Podział wydatków we wspólnocie mieszkaniowej

Portal trojmiasto.pl przedstawił problem jednej z czytelniczek, jego rozwiązaniem zajął się Antoni Koprowski z Kancelarii Adwokackiej Antoni Koprowski.

W liście do redakcji p. Anna pisze:

– Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości ponosimy zgodnie z udziałami, czyli w powiązaniu z powierzchnią mieszkań. Wynajęta przez nas administracja twierdzi, że ten sposób jest zgodny z prawem. Mieszkania są o różnym metrażu i nie wiemy, dlaczego prywatna powierzchnia naszych mieszkań ma związek z powierzchnią wspólną klatek schodowych, które używamy przecież wszyscy razem, w niewydzielonych częściach. Dlaczego na przykład właściciel większego mieszkania ma płacić za sprzątanie klatki więcej niż właściciel mieszkania mniejszego? Tak samo jest z opłatami za światło w piwnicy. To niesprawiedliwe i bez sensu. Co możemy zrobić jako wspólnota, by zmienić ten sposób rozliczania opłat?

Zobacz również: Najemcy lokali komunalnych we wspólnocie mieszkaniowej

Antoni Koprowski ustosunkowuje się do powyższego problemu. Przede wszystkim zwraca uwagę na to, że poruszone kwestie są uregulowane wprost w Ustawie o własności lokali – art. 3 oraz art. 12. Zgodnie z treścią tych przepisów, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (a tym jest każdy element budynku lub działki niebędący własnością któregoś z członków wspólnoty mieszkaniowej) określa się poprzez ułamek odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali. Ustawodawca podjął decyzję, iż wszelkie wydatki będą obciążały właścicieli poszczególnych lokali proporcjonalnie do udziałów. Analogicznie dzielone mają być ewentualne przychody. 

Ustawodawca wprawdzie mógł uzależnić wysokość wydatków od innych czynników, np. liczby zamieszkujących osób, liczby zameldowanych osób, kosztów generowanych przez poszczególne lokale, przeznaczenia poszczególnych lokali itp. Jednak wiązałoby się to z wieloma wątpliwościami. Z pewnością pojawiłyby się zagadnienia, czy np. dzieci zamieszkujące tylko w czasie wakacji są osobami, od których należy uzależniać wysokość kosztów, podobnie rzecz by się miała z opiekunami osób starszych itp. A to oznacza, że wiele z tych spraw musiałby rozstrzygać sąd.

Dowiedz się więcej: Spółdzielnia mieszkaniowa może opróżnić korytarz bez zgody lokatorów

Rozwiązanie zaproponowane przez ustawodawcę być może nie jest idealne, jednak nie można mu zarzucić braku jednoznaczności. Należy też zwrócić uwagę na to, że nie tylko wydatki zostały powiązane z wielkością udziałów przypadających na dany lokal, lecz także uzyskiwane przychody. Oznacza to, że właściciel dużego lokalu ma większe koszty, jednakże w razie istnienia we wspólnocie przychodów (np. z tytułu wynajmu powierzchni reklamowej lub sprzedaży fragmentu części wspólnej – np. strychu lub działki), będzie miał także proporcjonalnie większy udział w zyskach.  

Zasada wyżej opisana może zostać zmieniona w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jedynie poprzez zwiększenie obciążeń lokali użytkowych, jednak:

• wymaga to uchwały (a więc może zostać zaskarżone przez właściciela lokalu użytkowego);
• dotyczy to tylko obciążeń (nie można tym samym nadać właścicielowi większych uprawnień w związku ze zwiększeniem jego obciążeń);
• dotyczy to tylko lokali użytkowych i tylko jeżeli wpływa na zwiększone korzystanie z nieruchomości wspólnej (sam fakt, iż lokal ma charakter użytkowy, nie wystarczy do tego, aby zwiększyć poziom obciążeń przypadających na właściciela takiego lokalu). 

Zatem sposób rozliczeń wynika wprost z ustawy o własności lokali i właściciele nie mają innego wyjścia, niż stosować się do tego rozwiązania. 

Źródło: trojmiasto.pl

[ustawa o własności lokali, udział w kosztach, część wspólna nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa]