Opodatkowanie ryczałtem

Należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki, które ponosi najemca nie można uznać za przychód z najmu, w konsekwencji opłaty te nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W listopadzie 2009 r. właścicielka lokalu mieszkalnego zawarła umowę najmu na cele mieszkaniowe z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W roku 2009 i 2010 najem został opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Z umowy najmu wynika, że najemca będzie płacił czynsz na wskazany rachunek bankowy do określonego dnia każdego miesiąca. Dodatkowo obowiązkiem najemcy było pokrywanie opłat eksploatacyjnych za centralne ogrzewanie lokali, dostarczenie zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, energię i gaz. Strony umowy ustaliły, że formalnie opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej będzie dokonywał właściciel lokalu, a następnie tymi kosztami będzie obciążać najemcę.

Z uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego oraz z faktur VAT wynika wysokość opłat za media. Dodatkowo stroną umowy na dostawę mediów jest właściciel lokalu, który co miesiąc płaci zaliczkę na poczet dostawy zimnej wody i jej podgrzania, odprowadzania ścieków oraz c.o. Co pół roku dokonywane jest rozliczenie rzeczywistego zużycia mediów. W przypadku niedoboru między wniesionymi zaliczkami a faktycznym zużyciem wody na najemcy ciążył obowiązek jego wyrównania. Tak jak w sytuacji nadwyżki właścicielka zobowiązana była do zwrotu. Właścicielka lokalu zaliczała do przychodu z najmu obok czynszu także opłaty za media.

Mając na uwadze powyższe, pojawiła się wątpliwość, jaka kwota podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych, tj. czy będzie to wyłącznie czynsz, czy suma czynszu i opłat za media. Właścicielka lokalu stwierdziła, że wspomnianym opodatkowaniem powinna być objęta wyłącznie kwota czynszu. Z kolei zaliczki z tytułu opłat za media nie można uznać za przychód ze źródła stosunku prawnego, jakim jest najem więc w konsekwencji nie powinny podlegać opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem od przychodu ewidencjonowanego. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tego rodzaju opłaty nie wchodzą w zakres „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń".

Organ podatkowy uznał powyższą opinię za prawidłową. Odwołał się w dokonanej interpretacji do istoty umowy najmu, określonej w kodeksie cywilnym, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 par. 1 kc). Na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podmioty te, w przypadku osiągania przychodów z tytułu najmu, jeśli umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast art. 6 ust. 1 wspomnianej ustawy dodaje, że przedmiotowemu opodatkowaniu podlegają także otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne jak i wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu. W celu określenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń w tytułu umów należy posiłkować się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Dochody spółdzielni do opodatkowania ZOBACZ>> 

W związku z tym, że to strony ustalają wysokość czynszu za najem, to jego wysokość będzie stanowić przysporzenie majątkowe wynajmującego. Tym samym będzie generować przychód w rozumieniu podatkowym. Niemniej jednak, żeby zaistniał przychód po stronie wynajmującego niezbędne jest wystąpienie przesłanek określonych w przywołanym wyżej art. 6 ust. 1 a. Natomiast wydatki związane z przedmiotem najmu, np. czynsz, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz i ścieki nie będą stanowiły składnika przychodu osiąganego z najmu, jeżeli z umowy wynika, iż to na najemcy spoczywać będzie obowiązek ich ponoszenia. Powodem takiego rozróżnienia jest fakt, że są to niejako opłaty dodatkowe, związane z korzystaniem z lokalu i nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, wymienionych w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie powodują one również przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.