Ostatnio dużo mówi się o wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 29 października 2010 r., w którym TK orzeka o niezgodności z Konstytucją art. 35 ust. 41 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r., umieszczonego w znowelizowanym jej kształcie z 14 czerwca 2007 r.
Przepis ten zezwala na zasiedzenie gruntów, w których posiadanie spółdzielnia weszła przed 5 grudnia 1990 r., stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany, pomimo podjętych starań o jego ustalenie.
„Zawieszeni w paragrafach"1 spółdzielcy wciąż są zbulwersowani prawną karuzelą, na której posadzili ich ustawodawcy oraz korygujący przepisy Trybunał Konstytucyjny. Ta karuzela kręci się już dziesiątki lat, więc nic dziwnego, że gdy pytałam spółdzielców: jak minął rok i czego w nowym by sobie życzyli, odpowiadają zgodnym chórem: spokoju w naszych spółdzielczych domach, w których mieszkamy i którymi wspólnie zarządzamy.
Właściciel właścicielowi nierówny
- Dopiero teraz okazało się, że trzeba zadbać o interes pierwotnych właścicieli gruntów, gdy stoją już na nich domy zbudowane przez spółdzielnie jak najbardziej legalnie, bo posiadały „przydziały" tego gruntu oraz pozwolenia na budowę wydane przez władzę terenową?! - denerwuje się Jerzy Jankowski, przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej.
- A w 2007 r., kiedy tą samą ustawą zaakceptowano ostatecznie wywłaszczenie spółdzielni z ich wspólnej własności na rzecz uwłaszczenia za grosze mieszkańców spółdzielczych lokali, to nie było to odbieranie własności pierwotnym właścicielom, czyli spółdzielczej wspólnocie na zasadach odgórnie ustanowionych? Posłowie umieścili wówczas w ustawie ów niefortunny art. 35 ust. 41, aby ułatwić i przyspieszyć tanie uwłaszczanie także spółdzielców mieszkających na terenach z nieuporządkowaną sytuacją prawną. I teraz ci sami posłowie akceptowali na posiedzeniu Trybunału Konstytucyjnego usunięcie z ustawy tego artykułu, na który wcześniej głosowali! W 2007 r. chcieli położyć spółdzielnie, jako samorządne organizacje posiadające wspólny majątek, a teraz kładą spółdzielców, gdyż część spośród nich będzie musiała bardzo długo czekać na możliwość wykupienia swojego mieszkania. I to nie za przysłowiową złotówkę, ale za wysoką cenę, bo właściciel gruntu, na którym stoi blok, każe sobie zań słono zapłacić.
Przy okazji przewodniczący Jankowski uspokaja spółdzielców już posiadających prawo wyodrębnionej własności lokalu, którzy dzwonią lub piszą do KRS z pytaniem, czy mogą utracić to prawo.
- Otóż to nie grozi, gdyż wyodrębnionych lokali w budynkach zasiedzonych na podstawie art. 35 ust. 41 w ogóle nie było, w każdym razie o takich przypadkach nie słyszałem - stwierdza - gdyż sądy wstrzymywały tok spraw o zasiedzenie. Wieść o pytaniu prawnym, skierowanym do Trybunału Konstytucyjnego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa lotem błyskawicy obiegła Polskę i oczekiwano na wyrok TK. Natomiast wydatki związane z uporządkowaniem spraw terenowo-prawnych, o czym już była mowa, odbiją się na cenach lokali przy ich wyodrębnianiu, i to jest, niestety, zła wiadomość dla tych, którzy prawa wyodrębnionej własności jeszcze nie mają. A co mogą zrobić spółdzielnie, aby w obecnej sytuacji z prawa do wyodrębnionej własności członkowie mogli zyskać? Wystąpić o zasiedzenie gruntu na podstawie art. 231 kodeksu cywilnego i art. 35 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale bez ust. 41.
Nie uporządkowały, bo nie chciały?
Po wyroku TK odwiedziłam kilka warszawskich spółdzielni. Ich prezesi wyrażali zdziwienie, a nawet oburzenie, że w uzasadnieniu wyroku Trybunału stwierdzono: art. 35 ust. 41 w istocie prowadzi do premiowania tych spółdzielni, które mimo tworzenia im w drodze ustawowej przez lata dogodnych warunków uzyskania tytułu prawnego do gruntów i uzdrowienia sytuacji, nie korzystały z nich.
- Przecież wystarczy zajrzeć do naszych szaf wypełnionych segregatorami z dokumentacją dotyczącą gruntów, aby przekonać się, ile było wystąpień do władz miasta o „uzdrowienie sytuacji" - mówi Piotr Kłodziński, prezes Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej „Energetyka".
- Nasza spółdzielnia istnieje 52 lata, zbudowała 7 osiedli. Sytuację prawną udało się uporządkować na terenie pięciu, a Stegny Północ i osiedle „Idzikowskiego", gdzie na 44 hektarach stoi 66 budynków z 4392 mieszkaniami, wciąż nie mają „papierów", mimo że ubiegamy się o nie od lat. Kiedy miasto decyzją administracyjną przekazywało grunty spółdzielni, zobowiązywało się do zawarcia z nią aktu notarialnego, przyznającego prawo użytkowania wieczystego i umożliwiającego założenie księgi wieczystej. Jednak podpisywanie aktów skończyło się w 2002 r. Od 2003 r. miasto nie podpisało już ani jednego. Ale to do nas od 2007 r. niektórzy politycy, dziennikarze czy członkowie spółdzielni kierowali pretensje, że umyślnie nie załatwiamy formalności, aby utrudniać proces wyodrębniania lokali, bo chcemy „utrzymać władzę".
- Oczywiście można było - kontynuuje prezes Kłodziński - na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nabyć na własność grunty za pełną opłatą. Ale nie było takich transakcji z prostego względu: nie było na to pieniędzy. W polityce miasta względy społeczne poszły w kąt, a zaczęła się liczyć tylko komercja.
- Ale przecież miasto tworzyło warunki do nabywania gruntów z bonifikatą. Dlaczego nie skorzystaliście z tej okazji? - pytam.
- To były ułatwienia tylko pozorne. Miasto nie dawało bonifikaty, gdy na terenie nieruchomości zarejestrowana była choć jedna działalność gospodarcza. A po 1990 r. nie było budynku, w którym nie miałaby siedziby spółka rodzinna, prywatna, kancelaria adwokacka, gdzie by nie przyjmował lekarz, stomatolog, kosmetyczka. Podobna sytuacja jest na osiedlach innych spółdzielni, których mieszkańcy pozbawieni byli różnego rodzaju usług, więc zezwalano na uruchamianie w lokalach mieszkalnych magla, warsztatu szewskiego czy zegarmistrzowskiego. Zresztą z czasem uchwały rady miasta dotyczące bonifikat były zmieniane i w tej chwili nie obowiązują.
- W naszej spółdzielni na 63 budynki tylko dwa nie posiadają tytułu prawnego - mówi prezes WSM „Rakowiec", Henryka Chmielewska-Pleczeluk. - W 2002 r. rada nadzorcza podjęła uchwałę, że wykupimy od miasta grunty znajdujące się pod tymi domami, wzniesionymi w 1990 r. Wcześniej z różnych powodów do uregulowania spraw własności nie doszło, a główną przyczyną były szybko rosnące ceny gruntów, sięgające wielomilionowych kwot. Założyliśmy więc sprawę o zasiedzenie. Obawiamy się, że po wyroku TK sąd ją umorzy. Ale czy tak może postąpić? Wnioski o zasiedzenie złożyliśmy przed datą publikacji wyroku TK, nie powinny więc być odrzucone, bo przecież prawo nie działa wstecz.
Po ogłoszeniu wyroku TK odbyło się posiedzenie Rady Unii Spółdzielców Mieszkaniowych. Uznano, że w obecnej sytuacji spółdzielnie powinny wnosić do sądów sprawy o zobowiązanie organów samorządu terytorialnego do ustanawiania użytkownika wieczystego na rzecz spółdzielni zgodnie z przepisami wynikającymi z ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zastąpionej ustawą o gospodarce nieruchomościami. Art. 208 ust. 2 mówi, że spółdzielnia ma roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego do gruntów, które zabudowano budynkami przed 5.12.1990 r. Także ustawa o samorządzie terytorialnym obliguje samorząd do regulacji gruntów na rzecz spółdzielni.
Przewodniczący Unii, Andrzej Półrolniczak, jest prezesem Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Praga". Ma nadzieję, że tym razem nie będzie potrzeby denerwowania się w... sądzie. Bo przebieg sprawy o zasiedzenie kosztował sporo nerwów. - Wnioski o zasiedzenie na podstawie art. 35 ust. 41 złożyliśmy w listopadzie 2007 r. Sąd Rejonowy Warszawa-Praga-Południe wnioski przyjął, jednak żaden nie został załatwiony. W czerwcu 2008 r. tok spraw został zawieszony w związku z pytaniem prawnym sądu mokotowskiego do TK. Składamy odwołanie od postanowienia o zawieszeniu, ponieważ fakt zadania pytania prawnego o zgodność z konstytucją nie oznacza, że przepis przestaje obowiązywać. Pod koniec 2009 r. postępowanie zostaje wznowione, ale nie skutkuje wyrokiem. W efekcie m.in. grunty, na których stoi 30 budynków, czyli 2/3 zabudowy osiedla „Poraje" na Białołęce, mają nadal nieuregulowaną sytuację prawną.
Spółdzielca to też obywatel
TK wydając wyrok, do którego wciąż wracają spółdzielcy, uzasadnia go, wskazując na niewłaściwość zasiedzenia wedle inkryminowanego art. 35 ust. 41, bo pozbawia on gminę przysługującej własności bez jej woli. No i jeszcze przypomina, że własność komunalna została przyznana gminom na cele publiczne, a w szczególności na zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. Tymczasem odbiera się jej te dobra na rzecz spółdzielców.
- Czy to jest niewłaściwe, sprzeczne z konstytucją, że skłania się gminę do pomagania obywatelom w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, co jest właśnie jej konstytucyjnym obowiązkiem, praktycznie prawie wcale niewykonywanym? Chociaż udział w zaspokajaniu tych potrzeb należy do pierwszoplanowych zadań własnych gminy? - dziwią się spółdzielcy.
Do „gminnego" wątku nawiązuje też sędzia TK, Maria Gintowt-Jankowicz, która w swoim odrębnym zdaniu stwierdza: Czynnik finansowo-ekonomiczny, choć jest niewątpliwie istotny, nie może przesłaniać innych aspektów działań podejmowanych w sferze administracji publicznej. Jednym z nich powinno być dążenie gmin do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców, wśród których znajdują się też spółdzielcy...
A zatem, jakkolwiek przekazanie spółdzielniom własności nieruchomości w drodze swoistego „zasiedzenia" uszczupla prawa majątkowe gmin, a tym samym dotyczy ich samodzielności, nie można uznać - twierdzi Pani sędzia - że uszczuplenie to jest nadmierne lub nieusprawiedliwione innymi wartościami konstytucyjnymi.
Na zakończenie Pani sędzia podkreśla: rozstrzygnięcie Trybunału budzi zasadnicze wątpliwości także ze względu na skutki, które z punktu widzenia uzyskania pełnej własności praw spółdzielców, mogą być niekorzystne - a z całą pewnością skomplikują istniejący stan prawny.
1 Autorka niniejszego artykułu nawiązuje do publikacji Anny Witkowskiej „Zawieszeni na paragrafach" („Administrator" 12/2010, s. 10)
Więcej o problemach spółdzielczości:
Kolejna skarga spółdzielców
Wielkopolska przeciera nowe szlaki
Obrona spółdzielców
Spółdzielczość mieszkaniowa w szponach prawa
Paradoks współistnienia. Jak prawo przystaje do spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych
Spółdzielczość a prawo
2
