CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zawód - zarządca publiczny

mgr Jarosław Kowszuk  |  Administrator 2/2011  |  17.02.2011  |  1

Zarządcę publicznego od innych grup zarządców odróżniają przede wszystkim przepisy, którym on podlega jako pracownik samorządowy.

Musi być nie tylko niekarany, mieć polskie obywatelstwo i pilnować dyscypliny budżetowej, o czym pisaliśmy w poprzednim numerze, ale ma także styczność z wieloma innymi przepisami, których nie muszą stosować inne grupy, uprawiające ten zawód.

Zarządca publiczny ma styczność z rozlicznymi przepisami związanymi przede wszystkim z:

- długim okresem własności bądź posiadania nieruchomości,

- specyfiką nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego,

- szeroko rozumianymi procesami reprywatyzacyjnymi, co wiele osób sprowadza do pojęcia tzw. roszczeń.

Następnym czynnikiem charakterystycznym dla zarządcy publicznego jest zazwyczaj duży zasób zarządzanych nieruchomości oraz jego złożoność i różnorodność co do stanu prawnego i faktycznego.

Złożoność i różnorodność ta objawia się m.in. w następujące sposoby:

  • w zarządzanym zasobie znajdują się bardzo różne typy nieruchomości (gruntowe, budynkowe, lokalowe),
  • nieruchomości te spełniają różnorodne funkcje - począwszy od mieszkalnych, poprzez szeroko rozumienie użytkowe, a skończywszy na obiektach użyteczności publicznej,
  • nieruchomości te są z różnego okresu (dotyczy do głównie nieruchomości budynkowych i lokalowych),
  • rzeczone nieruchomości są w bardzo różnym, częstokroć skomplikowanym stanie prawnym,
  • w zasobie znajdują się budynki i lokale o różnej technologii wykonania i wykończenia,
  • w zasobie znajdują się nieruchomości, wobec których zastosowano różne rozwiązania architektoniczne,
  • w zasobie znajdują się nieruchomości o rożnej powierzchni i kubaturze,
  • występuje różnorodność osób korzystających z nieruchomości publicznych (różny wiek, odmienny status społeczny, zamożność itp.),
  • występuje różnorodność form powstawania tytułu prawnego do nieruchomości i różny czas trwania tego tytułu,
  • występuje różna alokacja terytorialna nieruchomości publicznych,
  • powstaje bardzo duża ilość nietypowych stanów prawnych.

Złożoność i różnorodność zasobu związana jest z jego wielkością, więc im większy zasób, tym potencjalnie więcej problemów do rozwiązania przez zarządcę publicznego. W praktyce najbardziej złożonymi zasobami będą te w dużych miastach.

Ponadto w swojej pracy zarządca publiczny spotyka się koniecznością podejmowania i realizowania wielu spraw na raz, i to nie tylko tych bezpośrednio związanych z samym zarządzaniem nieruchomościami.

Dotyczy to zwłaszcza zarządców pracujących z dużym zasobem. Należy bowiem pamiętać, iż zarządca publiczny jest także urzędnikiem, który oprócz samego zarządzania operacyjnego musi zajmować się i uczestniczyć w otoczeniu organizacyjno-prawnym właściwym dla swojego środowiska.

Otoczenie to jest wysoce sformalizowane i wymaga dużej ilości dodatkowych działań, których nie musi podejmować prywatny zarządca. Do najczęstszych takich działań można by zaliczyć np.:

  • konieczność sporządzania różnych sprawozdań i zestawień dla potrzeb innych komórek oraz urzędów,
  • konieczność wydawania różnych opinii na rzecz innych podmiotów,
  • konieczność odpowiedniego obiegu dokumentacji, w tym zachowania kompetencji przy rozpatrywaniu spraw,
  • konieczność zachowania odpowiednich terminów przy rozpatrywaniu spraw i udzieleniu odpowiedzi na pisma - nawet, gdy sprawa nie jest rozpatrywana na podstawie przepisów ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (DzU z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) tylko mając na uwadze przepisy tej ustawy, a zwłaszcza art. 35,
  • konieczność sporządzania części dokumentów dotyczących zarządzania nieruchomościami w specyficznej, określonej formie, np. w formie uchwał czy stanowisk rady gminy, rady powiatu, zarządu gminy i innych organów,
  • obowiązek udzielania terminowych odpowiedzi na interpelacje posłów i radnych [por. art. 14 ustawy z 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (DzU z 2003 r., nr 221, poz. 2199 z późn. zm.) oraz art. 23 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (DzU z 2001 r., nr 142, poz. 1591 z późn. zm.].

Wpływ opinii publicznej

Ponadto poza czynnikami merytorycznymi praca zarządcy publicznego obciążona jest wieloma innymi kwestiami. Do tych najczęstszych można zaliczyć dość duży wpływ opinii publicznej, zwłaszcza na strategiczne decyzje dotyczące gospodarowania nieruchomościami.

Wpływ ten uwidacznia się szczególnie w niektórych mediach, które poniekąd warunkują cześć zachowań urzędników, szczególnie tych wysokiego szczebla. Wpływ ten związany jest ponadto ze sferą polityki, ponieważ część decyzji dotyczących zarządzania publicznymi nieruchomościami podejmowana jest przez organy pochodzące z wyboru, np. rady gmin, czy powiatów.

Stereotypy a rzeczywistość

Jeśli już piszemy o zarządcy publicznym, to nie sposób nie wspomnieć o wielu stereotypach jakie panują na jego temat. Do takich stereotypów należy np. pogląd, że osoby zajmujące się zarządzaniem publicznymi nieruchomościami wykazują się złą wolą czy niezbyt wysokimi kompetencjami.

Do kolejnych błędnych opinii należy ta upraszczająca rolę zarządcy publicznego do administratora nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości lokalowych, czyli tzw. „mieszkaniówki".

Opinia ta oczywiście jest bezzasadna i nie znajduje potwierdzenia w życiu codziennym.

Po pierwsze: nie można wydawać ogólnych sądów odnośnie danych grup zarządców, jak i o poszczególnych zarządcach. Jak w każdej branży, tak i wśród ludzi zajmujących się nieruchomościami, występuje bardzo różny poziom wiedzy i kompetencji.

Zarządcy publiczni są bardzo różni, i mogą im się zdarzać błędy, ale nie oznacza to, że tak działają wszyscy. W mojej ocenie poziom zarządców publicznych stopniowo się poprawia, zwłaszcza tych, których zatrudnianie dokonywało się w oparciu o czynniki merytoryczne.

Tak naprawdę zarządca publiczny jeśli jest profesjonalistą w tym czym się zajmuje, posiada naprawdę dużą wiedzę i praktyczne umiejętności odnajdywania się w trudnym i stresującym środowisku.

Po drugie: postrzeganie pracy zarządcy publicznego - nie można sprowadzać jej do pracy administratora, chociażby ze względu na omówione wyżej, złożone przepisy.

Po trzecie: zarządzanie nieruchomościami publicznymi nie sprowadza się wyłącznie do lokali mieszkalnych. Zarządca publiczny ma w swoim zasobie różne typy nieruchomości (lokalowe, budynkowe, gruntowe - z naniesieniami i bez, użytkowe, mieszkalne, szeroko rozumianej użyteczności publicznej), które są w różnym stanie prawnym i faktycznym.

Specyfika pracy

Należy zauważyć ponadto, iż obecnie osobom pracującym w sferze publicznej stawiane są duże oczekiwania w stosunku do ich pracy. Niekiedy ma się do nich pretensje za podjęte przez kogoś działania lub ich brak, nawet gdy nie leżało to w ich kompetencjach lub nie miało to miejsca podczas ich pracy.

Szczególnie dotyczy to okresu przed rokiem 1990, kiedy to cała szeroko pojęta gospodarka nieruchomościami publicznymi odbywała się pod zupełnie innymi przepisami, nie wspominając już zaniedbań, jakie powstały w tamtym okresie.

Patrząc na tamten okres z dzisiejszej perspektywy trudno wymagać, aby w szybkim czasie naprawiono to co kiedyś zostało nieprawidłowo zrobione, szczególnie w tak złożonej materii jaką jest gospodarowanie publicznymi nieruchomościami.

Za najbardziej odczuwalne dla większości osób należy uznać sprawy roszczeń, sprawy komunalizacji, problemy z odpowiednią jakością danych ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków, czy chociażby tzw. lukę remontowo-budowlaną. Ponadto zarządca publiczny winien kierować się zasadą - organ działa w granicach przepisów prawa i zgodnie z prawem. Niestety ustawodawstwo polskie nie zawsze jest „sprzymierzeńcem" w pracy urzędnika.

Co więcej, za nieroztropne a czasami wręcz naiwne, należy uznać także wymaganie, aby dana osoba prowadząca dużą ilość spraw z zakresu nieruchomości publicznych, wszystkie te sprawy doskonale pamiętała w każdej chwili.

Takie wymaganie, odnosząc je do zarządzania nieruchomościami, możemy - jeśli już - próbować stawiać zarządcy np. kilkunastu budynków, a nie zarządcy i właścicielowi kilkudziesięciu budynków, jednemu z właścicieli w kilkuset wspólnotach mieszkaniowych, nie wspominając już, że jest on zarządcą ogromnej ilości nieruchomości gruntowych - a takie sytuacje mają miejsce zwłaszcza w odniesieniu do podmiotów zajmujących się zarządzaniem dużymi publicznymi nieruchomościami, np. w wielkich miastach.

Podobnie jak w każdym zawodzie, trudno też za wiarygodne uznać kategoryczne sądy wydawane bardzo szybko, czy bez zapoznania się z dokumentami (stanem faktycznym i prawnym) w danej sprawie. Osoby zarządzające publicznymi nieruchomościami nie tylko nie powinny, ale i nie mogą podejmować działań bez wnikliwej analizy stanu faktycznego i prawnego w danej sprawie, co zajmuje czas, jeśli rzetelnie i uczciwie do tego przystąpimy.

"Zarządca publiczny winien kierować się zasadą - organ działa w granicach przepisów prawa i zgodnie z prawem."

Doświadczenie i wykształcenie

Mając na uwadze powyższe czynniki nie jest łatwo znaleźć dobrego zarządcę publicznego, ponieważ powinien on niezgorzej znać nie tylko przepisy związane z samym zarządzaniem nieruchomościami, ale także i te niezbędne wyłącznie w zarządzaniu nieruchomościami publicznymi.

Taki zarządca powinien cechować się również ogromną odpornością na różne naciski, potoczne opinie dotyczące jego zawodu oraz zachodzące zmiany (prawne, organizacyjne, personalne) w otoczeniu, w którym pracuje.

Obecnie nie ma ponadto kierunku, który przygotowuje swoich absolwentów do roli zarządcy publicznego. W najbardziej zbliżony sposób do pełnienia tej roli przygotowuje wydział prawa.

Za wskazane można by uznać, aby taka osoba miała ponadto licencję zarządcy nieruchomości, jednak nie jest to niezbędne, bo wymagań programowych dotyczących uzyskania licencji zarządcy nieruchomości nie można uznać za wystarczające, aby wykształcić wysokiej klasy zarządcę nieruchomości publicznych. Dlatego przede wszystkim potrzebne jest oprócz tych wyżej wymienionych czynników formalnych, urzędnicze i stricte nieruchomościowe doświadczenie, które pozwala być profesjonalnym zarządcą nieruchomości publicznych.

Problemu z pozyskiwaniem odpowiednich kadr do zarządzania nieruchomościami publicznymi nie ułatwiają kwestie wynagrodzeń proponowanych szczególnie młodym, ale wykształconym ludziom. O ile jeszcze w samorządach wynagrodzenia te nie są wcale najgorsze, to i tak w porównaniu do sektora prywatnego, a zwłaszcza zarządców obiektów komercyjnych, nie są to relatywnie wysokie pieniądze.

Reasumując, praca zarządcy publicznego, to dość specyficzna, odpowiedzialna i złożona praca, częstokroć niedoceniana i sprowadzana do upraszczających lub krzywdzących porównań, czy też stereotypów.

Jednakże jeżeli jest ona rzetelnie i odpowie dzialnie wykonywana, może stać się źródłem ogromnych doświadczeń zawodowych.


Zobacz też film:

Na czym polega specyfika zarządcy publicznego?
Specyfika zarządcy publicznego, Kowszuk Jarosław


Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17126|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10684|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10255|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl