CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Nieruchomość bez księgi wieczystej – czy możliwa jest jej sprzedaż?

 Redakcja  |  23.10.2018  |  1
Księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe
Księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe
fot. Pixaby

Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Wskazuje ona na właściciela, ujmuje zobowiązania ciążące na obiekcie. Stąd waga dokumentu powoduje, że transakcja sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej z pewnością będzie trudniejsza, ale wszystko możliwa.

 Księga wieczysta jest dokumentem pełniącym funkcje ewidencyjno-rejestrowe. Zawiera podstawowe dane dotyczące obiektu, w tym również kwestie prawno-własnościowe. Ogrom  istotnych informacji o nieruchomości, zawartych w księdze, powoduje, że transakcja bez owego dokumentu, wydaje się niczym błądzenie we mgle. Zdarzają się sytuacje sprzedaży bez księgi wieczystej.

Przeczytaj również: Zmiany w zakresie użytkowania wieczystego

Spółdzielcze – własnościowe bez księgi

W zasobie mieszkaniowym w Polsce najczęściej bez księgi wieczystej spotykamy mieszkania tzw. spółdzielcze-własnościowe. Taka forma prawna (spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu) to relikt komunizmu i choć od 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania tego prawa na kolejnych nieruchomościach, to jednak ciągle wiele mieszkań, zwłaszcza w budownictwie z wielkiej płyty, to mieszkania właśnie spółdzielcze-własnościowe.

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244 § 1, wskazują, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest tylko jedną z form korzystania z mieszkań spółdzielczych. Właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym budynku ciągle pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Co prawda spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu jest przedmiotem obrotu, ale ciągle nie kupujemy „stricte” mieszkania. Brak pełnej własności  przejawia się np. w konieczności uzyskiwania zgód spółdzielni w zakresie choćby zmiany przeznaczenia nieruchomości (np. na lokal użytkowy).

Dowiedz się więcej: Ewidencja gruntów i budynków

Mieszkania spółdzielczo-własnościowe nie muszą mieć założonej księgi wieczystej i można je bez niej sprzedawać. Przedmiotem obrotu jest samo prawo spółdzielcze (z założoną księgą również sprzedaż dotyczy tylko tego prawa). Formą transakcji powinien być akt notarialny.

Ważną sprawą jest przedstawienie przez zbywcę tzw. zaświadczenia do sprzedaży. Zaświadczenie wydaje spółdzielnia mieszkaniowa. Jest to dokument potwierdzający prawo zbywcy do lokalu. Powinien być on podpisany przez dwóch jej członków zarządu. W zaświadczeniu znajdą się m.in. informacje o zaleganiu bądź niezaleganiu członka spółdzielni z opłatami. Będzie także podane, czy lokal ma księgę, czy też nie.

 

Okazja czy ryzyko?

Mieszkania spółdzielcze to chyba jedyne „zalegalizowane” nieruchomości w zasobie mieszkaniowym, o których wiadomo, że księgi wieczystej mieć nie muszą, chociaż obecnie zdecydowana większość nieruchomości w obrocie księgę wieczystą jednak ma.

Taki stan rzeczy daje przede wszystkim wygodę i bezpieczeństwo transakcji. Księgi są ujęte w systemie, do którego mamy łatwy wgląd, są one jawne, domniemywa się, że zawierają dane zgodne ze stanem prawnym. Zapis w księdze okazuje się nawet rozstrzygać ewentualne wątpliwości.

Zobacz także: Zrzeczenie się służebności gruntowej na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego

Chodzi o zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza,  „że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe” – Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Inna zasada potwierdzająca ważność tego dokumentu to pierwszeństwo praw wpisanych, która mówi o tym, że prawa ujęte w księdze będą zaspokajane w pierwszej kolejności.

W praktyce nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla żadnej nieruchomości – tyle, że taki dokument jest po prostu na rękę zbywcy. Z księgą sprzeda swoje mieszkanie, dom czy działkę znacznie łatwiej niż bez niej. Kupujący poszukują nieruchomości, które mają księgi wieczyste, choćby ze względu na bezpieczeństwo transakcji, choć trzeba tutaj zaznaczyć, że nie brakuje „okazyjnych” ofert sprzedaży pozbawionych księgi.

Osoba, która przymierza się do takiego zakupu, by mieć pewność bezpieczeństwa transakcji oraz samego stanu prawnego obiektu, musi sprawdzić nie jeden, a kilka dokumentów. Jeśli chodzi o mieszkanie spółdzielczo-własnościowe, jednym z nich będzie wspomniane zaświadczenie ze spółdzielni, warto też zażądać wglądu do aktu notarialnego, jeśli obecny właściciel twierdzi, że kupił mieszkanie na rynku wtórnym. Innymi dokumentami mogą być np. decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub użytkowania wieczystego, postanowienie sądu lub notariusza o darowiźnie.

Bez księgi po kredyt

Główną przeszkodą dla obrotu nieruchomościami bez księgi wieczystej będą transakcje realizowane ze wsparciem kredytu. Banki w ogromnej większości wymagają ksiąg wieczystych. Jest to sprawa na tyle niebagatelna, że do momentu dokonania w księdze wieczystej wpisu hipoteki na rzecz banku, naliczane jest specjalne ubezpieczenie pomostowe.

 

 

Dlatego finalnie właścicielowi, który sprzedaje nieruchomość, po prostu opłaca się taką księgę założyć. Z całą pewnością spotka też klientów, którzy uzależnią zakup właśnie od założenia księgi. Sprawa nie jest specjalnie kosztowna czy skomplikowana.

Księgę zakładamy, składając wniosek w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. Wniosek o założenie księgi wieczystej (KW-ZAL) można otrzymać w sądzie lub pobrać ze stron internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wniosku dołączamy wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Na miejscu będziemy musieli przedłożyć także dokument potwierdzający nasze prawo do nieruchomości – np. akt notarialny.

Cała sprawa będzie nas kosztować kilkaset złotych. Dokładna wysokość będzie zależała od liczby i rodzaju wpisów, jakie będziemy chcieli dokonać. Opłata uiszczana przy składaniu wniosku KW-ZAL to 60 zł. Kolejne 200 zł to opłata za wpis w księdze wieczystej, dotyczący prawa własności (150 zł za wpis o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Wszystkie opłaty związane z wpisami do księgi są uregulowane w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz U. 2005 Nr 167 poz. 1398).

Źródło: RynekPierwotny.pl

[księga wieczysta, sprzedaż mieszkania, prawo do lokalu, spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych]

Komentarze

(1)
Adam | 25.10.2018, 09:12
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione tylko wtedy kiedy w dacie jego ustanawiania spółdzielnia była właścicielem gruntu, inaczej takie prawo nie powstalo i domniemanie wiary ksiąg wieczystej nie chroni takiego ułomnego prawa
Trybunał Konstytucyjny w dniu 30 marca 2004 roku – sygn. akt K 32/03 :
„Na gruncie legis latae nie może jednak budzić wątpliwości niedopuszczalność ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nieruchomości niebędącej własnością spółdzielni. ( … ) Nie jest też możliwe ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na części składowej nieruchomości – budynku albo niestanowiącego odrębnej nieruchomości – lokalu.
Jako ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze prawo do lokalu obciąża całą rzecz, co wyklucza możliwość odrębnego kształtowania stanu prawnego gruntu w stosunku do części składowych nieruchomości i obejmujących je obciążeń”.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10547|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10118|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl