CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Ochrona hipoteki. Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. II)

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 10/2018  |  14.11.2018
Rys. redakcja AiMN

Kontynuując temat ochrony hipoteki, tym razem skupimy się na omówieniu konsekwencji prawnych zmniejszenia wartości obciążonej nieruchomości, w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.

W ramach ochrony hipoteki i wierzyciela hipotecznego, przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: KWU)[1] przewidują możliwość skorzystania przez wierzyciela z innego jeszcze poza uregulowanym w art. 91 ww. ustawy roszczenia, gdy na skutek oddziaływania na nieruchomość, dojdzie już do zmniejszenia jaj wartości. Jeżeli bowiem na skutek okoliczności, za które odpowiada właściciel nieruchomości obciążonej hipotecznie, wartość tej nieruchomości ulegnie zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo też do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym zaś upływie wyznaczonego terminu, wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności wprost z obciążonej nieruchomości (art. 92 KWU).

Zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości

Pierwszym z warunków skorzystania przez wierzyciela hipotecznego z ochrony przewidzianej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jest ustalenie odpowiedzialności właściciela nieruchomości za okoliczności, skutkujące zmniejszeniem wartości nieruchomości obciążonej hipoteką w stopniu naruszającym bezpieczeństwo tej hipoteki. Komentowany przepis wyraźnie stanowi bowiem o „skutkach okoliczności, za które odpowiada właściciel”. O możliwości przypisania właścicielowi powyższej odpowiedzialności można zaś mówić tylko wówczas, gdy:

  • jego zachowanie (tj. działanie lub zaniechanie) było bezprawne, oraz
  • gdy właściciel nie dołożył należytej staranności, wymaganej w okolicznościach danego rodzaju, przy czym zachowanie właściciela nieruchomości podlegać będzie w tym zakresie badaniu z uwzględnieniem modelu przeciętnej, jak i zawodowej (szczególnej) staranności, z odwołaniem się do art. 355 Kodeksu cywilnego – dalej: KC.[2] Zgodnie bowiem z powołanym przepisem, dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju, określanej mianem „należytej staranności”.
    W odniesieniu natomiast do dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą, owa „należyta staranność” określana jest przy uwzględnieniu jej zawodowego charakteru.
    Warto podkreślić w tym miejscu, iż stopień staranności wymaganej od właściciela w zakresie gospodarowania obciążoną hipotecznie nieruchomością może zostać podwyższony na mocy umowy zawartej pomiędzy właścicielem a wierzycielem hipotecznym,
  • stopień zmniejszenia wartości nieruchomości skutkuje naruszeniem bezpieczeństwa ustanowionej na niej hipoteki.

Czujniki czadu i dymu. Gdzie zamontować w mieszkaniu?

 

W artykule sprawdzisz, gdzie zamontować czujnik tlenku węgla i czujnik dymu. W łazience, w sypialni, w kuchni czy w salonie?



Mając powyższe na uwadze, podkreśla się, iż w sytuacji zachowania przez właściciela należytej staranności w prawidłowym gospodarowaniu nieruchomością, nie będzie można przypisać mu odpowiedzialności za zaistnienie okoliczności, których wystąpienie skutkowało zmniejszeniem wartości nieruchomości i to nawet w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki. Właściciel nieruchomości nie będzie bowiem odpowiadał, jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości (i w wyniku tego naruszenie bezpieczeństwa hipoteki), nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie można przypisać mu winy.

W takim przypadku jeżeli doszło do naruszenia bezpieczeństwa hipoteki wierzycielowi pozostanie jedynie możliwość wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym, o którym mowa w art. 93 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stosownie bowiem do powołanego wyżej przepisu, jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na skutek okoliczności, za które właściciel nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o naprawienie szkody. Chodzi tu zatem o wszystkie te sytuacje, gdy do zmniejszenia wartości nieruchomości w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki doszło na skutek bądź to działania osób trzecich (za działania których właściciel nieruchomości nie odpowiada), bądź też siły wyższej.

Mimo różnych stanowisk prezentowanych z kolei przez przedstawicieli doktryny, przeważa pogląd przyznający samemu wierzycielowi uprawnienie do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego bezpośrednio od sprawcy szkody powstałej na nieruchomości, z uwzględnieniem odpowiedniego stosowania art. 330–335 Kodeksu cywilnego.[3]

Ponieważ przepis art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyraźnie stanowi, iż roszczenia nim uregulowane przysługują uprawnionemu wierzycielowi w sytuacji, gdy wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki na skutek okoliczności za które odpowiedzialność ponosi właściciel nieruchomości, nie ulega zatem wątpliwości, iż zmniejszenie wartości tej nieruchomości nie może wynikać z okoliczności za które odpowiedzialność ponosi osoba trzecia, nie zaś właściciel obciążonej nieruchomości. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy za działania lub zaniechania takiej osoby trzeciej (np. użytkownika wieczystego, posiadacza nieruchomości, jej dzierżawcy, najemcy lub użytkownika), odpowiada – jak za własne działania lub zaniechania właściciel nieruchomości.

Z uwagi zaś, iż w komentowanym przepisie brak jest wskazania wyraźnie, iż do zmniejszenia wartości nieruchomości dojść musi na skutek bezpośredniego oddziaływania na nią przez właściciela[4], przyjmuje się, iż okolicznościami, które mogą wpływać na uszczuplenie wartości nieruchomości mogą być zarówno:

  • zdarzenia faktyczne – będące wynikiem zarówno zachowań ludzkich, jak i efektem działania sił przyrody[5], oraz
  • zdarzenia prawne – wszelkiego rodzaju rozporządzania zarówno prawem własności nieruchomości, jak i ustanowionymi na nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, dokonane przez jej właściciela, jak np. wydzierżawienie, wynajęcie obciążonej nieruchomości na niekorzystnych warunkach, znacznie odbiegających od standardowych zasad i cen rynkowych, zrzeczenie się służebności gruntowej potrzebnej do korzystania z nieruchomości obciążonej, bądź też wyrażenie zgody na taką zmianę jej treści lub sposobu wykonywania, której skutkiem jest zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.[6]

Właściciel nieruchomości odpowiadał będzie zatem w szczególności za[7]:

  • świadome lub celowe podejmowanie działań naruszających bezpieczeństwo hipoteki,
  • zezwolenie osobom trzecim na oddziaływanie na nieruchomość w sposób naruszający bezpieczeństwo hipoteki,
  • niepodjęcie działań mających na celu spowodowanie, by osoba trzecia zaprzestała działań naruszających bezpieczeństwo hipoteki,
  • brak zastosowania niezbędnych zabezpieczeń nieruchomości, jak też posadowionego na niej budynku lub znajdujących się w nim pomieszczeń, które uniemożliwiłyby lub utrudniłyby zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki.

Czytaj też: Ochrona hipoteki. Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki (cz. I)

W doktrynie prawniczej[8] podkreśla się jednocześnie, iż z sytuacji opisanej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w związku z art. 471 Kodeksu cywilnego[9], wyprowadzić można wniosek o istnieniu domniemania, iż to właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za okoliczności, które spowodowały zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki. Zastosowanie tego domniemania zwalnia zatem wierzyciela hipotecznego z obowiązku udowodnienia ziszczenia się przesłanek odpowiedzialności właściciela, tj. zarówno bezprawności jego zachowania, jak też niedołożenia należytej staranności w gospodarowaniu obciążoną nieruchomością. Ciężar dowodu w zakresie wykazania braku odpowiedzialności za zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, spoczywa więc na właścicielu.

Pamiętać przy tym należy, iż by wierzyciel hipoteczny mógł skorzystać z ochrony przewidzianej w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do zmniejszenia wartości nieruchomości dojść musi na skutek okoliczności, które powstały już po złożeniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma bowiem charakter konstytutywny.[10]

[1] ustawa z dnia 06.07.1982 r. (tj. DzU z 2017 r., poz. 1007 ze zm.)
[2]
ustawa z dnia 23.04.1964 r. (tj. DzU z 2018 r., poz. 1025 ze zm.)
[3]
przepisy art. 330–335 KC regulują uprawnienia zastawnika
[4]
w art. 92 KWU mowa jest bowiem o „okolicznościach, za które właściciel odpowiada”, nie zaś o „oddziaływaniu właściciela lub osoby trzeciej
[5]
I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017
[6]
S. Kostecki [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz pod red. dr hab. K. Osajda, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2018
[7]
I. Heropolitańska, A. Drewicz-Tułodziecka, K. Hryćków-Mycka, P. Kuglarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017
[8]
J. Pisuliński [w:] Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego, t. 4, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2012
[9]
zgodnie z art. 471 KC: „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
[10]
por. art. 67 KWU, zgodnie z którym: „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

W artykule:

• Zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości
• Spadek wartości nieruchomości
• Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki - roszczenia wierzyciela

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[hipoteka, ochrona hipoteki, naruszenie hipoteki, odpowiedzialność właściciela hipoteki, wierzyciel hipoteczny, ustawa o księgach hipotecznych i hipotece, spadek wartości hipoteki, zmniejszenie wartości hipoteki, dostateczne zabezpieczenie]

Ten artykuł jest PŁATNY. Aby go przeczytać, wykup dostęp.
DOSTĘP ABONAMENTOWY
DOSTĘP SMS
Dostęp za pomocą SMS czasowo zawieszony







Reklamacje usługi prosimy zgłaszać przez formularz reklamacyjny
Masz już abonament - zaloguj się:
:
:
zapomniałem hasła
Nie posiadasz konta - kliknij i załóż »
Nie masz abonamentu - wykup dostęp:
Abonament umożliwia zalogowanym użytkownikom dostęp do wszystkich płatnych treści na naszym portalu.
Dostępne opcje abonamentowe:
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś roczną prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś dwuletnią prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Pakiet: dwuletnia prenumerata papierowa (20 numerów) + dwuletni dostęp do treści portalu - 398,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Pakiet: roczna prenumerata papierowa (10 numerów) + roczny dostęp do treści portalu - 219,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Pakiet: półroczna prenumerata papierowa (5 numerów) + półroczny dostęp do treści portalu - 131,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (365 dni) - 164,00 zł
Roczny dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (30 dni) - 23,00 zł
30-dniowy dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (730 dni) - 298,00 zł
Dwuletni dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Darmowy dostęp na 30 dni - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś 30 dniowy dostęp, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą).
Regulamin korzystania z portalu Administrator24.info - zobacz regulamin
Uwagi prosimy zgłaszać na adres:

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zaoszczędzić na rachunkach za energię we wspólnocie mieszkaniowej »

kpheRosnące koszty prac i materiałów budowalnych istotnie wpływają na decyzje co do planowanych modernizacji energetycznych budynków wielorodzinnych. Z drugiej strony lokatorzy... Czytam więcej »


Gdzie można kupić niedrogie detektory gazu »

Uwaga na gaz w garażachGaraże i parkingi są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak pozbyć się wilgoci, pleśni i grzybów z mieszkania?

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak wyeliminować błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Czysta woda, wolna od zanieczyszczeń i bakterii - jak ją zapewnić?

Zimne kaloryferyWoda w postaci aerozolu wodno-powietrznego, wydostająca się z instalacji zawierających bakterię Legionella, może powodować chorobę legionistów lub mniej niebezpieczną... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Zapewnij sobie ciepłą wodę do woli»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Ciepła woda użytkowa, czysta i w dużej ilości, o stałej temperaturze, kiedy tylko zapragniecie... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Masz problem z wentylacją pomieszczeń? Zobacz to rozwiązanie?

Wentylacja pomieszczeńKuchnia to miejsce szczególne -  to serce każdego domu. Wracając zmęczony zgiełkiem dnia codziennego pragniesz spokoju. Teraz już możesz przygotować posiłki lub... Chcę zobaczyć »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Jak zadbać o prawidłowe powietrze w pomieszczeniu?

wiata rowerowa klimatyzatory na budynku

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Dobre samopoczucie zależy od jakości powietrze i kliamtu panującego w pomieszczeniu w którym przebywamy i... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Obniżenie kosztów energii elektrycznej w obwodach administracyjnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Licznik energii - oszczędzanie śmietniki ese
Wzrost cen energii zmusza administratorów obiektów do szukania sposobów obniżania kosztów na fakturach za energię elektryczną... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Jak skutecznie zlikwidować problem wilgoci w murach?
Dlaczego warto zainwestować w kompostowniki i grządki podwyższane?
wilgoc sciany kompostoniki na osiedlu
Może się wydawać, że nieprzyjemny zapach, nieestetyczny wygląd czy zbyt niska temperatura to najgorsze, co może nas spotkać w zawilgoconym.... czytam więcej » Rośliny do prawidłowego wzrostu potrzebują nawożenia i słońca. Sztuczne nawozy nie są do końca dobre dla roślin. Mozemy sami zadbać o odpowiedni nawóz dla roślin w... Czytam więcej »

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Trwałość i niezawodność termomodernizacji budynków »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Projektowanie termomodernizacji budynków koncentruje się na doborze materiału i grubości ocieplenia, doborze okien oraz nośnika... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
9/2020

Aktualny numer:

Administrator 9/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Sąsiedzkie spory
  • - Jaki domofon wybrać?
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19748|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 17046|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12082|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl