CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Nieruchomość bez księgi wieczystej – czy możliwa jest jej sprzedaż?

 Redakcja  |  23.10.2018  |  1
Księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe
Księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe
fot. Pixaby

Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Wskazuje ona na właściciela, ujmuje zobowiązania ciążące na obiekcie. Stąd waga dokumentu powoduje, że transakcja sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej z pewnością będzie trudniejsza, ale wszystko możliwa.

 Księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe. Zawiera podstawowe dane dotyczące obiektu, w tym również kwestie prawno-własnościowe. Ogrom  istotnych informacji o nieruchomości, zawartych w księdze, powoduje, że transakcja bez owego dokumentu, wydaje się niczym błądzenie we mgle. Zdarzają się sytuacje sprzedaży bez księgi wieczystej.

Przeczytaj również: Zmiany w zakresie użytkowania wieczystego

Spółdzielcze – własnościowe bez księgi

W zasobie mieszkaniowym w Polsce najczęściej bez księgi wieczystej spotykamy mieszkania tzw. spółdzielcze-własnościowe. Taka forma prawna (spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu) to relikt komunizmu i choć od 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania tego prawa na kolejnych nieruchomościach, to jednak ciągle wiele mieszkań, zwłaszcza w budownictwie z wielkiej płyty, to mieszkania właśnie spółdzielcze-własnościowe.

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244 § 1, wskazują, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest tylko jedną z form korzystania z mieszkań spółdzielczych. Właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym budynku ciągle pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Co prawda spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu jest przedmiotem obrotu, ale ciągle nie kupujemy „stricte” mieszkania. Brak pełnej własności  przejawia się np. w konieczności uzyskiwania zgód spółdzielni w zakresie choćby zmiany przeznaczenia nieruchomości (np. na lokal użytkowy).

Dowiedz się więcej: Ewidencja gruntów i budynków

Mieszkania spółdzielczo-własnościowe nie muszą mieć założonej księgi wieczystej i można je bez niej sprzedawać. Przedmiotem obrotu jest samo prawo spółdzielcze (z założoną księgą również sprzedaż dotyczy tylko tego prawa). Formą transakcji powinien być akt notarialny.

Ważną sprawą jest przedstawienie przez zbywcę tzw. zaświadczenia do sprzedaży. Zaświadczenie wydaje spółdzielnia mieszkaniowa. Jest to dokument potwierdzający prawo zbywcy do lokalu. Powinien być on podpisany przez dwóch jej członków zarządu. W zaświadczeniu znajdą się m.in. informacje o zaleganiu bądź niezaleganiu członka spółdzielni z opłatami. Będzie także podane, czy lokal ma księgę, czy też nie.

 

Okazja czy ryzyko?

Mieszkania spółdzielcze to chyba jedyne „zalegalizowane” nieruchomości w zasobie mieszkaniowym, o których wiadomo, że księgi wieczystej mieć nie muszą, chociaż obecnie zdecydowana większość nieruchomości w obrocie księgę wieczystą jednak ma.

Taki stan rzeczy daje przede wszystkim wygodę i bezpieczeństwo transakcji. Księgi są ujęte w systemie, do którego mamy łatwy wgląd, są one jawne, domniemywa się, że zawierają dane zgodne ze stanem prawnym. Zapis w księdze okazuje się nawet rozstrzygać ewentualne wątpliwości.

Zobacz także: Zrzeczenie się służebności gruntowej na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego

Chodzi o zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza,  „że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe” – Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Inna zasada potwierdzająca ważność tego dokumentu to pierwszeństwo praw wpisanych, która mówi o tym, że prawa ujęte w księdze będą zaspokajane w pierwszej kolejności.

W praktyce nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla żadnej nieruchomości – tyle, że taki dokument jest po prostu na rękę zbywcy. Z księgą sprzeda swoje mieszkanie, dom czy działkę znacznie łatwiej niż bez niej. Kupujący poszukują nieruchomości, które mają księgi wieczyste, choćby ze względu na bezpieczeństwo transakcji, choć trzeba tutaj zaznaczyć, że nie brakuje „okazyjnych” ofert sprzedaży pozbawionych księgi.

Osoba, która przymierza się do takiego zakupu, by mieć pewność bezpieczeństwa transakcji oraz samego stanu prawnego obiektu, musi sprawdzić nie jeden, a kilka dokumentów. Jeśli chodzi o mieszkanie spółdzielczo-własnościowe, jednym z nich będzie wspomniane zaświadczenie ze spółdzielni, warto też zażądać wglądu do aktu notarialnego, jeśli obecny właściciel twierdzi, że kupił mieszkanie na rynku wtórnym. Innymi dokumentami mogą być np. decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub użytkowania wieczystego, postanowienie sądu lub notariusza o darowiźnie.

Bez księgi po kredyt

Główną przeszkodą dla obrotu nieruchomościami bez księgi wieczystej będą transakcje realizowane ze wsparciem kredytu. Banki w ogromnej większości wymagają ksiąg wieczystych. Jest to sprawa na tyle niebagatelna, że do momentu dokonania w księdze wieczystej wpisu hipoteki na rzecz banku, naliczane jest specjalne ubezpieczenie pomostowe.

 

 

Dlatego finalnie właścicielowi, który sprzedaje nieruchomość, po prostu opłaca się taką księgę założyć. Z całą pewnością spotka też klientów, którzy uzależnią zakup właśnie od założenia księgi. Sprawa nie jest specjalnie kosztowna czy skomplikowana.

Księgę zakładamy, składając wniosek w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. Wniosek o założenie księgi wieczystej (KW-ZAL) można otrzymać w sądzie lub pobrać ze stron internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wniosku dołączamy wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Na miejscu będziemy musieli przedłożyć także dokument potwierdzający nasze prawo do nieruchomości – np. akt notarialny.

Cała sprawa będzie nas kosztować kilkaset złotych. Dokładna wysokość będzie zależała od liczby i rodzaju wpisów, jakie będziemy chcieli dokonać. Opłata uiszczana przy składaniu wniosku KW-ZAL to 60 zł. Kolejne 200 zł to opłata za wpis w księdze wieczystej, dotyczący prawa własności (150 zł za wpis o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Wszystkie opłaty związane z wpisami do księgi są uregulowane w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz U. 2005 Nr 167 poz. 1398).

Źródło: RynekPierwotny.pl

[księga wieczysta, sprzedaż mieszkania, prawo do lokalu, spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych]

Komentarze

(1)
Adam | 25.10.2018, 09:12
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione tylko wtedy kiedy w dacie jego ustanawiania spółdzielnia była właścicielem gruntu, inaczej takie prawo nie powstalo i domniemanie wiary ksiąg wieczystej nie chroni takiego ułomnego prawa
Trybunał Konstytucyjny w dniu 30 marca 2004 roku – sygn. akt K 32/03 :
„Na gruncie legis latae nie może jednak budzić wątpliwości niedopuszczalność ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nieruchomości niebędącej własnością spółdzielni. ( … ) Nie jest też możliwe ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na części składowej nieruchomości – budynku albo niestanowiącego odrębnej nieruchomości – lokalu.
Jako ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze prawo do lokalu obciąża całą rzecz, co wyklucza możliwość odrębnego kształtowania stanu prawnego gruntu w stosunku do części składowych nieruchomości i obejmujących je obciążeń”.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10933|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10509|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl