CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sporna współwłasność

Paweł Puch  |  Administrator 3/2019  |  26.03.2019
Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa
Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa

Nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej forsuje pomysł milionowego kredytu na termomodernizację ocieplonego już bloku. Tenże zarząd chce również sprzedaży strychów, które są pomieszczeniami przynależnymi do lokali oraz podpisał ze spółdzielnią mieszkaniową niekorzystną ugodę w sprawie utrzymania części wspólnych, bez uchwały właścicieli lokali. Czy mamy rację, buntując się przeciwko takim praktykom i co zrobić, by zablokować zgodnie z prawem te pomysły? – pytają członkowie jednej z żyrardowskich wspólnot. (Pełna treść listu w posiadaniu redakcji)

Zaciągnięciu kredytu można zapobiegać tylko na dwa sposoby. Pierwszym jest przekonywanie właścicieli o bezsensowności pomysłu a drugim, w przypadku bezskuteczności pierwszego, zaskarżenie uchwały do sądu, czyli przekonanie sądu, że termomodernizacja budynku jest niepotrzebna.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo może być wytoczone tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe. Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 KPC, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny – niemniej nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.02.2006 roku (sygn. akt I CK 336/06), art. 189 KPC w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych.

Należy zwrócić uwagę, że uchwałę właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej sąd może uchylić z trzech powodów:

  • niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
  • naruszenia zasad prawidłowego zarządzania,
  • naruszenia interesów właściciela jednak chodzić tu będzie tylko o obiektywny i uzasadniony interes właściciela.

Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa. Ewentualnie podstawą zaskarżenia może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, czyli wykazanie że – jak twierdzi Czytelnik – budynek jest ocieplony i termomodernizacja nie wpłynie w istotny sposób na zmniejszenie kosztów ogrzewania (opinia eksperta). Podstawą zaskarżenia może być też naruszenie uzasadnionego interesu właściciela, jeżeli koszty spłaty kredytu są niewspółmiernie większe niż oszczędności na kosztach ogrzewania.

Czytaj też: Kto odpowiada za lokal niedostosowany do prowadzenia pralni? >>>

W kwestii strychów natomiast, jeżeli rzeczywiście zostały one ujęte w aktach notarialnych właścicieli lokali bez balkonów, to należy powiedzieć, że nie są częścią nieruchomości wspólnej, a pomieszczeniami przynależnymi do lokali, a zatem wspólnota mieszkaniowa nie może ich sprzedać. Może podejmować tylko decyzje odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma możliwości prawnych, aby pozbawić właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych.

Jeżeli strychy nie są jednak pomieszczeniami przynależnymi do lokali, tylko częścią nieruchomości wspólnej, to wówczas wspólnota mieszkaniowa może podjąć decyzję o ich sprzedaży. Aby nie dopuścić do sprzedaży, należy postępować jak w przypadku termomodernizacji, czyli przekonywać właścicieli o bezsensowności pomysłu, a w przypadku bezskuteczności zaskarżyć uchwały do sądu.

Sprzedaż strychów, jeżeli stanowią nieruchomość wspólną, trudno uznać za niezgodną z przepisami prawa. Ewentualnie podstawą zaskarżenia może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, a raczej naruszenie uzasadnionego interesu właściciela, czyli wykazanie, że strychy są niezbędne przynajmniej części właścicieli lokali i nie mogą się oni bez nich obejść, a ich sprzedaż zaburzy normalne funkcjonowanie budynku.

Kolejną kwestią jest podpisana ze spółdzielnią ugoda. Art. 26 ust 2 USM zobowiązuje wprawdzie właścicieli lokali w budynkach sąsiednich wyodrębnionych ze spółdzielni do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na osiedlu. Zatem obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu rozciąga się zgodnie z art. 26 ust 2 ww. ustawy również na okres po dacie wyodrębnienia wspólnoty z zasobów spółdzielni mieszkaniowej.

W tej kwestii odwołany zarząd wykazał się jednak skrajną nieodpowiedzialnością i pozwanie do sądu nowego zarządu nie będzie pozbawione podstaw. Taka decyzja, jeżeli już miałaby być podjęta w drodze dobrowolnej ugody, a nie właśnie orzeczenia sądu, powinna najpierw uzyskać akceptację właścicieli lokali w formie uchwały. Podpisując takie zobowiązanie bez uchwały wspólnoty, zarząd przekroczył swoje uprawnienia. Ponadto zarząd podpisał ugodę o treści, która świadczy, że zarząd nie zadał sobie żadnego trudu mediacyjnego i ochrony prawnej interesów właścicieli lokali. Z ugody nie wynika nawet, z jakich konkretnie nieruchomości spółdzielni właściciele korzystają, w jaki sposób i w jakim zakresie.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[termomodernizacja budynku, termomodernizacja, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Wypróbuj za darmo nowy system do zarządzania nieruchomościami »

Ocieplenie ściany od środkaWszystkie procesy i dokumenty związane z zarządzaniem nieruchomościami są dostępne w jednym miejscu — nie musisz ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16739|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10376|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl