CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Skończyły się urlopy, zaczęły się schody

Jaki jesteś, zarządco
Irena Scholl  |  Administrator 9/2018  |  16.10.2018
Rys. redakcja AiMN

Zarządzający nieruchomościami wrócili już z zasłużonych urlopów. Nie wszystkim, nawet gdy wyjechali daleko, udało się uciec myślami od problemów, które ich nękają na co dzień. Mijają lata, a kłopotów zamiast ubywać przybywa. Wraz z zarządcami postanowiłam je wymienić, nie celem biadolenia, ale szukania rozwiązania.

Ciąg dalszy artykułu...

Jaki jesteś, zarządco

Wreszcie trzeba powiedzieć, że zarządcy mają narastające problemy sami ze… sobą. Wszelkie obawy, zgłaszane podczas dyskutowania i procesowania niesławnej pamięci pomysłu Jarosława Gowina, wówczas ministra sprawiedliwości, „dzięki” któremu wśród zderegulowanych zawodów znalazł się zawód zarządcy nieruchomości, sprawdziły się. Rozpoczęła się deprecjacja tego interdyscyplinarnego, trudnego zawodu, a poziom kwalifikacji osób rozpoczynających jego wykonywanie zaczął się obniżać.

Dla środowiska zarządców to bardzo bolesne zjawisko. Przez ponad 20 lat wytrwale dążyli do podnoszenia rangi zawodów nieruchomościowych, cywilizowania rynku na którym działają, do likwidacji cwaniactwa, bylejakości. Coraz więcej godzin przeznaczali na dokształcanie się. Niektórzy sporządzają wielostronicowe listy błędów coraz częściej popełnianych.

Dziurawe standardy

Wśród owych błędów wymieniają standardy, które nie obejmują wielu obowiązkowych czynności. Nie uwzględniają one indywidualnego charakteru nieruchomości, a przecież inaczej zarządza się domem handlowym, inaczej wczasowym, a inaczej mieszkalnym. Brakuje odpowiednich procedur zwłaszcza administrowania budynkami mieszkalnymi. Każdy zarządca wypracowuje indywidualne zasady postępowania, co – zdarza się – skutkuje niewykonywaniem podstawowych czynności. Brakuje obowiązkowych zapisów w Książkach Obiektu Budowlanego i gdy zdarzy się coś złego, np. katastrofa budowlana, nie ma danych o obiekcie. Lekceważy się regulaminy.

Błędy w rozliczeniach mediów

Błędy w rozliczeniach kosztów dostawy ciepła i wody stają się nagminne. Jak wykazują kontrole (zewnętrzne, bo wewnętrznych się unika), tylko w 40% nieruchomości są poprawne zapisy w regulaminach rozliczeń mediów. W większości przypadków takich regulaminów brakuje, albo nie są sporządzane zgodnie z prawem. Np. jest dowolny podział na koszty stałe i zmienne dostaw ciepła, pomimo że koszty stałe są wykazane przez dostawcę w fakturze przekazanej odbiorcy

Uchyby wody a… Konstytucja

Nieprawidłowością jest przyjmowanie tzw. ryczałtu zużytej wody. Pomijając niefortunne nazewnictwo, to wielkość tzw. ryczałtu należy wykazać, czyli wyliczyć lub oprzeć się na średnim zużyciu wody w opomiarowanych lokalach, aby wskazać zużycie normatywne. Często zdarza się obciążanie kosztem tzw. uchybu wody wyłącznie lokali nie opomiarowanych. Stanowi to naruszenie art. 32 Konstytucji, gdyż ma tu miejsce nierówne traktowanie obywateli względem prawa.

Nie każdy wydatek udokumentowany

Upowszechnia się nieprawidłowe administrowanie przepływem finansowym. Nie każdy wydatek jest udokumentowany, a faktura odpowiednio opisana. Np. każde zapytanie ofertowe powinno być udokumentowane, procedura wyłaniania wykonawcy (np. remontu) potwierdzona protokołem dokonania wyboru jednej z co najmniej trzech ofert.

Ważniejszy interes ogółu

Nie wolno przymykać oka na tworzenie przez mieszkańców barier utrudniających komunikację wewnątrz budynku. Zwyczaj zakładania krat mających utrudnić złodziejom dostęp do mieszkań, które bardziej utrudniały dostęp strażaków gaszących ogień do miejsca, gdzie wybuch pożar na szczęście zanika, gdyż przepisy przeciwpożarowe zadbały o bezpieczeństwo mieszkańców i domów. Jednak wciąż pojawiają się na korytarzach jakieś szafki, rowery. Firmy zarządzające nieruchomościami wysyłają administratorów na „latające dyżury”, aby sprawdzali, czy nie ma utrudnień na traktach komunikacyjnych. Jednak nie zawsze i nie wszędzie tak się dzieje. Dyżur w „godzinach urzędowania” jest mało owocny, bo wówczas mieszkańcy pracują, a najważniejsze są rozmowy, kontakty, wyjaśnienia. To również okazja, żeby dowiedzieć się, co klientowi utrudnia życie w miejscu zamieszkania.

Czytaj też: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych po roku - pierwsze doświadczenia >>>

Pustki na zebraniach

Na zebraniach wspólnot pojawia się najczęściej garstka starszych pań. Zarządcy już się raczej pogodzili z sytuacją, że nawet na walnych, kiedy składa się sprawozdania z wykonania zeszłorocznych planów i podejmuje ważne uchwały na temat przyszłości jest zwykle coraz bardziej pusto. Niektórzy pocieszają się, gdy słyszą wyjaśnienia właścicieli: wszystko jest w porządku, niczego nam nie brakuje, a mamy mało czasu, więc po co mamy przychodzić. No więc krążymy po budynku i zbieramy podpisy pod uchwałami. – To bardzo nieprzyjemne zajęcie, uciążliwe, czasochłonne… Bardziej wrażliwi przyjmują taki stosunek do zebrań jako lekceważenie ich pracy.

Licencja po „nowemu”

Większość federacji i stowarzyszeń, nie chcąc biernie przyglądać się degradacji zawodu zarządcy organizuje kursy edukacyjne, których zwieńczeniem jest wręczenie świadectwa – nazwy są różne – mającego zastąpić dawną licencję. Niestety, ich poziom może budzić zastrzeżenia. Przed deregulacją przygotowanie osoby do zarządzania obejmowało 400 godzin, dziś średnio 50–60.

Marek Majchrzak – prezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości, absolutnie nie godzi się z deprecjacją licencji zdobywanej „po nowemu”. Wspólnie z Krajowym Instytutem Polityki Przestrzennej i Mieszkaniowej organizuje kursy trwające 200 godz. plus 130 godz. dodatkowego szkolenia praktycznego. Mimo, że trzeba zapłacić ok. 2.500 zł (wysoki poziom wykładowców, pomoce naukowe, sale), chętnych przybywa. W 2017 roku było ich 60. Kolejne zajęcia zaczną się jesienią, ale do organizatorów już dzwoni sporo osób. M.in. byli zarządcy lub szykujący się do przejścia na emeryturę, którzy namówili synów lub córki do kontynuowania ich zawodu i teraz chcą ich do tego porządnie przygotować. Ponadto spółdzielnie i deweloperzy zarządzający domami, które wybudowali lepiej płacą dyplomowanemu zarządcy.

Problemy, z którymi borykają się na co dzień zarządcy, mnożą się i nasilają, a wymogi wobec osób gospodarujących nieruchomościami słabną. Czy przetrwa rynek zarządców nieruchomości w obecnym kształcie? W jakim kierunku pójdą zmiany? Można jedynie domniemywać, że podobnie jak w wielu krajach zachodnich, coraz częściej zarządca – wobec malejącego zainteresowania mieszkańców – będzie przejmował również rolę zarządu. A wykształcenie, edukacja? Ta zapewne pogalopuje w stronę techniki, aczkolwiek nie oznacza to, że wiedza prawna stanie się mniej przydatna. Bez niej – ani rusz!  

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zarządzanie, zarządca nieruchomości, koszty utrzymania nieruchomości, remonty, dłużnicy, windykacje, opłaty za lokale, czynsze, zarządca przymusowy, odbiór odpadów, segregacja śmieci, segregacja odpadów, odpady komunalne, wywóz śmieci, rozliczenia finansowe, opłaty za odpady komunalne, recykling]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17330|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10819|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10393|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl