• Własność lokalu po nowelizacji
  • Wspólnota mieszkaniowa a VAT
  • Kiedy nadzór budowlany może żądać ekspertyzy?
  • Rezygnacja członka zarządu z pełnionej funkcji
  • Termin przedawnienia roszczeń

Polecane Artykuły (prawo)

Własność lokalu po nowelizacji

Celem niedawnej nowelizacji ustawy o własności lokali było usunięcie luki prawnej uniemożliwiającej w wielu przypadkach ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Wspólnota mieszkaniowa a VAT

Autorka wyjaśnia, czy wspólnota mieszkaniowa, pomimo zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT, musi się zarejestrować jako podatnik VAT czynny.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kiedy nadzór budowlany może żądać ekspertyzy?

Kiedy nadzór budowlany może żądać ekspertyzy?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Rezygnacja członka zarządu z pełnionej funkcji

01.08.2018
Uprawnienie do rozwiązania stosunku prawnego, łączącego wspólnotę mieszkaniową z członkiem zarządu, przysługuje obu stronom. Zatem nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo odwołać członka zarządu lub cały zarząd, ale także członek zarządu lub cały zarząd mają prawo...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Termin przedawnienia roszczeń

Termin przedawnienia roszczeń
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Zakończenie umowy o zarządzanie

Paweł Puch  |  01.08.2018
Strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem.
Strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem.
fot. Pixabay

Zakończenie umowy o zarządzanie nieruchomością następuje na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego. Zatem jeżeli umowa zawarta jest na czas określony może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Umowa może zostać rozwiązana także z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnych przez zarządcę.

Ponadto strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie, za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem. Okres wypowiedzenia jest to czas, jaki musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie. Jeżeli terminu wypowiedzenia nie określono w umowie należy stosować przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek zlecenia.

Przeczytaj również: Rezygnacja członka zarządu z pełnionej funkcji

Decyzja o wypowiedzeniu umowy

Podczas gdy tryb powierzenia zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, tryb zlecenia zarządzania lub administrowania w praktyce bardzo często rodzi spory. Spory te sprowadzają się do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie, czy administrowanie. Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo nie jest jednolite w tej materii. Decydujące znaczenie ma zaliczenie zawarcia i rozwiązania umowy o zarządzanie do czynności zwykłego zarządu lub do czynności ten zarząd przekraczających. Jeżeli zawarcie i rozwiązanie umowy o zarządzanie mieści się w zakresie zwykłego zarządu to zarząd może sam zawrzeć i rozwiązać taką umowę, jeżeli natomiast to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu - zarząd potrzebuje uchwały właścicieli. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza tylko podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia trudno więc ulokować tutaj umowy o zarzadzanie.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10.09.2002 roku (sygn. akt I ACa 384/2002) uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu czy do czynności ten zwykły zarząd przekraczających nie ma pewności, co do rozstrzygnięcia gdy sprawa trafi do sądu. Zatem aby nie dawać poprzedniemu zarządcy argumentów do wniesienia sprawy do sądu wspólnota mieszkaniowa powinna wyrazić swoją wolę w uchwale.

Doręczenie wypowiedzenia

Na składającego oświadczenie woli przepisy nakładają obowiązek doręczenia oświadczenia.  Przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług poczty bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania odbioru. Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej. Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (przesyłka dwukrotnie awizowana) nie wpływa na skuteczność zawartego w przesyłce wypowiedzenia. W takim przypadku przesyłkę uważa się za doręczoną (wypowiedzenie będzie skuteczne). Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego, na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone.

Przeczytaj również: Zmiana zarządu wspólnoty mieszkaniowej  

Liczenie terminu wypowiedzenia

Ponadto należy właściwie liczyć terminy wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 112 kodeksu cywilnego termin oznaczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który datą odpowiada pierwszemu dniu terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, to w ostatnim dniu danego miesiąca. Natomiast zgodnie z art. 113 kodeksu cywilnego jeżeli termin jest oznaczony na koniec miesiąca, rozumie się przez to ostatni dzień tego miesiąca.

Sposób wypowiedzenia umowy

Sposób wypowiedzenia umowy zależeć będzie od treści uchwały. W tej sytuacji możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami prawnymi: albo umowę wypowiedzieli właściciele lokali w podjętej uchwale albo w uchwale tylko upoważniono zarząd do wypowiedzenia umowy. Jeżeli właściciele lokali w uchwale upoważnili tylko zarząd do wypowiedzenia umowy to wówczas na podstawie upoważnienia w uchwale umowę wypowiada zarząd (on składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie) i doręcza wypowiedzenie zarządcy. Na takim oświadczeniu o wypowiedzeniu od zarządu, dokonanym z upoważnienia w uchwale, co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego musi złożyć podpisy.

Jeżeli wypowiedzenie podpisze tylko jeden z członków zarządu nie będzie to skutecznie złożone (w imieniu wspólnoty mieszkaniowej) oświadczenie o wypowiedzeniu. Doręczenie takiego oświadczenia nie spowoduje więc skutecznego wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Jednak właściciele nie muszą upoważniać uchwałą zarząd do wypowiedzenia umowy - mogą także sami tę umowę w uchwale wypowiedzieć. Wówczas zarząd nie składa oświadczenia o wypowiedzeniu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, ma tylko obowiązek doręczenia zarządcy wypowiedzenia umowy, czyli podjętej uchwały właścicieli lokali. Bezzasadne byłoby wówczas składanie przez zarząd oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o zarzadzanie skoro wspólnota mieszkaniowa oświadczenie woli o wypowiedzeniu już złożyła w uchwale. Wówczas ewentualne pismo od zarządu, towarzyszące uchwale doręczanej przez zarząd, jest tylko zwykłym pismem przewodnim o znaczeniu tylko informacyjnym (zwykła korespondencja). Taką korespondencję prowadzić może samodzielnie każdy z członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej i nie potrzebuje podpisu drugiego członka zarządu na zwykłym liście. W takiej sytuacji znaczenie będzie miało, że zarządca otrzymał uchwałę właścicieli wypowiadającą mu umowę o zarządzanie, a to czy załączono pismo informacyjne czy nie i czy podpisało je dwóch czy tylko jeden z członków zarządu będzie bez znaczenia prawnego. 

Ponadto w przypadku takiej uchwały, która od razu wypowiedziała umowę o zarzadzanie, jeżeli zarządca był obecny przy jej podejmowaniu (uchwała w całości podjęta na zebraniu, na którym był obecny zarządca) uchwała nie wymagała w ogóle odrębnego doręczenia, a termin wypowiedzenia zaczyna biec w chwili jej podjęcia w obecności zarządcy. Jak stanowi bowiem art. 61 § 1 kodeksu cywilnego, oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W takiej sytuacji bowiem należy bezspornie uznać, że zarządca powziął wiadomość o wypowiedzeniu i jego treści z chwilą podjęcia uchwały bo był obecny na zebraniu.

[umowa o zarządzanie nieruchomością, wspólnota mieszkaniowa, wypowiedzenie umowy]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące" »

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Ile można zaoszczędzić na ociepleniu stropodachów ??
Przegląd dachu i elewacji nieruchomości - termowizja pokaże wszystko»
Ocieplanie stropodachu w budynku Termowizja w przeglądzie nieruchomości - dachy i elewacje
Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

Jak niedrogo sprawić, aby elewacja budynku wyglądała ładnie i nowocześnie  »

imitacja deski elewacyjnej drewanianejNowoczesne elewacje wpisują się w panujące trendy – z jednej strony, z drugiej rozwiązanie wykazuje nie tylko walory estetyczne, ale przede wszystkim funkcjonalne... chcę wiedzieć »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Zarządco zabezpiecz dach budynku !
Ochrona budynku przed wilgocią Uszczelnianie dachu nieruchomości
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych (...) czytam dalej »

Jak niedrogo oczyścić elewację budynku z brudu, kurzu lub nalotu »

Czyszczenie elewacji budynku

Przed spółdzielnią czy zarządcą są zawsze nowe wyzwania stawiane przez ustawodawców i mieszkańców. Działania w oparciu o potrzeby remontowe i modernizacyjne (...) Czytam więcej »


Iniekcje uszczelniające w garażach podziemnych »
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Iniekcje garażowe jak się ich pozbyć Niższe koszty ciepła
Coraz ściślejsza zabudowa oraz efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni powodują, że nasze osiedla pną się nie tylko w górę, lecz także w dół... czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Czy hydrofor może być cichy ?

Czy hydrofor może być cichy

Czy możliwe jest, aby wysokociśnieniowe pompy wirowe w konstrukcji pomp z silnikiem mokrym (bezdławnicowe) zapewniały najcichszą pracę (...) czytam dalej »


Jak zmniejszyć koszty ogrzewania wody?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak zmniejszyć rachunki za ciepło Kotły do budynków mieszkalnych
Wiele instalacji c.w.u. w budynkach mieszkalnych nie spełnia technicznych, użytkowych oraz ekonomicznych wytycznych polskiego prawa budowlanego. Najpoważniejszym problemem jest brak (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jakie przygotowanie zawodowe powinien mieć zarządca?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

9/2018

Aktualny numer:

Administrator 9/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w opodatkowaniu na rynku nieruchomości
  • - Jak (nie) rozliczać kosztów?
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15503|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl