Od kilkunastu lat zajmuję się zawodowo problematyką mieszkalnictwa, zarówno zasobów komunalnych, wspólnotowych jak i spółdzielczych. Chciałbym podzielić się kilkoma refleksjami na temat tego, co aktualnie dzieje się w spółdzielczości mieszkaniowej, zaskakiwanej co chwila nowymi ustawami, decyzjami Trybunału Konstytucyjnego, itd.
Nie chcę pisać, że twórczość ustawodawców w tej dziedzinie przynosi więcej szkody niż pożytku, o tym wszyscy z branży wiedzą. Bardziej interesują mnie konsekwencje nowych zapisów prawnych i ich wpływ na pracę i kompetencje różnych organów spółdzielczych. Śledząc fachową prasę i słuchając różnych głosów ze środowiska, dochodzę do wniosku, że ten aspekt spółdzielczego życia jest mało dostrzegany (a może lekceważony).
Stawiam tezę, że obecne działania legislacyjne powodują radykalne zmniejszenie kompetencji wszystkich oficjalnych organów przedstawicielskich w spółdzielniach - wręcz ich marginalizację!
Nie wiem czy taki był zamysł ustawodawcy, natomiast taki jest faktyczny skutek tych działań. Postaram się to udowodnić.
Omówmy na początku radę nadzorczą. Podstawowym zadaniem, jakie miała wcześniej do wypełnienia każda rada, było uchwalanie planu finansowo-gospodarczego na dany rok, a następnie śledzenie jego realizacji poprzez rozpatrywanie kwartalnych sprawozdań zarządu, ocenę jego pracy w tej dziedzinie, itd. W świetle nowych rozwiązań ustawowych, cały plan roczny spółdzielni jest sumą planów dla poszczególnych nieruchomości. Przy ich ustalaniu rada ma udział symboliczny lub wręcz żaden - każda nieruchomość winna przecież pokrywać swoje koszty eksploatacyjne samodzielnie, a więc stawka eksploatacyjna będzie wyliczana indywidualnie dla każdej nieruchomości. Przy jej ustalaniu rada jest zbędna. Nie ma już, tak jak dawniej, wspólnej księgowości i stawki dla całej spółdzielni, a jakakolwiek ingerencja rady w te tematy jest sprzeczna z prawem. Rozliczenie mediów (wpływy i wydatki) musi bilansować się na „0", czyli udział rady także jest zerowy w tym zakresie. Przychody z pożytków z danej nieruchomości idą bezpośrednio na konto tej nieruchomości. Co więc rada ma do roboty? Póki co, może się wykazywać aktywnością związaną z remontami. Fundusz remontowy spółdzielni jest wspólny dla całej spółdzielni, więc rada ma głos znaczący, ale już jego wykorzystanie musi być oddzielnie rejestrowane dla każdej nieruchomości oraz prezentowane jej członkom. Tylko patrzeć, jak będą padały pytania - dlaczego z naszego funduszu remontowego są opłacane remonty w innych budynkach. W mojej spółdzielni ma to już miejsce, a jest to przecież prosta konsekwencja ustawowej rezygnacji ze spółdzielczego solidaryzmu na rzecz indywidualnego bieżącego rozliczania się w ramach każdej nieruchomości.
W spółdzielniach prowadzących szeroką działalność gospodarczą i kulturalno-wychowawczą istnieje nadal dla rady nadzorczej określone pole działania, ale nie dotyczy to przecież wszystkich spółdzielni. A co mają zrobić w tych pozostałych? Zostają chyba tylko dwa tematy - sprawy papierkowe, czyli uchwalanie regulaminów oraz sprawy członkowskie, np. wykluczenia. No i pozostają „igrzyska" - zawsze można przecież odwołać aktualny zarząd, rozpisać konkurs na nowy, itd. Znamy spółdzielnie gdzie takie działania występują permanentnie, a zarządy zmieniają się co pół roku.
Podobnie wygląda przydatność obrad Walnego Zgromadzenia Członków. Ogólnospółdzielcza dyskusja na temat, czy ma się ono odbywać w podziale na grupy czy jednorazowo, czy może przywrócić dawne zasady - czyli ZPCz, jest nader abstrakcyjna, gdyż zdecydowana większość członków (według mnie nawet 95%) nie wykazuje żadnego zainteresowania jego obradami. Nie widzą oni po prostu bezpośredniego związku pomiędzy decyzjami Walnego Zgromadzenia a odczuwalnym na co dzień standardem swojego życia w spółdzielni. A nie widzą, dlatego że większość decyzji ekonomicznych, decydujących o opłatach jakie członkowie muszą ponosić w ramach opłaty czynszowej, nie zależy od uchwał podejmowanych na Walnym Zgromadzeniu. Tak naprawdę interesuje to tylko ludzi.
Założenia teoretyczne były bardzo piękne - nowe przepisy miały służyć zwiększeniu zaiteresowania członków życiem spółdzielni, miały wręcz wymusić wzrost demokracji wewnętrznej w spółdzielni, ograniczając rolę tych złych zarządów. A w praktyce jest całkiem odwrotnie - zlikwidowały istotę spółdzielczości, czyli jej solidaryzm, tworząc w to miejsce zlepek jednobudynkowych „wspólnotopodobnych" nieruchomości z wcale nie zmniejszoną, ale zmienioną rolą zarządcy (administratora). Ustawodawca - świadomie lub nie - zapomniał o zasadzie, że kto ma pieniądze ten ma władzę i odwrotnie. A pieniądze są teraz ściśle przypisywane do każdej nieruchomości, a każdy zarządca musi uzgadniać ich wydanie z właścicielem nieruchomości. Dlaczego więc o sposobie ich wydatkowania miałaby decydować rada złożona często z mieszkańców innych budynków? W Trójmieście już spotyka się nieformalne ciała tzw. rady nieruchomości. Są one partnerem dla zarządu w rozmowach dotyczących ich budynku, w miejsce dotychczasowych organów statutowych. Powoli, ale jednoznacznie wszystko zmierza w kierunku wspólnot mieszkaniowych.
Po co o tym wszystkim piszę? Z obserwacji innych spółdzielni, rozmów z kolegami, artykułów prasy fachowej itd., wyłania się obraz dosyć zagubionego środowiska spółdzielczego. Mało kto zdaje sobie sprawę, że tak naprawdę to spółdzielczości mieszkaniowej już nie ma w Polsce. Jeszcze teoretycznie istniejemy, jeszcze walczymy o możliwie sensowne zmiany w ustawach, jeszcze próbujemy w nowej rzeczywistości prawnej i ekonomicznej zachować coś ze starych spółdzielni sprzed 2000 roku. To jest walka z wiatrakami, starej sytuacji nie da się przywrócić.
Typowym przykładem naszej niewłaściwie ukierunkowanej aktywności jest wspomniana wyżej walka o reaktywowanie ZPCz albo też rozważania o kształt Walnego Zgromadzenia. A może powinniśmy skupić się na tym, co jest najbardziej istotne. Ustawodawca chyba nie zdawał sobie sprawy ze wszystkich konsekwencji podjętych decyzji, pozostawiając nienaruszoną filozofię zarządzania spółdzielnią, nieadekwatną do nowych warunków ekonomicznych. To w końcu my, praktycy, powinniśmy lobbować za urealnieniem zapisów dotyczących roli i zadań organów przedstawicielskich - Walnego Zgromadzenia i rady nadzorczej. Czyli za ich ograniczeniem, bo przecież w praktyce zarządzania wspólnotami nic podobnego nie występuje. Występują za to coroczne walne zebrania z mieszkańcami każdej wspólnoty. A przecież usamodzielniania się nieruchomości nie da się cofnąć. To my powinniśmy zabiegać, aby samorzutnie tworzone rady nieruchomości znalazły umocowanie w przepisach prawnych. Będzie nam po prostu łatwiej poruszać się w nowej dla wszystkich spółdzielców rzeczywistości.
A na koniec przyziemny argument, ale bardzo istotny. Jeżeli my, prezesi, nie przejmiemy i nie opanujemy tego żywiołowego ruchu, zmierzającego do usamodzielniania się kolejnych budynków naszych zasobów, to zrobią to inni. Firmy zarządzające wspólnotami aż „przebierają nogami" oczekując niecierpliwie żniwa. A my zostaniemy na lodzie z resztkami dawnych zasobów i żalem do całego świata.
Czytaj też:
Spółdzielczość mieszkaniowa w szponach prawa
Paradoks współistnienia. Jak prawo przystaje do spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych
Zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych
2
