Fundusz inwestycyjny we wspólnocie

W pozwie wniesionym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej właściciel wniósł o uchylenie uchwał w sprawie zawieszenia wpłat na fundusz remontowy i utworzenia funduszu inwestycyjnego na budowę parkingu.

Sąd jednak oddalił pozew. Przypomniał, że wynikające z art. 25 ustawy o własności lokali (UWL) uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnień współwłaścicieli do sprawowania zarządu. Tym niemniej, skuteczność tego żądania uzależniona jest od wykazania jednej z przesłanek wskazanych w powyższym przepisie, a więc wykazania, że:

• zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową współwłaścicieli (przy czym o sprzeczności z prawem można mówić także wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest niekorzystna z gospodarczego albo osobistego punktu widzenia),
• albo że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 UWL właściciel powinien uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przepis art. 14 wymienia, co składa się na te koszty, a wśród przykładowego wyliczenia znajdują się wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

UWL nie zawiera zasad tworzenia funduszu remontowego, jak również nie wynika z niej, iż jego wyodrębnienie jest obligatoryjne. We wspólnocie nieruchomości fundusz taki może być wyodrębniony, a następnie zawieszony.

Czytaj też: Gdy w spółdzielni powstaje wspólnota – czyj fundusz remontowy? >>>

W ocenie Sądu uchwała w tym zakresie jest zgodna z prawem. Uchwały są formą udziału właścicieli w zarządzaniu nieruchomością, wyrazem ich woli i oprócz spraw, w których muszą być podjęte, jakie wylicza ustawa, mogą być podjęte w każdej innej sprawie, jaką właściciele lokali uznają za ważną.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 12 lipca 2006 r. (w sprawie I ACa 183/06) wyraził pogląd, iż właściciele mogą podjąć każdą uchwałę, która dotyczy spraw wspólnoty oraz nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego. W ocenie Sądu właściciele lokali w ramach swojego uczestnictwa w zarządzaniu nieruchomością mogli podjąć taką uchwałę i zawiesić wpłaty na tzw. fundusz remontowy.

Odwołując się do poglądu, iż właściciele mogą podjąć każdą uchwałę, która dotyczy spraw wspólnoty oraz nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego, Sąd uznał, iż także w sprawie utworzenia funduszu inwestycyjnego właściciele mogli podjąć uchwałę. Uchwała ta w ocenie Sądu nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również interesów powoda.

Środki dotychczas gromadzone na funduszu remontowym są gromadzone na funduszu inwestycyjnym. Uczestniczenie we wspólnocie mieszkaniowej tworzonej przez wszystkich właścicieli, z konieczności musi wiązać się z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego. Uchwały podejmowane są większością głosów i w przedmiotowej sprawie taka większość została uzyskana.

W ocenie Sądu powód nie wykazał, aby uchwała ta naruszała jego interesy, by była dla niego niekorzystna. Okoliczność, iż jemu utwardzenie „nie jest potrzebne”, gdyż ma garaż pozostaje bez znaczenia wobec woli większości. Sąd uznał powództwo o uchylenie uchwał za bezzasadne i je oddalił.        

[orzecznictwo, fundusz inwestycyjny, fundusz remontowy, ustawa o własności lokali]