Kredyty w złotówkach czy w walucie obcej?

W większości krajów podstawowym źródłem finansowania inwestycji, zwłaszcza mieszkaniowych, są kredyty hipoteczne, a w Polsce najchętniej kredytobiorcy zabiegają o kredyty walutowe. Kredyt na zakup mieszkania to zobowiązanie finansowe na długie lata i jego zaciągnięcie to jedna z najpoważniejszych decyzji w naszym życiu. Nic więc dziwnego, że kredytobiorca musi poważnie rozważyć, jaki rodzaj kredytu wybrać.

To, czy bardziej opłaca się zaciągać kredyt w złotych, czy w euro, dolarach lub frankach szwajcarskich, zależy od ceny danej waluty na rynku międzybankowym oraz marży, jaką dolicza bank do tej ceny. Bank udzielający pożyczki musi zazwyczaj pieniądze zakupić bądź na rynku międzybankowym, bądź też posłużyć się środkami swoich klientów, którzy powierzyli bankowi depozyty. Na polskim rynku walutowym funkcjonują trzy podstawowe wskaźniki decydujące o cenie kredytu:

• WIBOR, jeśli dotyczy to kredytów w złotych,
• LIBOR w przypadku kredytu w dolarach i frankach szwajcarskich,
• EURIBOR dla kredytu nominowanego w euro.

Koszt środków finansowych pożyczonych przez banki komercyjne zależy od banków centralnych, które kierują się własną polityką. W realiach polskich najniżej oprocentowana jest pożyczka udzielana przez Europejski Bank Centralny wyznaczający poziom EURIBOR, najdrożej natomiast kalkuluje się kredyt złotowy WIBOR stosowany przez NBP. Pośrednie oprocentowanie obowiązuje według wskaźnika LIBOR dla pożyczek dolarowych i we frankach szwajcarskich.

Koszty kredytu

Kalkulując wybór banku, nie można zapominać o tzw. spreadzie, czyli różnicy pomiędzy kursem, po którym bank udziela kredytu walutowego i kursem stosowanym przy jego spłacie. Polskie banki komercyjne bardzo różnią się wysokością „spreadu", która aktualnie waha się w granicach od ponad 5 gr do blisko 14 gr. Klient nie dostaje od banku waluty obcej, a jedynie złotówki. W walutach obcych wyrażona jest natomiast wartość kredytu i spłacanej raty, przy czym bank każdorazowo przelicza euro lub franki na złote, którymi spłacamy raty.

Kredyt walutowy

Znając wszystkie przytoczone wyżej zawiłości decydujące o cenie kredytu, kredytobiorcy pozostaje do rozstrzygnięcia dylemat, w jakiej walucie zaciągnąć kredyt: w złotówkach, dolarach, euro czy frankach szwajcarskich i w jakim banku. Wiadomo, że niższe oprocentowanie to niższe raty i odwrotnie. W zależności od dokonanego wyboru, uwzględniając kilkusettysięczne kwoty zaciągniętego kredytu - klient może zaoszczędzić kilkaset złotych miesięcznie, a w całym okresie spłaty nawet kilkadziesiąt tysięcy.

Rekomendacja S uderzy w banki i klientów ZOBACZ>> 

Opłacalność korzystania z kredytu walutowego przez indywidualnego kredytobiorcę występuje w sytuacji mocnego złotego, bowiem wtedy raty są relatywnie niskie. Wysokość raty ma także swoje odbicie w możliwości zaciągnięcia odpowiednio wyższego kredytu. Banki skrupulatnie badają tzw. zdolność kredytową swoich klientów, uzależniając od tego wysokość udzielanych kredytów.

Ryzyko kursowe

Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu walutowego, kredytobiorca musi liczyć się z tzw. ryzykiem kursowym, a więc wahaniami kursu złotego w stosunku do walut obcych.

Do niedawna, a ściślej do wystąpienia kryzysu na światowych rynkach finansowych, polscy kredytobiorcy często lekceważyli to ryzyko, ponieważ mocna złotówka zapewniała korzystną wysokość rat. Sytuacja uległa zmianie, kiedy na skutek gwałtownych zawirowań na rynkach walutowych nastąpiło osłabienie pozycji złotówki. Jeśli w początkach 2009 r. kurs franka wynosił około 2 zł, to na przełomie lat 2010/2011 kurs ten sięgał 3,2 zł. O skali różnic w wysokości rat wskazują wyliczenia Expandera, z których wynika, że kredytobiorca zaciągając kredyt we frankach w wysokości 300 tys. zł w I kwartale 2010 r., spłacał ratę w wysokości 1270 zł, a w grudniu tego roku - 1520 zł. Nie dość na tym. Rosnący kurs waluty podnosi wartość zaciągniętego kredytu. Przykładowo: dla klienta banku, który pożyczył 100 tys. franków przy kursie 3 zł, a w ciągu tylko jednego miesiąca kurs ten „podskoczył" do 3,3 zł, czyli zadłużenie wobec kredytodawcy wzrośnie o 30  tys. zł.

Podane przykłady celowo uwidaczniają pesymistyczną wersję wzrostu kursu, wskazując na dotkliwą stratę kredytobiorcy i skalę ryzyka, jakie niesie osłabienie złotego w stosunku do walut zagranicznych. Oczywiście możliwa jest wersja optymistyczna, czyli wzrost kursu złotówki, na co jednak - zdaniem analityków rynku walutowego - w najbliższym czasie nie można liczyć.

Krajowy rynek kredytowy

W aspekcie gospodarki krajowej kredyty nominowane w walutach obcych mogą być nie tylko ryzykowne, ale wręcz niebezpieczne. Według ekspertów bezpieczną granicę stanowi udział kredytów walutowych w bankowych rezerwach oszczędnościowych rzędu 80%. Przy przekroczeniu tej granicy rośnie ryzyko niewypłacalności, zwłaszcza w sytuacji gdy kryzys dotyka kredytobiorców, którzy przestają spłacać zaciągnięte kredyty. Zjawisko takie leżało u podstaw ostatniego kryzysu na międzynarodowym rynku finansowym, kiedy to brak płynności finansowej spowodował całkowite zahamowanie i blokadę rynku kredytowego, przy czym w przypadku kredytów walutowych zjawisko to okazało się szczególnie groźne.

Niebezpieczeństwo utraty kontroli nad rynkiem kredytowym, a zwłaszcza szafowanie przez banki kredytami walutowymi dostrzeżone zostało przez Komisję Nadzoru Finansowego, która przygotowała projekt przepisów ograniczających udział kredytów walutowych do 50% łącznej kwoty udzielanych kredytów hipotecznych. Niepohamowany boom kredytów nominowanych w walutach zagranicznych byłby dużym zagrożeniem zepchnięcia gospodarki polskiej ze ścieżki zrównoważonego wzrostu. Podkreśla się, że proponowany przez KNF limit kredytów walutowych nie jest rozwiązaniem „systemowym", a jedynie przejściowym, do czasu stabilizacji rynku walutowego. Na razie wejście w życie restrykcji, o których wyżej mowa, niewątpliwie ograniczy dostępność kredytów walutowych, a ponadto mają się pojawić przepisy, które zobowiążą banki do udzielania kredytów walutowych z co najmniej 20% wkładem własnym klientów.

Wbrew pozorom, proponowane przez KNF ograniczenia mogą przynieść korzyści osobom zamierzającym kupić mieszkanie przy wsparciu kredytem hipotecznym, ponieważ banki będą silniej rywalizowały o klientów chętnych do zaciągnięcia kredytów złotowych. Być może złagodzą wymagania dotyczące zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, obniżą marże i zmniejszą „spread".

Rosnące zadłużenie

Jeśli chodzi o implikacje opisanej wyżej pesymistycznej wersji kursów walut obcych dla zarządców nieruchomości, to wskazać trzeba przede wszystkim na ryzyko rosnącego zadłużenia członków wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni z tytułu opłat czynszów, funduszu remontowego i innych opłat. Szacunki wskazują, że we frankach szwajcarskich zaciągnęło kredyty około 400 tys. Polaków. Kredytobiorcy ci kierowali się oczywistą w owym czasie kalkulacją, że frank był bardziej konkurencyjny niż dolar i euro. Kalkulacja ta okazała się jednak fałszywa. Kurs franka szwajcarskiego rośnie i niektórzy eksperci szacują, że niedługo może osiągnąć poziom 3,5 zł, a nawet więcej. Waluta szwajcarska, podobnie jak złoto, uważana jest przez światowe rynki finansowe za pewną w trudnych czasach, ponieważ Szwajcaria to kraj bogaty i nienależący do zagrożonej strefy euro.

Będą przejrzyste zasady spłaty kredytów walutowych ZOBACZ>> 

Zarządcy mogą się także obawiać trudności sprzedaży „pustostanów" będących w ich zasobach ze względu na prawdopodobne ograniczenia skali kredytów, wywołanego restrykcyjnymi przepisami bankowymi w zakresie zdolności kredytowej pożyczkobiorców i rosnących wymagań dotyczących wkładu własnego.