• Szkolenie: Zasady prowadzenia Książki obiektu budowlanego 2019/2020 – po planowanych zmianach w Prawie budowlanym
  • Jak rozliczyć usługę na nieruchomości w UE świadczoną przez nievatowców?
  • Od nowego roku zmiany w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych
  • Jaki jest rynek nieruchomości?
  • Przekazanie zachowku w formie nieruchomości a podatek

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Zasady prowadzenia Książki obiektu budowlanego 2019/2020 – po...

25.10.2019
Obowiązki właściciela i zarządcy wynikające z przepisów prawa, obowiązkowe kontrole wynikające z ustawy Prawo Budowlane i innych aktów prawa, zasady wykonywania i dokumentowania obowiązkowych kontroli, prowadzenie Książki obiektu budowlanego – to tylko wybrane zagadnienia...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Jak rozliczyć usługę na nieruchomości w UE świadczoną przez nievatowców?

28.10.2019
W obecnych czasach polscy przedsiębiorcy zawierają transakcje zarówno z podmiotami krajowymi, jak i zagranicznymi. Bez znaczenia pozostaje fakt, czy sprzedawcą jest czynny podatnik VAT, czy podmiot korzystający ze zwolnienia z VAT. Każdy z nich ma prawo do świadczenia usług na...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Od nowego roku zmiany w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych

11.10.2019
Od nowego roku zaczną obowiązywać nowe przepisy dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Zmienią się zasady określania sposobu zarządu wspólnotami mieszkaniowymi. Na nowo zdefiniowane zostaną małe i duże wspólnoty.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Jaki jest rynek nieruchomości?

Zachowawczy? Innowacyjny? Jakie cechy wyróżniają go spośród innych sektorów gospodarki?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przekazanie zachowku w formie nieruchomości a podatek

30.09.2019
Jeżeli przekazanie nieruchomości w formie zachowku nastąpi w ciągu 5 lat od jej nabycia, powstaje obowiązek podatkowy. Tak wynika z jednej z najnowszych interpretacji podatkowych Krajowej Informacji Skarbowej.
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zakończenie umowy o zarządzanie

Paweł Puch  |  01.08.2018  |  2
Strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem.
Strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem.
fot. Pixabay

Zakończenie umowy o zarządzanie nieruchomością następuje na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego. Zatem jeżeli umowa zawarta jest na czas określony może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Umowa może zostać rozwiązana także z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnych przez zarządcę.

Ponadto strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem. Okres wypowiedzenia jest to czas, jaki musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie. Jeżeli terminu wypowiedzenia nie określono w umowie należy stosować przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek zlecenia.

Przeczytaj również: Rezygnacja członka zarządu z pełnionej funkcji

Decyzja o wypowiedzeniu umowy

Podczas gdy tryb powierzenia zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, tryb zlecenia zarządzania lub administrowania w praktyce bardzo często rodzi spory. Spory te sprowadzają się do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie, czy administrowanie. Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo nie jest jednolite w tej materii. Decydujące znaczenie ma zaliczenie zawarcia i rozwiązania umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających. Jeżeli zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu to zarząd może sam zawrzeć i rozwiązać taką umowę, jeżeli natomiast to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu - zarząd potrzebuje uchwały właścicieli. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Tauron dla firm

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10.09.2002 roku (sygn. akt I ACa 384/2002) uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu czy do czynności ten zwykły zarząd przekraczających nie ma pewności, co do rozstrzygnięcia gdy sprawa trafi do sądu. Zatem aby nie dawać poprzedniemu zarządcy argumentów do wniesienia sprawy do sądu wspólnota mieszkaniowa powinna wyrazić swoją wolę w uchwale.

Doręczenie wypowiedzenia

Na składającego oświadczenie woli przepisy nakładają obowiązek doręczenia oświadczenia.  Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług poczty bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania odbioru. Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej. Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (przesyłka dwukrotnie awizowana) nie wpływa na skuteczność zawartego w przesyłce wypowiedzenia. W takim przypadku przesyłkę uważa się za doręczoną (wypowiedzenie będzie skuteczne). Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego, na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone.

Przeczytaj również: Zmiana zarządu wspólnoty mieszkaniowej  

Liczenie terminu wypowiedzenia

Ponadto należy właściwie liczyć terminy wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 112 kodeksu cywilnego termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który datą odpowiada pierwszemu dniu terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, to w ostatnim dniu danego miesiąca. Natomiast zgodnie z art. 113 kodeksu cywilnego jeżeli termin jest oznaczony na koniec miesiąca, rozumie się przez to ostatni dzień tego miesiąca.

Sposób wypowiedzenia umowy

Sposób wypowiedzenia umowy zależeć będzie od treści uchwały. W tej sytuacji możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami prawnymi: albo umowę wypowiedzieli właściciele lokali w podjętej uchwale albo w uchwale tylko upoważniono zarząd do wypowiedzenia umowy. Jeżeli właściciele lokali w uchwale upoważnili tylko zarząd do wypowiedzenia umowy to wówczas na podstawie upoważnienia w uchwale umowę wypowiada zarząd (on składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie) i doręcza wypowiedzenie zarządcy. Na takim oświadczeniu o wypowiedzeniu od zarządu, dokonanym z upoważnienia w uchwale, co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego musi złożyć podpisy.

Jeżeli wypowiedzenie podpisze tylko jeden z członków zarządu nie będzie to skutecznie złożone (w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) oświadczenie o wypowiedzeniu. Doręczenie takiego oświadczenia nie spowoduje więc skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Jednak właściciele nie muszą upoważniać uchwałą zarząd do wypowiedzenia umowy - mogą także sami tę umowę w uchwale wypowiedzieć. Wówczas zarząd nie składa oświadczenia o wypowiedzeniu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, ma tylko obowiązek doręczenia zarządcy wypowiedzenia umowy, czyli podjętej uchwały właścicieli lokali. Bezzasadne byłoby wówczas składanie przez zarząd oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarzadzanie skoro wspólnota mieszkaniowa oświadczenie woli o wypowiedzeniu już złożyła w uchwale. Wówczas ewentualne pismo od zarządu, towarzyszące uchwale doręczanej przez zarząd, jest tylko zwykłym pismem przewodnim o znaczeniu tylko informacyjnym (zwykła korespondencja). Taką korespondencję prowadzić może samodzielnie każdy z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie potrzebuje podpisu drugiego członka zarządu na zwykłym liście. W takiej sytuacji znaczenie będzie miało, że zarządca otrzymał uchwałę właścicieli wypowiadającą mu umowę o zarządzanie, a to czy załączono pismo informacyjne czy nie i czy podpisało je dwóch czy tylko jeden z członków zarządu będzie bez znaczenia prawnego. 

Ponadto w przypadku takiej uchwały, która od razu wypowiedziała umowę o zarzadzanie, jeżeli zarządca był obecny przy jej podejmowaniu (uchwała w całości podjęta na zebraniu, na którym był obecny zarządca) uchwała nie wymagała w ogóle odrębnego doręczenia, a termin wypowiedzenia zaczyna biec w chwili jej podjęcia w obecności zarządcy. Jak stanowi bowiem art. 61 § 1 kodeksu cywilnego, oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W takiej sytuacji bowiem należy bezspornie uznać, że zarządca powziął wiadomość o wypowiedzeniu i jego treści z chwilą podjęcia uchwały bo był obecny na zebraniu.

[umowa o zarządzanie nieruchomością, wspólnota mieszkaniowa, wypowiedzenie umowy]

Komentarze

(2)
AliG | 25.10.2019, 09:04
W efekcie zakończenie umowy jeśli obie strony się nie porozumieją przelatuje przez sąd i sie ciągnie a płacić zarządcy trzeba
musiszAdam | 25.10.2019, 09:05
Warto też dodać że wypowiedzenie może zostać także wtedy gdy zarządca naraża właścicieli na straty i nie dopełnia obowiązków
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17554|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10938|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10513|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl