CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Korzystanie z miejsc parkingowych

Paweł Puch  |  Administrator 10/2018  |  07.11.2018
Rys. redakcja AiMN

Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poza tym, iż wymaga uchwały właścicieli lokali wymaga też, aby podział quoad usum uwzględniał interesy wszystkich właścicieli. O ile dla właściciela lokalu mieszkalnego przyznanie jednego miejsca postojowego można uznać za wystarczające, to duży lokal użytkowy, potrzebuje większej ilości miejsc postojowych dla klientów.

Spółdzielnia wystąpiła z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały w sprawie zmiany sposobu korzystania z naziemnych miejsc parkingowych, stanowiących nieruchomość wspólną. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił ww. uchwałę.

Postanowienia umowne w zakresie sposobu korzystania z miejsc postojowych zawierano w kolejnych notarialnych umowach ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności w wykonaniu umów deweloperskich. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w postaci naziemnych miejsc postojowych, wpisano również do księgi wieczystej. Głównym motywem podjęcia uchwały był wielokrotnie sygnalizowany przez członków wspólnoty fakt, iż przyjeżdżający do mieszkańców goście oraz niejednokrotnie sami mieszkańcy posiadający więcej niż jeden pojazd (a posiadający jedno miejsce w garażu podziemnym) oraz ci, którzy nie mogli nabyć miejsca parkingowego, nie mają gdzie zaparkować swoich pojazdów. Część mieszkańców jest ponadto przekonana, iż przyznanie miejsc parkingowych do użytkowania wyłącznie przez jednego z właścicieli jest niesprawiedliwe.

Sąd Okręgowy wskazał, że przepis art. 12 UWL zawiera odrębną w stosunku do KC regulację uprawnień współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej przewidującą, iż każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Normę  w tym zakresie zawiera również art. 13 ust. 1 UWL, w którym mowa jest o korzystaniu z niej w sposób nie utrudniający użytkowania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałaniu dotyczącym ochrony wspólnego dobra.

Co do zasady w myśl art. 12 ust. 1 UWL, zachowując wynikające z art. 140 KC prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności na zasadzie współkorzystania (korzystania razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Zdaniem Sądu I instancji powyższe regulacje nie wykluczają jednakże umownego podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż każdy z właścicieli lokali może posiadać części wspólne do wyłącznego użytku.

Ustawa o własności lokali nie reguluje tych kwestii, a zatem posiłkowo można do oceny takich umów zgodnie z art. 1 ust. 2 UWL stosować kodeks cywilny, w tym art. 206 KC. W ramach współwłasności, właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą także postanowić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu w postaci fizycznego wydzielenia oznaczonej części wszystkim lub niektórym z nich do indywidualnego korzystania. W tym celu współwłaściciele mogą zawrzeć umowę modyfikującą korzystanie z rzeczy objętej współwłasnością. Umowa ta określa zasady korzystania z rzeczy w sposób odmienny aniżeli wynika to z ww. regulacji normatywnych. Umowa o podział rzeczy do korzystania powoduje, że właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości.

Sąd Okręgowy wskazał, iż w przedmiotowym sporze ustawowy ww. sposób korzystania z miejsc postojowych przed budynkiem, został ustalony indywidualnie z każdym nabywcą lokalu w akcie notarialnym. Zdaniem SO zmiana sposobu korzystania poza tym, iż wymagała uchwały właścicieli lokali wymagała również zachowania odpowiedniej formy prawnej, tj. formy pisemnej zaprotokołowanej przez notariusza, stosownie do wymagań określonych w art. 18 ust. 2a UWL, którego to warunku zaskarżona uchwała nie spełnia. Zdaniem Sądu niezachowanie takiej  formy w przypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest według art. 25 ust. 1 UWL „niezgodna z przepisami prawa”.

Zaskarżona uchwała narusza również uzasadniony interes powódki. Dostęp lokalu użytkowego do określonej liczby naziemnych miejsc postojowych został uwarunkowany w decyzji zatwierdzającej projekt budowlany w zakresie budowy. Ponadto każdy potencjalny nabywca lokalu miał możliwość wykupienia co najmniej jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym. Członkowie wspólnoty, głosujący za przyjęciem uchwały, decydując się na kupno lokalu mieszkalnego w ww. budynku musieli zdawać sobie sprawę, iż lokal użytkowy w celu wykorzystania pełni jego funkcjonalności potrzebuje dodatkowych miejsc postojowych przed budynkiem. Sąd Okręgowy zaznaczył, że fakt, iż przedmiotowy lokal użytkowy przez kilka lat po oddaniu budynku do użytkowania nie został wynajęty przez jego właściciela, a co za tym idzie – naziemne miejsca postojowe mimo ponoszenia kosztów utrzymania spornej części nieruchomości wspólnej przez powódkę nie były przezeń wykorzystywane nie oznacza, iż odpadł zasadniczy cel, dla którego dokonano kwestionowanego podziału quoad ad usum.

Czytaj też: Odpowiedzialność za parkowanie >>>

Apelację od powyższego wyroku wniosła wspólnota mieszkaniowa ale Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja jest niezasadna. Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne, nie podzielając jednocześnie w całości dokonanej przez ten Sąd oceny prawnej.

W ocenie SA zmiana sposobu korzystania, który został ustalony w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali, nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. W niniejszej sprawie  sposób podziału do użytkowania miejsc parkingowych został wpisany do księgi wieczystej, zaś zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentów z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, co oznacza, że również zmiana tego sposobu podziału nieruchomości do korzystania powinna być dokonana w takiej samej formie, aby mogła być wpisana do księgi wieczystej. Jednakże niedokonanie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w takiej formie uniemożliwia wpis do księgi wieczystej, ale nie czyni uchwały z tej przyczyny nieważną. Niezależnie od powyższego przedmiotowa uchwała narusza uzasadniony interes powódki, co jest wystarczającą przesłanką do jej uchylenia.

Podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także właściciela lokalu użytkowego. Trudno oczekiwać, że osoba wynajmująca lokal w celu prowadzenia działalności usługowej zdecyduje się na jego wynajęcie bez możliwości zapewnienia klientom dostępności do miejsc parkingowych. Również powierzchnia lokalu (tj. 504,75 m2) uzasadnia twierdzenie, że może on być wykorzystany do prowadzenia działalności o dużej przepustowości osób. Już choćby z tego powodu nie zabezpiecza interesów powódki pozostawienie jej do korzystania jednego miejsca parkingowego. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny uznał, że zmiana podziału quoad usum nieruchomości wspólnej narusza interes spółdzielni, jak i członka wspólnoty, ponieważ bez możliwości zapewnienia najemcy lokalu usługowego chociażby kilku miejsc parkingowych jego wynajęcie będzie znacznie utrudnione, lub wręcz niemożliwe. 

 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26.03.2018 r. (sygn. VI ACa 1280/17)

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[parkingi, parkowanie, miejsce parkingowe, orzecznictwo, parking osiedlowy, naziemne miejsce parkingowe, ustawa o własności lokali]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16471|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10147|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl