Omijanie prawa przez pośredników
Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi i nie może fikcyjnie firmować kilku agencji nieruchomości gdyż za takie działanie może być pozbawiony licencji - wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
Przedsiębiorcy próbują omijać wymóg posiadania licencji fikcyjnie zatrudniając pośredników, którzy zamiast pracować u przedsiębiorcy, jedynie firmują swoją licencją jego firmę. Pośrednik taki z reguły udziela swojej licencji kilku firmom czerpiąc z tego dochody, jednak w żadnej z tych firm nie wykonuje czynności z zakresu pośrednictwa ani nie nadzoruje pracowników tych firm.
Tymczasem zgodnie z art. 179 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.
Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Podmiot prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w kilku miejscach lub oddziałach zapewnia, aby w każdym z tych miejsc czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
W przedmiotowej sprawie minister infrastruktury wydał decyzję pozbawiającą pośrednika licencji właśnie za fikcyjne firmowanie kilku agencji. Pośrednik odwołał się od decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego twierdząc, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zakazuje wykonywania przez pośrednika zawodu u więcej niż jednego pracodawcy.
Jednak sądy uznały, że fikcyjne firmowanie agencji nieruchomości grozi wyrządzeniem szkody klientom tych biur, którzy nie mają przez to właściwej obsługi. NSA ponadto stwierdził, że podstawą odpowiedzialności pośrednika jest nie praca na rzecz kilku przedsiębiorców, a fikcyjne nadzorowanie działalności właścicieli agencji nieruchomości, które pośrednik firmował swoją licencją. Takie próby ominięcia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami powinny być surowo karane.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 04.02.2011 r. sygn. akt II GSK 157/10
Upadłość dewelopera, a umowa przedwstępna
Przy umowie przedwstępnej spisanej bez formy aktu notarialnego nie można skutecznie żądać sprzedaży lokalu przed sądem. Dodatkowo w przypadku upadłości dewelopera zobowiązania dewelopera przekształca się automatycznie w zobowiązanie pieniężne - wynika z wyroku Sądu Najwyższego.
W przedmiotowej sprawie klientka zawarła z deweloperem umowę przedwstępną jednak nie zdecydowała się na formę aktu notarialnego tylko zwykłą formę pisemną. Deweloper wybudował budynek i oddał mieszkanie klientce, która je wykończyła i zamieszkała w nim. Deweloper nie podpisał jednak z klientką od razu ostatecznej umowy sprzedaży, a klientka nie wzywała go do tego.
W międzyczasie sąd ogłosił upadłość dewelopera i dopiero wówczas klientka wystąpiła z roszczeniami o przeniesienie na nią własności nieruchomości w wykonaniu umowy przedwstępnej jednak syndyk odmówił. W 2006 roku syndyk, zgodnie z uchwałą rady wierzycieli, ogłosił przetarg na sprzedaż spornego lokum i do sprzedaży doszło. Klientka wystąpiła o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną.
Jednak gdy sprawa trafiła do Sądu Najwyższego ten uznał, że przy umowie przedwstępnej spisanej bez formy aktu notarialnego, w razie odmowy nie można skutecznie sfinalizować sprzedaż przed sądem. Jednak zdaniem sądu w przedmiotowej sprawie inne przepisy decydują o nieskuteczności roszczeń klientki Chodzi o przepisy prawa upadłościowego, z których wynika, że z dniem upadłości dewelopera wynikające z tej umowy zobowiązanie dewelopera przekształciło się automatycznie w zobowiązanie pieniężne.
Syndyk więc nie tylko nie musi, ale - zdaniem Sądu Najwyższego - nie ma możliwości sprzedać klientce tego lokum w wykonaniu umowy przedwstępnej, bo inna była wola wierzycieli. W związku z tym jedynym roszczeniem jakie klientce pozostaje jest żądanie zwrotu pieniędzy wpłaconych na nabycie lokalu.
Wyrok Sądu Najwyższego z 3.02.2011 r sygn. akt I CSK 261/10.
Zapłata zadatku jest czynnością realną
Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W wyroku odnoszącym się do tej instytucji prawnej Sąd Apelacyjny w Warszawie przypomniał, że zapłata zadatku jest czynnością realną więc dla ważności zadatku niezbędne jest jego przekazanie, a same zapisy umowne mogą być podważane innymi dowodami.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2.02.2011 r. sygn. akt VI A Ca 723/10
Przejęcie urządzeń wodociągowo-kanalizacyjnych
Zgodnie z art. 31 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne, mogą je przekazać odpłatnie gminie lub firmie wodociągowo-kanalizacyjnej na warunkach ustalonych w zawartej umowie. Jednak MPWiK w Warszawie uniemożliwiało odpłatne przekazanie spółce urządzeń wybudowanych ze środków inwestorów. Spółka nie informowała o możliwościach odpłatnego przekazywania urządzeń tylko o nieodpłatnym przekazywaniu.
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że przedsiębiorstwo ograniczało konkurencję i nadużywało pozycji dominującej, a sąd uznał zasadność tej decyzji.
2
