CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Ochrona hipoteki. Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. II)

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 10/2018  |  14.11.2018
Rys. redakcja AiMN

Kontynuując temat ochrony hipoteki, tym razem skupimy się na omówieniu konsekwencji prawnych zmniejszenia wartości obciążonej nieruchomości, w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.

W ramach ochrony hipoteki i wierzyciela hipotecznego, przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: KWU)[1] przewidują możliwość skorzystania przez wierzyciela z innego jeszcze poza uregulowanym w art. 91 ww. ustawy roszczenia, gdy na skutek oddziaływania na nieruchomość, dojdzie już do zmniejszenia jaj wartości. Jeżeli bowiem na skutek okoliczności, za które odpowiada właściciel nieruchomości obciążonej hipotecznie, wartość tej nieruchomości ulegnie zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo też do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym zaś upływie wyznaczonego terminu, wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności wprost z obciążonej nieruchomości (art. 92 KWU).

Zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości

Pierwszym z warunków skorzystania przez wierzyciela hipotecznego z ochrony przewidzianej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jest ustalenie odpowiedzialności właściciela nieruchomości za okoliczności, skutkujące zmniejszeniem wartości nieruchomości obciążonej hipoteką w stopniu naruszającym bezpieczeństwo tej hipoteki. Komentowany przepis wyraźnie stanowi bowiem o „skutkach okoliczności, za które odpowiada właściciel”. O możliwości przypisania właścicielowi powyższej odpowiedzialności można zaś mówić tylko wówczas, gdy:

  • jego zachowanie (tj. działanie lub zaniechanie) było bezprawne, oraz
  • gdy właściciel nie dołożył należytej staranności, wymaganej w okolicznościach danego rodzaju, przy czym zachowanie właściciela nieruchomości podlegać będzie w tym zakresie badaniu z uwzględnieniem modelu przeciętnej, jak i zawodowej (szczególnej) staranności, z odwołaniem się do art. 355 Kodeksu cywilnego – dalej: KC.[2] Zgodnie bowiem z powołanym przepisem, dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju, określanej mianem „należytej staranności”.
    W odniesieniu natomiast do dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą, owa „należyta staranność” określana jest przy uwzględnieniu jej zawodowego charakteru.
    Warto podkreślić w tym miejscu, iż stopień staranności wymaganej od właściciela w zakresie gospodarowania obciążoną hipotecznie nieruchomością może zostać podwyższony na mocy umowy zawartej pomiędzy właścicielem a wierzycielem hipotecznym,
  • stopień zmniejszenia wartości nieruchomości skutkuje naruszeniem bezpieczeństwa ustanowionej na niej hipoteki.

Czujniki czadu i dymu. Gdzie zamontować w mieszkaniu?

 

W artykule sprawdzisz, gdzie zamontować czujnik tlenku węgla i czujnik dymu. W łazience, w sypialni, w kuchni czy w salonie?



Mając powyższe na uwadze, podkreśla się, iż w sytuacji zachowania przez właściciela należytej staranności w prawidłowym gospodarowaniu nieruchomością, nie będzie można przypisać mu odpowiedzialności za zaistnienie okoliczności, których wystąpienie skutkowało zmniejszeniem wartości nieruchomości i to nawet w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki. Właściciel nieruchomości nie będzie bowiem odpowiadał, jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości (i w wyniku tego naruszenie bezpieczeństwa hipoteki), nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie można przypisać mu winy.

W takim przypadku jeżeli doszło do naruszenia bezpieczeństwa hipoteki wierzycielowi pozostanie jedynie możliwość wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym, o którym mowa w art. 93 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stosownie bowiem do powołanego wyżej przepisu, jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na skutek okoliczności, za które właściciel nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o naprawienie szkody. Chodzi tu zatem o wszystkie te sytuacje, gdy do zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki doszło na skutek bądź to działania osób trzecich (za działania których właściciel nieruchomości nie odpowiada), bądź też siły wyższej.

Mimo różnych stanowisk prezentowanych z kolei przez przedstawicieli doktryny, przeważa pogląd przyznający samemu wierzycielowi uprawnienie do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego bezpośrednio od sprawcy szkody powstałej na nieruchomości, z uwzględnieniem odpowiedniego stosowania art. 330–335 Kodeksu cywilnego.[3]

Ponieważ przepis art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyraźnie stanowi, iż roszczenia nim uregulowane przysługują uprawnionemu wierzycielowi w sytuacji, gdy wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki na skutek okoliczności za które odpowiedzialność ponosi właściciel nieruchomości, nie ulega zatem wątpliwości, iż zmniejszenie wartości tej nieruchomości nie może wynikać z okoliczności za które odpowiedzialność ponosi osoba trzecia, nie zaś właściciel obciążonej nieruchomości. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy za działania lub zaniechania takiej osoby trzeciej (np. użytkownika wieczystego, posiadacza nieruchomości, jej dzierżawcy, najemcy lub użytkownika), odpowiada – jak za własne działania lub zaniechania właściciel nieruchomości.

Z uwagi zaś, iż w komentowanym przepisie brak jest wskazania wyraźnie, iż do zmniejszenia wartości nieruchomości dojść musi na skutek bezpośredniego oddziaływania na nią przez właściciela[4], przyjmuje się, iż okolicznościami, które mogą wpływać na uszczuplenie wartości nieruchomości mogą być zarówno:

  • zdarzenia faktyczne – będące wynikiem zarówno zachowań ludzkich, jak i efektem działania sił przyrody[5], oraz
  • zdarzenia prawne – wszelkiego rodzaju rozporządzania zarówno prawem własności nieruchomości, jak i ustanowionymi na nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, dokonane przez jej właściciela, jak np. wydzierżawienie, wynajęcie obciążonej nieruchomości na niekorzystnych warunkach, znacznie odbiegających od standardowych zasad i cen rynkowych, zrzeczenie się służebności gruntowej potrzebnej do korzystania z nieruchomości obciążonej, bądź też wyrażenie zgody na taką zmianę jej treści lub sposobu wykonywania, której skutkiem jest zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.[6]

Właściciel nieruchomości odpowiadał będzie zatem w szczególności za[7]:

  • świadome lub celowe podejmowanie działań naruszających bezpieczeństwo hipoteki,
  • zezwolenie osobom trzecim na oddziaływanie na nieruchomość w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki,
  • niepodjęcie działań mających na celu spowodowanie, by osoba trzecia zaprzestała działań naruszających bezpieczeństwo hipoteki,
  • brak zastosowania niezbędnych zabezpieczeń nieruchomości, jak też posadowionego na niej budynku lub znajdujących się w nim pomieszczeń, które uniemożliwiłyby lub utrudniłyby zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.

Czytaj też: Ochrona hipoteki. Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. I)

W doktrynie prawniczej[8] podkreśla się jednocześnie, iż z sytuacji opisanej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w związku z art. 471 Kodeksu cywilnego[9], wyprowadzić można wniosek o istnieniu domniemania, iż to właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za okoliczności, które spowodowały zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki. Zastosowanie tego domniemania zwalnia zatem wierzyciela hipotecznego z obowiązku udowodnienia ziszczenia się przesłanek odpowiedzialności właściciela, tj. zarówno bezprawności jego zachowania, jak też niedołożenia należytej staranności w gospodarowaniu obciążoną nieruchomością. Ciężar dowodu w zakresie wykazania braku odpowiedzialności za zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, spoczywa więc na właścicielu.

Pamiętać przy tym należy, iż by wierzyciel hipoteczny mógł skorzystać z ochrony przewidzianej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do zmniejszenia wartości nieruchomości dojść musi na skutek okoliczności, które powstały już po złożeniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma bowiem charakter konstytutywny.[10]

[1] ustawa z dnia 06.07.1982 r. (tj. DzU z 2017 r., poz. 1007 ze zm.)
[2]
ustawa z dnia 23.04.1964 r. (tj. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.)
[3]
przepisy art. 330–335 KC regulują uprawnienia zastawnika
[4]
w art. 92 KWU mowa jest bowiem o „okolicznościach, za które właściciel odpowiada”, nie zaś o „oddziaływaniu właściciela lub osoby trzeciej
[5]
I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017
[6]
S. Kostecki [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz pod red. dr hab. K. Osajda, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2018
[7]
I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017
[8]
J. Pisuliński [w:] Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego, t. 4, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2012
[9]
zgodnie z art. 471 KC: „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
[10]
por. art. 67 KWU, zgodnie z którym: „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

W artykule:

• Zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości
• Spadek wartości nieruchomości
• Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki - roszczenia wierzyciela

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[hipoteka, ochrona hipoteki, naruszenie hipoteki, odpowiedzialność właściciela hipoteki, wierzyciel hipoteczny, ustawa o księgach hipotecznych i hipotece, spadek wartości hipoteki, zmniejszenie wartości hipoteki, dostateczne zabezpieczenie]

Ten artykuł jest PŁATNY. Aby go przeczytać, wykup dostęp.
DOSTĘP ABONAMENTOWY
DOSTĘP SMS
Dostęp za pomocą SMS czasowo zawieszony







Reklamacje usługi prosimy zgłaszać przez formularz reklamacyjny
Masz już abonament - zaloguj się:
:
:
zapomniałem hasła
Nie posiadasz konta - kliknij i załóż »
Nie masz abonamentu - wykup dostęp:
Abonament umożliwia zalogowanym użytkownikom dostęp do wszystkich płatnych treści na naszym portalu.
Dostępne opcje abonamentowe:
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś roczną prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś dwuletnią prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Pakiet: dwuletnia prenumerata papierowa (20 numerów) + dwuletni dostęp do treści portalu - 398,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Pakiet: roczna prenumerata papierowa (10 numerów) + roczny dostęp do treści portalu - 219,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Pakiet: półroczna prenumerata papierowa (5 numerów) + półroczny dostęp do treści portalu - 131,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (365 dni) - 164,00 zł
Roczny dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (30 dni) - 23,00 zł
30-dniowy dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (730 dni) - 298,00 zł
Dwuletni dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Regulamin korzystania z portalu Administrator24.info - zobacz regulamin
Uwagi prosimy zgłaszać na adres:

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16488|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10158|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl