CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

O meandrach bycia inwestorem

W artykule uwagi eksperta dotyczące specyfiki rynku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi i nieruchomościami mieszkalnymi oraz roli rzeczoznawców majątkowych i banków.
W artykule uwagi eksperta dotyczące specyfiki rynku zarządzania nieruchomościami komercyjnymi i nieruchomościami mieszkalnymi oraz roli rzeczoznawców majątkowych i banków.
Rys. redakcja AiMN

Dzisiejsza specyfika nieruchomości wymaga szerokich kompetencji od osób obsługujących najem i zarządzających nieruchomościami, rynek wyprzedza legislację i często brak jest uregulowań prawnych, co niekiedy znajduje swój finał w orzeczeniach sądowych.

Częste zmiany najemców (najem na doby) nie są mile widziane przez zarządców nieruchomości, choć dla osób obsługujących najem, stanowią istotny element dochodu. Imprezowe wypady do dużych miast są zmorą. Stali mieszkańcy i ci przyjezdni mają inne potrzeby i trudno ich oczekiwania pogodzić. Tani transport i niewygórowane ceny w apartamentach w porównaniu z hotelami są jak magnes przyciągający gości. Podział na budynki przeznaczone pod najem jest dobrym pomysłem i nie rodzi animozji między najemcami, ponieważ z reguły wszyscy jedynie czasowo korzystają z lokali mieszkalnych.

Pojawia się merytoryczne pytanie: czy opłaca się najem lokali mieszkalnych, jeśli kolejne dziesiątki tysięcy mieszkań przeznaczonych jest corocznie pod wynajem? Odpowiedź jest oczywista.

Potencjalny inwestor zapyta – ile można na tym zarobić i jak to policzyć? Z pozoru proste pytanie kierowane często do rzeczoznawców majątkowych, spotyka się ze złożoną wypowiedzią. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (UGN) tylko rzeczoznawca majątkowy może określić wartość nieruchomości pod groźbą kary finansowej (art. 198 UGN).

Rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, którego zakres jest sprecyzowany w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ograniczeniem dla rzeczoznawców majątkowych jest obowiązek stosowania podejścia porównawczego dla lokali mieszkalnych, również będących przedmiotem najmu, a nie podejścia dochodowego (jak w ocenie wielu doświadczonych inwestorów być powinno). Zasadnicza różnica polega na porównywaniu lokali mieszkalnych przez ustalenie cech i ich wpływu na określonym rynku lokali mieszkalnych. Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości. Nieruchomości komercyjne są wyceniane z zasady w ten sposób.

Nieruchomości komercyjne kontra mieszkalne

Nie ulega wątpliwości, że nieruchomości komercyjne są na wyższym poziomie zarządzania niż lokale mieszkalne. Podstawowym zadaniem nieruchomości komercyjnych jest przynoszenie dochodu, a lokale mieszkalne przede wszystkim zaspakajają potrzeby mieszkaniowe.

Zgodnie z opinią uznanych autorytetów na rynku wycen nieruchomości, przeznaczenie na wynajem lokali mieszkalnych nie pozwala na zastosowanie podejścia dochodowego w operatach szacunkowych i taka jest powszechnie stosowana praktyka.

Czytaj też: Jak to jest z tym ustalaniem sumy ubezpieczenia budynku mieszkalnego? >>>

Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia jednak zastosowanie rzeczoznawcom majątkowym art. 174 ust. 3a pkt 6, dotyczącego określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, który nie stanowi operatu szacunkowego. Ten zapis umożliwia rzeczoznawcy majątkowemu zastosowanie całej gamy elementów niezbędnych w jego opinii do określenia wartości nieruchomości dla potrzeb konkretnego inwestora, zwykle w postaci ekspertyzy czy opinii inwestycyjnej.

Inwestor instytucjonalny, co do zasady współpracuje z rzeczoznawcami majątkowymi. Inwestorzy indywidualni zwykle korzystają z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, jeśli muszą (np. bank kredytujący wymaga od nich operatu szacunkowego).

W artykule:

• Nieruchomości komercyjne a nieruchomości mieszkalne w zarządzaniu
• Waga rzetelności rzeczoznawcy majątkowego
• Słowo o inwestycjach nieruchomościowych postrzeganych przez banki

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[1] rzeczoznawcą majątkowym jestem od maja 2018 r., a inwestorem od ponad 10 lat

[rzeczoznawca majątkowy, inwestor nieruchomości, najemca, operat szacunkowy, nieruchomości komercyjne, nieruchomości mieszkaniowe, umowa najmu]

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17332|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10821|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10396|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl