CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Własność lokalu po nowelizacji

Własność lokalu po nowelizacji
Własność lokalu po nowelizacji
Rys. redakcja AiMN

Celem niedawnej nowelizacji ustawy o własności lokali było usunięcie luki prawnej uniemożliwiającej w wielu przypadkach ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Ustawa z dnia 25 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2018 r., poz. 718 z późn. zm.), zwana dalej UWL, funkcjonuje już ponad 20 lat. Weszła ona w życie 1 stycznia 1995 r. i w międzyczasie była wielokrotnie nowelizowana. W swoim założeniu miała być aktem, który w miarę kompleksowo reguluje funkcjonowanie odrębnej własności lokali.

Problematykę, która przed wejściem w życie rzeczonej ustawy była uregulowania przede wszystkim w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.).[1] Do dnia dzisiejszego znaczna cześć problematyki odrębnej własności lokali uregulowana jest w KC, do której UWL odsyła wprost w art. 19, zgodnie z którym, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) o współwłasności. Do KC odsyła także art. 1 ust. 2 UWL, stosownie do którego w zakresie nieuregulowanym ustawą o własności lokali stosuje się przepisy KC.

Przed wejściem w życie UWL istniały ograniczenia, co do ustanawiania odrębnej własności lokali. Jak stanowił bowiem uchylony art. 135 KC, lokal mieszkalny mógł stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli był przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich i nie przekraczał rozmiarów określonych przez właściwe przepisy, a znajdował się w domu mieszkalnym, w którym stosownie do tych przepisów dopuszczalne jest wyodrębnienie własności poszczególnych lokali.

Jeżeli w domu mieszkalnym, w którym wyodrębniona została własność poszczególnych lokali, znajdowały się lokale użytkowe konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela lokalu, stanowiły one część składową lokalu mieszkalnego. „Te ograniczenia zostały uchylone z chwilą wejścia w życie ustawy z 28 lipca 1990 r. nowelizującej Kodeks cywilny (DzU nr 55, poz. 321).”[2][3]

Jak stanowi art. 2 ust. 1 UWL samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielność lokalu jest ustalana w oparciu o kryterium funkcjonalne i stwierdzana przez starostę w formie stosownego zaświadczenia.[4] Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 2 UWL samodzielnym lokalem mieszkalnym  jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zmiana przepisów

Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (DzU z 2017 r. poz. 1529), zwaną dalej UKZN, dodano do UWL art. 2 ust. 1a, zgodnie z którym ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.[5] „W poprzednim brzmieniu, obowiązującym do 10 września 2017 r., nie było w art. 2 ustępu 1a. Wówczas w orzecznictwie występowała rozbieżność, czy wydanie zaświadczenia na podstawie art. 2 ust. 3 ww. ustawy wymaga wcześniejszego uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie, czy też nie jest ono  wymagane, gdyż jedynymi przesłankami stwierdzającymi, czy dany lokal spełnia warunki do wydania zaświadczenia samodzielności są ustalenia, czy lokal ten jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku, jako izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wprowadzenie ust. 1a do art. 2 UWL świadczy (…) o tym, że ustawodawca podzielił stanowisko, iż wymagane jest wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Wprowadzenie tego przepisu nie oznacza jednak, że organ wydający zaświadczenie samodzielnie ustala przesłanki w nim wymienione, a więc zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. Takiej oceny dokonuje organ uprawniony do wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a więc organ nadzoru budowlanego.”[6]

Rzeczona zmiana wprowadzona przez UKZN miała być remedium na praktyki „niektórych deweloperów, polegających na ustanawianiu odrębnej własności większej liczby lokali w budynkach jednorodzinnych wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie. Nie ulega kwestii, że zmiana przepisów w założeniu miała dotyczyć budynków nowobudowanych. W konsekwencji zmiana przepisów wprowadziła nową przesłankę ustanowienia odrębnej własności lokali.”[7] Przesłankę tę można uznać za element czyniący zadość systemowi prawa, a w zasadzie jego spójności. Jak zauważył bowiem NSA „względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w budynku jednorodzinnym (…) definicję takiego budynku.

Czytaj też: Upadłość w spółdzielni a jej członkowie >>>

Skoro elementem pojęcia budynku jednorodzinnego jest wyraźnie sformułowane ograniczenie możliwości wydzielenia w nim odrębnych lokali mieszkalnych do dwóch, to niedopuszczalne jest wydzielenie większej ilości lokali. Żądanie wydania zaświadczeń o samodzielności dla trzech lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym stanowi próbę obejścia przepisów Prawa budowlanego i nie może zyskać aprobaty w demokratycznym państwie prawnym. Dlatego też należy stwierdzić, że organy administracji publicznej zgodnie z art. 7 Konstytucji RP działały na podstawie i w granicach prawa [odmawiając wydania zaświadczenia o samodzielności lokali – uwaga aut.], gdyż w demokratycznym państwie prawnym, jakim w myśl art. 2 Konstytucji RP jest Rzeczpospolita Polska na aprobatę nie może zasługiwać praktyka świadomego, celowego omijania przepisów”.[8]

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[1] Wraz z wejściem w życie uchylono bowiem art. 136 KC, a także art. 137 KC
[2]
Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości Problematyka prawna, LexisNexis, Warszawa 2013, s. 419
[3]
Więcej na ten temat: uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 lipca 1994 r. III CZP 88/94, Legalis nr 28750
[4]
Por. art. 2 ust. 3 UWL
[5]
Zmiana ta weszła w życie 11 września 2017 r.
[6]
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Kielcach z dnia 26 lipca 2018 r. II SAB/Ke 34/18, Legalis nr 1813898
[7]
Z uzasadnienia do projektu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (DzU 2018 poz. 1506)
[8]
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 września 2017 r. II OSK 92/16, Legalis nr 1681304 

[własność lokalu, ustawa o własności lokali, odrębna własność lokalu, ustawa o krajowym zasobie nieruchomości, samodzielny lokal mieszkalny, specustawa mieszkaniowa]

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące" »

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Ile można zaoszczędzić na ociepleniu stropodachów ??
Przegląd dachu i elewacji nieruchomości - termowizja pokaże wszystko»
Ocieplanie stropodachu w budynku Termowizja w przeglądzie nieruchomości - dachy i elewacje
Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

Jak niedrogo sprawić, aby elewacja budynku wyglądała ładnie i nowocześnie  »

imitacja deski elewacyjnej drewanianejNowoczesne elewacje wpisują się w panujące trendy – z jednej strony, z drugiej rozwiązanie wykazuje nie tylko walory estetyczne, ale przede wszystkim funkcjonalne... chcę wiedzieć »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Zarządco zabezpiecz dach budynku !
Ochrona budynku przed wilgocią Uszczelnianie dachu nieruchomości
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych (...) czytam dalej »

Jak niedrogo oczyścić elewację budynku z brudu, kurzu lub nalotu »

Czyszczenie elewacji budynku

Przed spółdzielnią czy zarządcą są zawsze nowe wyzwania stawiane przez ustawodawców i mieszkańców. Działania w oparciu o potrzeby remontowe i modernizacyjne (...) Czytam więcej »


Iniekcje uszczelniające w garażach podziemnych »
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Iniekcje garażowe jak się ich pozbyć Niższe koszty ciepła
Coraz ściślejsza zabudowa oraz efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni powodują, że nasze osiedla pną się nie tylko w górę, lecz także w dół... czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Czy hydrofor może być cichy ?

Czy hydrofor może być cichy

Czy możliwe jest, aby wysokociśnieniowe pompy wirowe w konstrukcji pomp z silnikiem mokrym (bezdławnicowe) zapewniały najcichszą pracę (...) czytam dalej »


Jak zmniejszyć koszty ogrzewania wody?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak zmniejszyć rachunki za ciepło Kotły do budynków mieszkalnych
Wiele instalacji c.w.u. w budynkach mieszkalnych nie spełnia technicznych, użytkowych oraz ekonomicznych wytycznych polskiego prawa budowlanego. Najpoważniejszym problemem jest brak (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jakie przygotowanie zawodowe powinien mieć zarządca?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

9/2018

Aktualny numer:

Administrator 9/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w opodatkowaniu na rynku nieruchomości
  • - Jak (nie) rozliczać kosztów?
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15520|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl