CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zakup zabytkowej nieruchomości i jej adaptacja

Marcin  Jakubaszek  |  Administrator 7-8/2018  |  04.09.2018
Zakup zabytkowej nieruchomości i jej adaptacja
Zakup zabytkowej nieruchomości i jej adaptacja
Fot. Milewski Sp. z o.o.

Zakup nieruchomości, rozumianej jako zabytek w świetle ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, w celu adaptacji takiej nieruchomości na cele hotelowe, instytucję kultury czy inne cele niemieszkalne, stanowi proces wymagający uwzględnienia szerszego spektrum zagadnień, aniżeli tożsamy proces dotyczący nieruchomości o charakterze niezabytkowym.

Streszczenie:

Artykuł porusza najistotniejsze zagadnienia prawne związane z zakupem nieruchomości stanowiącej zabytek w celu adaptacji takiej nieruchomości na cele hotelowe, instytucję kultury czy inne cele niemieszkalne.

Okoliczność, iż nieruchomość ma charakter zabytkowy, nie powinna jednak być zniechęcająca dla potencjalnego inwestora. Wręcz przeciwnie. Przywrócone do użytkowania zabytkowe nieruchomości charakteryzuje bardzo często niepowtarzalny charakter, który jest nie do odtworzenia przy realizacji współczesnej zabudowy. Zabytkowe nieruchomości same w sobie stanowią często „landmarki” okolicy, w której się znajdują, przyciągając swoją atrakcyjnością.

Sam zabytkowy charakter nieruchomości nie powinien więc odstraszać, lecz może być niepowtarzalnym atutem realizowanej inwestycji. Konieczne jest jedynie właściwe przygotowanie się do tego procesu.

Regulacje prawne

Podstawową regulację prawną dotyczącą zabytków, w tym zabytków nieruchomych, stanowi wspomniana ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami1. Choć zawiera ona zasadniczy zrąb przepisów dotyczących opieki nad zabytkami, w tym zabudowy i zagospodarowania zabytków nieruchomych, nie jest to jedyny akt w tej materii. Niektóre przepisy zostały rozproszone w innych regulacjach prawnych i można je odnaleźć np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy w ustawie Prawo budowlane.

 

Jakie produkty wybrać do renowacji fasad mineralnych

 

Ładnie wykończone i zadbane fasady budynków współtworzą przyjazne otoczenie dla mieszkańców i przechodniów – trudno się nie zgodzić. Ale żeby ten efekt się utrzymywał, konieczne są też działania, które odpowiednio zabezpieczą odnowioną elewację. Rozwiązaniem jest komplementarne portfolio produktów marki Tikkurila, czyli preparaty do przygotowania powierzchni, grunty oraz farby nawierzchniowe.

Badanie stanu prawnego

Podstawową kwestią związaną z nabyciem każdej nieruchomości jest uprzednie zbadanie jej stanu prawnego, w sposób szczególny w kontekście planowanego zagospodarowania i zabudowy. Nie inaczej jest w przypadku nieruchomości o charakterze zabytkowym. Z tym, że w tym przypadku konieczne jest uwzględnienie dodatkowych elementów, które nie występują w przypadku nieruchomości nieposiadających takiego charakteru.

Tytułem przykładu można wskazać dopuszczalność podziału nieruchomości (działki gruntu). Zgodnie z 36 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami podział zabytku nieruchomego wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z tego powodu – przed nabyciem zabytku nieruchomego – konieczne jest dokonanie przez inwestora oceny prawnej czy, a jeśli tak, to w jakim zakresie podział będzie dopuszczalny i jak to zagadnienie wpisuje się w plany inwestycyjne inwestora. Jeśli np. planowane w budynku jest wyodrębnienie lokali (aparthotel), a jednocześnie inwestor chciałby zachować wszystkie udziały w obszarze poza obrysem budynku, wówczas konieczna będzie ocena dopuszczalności dokonania podziału zgodnie z planami inwestycyjnymi.

Inną kwestią jest ocena zakresu wpisu zabytku do rejestru zabytków, prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nie zawsze wszystkie obiekty znajdujące się na nieruchomości są wpisane do rejestru zabytków (np. pewne budynki mogą być wpisane ze względu na ich walory, a inne jako zabudowa wtórna, nie posiadająca szczególnej wartości mogą nie być objęte ochroną). Taka ocena pozwala zatem na określenie dopuszczalnego zakresu przekształceń obszaru zabytkowej nieruchomości, w tym nawet na ocenę tak daleko idącej ingerencji, jak rozbiórka niektórych obiektów.

Na tym etapie (co pozostaje poza zakresem badania prawnego) konieczne jest także dokonanie badania stanu technicznego (architektonicznego) obiektów zabytkowych. Przepisy ustawy nakładają na właścicieli zabytków nieruchomych szereg obowiązków, w zakresie ich utrzymania w należytym stanie. Ocena stanu początkowego (przed nabyciem) pozwala na rzetelne określenie wartości nakładów, których poniesienie będzie niezbędne na etapie adaptacji.

Należy także ocenić, czy konieczna będzie zmiana sposobu użytkowania budynku. Punktem wyjścia musi być określenie dotychczasowego sposobu użytkowania zabytku nieruchomego i ustalenie, czy w istocie będziemy mieli do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania (np. czy budynek już uprzednio nie pełnił funkcji hotelowej). Jeśli mamy do czynienia z koniecznością zmiany sposobu użytkowania, wówczas potrzebna jest ocena, czy taka zmiana będzie dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, czy możliwe będzie uzyskanie w tym zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Odrębną kwestią będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na taką zmianę.

Czytaj też: Uzgodnienie konserwatora zabytków wiąże organy budowlane >>>

Proces realizacji adaptacji

Proces realizacji adaptacji nieruchomości zabytkowej na cele hotelowe, instytucji kultury lub inne niemieszkalne, obok procesu dotyczącego nieruchomości nie zabytkowych, niesie ze sobą dodatkowe obowiązki, o których należy pamiętać.

Przede wszystkim znacznie szerszy jest zakres dokumentacji, którą należy w tym zakresie przygotować. Obok standardowo wymaganej dokumentacji, należy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia badań zabytku, udokumentowania jego stanu, przygotowania dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zabytku i możliwości jego adaptacji oraz – uzgodnionych z wojewódzkim konserwatorem zabytków – programów konserwatorskich, określających m.in. zakres i sposób prowadzenia prac przy zabytku oraz wskazujących niezbędne do zastosowania materiały i technologie.

Należy pamiętać także o tym, że zabytek nieruchomy bardzo często nie będzie spełniał współczesnych wymogów wynikających z przepisów techniczno-budowlanych. W tym zakresie z pomocą przychodzi art. 9 ustawy Prawo budowlane, który zezwala na odstępstwa od tych przepisów. Uzyskanie jednak upoważnienia właściwego ministra na udzielenie zgody na odstępstwo przez organ administracji architektoniczno-budowlanej bardzo często wydłuża proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń na budowę.

Poza pozwoleniami organów administracji architektoniczno-budowlanej konieczny może być szereg pozwoleń wojewódzkiego konserwatora zabytków. Należy pamiętać, że wojewódzki konserwator zabytków udziela pozwoleń w zakresie wielu aspektów realizacji procesu adaptacji zabytku nieruchomego. Tytułem przykładu można wskazać wymagane zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami pozwolenia na:

  • prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części, będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni;
  • wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
  • zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku;
  • umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru: urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych w rozumieniu art. 2 pkt 16b i 16c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2017 r. poz. 1073 i 1566).

Wszystkie te kwestie wymagają uprzedniego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zwłaszcza drugi z powyższych punktów wydaje się szczególnie istotny w kontekście adaptacji zabytku nieruchomego na cele hotelowe, instytucji kultury lub inne niemieszkalne, jeżeli zamierzony cel nie pozostaje w zgodzie z dotychczasowym przeznaczeniem zabytku lub sposobem korzystania z niego.

Na marginesie należy wskazać, że odkrycie w toku robót dodatkowych substancji zabytkowych może powodować spowolnienie tych prac, z uwagi na konieczność ich wstrzymania i zabezpieczenia odkrytych substancji (np. ukrytych dotychczas polichromii).

Zabytek warty zachodu

To jedynie zarys zagadnień związanych z nieruchomościami zabytkowymi, wskazujący na konieczność uwzględnienia w procesie zakupu i adaptacji takich nieruchomości szeregu dodatkowych aspektów, z którymi nie mamy do czynienia w przypadku nieruchomości nieposiadających charakteru zabytkowego.

Te dodatkowe obowiązki nie powinny być jednak okolicznościami zniechęcającymi. Doświadczenie zespołu realizującego taki proces oraz odpowiednie przygotowanie się do takiego procesu mogą sprawić, iż nie będzie on ani istotnie dłuższy, ani istotnie trudniejszy niż proces zakupu i adaptacji nieruchomości niezabytkowej, a jednocześnie mogą zagwarantować niepowtarzalny charakter zrealizowanej inwestycji.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zabytek,zabytkowa nieruchomość,zakup zabytkowej nieruchomości,adaptacja zabytku,ustawa o ochronie zabytków,wpis zabytku do rejestru zabytków,konserwator zabytków,prawo budowlane]

1 ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. (t. jedn. DzU z 2017 r., poz. 2187)

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17543|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10931|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10505|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl