• Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?
  • Kim zastąpić czujnego sąsiada?
  • Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości
  • [Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (finanse)

Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?

08.07.2020
Zamiana mieszkań to dość skomplikowana transakcja. Wiąże się z dodatkowymi kosztami, związanymi m.in. z podatkami i taksą notarialną.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Kim zastąpić czujnego sąsiada?

Rozmowa z Aleksandrem Mrozkiem, Dyrektorem Generalnym Local Network.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości

10.06.2020
Artykuł 4 ust. 1 pkt 3 UPOL jednoznacznie stanowi, że przy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości przyjmuje się wartość budowli niepomniejszoną o odpisy amortyzacyjne, czyli – co do zasady – w kolejnych latach wartość tych budowli nie zmienia się – także w roku,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

[Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści

18.05.2020
Jak pogodzić rosnące minimalne stawki godzinowe ze zrozumiałymi oczekiwaniami finansowymi firm ochroniarskich, gdzie koszty pracownicze stanowią nawet ponad 90 proc. ich wynagrodzenia? Jest na to prosty i tani sposób, doceniony już w prestiżowym konkursie Think Big.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Podnajem lokalu w praktyce

Maciej  Kamiński  |  Administrator 5/2018  |  18.06.2018  |  2
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Rys. redakcja Administratora

Rynek najmu jest jednym z najprężniej rozwijających się segmentów branży nieruchomości w Polsce. Inwestowanie w nieruchomości, postrzegane przez inwestorów jako stabilne i bezpieczne aktywo, stanowi remedium na spadek zaufania do rynków kapitałowych.

W artykule:

• Zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości
• Wybór i dostosowanie lokalu
• Ocena efektywności ekonomicznej
• Podatek dochodowy

W ostatnich latach warunki makroekonomiczne sprzyjały inwestycjom w nieruchomości w różnych formach.

Do najczęściej praktykowanych zaliczyć można przede wszystkim sprzedaż krótkoterminową, tzw. house flipping polegający na zakupie nieruchomości po atrakcyjnej cenie, modernizacji podnoszącej jej standard oraz sprzedaży z zyskiem oraz różne warianty zakupu nieruchomości pod wynajem.

Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem.

Umowa najmu lokalu

Kwestią kluczową jest zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości.

Pierwszym i najważniejszym warunkiem jest wyrażenie zgody na podnajem przez właściciela nieruchomości – musi ona zostać udzielona na piśmie w samej umowie najmu lub aneksie do umowy.

     Pozbądź się pleśni i wilgoci ze ścian!

Suche ściany ze Skamowall

Zależy Ci, aby w Twoim domu panował zdrowy mikroklimat?

Systemy termoizolacyjne SkamoWall posiadają wszystko co konieczne do stworzenia optymalnego i zdrowego środowiska sprzyjającego dobremu samopoczuciu w pomieszczeniach.

Jako materiał termoizolacyjny przyczyniają się również do oszczędności energii cieplnej.


Do istotnych parametrów umowy należy zaliczyć również:

  • Okres najmu

Podnajem często związany jest z koniecznością poniesienia nakładów związanych z przystosowaniem lokalu do wynajęcia (podnajęcia) dlatego też okres najmu powinien być na tyle długi, aby umożliwiał zwrot poniesionych nakładów z osiągniętego czynszu.
Ponadto należy zwrócić uwagę na okres wypowiedzenia, który powinien być na tyle długi by możliwe było przywrócenie lokalu do stanu sprzed umowy najmu – dotyczy do głównie inwazyjnych prac budowlanych naruszających substancję lokalu, jak np. dzielenie pokoi na mniejsze za pomocą ścian z płyt gipsowo-kartonowych.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Czym jest podnajem lokali?

 Co do zasady podnajem pozwala na osiąganie przychodów z nieruchomości, co do której nie posiadamy prawa własności.

Istotą procesu jest zawarcie umowy najmu lokalu z właścicielem a następnie podnajmowanie całego lokalu lub poszczególnych pokoi po wyższej cenie. Różnica pomiędzy ceną najmu mieszkania a osiąganymi przychodami z podnajmu stanowią źródło dochodu.

Co istotne, termin „podnajem” w sposób jednoznaczny wskazuje, że mamy do czynienia z nieruchomością co do której nie posiadamy prawa własności. Dlatego też nie należy go utożsamiać z najmem pojedynczych pokoi w lokalu, którego jesteśmy właścicielem.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 661 Kodeksu cywilnego, zwykła umowa na czas oznaczony zawarta na okres przekraczający 10 lat, z mocy prawa staje się umową na czas nieoznaczony.

Dodatkowym ograniczeniem związanym z umową na czas nieoznaczony jest fakt, że każda osoba posiadająca tytuł prawny do danego lokalu (a więc także podnajemca) może zameldować się w nim na okres, na jaki została zawarta umowa najmu.

Część właścicieli nieruchomości świadoma zagrożeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów (obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego) w obawie przed brakiem kontroli nad wyborem osób zamieszkujących lokal nie wyraża zgody na zawieranie umów z okresem nieoznaczonym.

  • Forma prawna umowy

 Przedstawione powyżej ograniczenia występują w sytuacji zawarcia umowy najmu w zwykłej formie przewidzianej w Kodeksie cywilnym.

Najem lokalu możliwy jest również w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów, w trybie tzw. najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych) oraz najmu instytucjonalnego (dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w sektorze najmu).

Co istotne, obie formy wykluczają możliwość podnajmu lokalu.

  • Określenie praw i obowiązków stron

Dotyczy to głównie kwestii związanych z adaptacją lokalu na potrzeby podnajmu, zwłaszcza ingerujących w substancję lokalu, np. wiercenie dziur w parkiecie lub ścianach pod listwy i kotwy dla lekkich ścianek działowych czy zmiana przeznaczenia pomieszczeń, np. wydzielenie dodatkowej toalety.

Umowa powinna jasno określać w jakim zakresie właściciel wyraża zgodę na ingerencję w stan techniczno-użytkowy lokalu.

Wybór i dostosowanie lokalu

  • Elementem przesądzającym o powodzeniu inwestycji w podnajem jest wybór lokalu mieszkalnego umożliwiającego na maksymalizację zysku wynikającego z różnicy pomiędzy czynszem najmu a podnajmu.
    Pomijając oczywiste czynniki, takie jak lokalizacja czy sąsiedztwo, na wysokość możliwego do osiągnięcia czynszu istotnie wpływa wielkość lokalu.

W przypadku podnajmu, prawdziwa jest prosta zależność stanowiąca, że im więcej pokoi ma (lub może mieć) dany lokal tym wyższy czynsz jest możliwy do osiągnięcia.

  • Kolejnym elementem jest rozkład lokalu. W celu zwiększenia stopy zwrotu z podnajmu należy poszukiwać mieszkań większych, co najmniej 3–4 pokojowych lub lokali wyposażonych w duże pokoje z możliwością podzielenia ich na mniejsze bez znacznych strat powierzchni.

Istotnym jest, aby w lokalu nie występowały pokoje przechodnie a kuchnia stanowiła osobne pomieszczenie. W tej roli z powodzeniem może być wykorzystane budownictwo wielkopłytowe, charakteryzujące się dużą ilością pokoi na relatywnie niedużej powierzchni użytkowej lokalu oraz lokale w kamienicach, posiadające duże pokoje o powierzchni ok. 25–30 m2,które mogą zostać przedzielone na dwa mniejsze pokoje jednoosobowe.

  • Kolejnym istotnym elementem wpływającym na rentowność inwestycji jest dostosowanie i wyposażenie lokalu.

Na etapie planowania i wyboru lokalu należy określić nakłady niezbędne do przygotowania nieruchomości oraz stopień ingerencji w jej substancję.

W przypadku dużych mieszkań (docelowo 7–8 pokoi) nieodzowne jest wyposażenie np. w dodatkową łazienkę oraz lodówkę. Są to elementy, na które miejsce i środki finansowe należy przewidzieć jeszcze przed podpisaniem umowy najmu.

Modernizację lokalu warto przeprowadzić przy użyciu lekkich technologii, umożliwiających szybkie przywrócenie stanu poprzedniego bez znacznego nakładu pracy. Przykładem takiego rozwiązania są lekkie ściany działowe z płyt gipsowo-kartonowych, wsparte metalowym stelażem zakotwionym w ścianie, co jest nieinwazyjne dla podłogi oraz zapewnia możliwość szybkiego uzupełnienia ubytków w ścianie.

Często stosowanym rozwiązaniem są również panele ścienne z PCV montowane w pasie pomiędzy blatem a szafkami wiszącymi w aneksie kuchennym, co z kolei obniża koszty modernizacji oraz nakład pracy w porównaniu do położenia glazury.

W efekcie przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego odbywa się przy wykorzystaniu mniejszego nakładu środków, pracy oraz generuje mniej punktów spornych z właścicielem nieruchomości o zniszczone elementy wyposażenia.

Głównymi założeniami, jakimi powinna kierować się osoba dokonująca modernizacji, jest kierowanie się zasadą efektywności rozumianej jako relacja nakładu do wizualnego efektu końcowego oraz stworzenie wrażenia wnętrza „pachnącego nowością”.

Obserwacja oczekiwań najemców wykazuje, że często oczekiwany jest standard określany mianem popularnej szwedzkiej firmy produkującej meble, natomiast na drugim końcu skali znajdują się takie określenia jak „nie PRL” czy „meblościanka babci” (autentyczne cytaty zaczerpnięte z ogłoszeń osób poszukujących mieszkania do wynajęcia).

Docelowym efektem będzie zatem wyposażenie lokalu w podstawowe, nowe meble, które pozwolą na uzyskanie w lokalu efektu świeżości przy jednoczesnej minimalizacji kosztów.

Wartym podkreślenia jest, że nadmierne inwestowanie w wyposażenie lokalu jest nieuzasadnione ekonomicznie i niekoniecznie przełoży się na wyższy czynsz ze względu na fakt, że zdecydowana większość najemców nie zdecyduje się dopłacić 20–30% więcej do czynszu najmu z uwagi na designerskie meble.

Oszczędności wynikające z zakupu podstawowych, popularnych mebli warto przeznaczyć na dodatkowe wyposażenie w sprzęty, które z pewnością przełożą się na zwiększenie atrakcyjności lokalu, jak np. zmywarka.

Czytaj też: Najem instytucjonalny >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[najemca, podnajem lokalu, umowa najmu lokalu, okres najmu, forma prawna umowy najmu, określenie praw i obowiązków stron, wybór lokalu]

Komentarze

(2)
Kasia | 27.02.2020, 18:11
Planuję wynająć lokal na salon fryzjerski. Czy będę mogła wstawić tam swoje meble- http://https://www.wyposazenie-salonu-fryzjerskiego.pl/category/meble-fryzjerskie?horizontal ? Czy to powinno być zawarte w umowie?
Joasia_Kier | 27.03.2020, 04:04
Polacy coraz częście zamiast do banku wolą lokować kapitał w nieruchomościach, jako zarobek na przyszłość
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 16521|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11829|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl