowych.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Czym jest podnajem lokali?

Co do zasady podnajem pozwala na osiąganie przychodów z nieruchomości, co do której nie posiadamy prawa własności.

Istotą procesu jest zawarcie umowy najmu lokalu z właścicielem a następnie podnajmowanie całego lokalu lub poszczególnych pokoi po wyższej cenie. Różnica pomiędzy ceną najmu mieszkania a osiąganymi przychodami z podnajmu stanowią źródło dochodu.

Co istotne, termin „podnajem” w sposób jednoznaczny wskazuje, że mamy do czynienia z nieruchomością co do której nie posiadamy prawa własności. Dlatego też nie należy go utożsamiać z najmem pojedynczych pokoi w lokalu, którego jesteśmy właścicielem.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 661 Kodeksu cywilnego, zwykła umowa na czas oznaczony zawarta na okres przekraczający 10 lat, z mocy prawa staje się umową na czas nieoznaczony.

Dodatkowym ograniczeniem związanym z umową na czas nieoznaczony jest fakt, że każda osoba posiadająca tytuł prawny do danego lokalu (a więc także podnajemca) może zameldować się w nim na okres, na jaki została zawarta umowa najmu.

Część właścicieli nieruchomości świadoma zagrożeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów (obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego) w obawie przed brakiem kontroli nad wyborem osób zamieszkujących lokal nie wyraża zgody na zawieranie umów z okresem nieoznaczonym.

  • Forma prawna umowy

Przedstawione powyżej ograniczenia występują w sytuacji zawarcia umowy najmu w zwykłej formie przewidzianej w Kodeksie cywilnym.

Najem lokalu możliwy jest również w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów, w trybie tzw. najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych) oraz najmu instytucjonalnego (dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w sektorze najmu).

Co istotne, obie formy wykluczają możliwość podnajmu lokalu.

  • Określenie praw i obowiązków stron

Dotyczy to głównie kwestii związanych z adaptacją lokalu na potrzeby podnajmu, zwłaszcza ingerujących w substancję lokalu, np. wiercenie dziur w parkiecie lub ścianach pod listwy i kotwy dla lekkich ścianek działowych czy zmiana przeznaczenia pomieszczeń, np. wydzielenie dodatkowej toalety.

Umowa powinna jasno określać w jakim zakresie właściciel wyraża zgodę na ingerencję w stan techniczno-użytkowy lokalu.

Wybór i dostosowanie lokalu

  • Elementem przesądzającym o powodzeniu inwestycji w podnajem jest wybór lokalu mieszkalnego umożliwiającego na maksymalizację zysku wynikającego z różnicy pomiędzy czynszem najmu a podnajmu.
    Pomijając oczywiste czynniki, takie jak lokalizacja czy sąsiedztwo, na wysokość możliwego do osiągnięcia czynszu istotnie wpływa wielkość lokalu.

W przypadku podnajmu, prawdziwa jest prosta zależność stanowiąca, że im więcej pokoi ma (lub może mieć) dany lokal tym wyższy czynsz jest możliwy do osiągnięcia.

  • Kolejnym elementem jest rozkład lokalu. W celu zwiększenia stopy zwrotu z podnajmu należy poszukiwać mieszkań większych, co najmniej 3–4 pokojowych lub lokali wyposażonych w duże pokoje z możliwością podzielenia ich na mniejsze bez znacznych strat powierzchni.

Istotnym jest, aby w lokalu nie występowały pokoje przechodnie a kuchnia stanowiła osobne pomieszczenie. W tej roli z powodzeniem może być wykorzystane budownictwo wielkopłytowe, charakteryzujące się dużą ilością pokoi na relatywnie niedużej powierzchni użytkowej lokalu oraz lokale w kamienicach, posiadające duże pokoje o powierzchni ok. 25–30 m2,które mogą zostać przedzielone na dwa mniejsze pokoje jednoosobowe.

  • Kolejnym istotnym elementem wpływającym na rentowność inwestycji jest dostosowanie i wyposażenie lokalu.

Na etapie planowania i wyboru lokalu należy określić nakłady niezbędne do przygotowania nieruchomości oraz stopień ingerencji w jej substancję.

W przypadku dużych mieszkań (docelowo 7–8 pokoi) nieodzowne jest wyposażenie np. w dodatkową łazienkę oraz lodówkę. Są to elementy, na które miejsce i środki finansowe należy przewidzieć jeszcze przed podpisaniem umowy najmu.

Modernizację lokalu warto przeprowadzić przy użyciu lekkich technologii, umożliwiających szybkie przywrócenie stanu poprzedniego bez znacznego nakładu pracy. Przykładem takiego rozwiązania są lekkie ściany działowe z płyt gipsowo-kartonowych, wsparte metalowym stelażem zakotwionym w ścianie, co jest nieinwazyjne dla podłogi oraz zapewnia możliwość szybkiego uzupełnienia ubytków w ścianie.

Często stosowanym rozwiązaniem są również panele ścienne z PCV montowane w pasie pomiędzy blatem a szafkami wiszącymi w aneksie kuchennym, co z kolei obniża koszty modernizacji oraz nakład pracy w porównaniu do położenia glazury.

W efekcie przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego odbywa się przy wykorzystaniu mniejszego nakładu środków, pracy oraz generuje mniej punktów spornych z właścicielem nieruchomości o zniszczone elementy wyposażenia.

Głównymi założeniami, jakimi powinna kierować się osoba dokonująca modernizacji, jest kierowanie się zasadą efektywności rozumianej jako relacja nakładu do wizualnego efektu końcowego oraz stworzenie wrażenia wnętrza „pachnącego nowością”.

Obserwacja oczekiwań najemców wykazuje, że często oczekiwany jest standard określany mianem popularnej szwedzkiej firmy produkującej meble, natomiast na drugim końcu skali znajdują się takie określenia jak „nie PRL” czy „meblościanka babci” (autentyczne cytaty zaczerpnięte z ogłoszeń osób poszukujących mieszkania do wynajęcia).

Docelowym efektem będzie zatem wyposażenie lokalu w podstawowe, nowe meble, które pozwolą na uzyskanie w lokalu efektu świeżości przy jednoczesnej minimalizacji kosztów.

Wartym podkreślenia jest, że nadmierne inwestowanie w wyposażenie lokalu jest nieuzasadnione ekonomicznie i niekoniecznie przełoży się na wyższy czynsz ze względu na fakt, że zdecydowana większość najemców nie zdecyduje się dopłacić 20–30% więcej do czynszu najmu z uwagi na designerskie meble.

Oszczędności wynikające z zakupu podstawowych, popularnych mebli warto przeznaczyć na dodatkowe wyposażenie w sprzęty, które z pewnością przełożą się na zwiększenie atrakcyjności lokalu, jak np. zmywarka.

Czytaj też: Najem instytucjonalny >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

  [najemca, podnajem lokalu, umowa najmu lokalu, okres najmu, forma prawna umowy najmu, określenie praw i obowiązków stron, wybór lokalu]

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Kompleksowe usługi na zarządzanieAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym (...) czytam więcej »


Przepisy techniczno-budowlane odnoszące się do wyrobów do wentylacji i klimatyzacji objętych obowiązkiem znakowania znakiem budowlanym »

Przepisy techniczno budowlaneObowiązkowym oznakowaniem objęte zostaną wyroby do wentylacji i klimatyzacji – to zapowiedź zmian, które przyniesie 2019 rok. (...) czytam więcej »


Urządzenia, które mogą uratować życie i mienie mieszkańców!
Najniższe ceny w internecie dla Zarządców, Wspólnot mieszkaniowych i Spółdzielni »

Ile zapłacisz za ocieplenie stropodachu w budynku wielolokalowym?
Odpowiada ekspert.

Mimo że istnieje wiele różnych czujników, to kryteria ich rozróżnienia są dość ograniczone. Wybierz czujnik, który zapewni spokój i bezpieczeństwo lokatorów... czytaj dalej »

Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od...czytam dalej »



Czy donice betonowe na placach i deptakach osiedlowych to dobry pomysł »

Donice betonoweAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym to tylko (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące"»

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Szybki poradnik dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych ► WINDY»
Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów obowiązujących od lipca 2018»
Winda bepieczeńśtwo Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów
Czy można mieć dostęp do bieżących informacji na temat stanu windy ? Jak zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i reagować z wyprzedzeniem na... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom? !
Ochrona budynku przed wilgocią Brak ogrzewania w budynku
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca? »

Ogrzewanie pompą

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak tani może być gaz w Twoich budynkach?
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Tańszy gaz w mieszkaniach Niższe koszty ciepła
Zarządzasz budynkami wielorodzinnymi? Szukasz właściwej oferty na media? Zastanawiasz się nad możliwością obniżenia kosztów gazu? czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »

Księgowość we wspólnocie mieszkaniowej

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) czytam dalej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły
Wyświetleń: 9520|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl