CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Ochrona hipoteki. Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. I)

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 9/2018  |  12.10.2018
Ochrona hipoteki. Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. I)
Ochrona hipoteki. Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. I)
Rys. redakcja AiMN

Po ustanowieniu hipoteki, okolicznością która może jej zagrażać, jest spadek wartości obciążonej nieruchomości, skutkujący możliwością uzyskania w razie egzekucji niepełnego zaspokojenia zabezpieczonej należności. W razie wystąpienia takiego zagrożenia, z ochroną wierzycielowi przychodzą jednakże przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece1).

Hipoteka, jako ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane na nieruchomości stanowi – w praktyce gospodarczej – istotne i wiarygodne zabezpieczenie spłaty służącej wierzycielowi, należności. O możliwości skutecznego i pełnego zaspokojenia wierzyciela decyduje jednakże często stan nieruchomości, wpływający końcowo na jej wartość zbywczą. Zagrożeniem hipoteki jest spadek wartości obciążonej nią nieruchomości.[1]

Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki

Stosownie do art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie, gdy bądź to sam właściciel obciążonej nieruchomości, bądź też osoba trzecia oddziałuje na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.

Możliwość skorzystania z regulacji zawartej w komentowanym przepisie ograniczona została przy tym wyłącznie do wierzycieli hipotecznych, co oznacza, iż nie mogą z niej skorzystać inni – poza hipotecznymi – wierzyciele właściciela nieruchomości.

Prawo do żądania ochrony nie przysługuje jednakże każdemu wierzycielowi hipotecznemu, lecz tylko takiemu, którego hipoteka jest zagrożona w rozumieniu art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Skorzystanie z ochrony jest przy tym niezależne od ustalenia, czy wierzycielowi przysługują lub czy dochodzi on jednocześnie innych jeszcze roszczeń (np. roszczeń odszkodowawczych z tytułu odpowiedzialności deliktowej wobec właściciela nieruchomości lub osoby trzeciej za zmniejszenie wartości nieruchomości, czy w końcu roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej, wynikającej z umowy zawartej pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości).

Jak wskazuje się to w doktrynie prawniczej[3], przepis art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przyznaje wierzycielowi roszczenie o charakterze prewencyjnym, które skuteczne jest wobec wszystkich innych osób (nie tylko zatem względem samego właściciela nieruchomości lecz i osób trzecich oddziaływujących na nieruchomość, np. posiadacza nieruchomości lub jej dzierżyciela). Poza właścicielem, osobą oddziałującą na nieruchomość może być bowiem zarówno osoba, której przysługuje prawo do nieruchomości (np. jej najemca lub dzierżawca), jak i osoba niemająca do nieruchomości żadnych praw (np. właściciel sąsiedniej nieruchomości). Część przedstawicieli nauki prawa przyjmuje przy tym, iż jeżeli osoba trzecia włada obciążoną hipotecznie nieruchomością za zgodą jej właściciela (jako np. najemca lub dzierżawca) i jednocześnie oddziałuje na nieruchomość w sposób opisany w art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to roszczenie przewidziane w tym przepisie może być dochodzone przez wierzyciela hipotecznego nie tylko wobec tej osoby trzeciej, lecz także i w stosunku do właściciela nieruchomości.[4]

Czytaj też: Badanie stanu prawnego nieruchomości >>>

Z kolei, jeżeli hipoteka ustanowiona została na udziale w – będącej przedmiotem współwłasności – nieruchomości, wówczas roszczenie o zaniechanie działań grożących zmniejszeniem jej wartości przysługuje uprawnionemu wierzycielowi wobec wszystkich współwłaścicieli nieruchomości i to niezależnie do tego, czy ich udziały również są obciążone hipoteką (art. 65 ust. 3–4 KWU[5]).

W doktrynie prawniczej nie ma zaś wątpliwości co do tego, iż przepis art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, a więc jego zastosowanie nie może zostać wyłączone lub ograniczone przez same strony w drodze np. umowy. Przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustanowiony został bowiem powszechny zakaz podejmowania działań, które mogłyby pociągnąć za sobą zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki.[6]

Powyższe nie wyklucza przy tym umownego (a więc przyjętego w ramach swobody umów przewidzianej w art. 3531 KC) uregulowania pomiędzy właścicielem nieruchomości lub osobą trzecią a wierzycielem, jakie konkretnie okoliczności lub zachowania będą traktowane przez strony jako grożące zmniejszeniem wartości nieruchomości, lub też jakie dodatkowe konsekwencje będą wiązały się z naruszeniem wyznaczonych w tym względzie, granic. W przypadku natomiast kredytu lub pożyczki udzielanych konsumentowi, wskazanie w umowie co należy rozumieć pod pojęciem „zagrożenia bezpieczeństwa hipoteki” wydaje się być niezbędne, zaś wymienione okoliczności wpływające na stopień tego zagrożenia powinny być wyczerpujące, nie zaś jedynie przykładowe.[7]

Swoim charakterem, roszczenie przewidziane w art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zbliżone jest do roszczenia negatoryjnego służącego właścicielowi nieruchomości do ochrony jego prawa własności, a uregulowanego w art. 222 §2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Przepis art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest zarazem przepisem szczególnym w stosunku do art. 251 Kodeksu cywilnego, stanowiącego, iż do ochrony praw rzeczowych ograniczonych (np. hipoteki) stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Przyznaje on bowiem wierzycielowi inne roszczenie niż wynikające z przepisów o ochronie własności, które stosuje się odpowiednio do ochrony pozostałych ograniczonych praw rzeczowych.

Przypisy:

[1] ustawa z dnia 06.07.1982 r. (tj. DzU z 2017 r., poz. 1007 ze zm.) – dalej: KWU
[2]
por. przykładowo art. 881 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (tj. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.) – dalej: KC, przewidujący odpowiedzialność również dłużnika rzeczowego, poprzez wskazanie, iż: „w braku odmiennego zastrzeżenia poręczyciel jest odpowiedzialny jak współdłużnik solidarny”
[3]
S. Kostecki [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz pod red. dr hab. K. Osajda, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2018
[4]
J. Pisuliński [w:] Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego, t. 4, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2012
[5]
zgodnie z art. 65 ust. 3 i 4 KWU: „3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2; 4. Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.”
[6]
por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 05.04.2013 r., sygn. akt I ACa 1250/12
[7] I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017

W artykule:

• Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki
• Sposób zagrożenia bezpieczeństwa hipoteki
• Dochodzenie roszczeń

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[hipoteka, ochrona hipoteki, bezpieczeństwo hipoteki, zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, nieruchomość obciążona, roszczenie prewencyjne, immisja bezpośrednia, immisja pośrednia, dochodzenie roszczeń]

Ten artykuł jest PŁATNY. Aby go przeczytać, wykup dostęp.
DOSTĘP ABONAMENTOWY
DOSTĘP SMS
Dostęp za pomocą SMS czasowo zawieszony







Reklamacje usługi prosimy zgłaszać przez formularz reklamacyjny
Masz już abonament - zaloguj się:
:
:
zapomniałem hasła
Nie posiadasz konta - kliknij i załóż »
Nie masz abonamentu - wykup dostęp:
Abonament umożliwia zalogowanym użytkownikom dostęp do wszystkich płatnych treści na naszym portalu.
Dostępne opcje abonamentowe:
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś roczną prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś dwuletnią prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Pakiet: dwuletnia prenumerata papierowa (20 numerów) + dwuletni dostęp do treści portalu - 398,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Pakiet: roczna prenumerata papierowa (10 numerów) + roczny dostęp do treści portalu - 219,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Pakiet: półroczna prenumerata papierowa (5 numerów) + półroczny dostęp do treści portalu - 131,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (365 dni) - 164,00 zł
Roczny dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (30 dni) - 23,00 zł
30-dniowy dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (730 dni) - 298,00 zł
Dwuletni dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Regulamin korzystania z portalu Administrator24.info - zobacz regulamin
Uwagi prosimy zgłaszać na adres:

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16488|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10159|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl