• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Korzystanie z miejsc parkingowych

Paweł Puch  |  Administrator 10/2018  |  07.11.2018
Rys. redakcja AiMN

Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poza tym, iż wymaga uchwały właścicieli lokali wymaga też, aby podział quoad usum uwzględniał interesy wszystkich właścicieli. O ile dla właściciela lokalu mieszkalnego przyznanie jednego miejsca postojowego można uznać za wystarczające, to duży lokal użytkowy, potrzebuje większej ilości miejsc postojowych dla klientów.

Spółdzielnia wystąpiła z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały w sprawie zmiany sposobu korzystania z naziemnych miejsc parkingowych, stanowiących nieruchomość wspólną. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił ww. uchwałę.

Postanowienia umowne w zakresie sposobu korzystania z miejsc postojowych zawierano w kolejnych notarialnych umowach ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności w wykonaniu umów deweloperskich. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w postaci naziemnych miejsc postojowych, wpisano również do księgi wieczystej. Głównym motywem podjęcia uchwały był wielokrotnie sygnalizowany przez członków wspólnoty fakt, iż przyjeżdżający do mieszkańców goście oraz niejednokrotnie sami mieszkańcy posiadający więcej niż jeden pojazd (a posiadający jedno miejsce w garażu podziemnym) oraz ci, którzy nie mogli nabyć miejsca parkingowego, nie mają gdzie zaparkować swoich pojazdów. Część mieszkańców jest ponadto przekonana, iż przyznanie miejsc parkingowych do użytkowania wyłącznie przez jednego z właścicieli jest niesprawiedliwe.

Sąd Okręgowy wskazał, że przepis art. 12 UWL zawiera odrębną w stosunku do KC regulację uprawnień współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej przewidującą, iż każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Normę  w tym zakresie zawiera również art. 13 ust. 1 UWL, w którym mowa jest o korzystaniu z niej w sposób nie utrudniający użytkowania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałaniu dotyczącym ochrony wspólnego dobra.

Co do zasady w myśl art. 12 ust. 1 UWL, zachowując wynikające z art. 140 KC prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności na zasadzie współkorzystania (korzystania razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Zdaniem Sądu I instancji powyższe regulacje nie wykluczają jednakże umownego podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż każdy z właścicieli lokali może posiadać części wspólne do wyłącznego użytku.

Ustawa o własności lokali nie reguluje tych kwestii, a zatem posiłkowo można do oceny takich umów zgodnie z art. 1 ust. 2 UWL stosować kodeks cywilny, w tym art. 206 KC. W ramach współwłasności, właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą także postanowić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu w postaci fizycznego wydzielenia oznaczonej części wszystkim lub niektórym z nich do indywidualnego korzystania. W tym celu współwłaściciele mogą zawrzeć umowę modyfikującą korzystanie z rzeczy objętej współwłasnością. Umowa ta określa zasady korzystania z rzeczy w sposób odmienny aniżeli wynika to z ww. regulacji normatywnych. Umowa o podział rzeczy do korzystania powoduje, że właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości.

Sąd Okręgowy wskazał, iż w przedmiotowym sporze ustawowy ww. sposób korzystania z miejsc postojowych przed budynkiem, został ustalony indywidualnie z każdym nabywcą lokalu w akcie notarialnym. Zdaniem SO zmiana sposobu korzystania poza tym, iż wymagała uchwały właścicieli lokali wymagała również zachowania odpowiedniej formy prawnej, tj. formy pisemnej zaprotokołowanej przez notariusza, stosownie do wymagań określonych w art. 18 ust. 2a UWL, którego to warunku zaskarżona uchwała nie spełnia. Zdaniem Sądu niezachowanie takiej  formy w przypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest według art. 25 ust. 1 UWL „niezgodna z przepisami prawa”.

Zaskarżona uchwała narusza również uzasadniony interes powódki. Dostęp lokalu użytkowego do określonej liczby naziemnych miejsc postojowych został uwarunkowany w decyzji zatwierdzającej projekt budowlany w zakresie budowy. Ponadto każdy potencjalny nabywca lokalu miał możliwość wykupienia co najmniej jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym. Członkowie wspólnoty, głosujący za przyjęciem uchwały, decydując się na kupno lokalu mieszkalnego w ww. budynku musieli zdawać sobie sprawę, iż lokal użytkowy w celu wykorzystania pełni jego funkcjonalności potrzebuje dodatkowych miejsc postojowych przed budynkiem. Sąd Okręgowy zaznaczył, że fakt, iż przedmiotowy lokal użytkowy przez kilka lat po oddaniu budynku do użytkowania nie został wynajęty przez jego właściciela, a co za tym idzie – naziemne miejsca postojowe mimo ponoszenia kosztów utrzymania spornej części nieruchomości wspólnej przez powódkę nie były przezeń wykorzystywane nie oznacza, iż odpadł zasadniczy cel, dla którego dokonano kwestionowanego podziału quoad ad usum.

Czytaj też: Odpowiedzialność za parkowanie >>>

Apelację od powyższego wyroku wniosła wspólnota mieszkaniowa ale Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja jest niezasadna. Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne, nie podzielając jednocześnie w całości dokonanej przez ten Sąd oceny prawnej.

W ocenie SA zmiana sposobu korzystania, który został ustalony w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali, nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. W niniejszej sprawie  sposób podziału do użytkowania miejsc parkingowych został wpisany do księgi wieczystej, zaś zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentów z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, co oznacza, że również zmiana tego sposobu podziału nieruchomości do korzystania powinna być dokonana w takiej samej formie, aby mogła być wpisana do księgi wieczystej. Jednakże niedokonanie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w takiej formie uniemożliwia wpis do księgi wieczystej, ale nie czyni uchwały z tej przyczyny nieważną. Niezależnie od powyższego przedmiotowa uchwała narusza uzasadniony interes powódki, co jest wystarczającą przesłanką do jej uchylenia.

Podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także właściciela lokalu użytkowego. Trudno oczekiwać, że osoba wynajmująca lokal w celu prowadzenia działalności usługowej zdecyduje się na jego wynajęcie bez możliwości zapewnienia klientom dostępności do miejsc parkingowych. Również powierzchnia lokalu (tj. 504,75 m2) uzasadnia twierdzenie, że może on być wykorzystany do prowadzenia działalności o dużej przepustowości osób. Już choćby z tego powodu nie zabezpiecza interesów powódki pozostawienie jej do korzystania jednego miejsca parkingowego. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny uznał, że zmiana podziału quoad usum nieruchomości wspólnej narusza interes spółdzielni, jak i członka wspólnoty, ponieważ bez możliwości zapewnienia najemcy lokalu usługowego chociażby kilku miejsc parkingowych jego wynajęcie będzie znacznie utrudnione, lub wręcz niemożliwe. 

 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26.03.2018 r. (sygn. VI ACa 1280/17)

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[parkingi, parkowanie, miejsce parkingowe, orzecznictwo, parking osiedlowy, naziemne miejsce parkingowe, ustawa o własności lokali]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19253|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12624|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11749|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl