Rozliczanie kosztów ogrzewania budynku wielolokalowego

W art. znajdują się niebezpieczne tezy niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Jaki pkt. 11a jest to taki obowiązuje. Stawianie tezy, że zapis ten jest niesprawiedliwy, nie da się udowodnić. Duża spółka miejska w Poznaniu dokonała rozliczenia w oparciu o wskazania Pana Cichockiego i okazało się, że w obydwu instancjach spółka przegrała i musiała zwrócić niezasadne opłaty na łączną kwotę pół miliona zł. Uważam, że zapisy pkt. 11a są właściwe, a na pewno obowiązujące. Ew, zmiana przepisu jest możliwa wyłącznie poprzez zmianę w Ustawie, w innym przypadku jakakolwiek dyskusja nie jest merytoryczna. W żadnym przypadku niedopuszczalne jest wybiórcze obciążanie większym zużyciem niż średnie z lokali opomiarowanych lub wystąpienie o odszkodowanie, które należy wykazać. Ład prawny oznacza ograniczenie swobodnej interpretacji, a na pewno nie upoważnia do stosowania innych zapisów niż te wskazane w Ustawie (art. 353 k.c.)

Krytyka przepisów prawa, w tym przypadku niektórych przepisów art. 45a Prawa energetycznego, nie jest tożsama z łamaniem prawa lub namową do tego. Dowodzą tego liczne, w prasie codziennej i czasopismach, publikacje. W szczególności ani słowa nie piszę w skrytykowanej publikacji, iż właściwe jest łamanie wymogów stawianych ww. art. 45a. Czyli w tym przypadku do naliczenia łącznie opłat w jakkolwiek innej kwocie niż poniesione koszty na zakup ciepła. Wskutek czego (a co zaistniało w Poznaniu - według krytycznego komentarza mojego opracowania) spółka ma zwrócić „niezasadne opłaty” i to na kwotę pół miliona złotych. Sugeruję też nie przypisywać mi sprawstwa tego nadebrania. Bowiem piszę o ułomności innego przepisu art. 45a. A ponadto rozmiar tych nadebranych opłat oraz fakt, iż „spółka przegrała w obydwu instancjach” świadczy, iż nadebranie tych opłat odbywało się wcześniej niż ukazanie się mojego opracowania (grudzień 2018). Fakt, ze przepisy prawa nie są najlepsze w naszym kraju dowodzi nie tylko, jak wspomniałem, jakże częsta ich krytyka m.in. na łamach prasy. Podzielam pogląd, iż wadliwości naszych przepisów prawa nadto dowodzi fakt niezwykle częstych ich zmian, za którymi z trudem nadążają nie tylko podmioty władające i zarządzające wielolokalowymi budynkami, ale – co najbardziej przykre - zwykli mieszkańcy naszego kraju.

Krzysztof Cichowski: PS. KRÓCEJ ODPOWIADAJĄC – JA KRYTYKUJĘ PRZEPIS ART. 45a UST. 11a, ZAŚ Z TREŚCI KOMENTARZA "chemart" WYNIKA, ŻE SPÓŁKA Z POZNANIA NARUSZYŁA INNY PRZEPIS, A MIANOWICIE ART. 45a UST. 4."

W istocie karkołomny sposób sformułowania treści art. 45 a) ust. 11 a) prowadzi do takich refleksji, jak Pan Autor przedstawia - ustawodawca chroni osoby zdesperowane, które "niszczą, fałszują, uniemożliwiają odczyt" przed zakusami zarządcy, który zapewnił sobie regulaminem prawo do pobierania opłat wielokrotnie przekraczających koszt dostaw ciepła do ogrzewania lokalu.

N.b. niektórzy zarządcy skutecznie obeszli ustawę wpisując do regulaminu zapis "o odszkodowaniu w wysokości maksymalnych wskazań jednostek na m2 w budynku + 30 %".



Jednocześnie ustawodawca kompletnie pominął ochronę osób, które nie zgodziły się na montaż podzielników i są "karane" opłatami na poziomie 300 % opłaty wg powierzchni lub wyższymi.

Także ustawodawca nie bierze w ochronę osób, które zgodziły się na montaż, poprawnie eksploatują grzejniki c.o. (czyli zgodnie z przepisami - automatycznie) i są obciążane opłatami w wysokości 10 % kosztów całkowitych zakupu ciepła dla nieruchomości wielolokalowej.
Nakaz art. 45 a) ust. 9 - aby metoda zapewniała ustalanie opłat zgodnych z kosztem ciepła dostarczonego do ogrzewania lokalu - jest fikcją, kiedy nawet biegli sądowi nie znają metody określenia ilości tego ciepła i jego kosztu.

Dlaczego zarządca nakłada na jedno mieszkanie 10 % kosztów zakupu ciepła dla 91 mieszkań?

Bo tak wynika z podziału jednostek w lokalu do sumy jednostek w budynku.

To nie jest udział lokalu w cieple dostarczonym do węzła i zmierzonym na ciepłomierzu
Kto wylansował takie pojmowanie "udziału" w budynkach, w których podzielniki rejestrują 8 % dostawy ciepła do węzła???

Skutki wadliwego podejścia do określenia "udziału" łatwo przewidzieć. Mieszkanie dwupokojowe, z 3 grzejnikami otrzymuje do zapłaty 9200 zł - tylko w części zwanej "kosztem zużycia" - gdyż na większości grzejników w budynku podzielniki nie zarejestrowały żadnych jednostek lub znikome!

Dostawa ciepła 1702 GJ = 472874 kWh. Powierzchnia lokalu 45 m2 - jednostek 3456, powierzchnia budynku 5396 m2 - jednostek 33713.
***

Intencją ustawodawcy, co wynika z przebiegu dyskusji podczas obrad Komisji Sejmowej, było postawienie granicy dla nakładanych opłat.
Taka granica, na poziomie opłaty wg udziału powierzchni lokalu w powierzchni budynku, została uznana "za wystarczającą"!


Dla mnie jest to oczywiste, gdyż udział wg powierzchni jest zbliżony do udziału mocy grzejników lokalowych w mocy zamówionej dla budynku.
Granica opłat była określona już w 2005 r. w źródłowej wersji ust. 12. Niestety, opublikowano wersję uproszczoną, którą zarządcy interpretują na 1000 sposobów.
Ust. 11 a) miał zadanie doprecyzowania granicy opłat, jednak sposób, w jaki został sformułowany zapis, faktycznie rodzi wątpliwości także natury etycznej.
***
Zwiększanie opłaty stałej nie prowadzi do prawidłowych opłat - zgodnych z kosztem ciepła dostarczonego do ogrzewania i udziału w kosztach wspólnych eksploatacji nieruchomości.
Opłata stała - czy 85 %, czy 90 %, to tylko nierówne (wg m2) obciążenie użytkowników kosztami ciepła zamówionego lecz nieodebranego przez zaradnych mieszkańców i użytkowników lokali korzystnie położonych.

Moim zdaniem wysiłek intelektualny inżynierów powinien iść w kierunku wykazania, dlaczego ust. 11 a) p. 2 jest zasadny i dlaczego opłata wg powierzchni powinna być stosowany także jako granica opłaty w mieszkaniach normalnie ogrzewanych.

Bo łatwo pomawiać mieszkańca, na podstawie porównania jednostek w lokalu normalnie ogrzewanym z jednostkami w lokalu, które ogrzewane było ciepłem, w istocie, wykradzionym z instalacji i z mieszkań sąsiadujących , o "marnowanie energii", "nieracjonalne korzystanie z ciepła", "za długie firanki" i tym podobne bzdury, jakie występują w opiniach niektórych biegłych sądowych - trudniej udowodnić, że koszt ciepła, które instalacja dostarczyła do lokalu, mieści się w zaliczce ustalonej wg udziału powierzchni lokalu w powierzchni budynku.

Moim zdaniem, w celu ograniczenia patologii i nadużyć w podziale kosztów zakupu ciepła na mieszkańców, należy dążyć do rejestracji ciepła z każdego źródła a nie do sztucznego zawyżania kosztu stałego.
Jeżeli podzielniki lokalowe mają wskazywać na udział w cieple dostarczonym do węzła - to jest oczywiste, że 100% tego ciepła powinno być zarejestrowane przez podzielniki lub ustalone metodą obliczeniową (np. ciepło emitowane przez piony i grzejniki pozbawione podzielników a pracujące całodobowo!).
Do ustalania "udziału" ciepło dostarczone do węzła i zmierzone na ciepłomierzu (w jednostkach kWh lub GJ) powinno być wyrażone w jednostkach obliczeniowych lub odwrotnie - jednostki obliczeniowe z podzielników powinny być wyrażone wyrażone w jednostkach energii: kWh lub GJ.

Inne kombinacje (porównywanie wartości o różnych jednostkach) są równie pozbawione sensu, jak próba ustalenia "udziału" kilograma cebuli w.... kilometrze drogi.


Regulaminy nie zawierają żadnych kryteriów kontroli nakładanych opłat. Firmy rozliczeniowe odcinają się od oceny rozliczeń przedkładanych mieszkańcom, pomimo posiadanych możliwości.

Do oceny czy opłata wg powierzchni jest wystarczająca, niezbędna jest np. obserwacja i ustalenie, jaka liczba jednostek świadczy o prawidłowym ogrzewaniu lokalu, z wykorzystaniem automatycznie pracujących głowic termostatycznych w poprawnie eksploatowanej nieruchomości i instalacji c.o.
Tylko takie analizy pozwolą ocenić czy podzielnik pracujący w warunkach opisanych normą PN-EN 834 generuje jedną jednostkę na godzinę (grzejnik 2,5 kW, temp. zewnętrzna +6C) czy też powinien generować 1 jednostkę na dobę - jak uważa biegły sądowy, który pomawia mieszkańca o marnowanie energii!
****
Czytam artykuły publikowane na łamach Administratora, ale odnoszę wrażenie, że piszą je osoby, które we własnych mieszkaniach nie mają podzielników a nawet ciepłomierzy. A szkoda.

Także nie znajduję wyników obserwacji, w skali np. dekady, jaki wpływ na dostawy ciepła do budynku ma zamykanie grzejników - z chęci zysku (zwrot 60 % zaliczek) lub ze strachu przed dopłatami.
Może poświęcenie ludzi i rezygnacja z komfortu życia nie ma żadnego istotnego wpływu na oszczędzanie ciepła w skali nieruchomości?