CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Podnajem lokalu w praktyce

Maciej  Kamiński  |  Administrator 5/2018  |  18.06.2018
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem. Autor wyjaśnia, o czym należy pamiętać decydując się na tę formę pozyskiwania dochodu.
Rys. redakcja Administratora

Rynek najmu jest jednym z najprężniej rozwijających się segmentów branży nieruchomości w Polsce. Inwestowanie w nieruchomości, postrzegane przez inwestorów jako stabilne i bezpieczne aktywo, stanowi remedium na spadek zaufania do rynków kapitałowych.

W artykule:

• Zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości
• Wybór i dostosowanie lokalu
• Ocena efektywności ekonomicznej
• Podatek dochodowy

W ostatnich latach warunki makroekonomiczne sprzyjały inwestycjom w nieruchomości w różnych formach.

Do najczęściej praktykowanych zaliczyć można przede wszystkim sprzedaż krótkoterminową, tzw. house flipping polegający na zakupie nieruchomości po atrakcyjnej cenie, modernizacji podnoszącej jej standard oraz sprzedaży z zyskiem oraz różne warianty zakupu nieruchomości pod wynajem.

 

Coraz większą popularność zdobywa alternatywny sposób zarabiania na nieruchomościach – podnajem.

Umowa najmu lokalu

Kwestią kluczową jest zawarcie umowy najmu lokalu, dopuszczającej podnajem oraz określającej prawa i obowiązki stron w sposób umożliwiający efektywne wykorzystanie nieruchomości.

Pierwszym i najważniejszym warunkiem jest wyrażenie zgody na podnajem przez właściciela nieruchomości – musi ona zostać udzielona na piśmie w samej umowie najmu lub aneksie do umowy.

 

 

Do istotnych parametrów umowy należy zaliczyć również:

  • Okres najmu

Podnajem często związany jest z koniecznością poniesienia nakładów związanych z przystosowaniem lokalu do wynajęcia (podnajęcia) dlatego też okres najmu powinien być na tyle długi, aby umożliwiał zwrot poniesionych nakładów z osiągniętego czynszu.
Ponadto należy zwrócić uwagę na okres wypowiedzenia, który powinien być na tyle długi by możliwe było przywrócenie lokalu do stanu sprzed umowy najmu – dotyczy do głównie inwazyjnych prac budowlanych naruszających substancję lokalu, jak np. dzielenie pokoi na mniejsze za pomocą ścian z płyt gipsowo-kartonowych.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Czym jest podnajem lokali?

Co do zasady podnajem pozwala na osiąganie przychodów z nieruchomości, co do której nie posiadamy prawa własności.

Istotą procesu jest zawarcie umowy najmu lokalu z właścicielem a następnie podnajmowanie całego lokalu lub poszczególnych pokoi po wyższej cenie. Różnica pomiędzy ceną najmu mieszkania a osiąganymi przychodami z podnajmu stanowią źródło dochodu.

Co istotne, termin „podnajem” w sposób jednoznaczny wskazuje, że mamy do czynienia z nieruchomością co do której nie posiadamy prawa własności. Dlatego też nie należy go utożsamiać z najmem pojedynczych pokoi w lokalu, którego jesteśmy właścicielem.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 661 Kodeksu cywilnego, zwykła umowa na czas oznaczony zawarta na okres przekraczający 10 lat, z mocy prawa staje się umową na czas nieoznaczony.

Dodatkowym ograniczeniem związanym z umową na czas nieoznaczony jest fakt, że każda osoba posiadająca tytuł prawny do danego lokalu (a więc także podnajemca) może zameldować się w nim na okres, na jaki została zawarta umowa najmu.

Część właścicieli nieruchomości świadoma zagrożeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów (obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego) w obawie przed brakiem kontroli nad wyborem osób zamieszkujących lokal nie wyraża zgody na zawieranie umów z okresem nieoznaczonym.

  • Forma prawna umowy

Przedstawione powyżej ograniczenia występują w sytuacji zawarcia umowy najmu w zwykłej formie przewidzianej w Kodeksie cywilnym.

Najem lokalu możliwy jest również w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów, w trybie tzw. najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych) oraz najmu instytucjonalnego (dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w sektorze najmu).

Co istotne, obie formy wykluczają możliwość podnajmu lokalu.

  • Określenie praw i obowiązków stron

Dotyczy to głównie kwestii związanych z adaptacją lokalu na potrzeby podnajmu, zwłaszcza ingerujących w substancję lokalu, np. wiercenie dziur w parkiecie lub ścianach pod listwy i kotwy dla lekkich ścianek działowych czy zmiana przeznaczenia pomieszczeń, np. wydzielenie dodatkowej toalety.

Umowa powinna jasno określać w jakim zakresie właściciel wyraża zgodę na ingerencję w stan techniczno-użytkowy lokalu.

Wybór i dostosowanie lokalu

  • Elementem przesądzającym o powodzeniu inwestycji w podnajem jest wybór lokalu mieszkalnego umożliwiającego na maksymalizację zysku wynikającego z różnicy pomiędzy czynszem najmu a podnajmu.
    Pomijając oczywiste czynniki, takie jak lokalizacja czy sąsiedztwo, na wysokość możliwego do osiągnięcia czynszu istotnie wpływa wielkość lokalu.

W przypadku podnajmu, prawdziwa jest prosta zależność stanowiąca, że im więcej pokoi ma (lub może mieć) dany lokal tym wyższy czynsz jest możliwy do osiągnięcia.

  • Kolejnym elementem jest rozkład lokalu. W celu zwiększenia stopy zwrotu z podnajmu należy poszukiwać mieszkań większych, co najmniej 3–4 pokojowych lub lokali wyposażonych w duże pokoje z możliwością podzielenia ich na mniejsze bez znacznych strat powierzchni.

Istotnym jest, aby w lokalu nie występowały pokoje przechodnie a kuchnia stanowiła osobne pomieszczenie. W tej roli z powodzeniem może być wykorzystane budownictwo wielkopłytowe, charakteryzujące się dużą ilością pokoi na relatywnie niedużej powierzchni użytkowej lokalu oraz lokale w kamienicach, posiadające duże pokoje o powierzchni ok. 25–30 m2,które mogą zostać przedzielone na dwa mniejsze pokoje jednoosobowe.

  • Kolejnym istotnym elementem wpływającym na rentowność inwestycji jest dostosowanie i wyposażenie lokalu.

Na etapie planowania i wyboru lokalu należy określić nakłady niezbędne do przygotowania nieruchomości oraz stopień ingerencji w jej substancję.

W przypadku dużych mieszkań (docelowo 7–8 pokoi) nieodzowne jest wyposażenie np. w dodatkową łazienkę oraz lodówkę. Są to elementy, na które miejsce i środki finansowe należy przewidzieć jeszcze przed podpisaniem umowy najmu.

Modernizację lokalu warto przeprowadzić przy użyciu lekkich technologii, umożliwiających szybkie przywrócenie stanu poprzedniego bez znacznego nakładu pracy. Przykładem takiego rozwiązania są lekkie ściany działowe z płyt gipsowo-kartonowych, wsparte metalowym stelażem zakotwionym w ścianie, co jest nieinwazyjne dla podłogi oraz zapewnia możliwość szybkiego uzupełnienia ubytków w ścianie.

Często stosowanym rozwiązaniem są również panele ścienne z PCV montowane w pasie pomiędzy blatem a szafkami wiszącymi w aneksie kuchennym, co z kolei obniża koszty modernizacji oraz nakład pracy w porównaniu do położenia glazury.

W efekcie przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego odbywa się przy wykorzystaniu mniejszego nakładu środków, pracy oraz generuje mniej punktów spornych z właścicielem nieruchomości o zniszczone elementy wyposażenia.

Głównymi założeniami, jakimi powinna kierować się osoba dokonująca modernizacji, jest kierowanie się zasadą efektywności rozumianej jako relacja nakładu do wizualnego efektu końcowego oraz stworzenie wrażenia wnętrza „pachnącego nowością”.

Obserwacja oczekiwań najemców wykazuje, że często oczekiwany jest standard określany mianem popularnej szwedzkiej firmy produkującej meble, natomiast na drugim końcu skali znajdują się takie określenia jak „nie PRL” czy „meblościanka babci” (autentyczne cytaty zaczerpnięte z ogłoszeń osób poszukujących mieszkania do wynajęcia).

Docelowym efektem będzie zatem wyposażenie lokalu w podstawowe, nowe meble, które pozwolą na uzyskanie w lokalu efektu świeżości przy jednoczesnej minimalizacji kosztów.

Wartym podkreślenia jest, że nadmierne inwestowanie w wyposażenie lokalu jest nieuzasadnione ekonomicznie i niekoniecznie przełoży się na wyższy czynsz ze względu na fakt, że zdecydowana większość najemców nie zdecyduje się dopłacić 20–30% więcej do czynszu najmu z uwagi na designerskie meble.

Oszczędności wynikające z zakupu podstawowych, popularnych mebli warto przeznaczyć na dodatkowe wyposażenie w sprzęty, które z pewnością przełożą się na zwiększenie atrakcyjności lokalu, jak np. zmywarka.

Czytaj też: Najem instytucjonalny >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

  [najemca, podnajem lokalu, umowa najmu lokalu, okres najmu, forma prawna umowy najmu, określenie praw i obowiązków stron, wybór lokalu]

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10172|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl