CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Dysproporcje kosztów ogrzewania mieszkań w budynku wielolokalowym

Redakcja AiMN  |  Administrator 12/2018  |  26.01.2019
Rys. archiwum redakcji AiMN

Studium przypadku: analiza kosztów ogrzewania w budynku w miejscowości W.*) została oparta na otrzymanym z administracji zestawieniu kosztów i wskazań podzielników dla całego budynku i lokalu X z ostatnich 7 sezonów grzewczych (lata od 2005/2006 do 2011/2012) oraz na informacjach dotyczących kosztów c.o. w spółdzielni, zamieszczonych w sprawozdaniach rocznych.

* Nazwisko autora analizy oraz dane spółdzielni mieszkaniowej pozostają do wiadomości redakcji

Z danych tych wynika, że przeprowadzone przez spółdzielnię w 2005 roku ocieplenie budynku, które odpowiednio do wielkości mieszkania finansowałem, mające na celu obniżenie zużycia czynników grzewczych i kosztów ogrzewania budynku w przypadku mojego lokalu nie dało żadnych efektów oszczędnościowych, a od sezonu 2009 nastąpił duży wzrost naliczanych mi kosztów c. o. W sezonie 2009/2010 nastąpił wzrost moich kosztów ogrzewania o 12,4%, w sezonie 2010/2011 o 7,1%, a w sezonie 2011/2012 aż o 50%. Gdy w tym samym okresie naliczone opłaty z tytułu c.o. dla całego budynku były niższe od -30 do -35% (por. Rys. 1).

Rys. 1. Zmiany kosztów ogrzewania ogółem budynku i mieszkania nr X w sezonach grzewczych 2006-–2014 (w % w porównaniu do 2005/2006). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 1. Zmiany kosztów ogrzewania ogółem budynku i mieszkania nr X w sezonach grzewczych 2006-–2014 (w % w porównaniu do 2005/2006). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 2. Roczne zmiany kosztów ogrzewania ogółem budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w %). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 2. Roczne zmiany kosztów ogrzewania ogółem budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w %). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 3. Koszty ogrzewania 1 m2 średnie dla całego budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w %). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 3. Koszty ogrzewania 1 m2 średnie dla całego budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w %). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 4. Dysproporcje kosztów ogrzewania 1 m2 średnich dla całego budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w zł/m2). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 4. Dysproporcje kosztów ogrzewania 1 m2 średnich dla całego budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w zł/m2). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 5. Łączne faktycznie naliczone koszty ogrzewania mieszkania X w porównaniu do rozliczenia według średniej dla całego budynku w sezonach grzewczych 2006–2012 (w zł). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 5. Łączne faktycznie naliczone koszty ogrzewania mieszkania X w porównaniu do rozliczenia według średniej dla całego budynku w sezonach grzewczych 2006–2012 (w zł). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 6. Różnica faktycznie naliczonych kosztów ogrzewania mieszkania od naliczonych kosztów ogrzewania mieszkania X według średniej dla całego budynku w sezonach grzewczych 2006–2014 (w zł) Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 6. Różnica faktycznie naliczonych kosztów ogrzewania mieszkania od naliczonych kosztów ogrzewania mieszkania X według średniej dla całego budynku w sezonach grzewczych 2006–2014 (w zł) Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych spółdzielni

Powyższe zróżnicowanie było następstwem dużych dysproporcji kosztów ogrzewania w poszczególnych sezonach grzewczych 2005–2012 całego budynku i mojego mieszkania nr X (por. Rys. 2). Przy czym wzrost kosztów ogrzewania o 16,85% całego budynku, w sezonie 2011/2012 w sytuacji znacznie lepszych warunków pogodowych, aniżeli w sezonie poprzednim, budzi duże zastrzeżenia i trudno uznać za uzasadniony.

Koszty ogrzewania budynku w analizowanym okresie w przeliczeniu na wartość kosztów ogrzewania 1 m2 mieszkania wzrosły z 22,38 zł/m2 w sezonie 2005/2006 do 33,89 zł/m2 w sezonie 2011/2012, gdy średnie dla całego budynku obniżyły się z 17,93 zł/m2 w sezonie 2005/2006 do 15,81 zł/m2 w sezonie 2011/2012 (por. Rys. 3).

Wskaźniki ogrzewania mieszkania na tle całego budynku w przeliczeniu na wartość kosztów ogrzewania 1 m2 wskazują na niezrozumiałe, nie korzystne i rosnące gwałtownie dysproporcje dla mieszkania X w okresie ostatnich 7 sezonów grzewczych (2005/2006–2011/2012).

W sezonie 2005/2006 dysproporcja między średnimi kosztami ogrzewania 1 m2 całego budynku i mojego mieszkania w porównaniu do średniej była niekorzystna i wyniosła -4,45 zł/m2, pomimo wymiany starej drewnianej stolarki otworowej na nowoczesną termoizolacyjną stolarkę z PCV.

Wynikało to z lokalizacji mojego tzw. mieszkania szczytowego i braku ocieplenia budynku, a przede wszystkim wadliwego ustalenia wskaźnika „wyrównawczego” dla mojego mieszkania.

Po jego ociepleniu – ta dysproporcja zamiast likwidacji uległa w sezonach
do 2010/2011 ponad dwukrotnemu zwiększeniu, a w sezonie 2011/2012 zwiększyła się ponad czterokrotnie do -18,1 zł/m2! (por. Rys. 4).

A to oznacza, że przy średnich kosztach ogrzania 1m2 całego budynku, które wyniosły 15,81 zł/m2 – za ogrzewanie 1m2 mieszkania X naliczono mi ponad dwukrotnie wyższą opłatę.

Przy wyjściowym w 2005 r. odchyleniu kosztów ogrzewania mojego mieszkania od średniej w całym budynku o 24,8% na moją niekorzyść, które to odchylenie powinno się zmniejszyć po zastosowaniu podzielników ogrzewania i nowego, bardziej „sprawiedliwego sposobu rozliczeń”, mającego uwzględniać specyfikę mieszkań tzw. szczytowych, nastąpiła tendencja odwrotna – wskaźnik tej relacji uległ w ciągu 6 lat ponad czterorokrotnemu pogorszeniu – w sezonie 2011/2012 odchylenie to wyniosło aż 111,4%.

Takie zmiany wskaźników kosztów opłat za ogrzewanie 1m2 budynku oraz ich zmiany w ciągu ostatnich sezonów grzewczych przełożyły się na wysokość łącznych opłat za ogrzewanie mieszkania X w analizowanych latach 2006–2012 (por. Rys. 5).

Ze względu na dużą powierzchnię mieszkania X dysproporcje pomiędzy uzasadnionym dla całego budynku średnim kosztem 1 zł/m2, a naliczonym są bardzo wysokie.

Przed ociepleniem naliczone całkowite koszty ogrzewania mieszkania X w budynku wyniosły 1 866,32 zł, a po ociepleniu w sezonie 2006/2007 wzrosły do 2 030,87 zł, a w sezonie 2011/2012 wyniosły aż 2 826,69 zł.

Natomiast przyjmując zmniejszenie średnich kosztów ogrzewania 1m2 dla całego budynku, które powinny zostać osiągnięte jako podstawowy efekt przeprowadzonej inwestycji termomodernizacyjnej, koszty ogrzewania mieszkania X w budynku powinny wynieść po ociepleniu w sezonie 2006/2007 1059,2 zł, a w sezonie 2011/2012 odpowiednio 1318,55 zł (por. Rys. 6).

A to oznacza, że poza sezonem grzewczym 2007/2008 za ogrzewanie mieszkania X naliczono mi prawie dwukrotnie wyższą opłatę niż średnia kosztów ogrzania budynku, a w sezonie 2011/2012 wyższą od średniej aż o 115% czyli o 1 508 zł.

Rys. 7. Naliczone jednostkowe minimalne, maksymalne oraz średnie koszty ogrzewania mieszkań w budynku i mieszkaniu X w sezonach grzewczych 2010–2012 (w zł). Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 7. Naliczone jednostkowe minimalne, maksymalne oraz średnie koszty ogrzewania mieszkań w budynku i mieszkaniu X w sezonach grzewczych 2010–2012 (w zł). Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 8. Odchylenia od średnich rocznych minimalnych i maksymalnych kosztów ogrzewania mieszkania w zł/m2 w budynku i mieszkaniu X w sezonach grzewczych 2010–2012 (w zł). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 8. Odchylenia od średnich rocznych minimalnych i maksymalnych kosztów ogrzewania mieszkania w zł/m2 w budynku i mieszkaniu X w sezonach grzewczych 2010–2012 (w zł). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni

Z sumowania naliczonych od 2005 do 2014 roku opłat za ogrzewanie mojego mieszkania X w budynku, które wyniosły odpowiednio 15 077,2 i 15 744,27 zł i średnich kosztów ogrzewania 1 m2 dla całego budynku – które powinny zostać osiągnięte jako minimalny podstawowy efekt przeprowadzonej inwestycji termomodernizacyjnej (wyniosły odpowiednio 9 087,6 i 10 586,71 zł) wynika, że dla mieszkania X w ciągu 7 lat po ociepleniu budynku naliczono koszty ogrzewania o 65,9%, tj. o 5 989,6 zł i 5 157,6 zł wyższe od średniej budynkowej (por. Rys. 7).

Z danych spółdzielni o kosztach energii cieplnej w okresie 2010–2012 wynika drastyczne zróżnicowanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań budynku od min 10,27 zł/m2 do maks. 24,36 zł/m2, rozstęp 14,09 zł/m2 w sezonie 2010/2011 oraz od min. 8,04 zł/m2 do maks. 33,89 zł/m2, rozstęp 25,85 zł/m2 w sezonie 2011/2012 (por. Tab. 1).

Czytaj też: Rozliczanie kosztów ogrzewania z kotłowni własnej. Analiza przypadku >>>

Tab 1. Koszty ogrzewania 1 m2 średnie dla całego budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w %). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 3. Koszty ogrzewania 1 m2 średnie dla całego budynku i mieszkania X w sezonach grzewczych 2006–2012 (w %). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni

W sezonie 2011/1012 w porównaniu do sezonu 2010/2011 nastąpiło znaczące pogłębienie tych dysproporcji aż o 11,71 zł/m2 w wyniku obniżenia kosztów min. o – 2,23 zł/m2 oraz wzrostu kosztów maks. o +9,48 zł/m2 (por. Rys. 7).

Rys. 8. Odchylenia od średnich rocznych minimalnych i maksymalnych kosztów ogrzewania mieszkania w zł/m2 w budynku i mieszkaniu X w sezonach grzewczych 2010–2012 (w zł). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni
Rys. 8. Odchylenia od średnich rocznych minimalnych i maksymalnych kosztów ogrzewania mieszkania w zł/m2 w budynku i mieszkaniu X w sezonach grzewczych 2010–2012 (w zł). Źródło: Oprac. własne na podstawie danych spółdzielni

Co ciekawe roczny spadek minimalnych kosztów ogrzewania mieszkań w budynku w sezonie grzewczym 2011/2012 o 2,23 zł/m2, tj. o -21,7%, nastąpił przy wzroście tzw. jednostki przeliczeniowej dla całego budynku z 0,219844 w sezonie 2010/1011 do w 0,292023 w sezonie 2011/1012, tj. o + 32,8%.

W sezonie 2011/1012 w porównaniu do sezonu 2010/2011 nastąpiło znaczące zwiększenie odchyleń od budynkowych średnich rocznych minimalnych i maksymalnych kosztów ogrzewania mieszkań w zł/m2 w budynku.

Przy zwiększeniu się „oszczędności” mieszkań płacących minimalne kwoty za roczne ogrzewanie 1 m2 o -3,5 zł, przy równoczesnym wzroście średnich kosztów budynkowych o +3,28 zł/m2,wzrost kosztów w mieszkaniach płacących maksymalne kwoty – mieszkanie X – za roczne ogrzewanie 1 m2 wzrósł aż o +7,25 zł, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w mieszkaniach o kosztach średnich (por. Rys. 8).

Czyli kosztem wzrostu opłat za ogrzewanie mojego mieszkania inni mieszkańcy budynku, którym naliczano niższe koszty ogrzewania, uzyskiwali określone korzyści finansowe.

Ktoś musiał pokryć te rosnące „oszczędności” naliczane jak widać z powyższej analizy źle opracowanymi i zastosowanymi regulaminami rozliczania kosztów ogrzewania w moim budynku. A nadpłacone kwoty w wyniku wadliwie przyjętego systemu rozliczeń kosztów c.o. w przypadku mieszkań dużych, takiego jak moje, są niebagatelne.

W sezonie grzewczym 2010/2011 w stosunku do średniej budynkowej nadpłata wyniosła 903,22 zł, a w stosunku do stawek najniższych była o 1175,1 zł wyższa. W następnym sezonie grzewczym 2011/2012 w stosunku do średniej budynkowej nadpłata wyniosła 1 507,88 zł, a w stosunku do stawek najniższych była już o 2 155,89 zł wyższa.

W oparciu o załączoną analizę zwracam się do redakcji z prośbą o interpretację załączonych danych i odpowiedź na następujące pytania:

  • jak to jest możliwe, żeby koszty ogrzewania mieszkań w tym samym budynku mogły się różnić nie tylko o kilkanaście, czy ewentualnie kilkadziesiąt procent, a o ponad 300?
  • czy możliwe jest ogrzanie mieszkania o powierzchni 83,4 m2 za 670,54 zł rocznie?

– Czytelnik

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[koszty ogrzewania, analiza kosztów ogrzewania, eksploatacja, sezon grzewczy, wskaźnik ogrzewania mieszkania]

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16636|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10292|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl