CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sporna współwłasność

Paweł Puch  |  Administrator 3/2019  |  26.03.2019
Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa
Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa

Nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej forsuje pomysł milionowego kredytu na termomodernizację ocieplonego już bloku. Tenże zarząd chce również sprzedaży strychów, które są pomieszczeniami przynależnymi do lokali oraz podpisał ze spółdzielnią mieszkaniową niekorzystną ugodę w sprawie utrzymania części wspólnych, bez uchwały właścicieli lokali. Czy mamy rację, buntując się przeciwko takim praktykom i co zrobić, by zablokować zgodnie z prawem te pomysły? – pytają członkowie jednej z żyrardowskich wspólnot. (Pełna treść listu w posiadaniu redakcji)

Zaciągnięciu kredytu można zapobiegać tylko na dwa sposoby. Pierwszym jest przekonywanie właścicieli o bezsensowności pomysłu a drugim, w przypadku bezskuteczności pierwszego, zaskarżenie uchwały do sądu, czyli przekonanie sądu, że termomodernizacja budynku jest niepotrzebna.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo może być wytoczone tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe. Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 KPC, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny – niemniej nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.02.2006 roku (sygn. akt I CK 336/06), art. 189 KPC w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych.

Należy zwrócić uwagę, że uchwałę właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej sąd może uchylić z trzech powodów:

  • niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
  • naruszenia zasad prawidłowego zarządzania,
  • naruszenia interesów właściciela jednak chodzić tu będzie tylko o obiektywny i uzasadniony interes właściciela.

Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa. Ewentualnie podstawą zaskarżenia może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, czyli wykazanie że – jak twierdzi Czytelnik – budynek jest ocieplony i termomodernizacja nie wpłynie w istotny sposób na zmniejszenie kosztów ogrzewania (opinia eksperta). Podstawą zaskarżenia może być też naruszenie uzasadnionego interesu właściciela, jeżeli koszty spłaty kredytu są niewspółmiernie większe niż oszczędności na kosztach ogrzewania.

Czytaj też: Kto odpowiada za lokal niedostosowany do prowadzenia pralni? >>>

W kwestii strychów natomiast, jeżeli rzeczywiście zostały one ujęte w aktach notarialnych właścicieli lokali bez balkonów, to należy powiedzieć, że nie są częścią nieruchomości wspólnej, a pomieszczeniami przynależnymi do lokali, a zatem wspólnota mieszkaniowa nie może ich sprzedać. Może podejmować tylko decyzje odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma możliwości prawnych, aby pozbawić właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych.

Jeżeli strychy nie są jednak pomieszczeniami przynależnymi do lokali, tylko częścią nieruchomości wspólnej, to wówczas wspólnota mieszkaniowa może podjąć decyzję o ich sprzedaży. Aby nie dopuścić do sprzedaży, należy postępować jak w przypadku termomodernizacji, czyli przekonywać właścicieli o bezsensowności pomysłu, a w przypadku bezskuteczności zaskarżyć uchwały do sądu.

Sprzedaż strychów, jeżeli stanowią nieruchomość wspólną, trudno uznać za niezgodną z przepisami prawa. Ewentualnie podstawą zaskarżenia może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, a raczej naruszenie uzasadnionego interesu właściciela, czyli wykazanie, że strychy są niezbędne przynajmniej części właścicieli lokali i nie mogą się oni bez nich obejść, a ich sprzedaż zaburzy normalne funkcjonowanie budynku.

Kolejną kwestią jest podpisana ze spółdzielnią ugoda. Art. 26 ust 2 USM zobowiązuje wprawdzie właścicieli lokali w budynkach sąsiednich wyodrębnionych ze spółdzielni do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na osiedlu. Zatem obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu rozciąga się zgodnie z art. 26 ust 2 ww. ustawy również na okres po dacie wyodrębnienia wspólnoty z zasobów spółdzielni mieszkaniowej.

W tej kwestii odwołany zarząd wykazał się jednak skrajną nieodpowiedzialnością i pozwanie do sądu nowego zarządu nie będzie pozbawione podstaw. Taka decyzja, jeżeli już miałaby być podjęta w drodze dobrowolnej ugody, a nie właśnie orzeczenia sądu, powinna najpierw uzyskać akceptację właścicieli lokali w formie uchwały. Podpisując takie zobowiązanie bez uchwały wspólnoty, zarząd przekroczył swoje uprawnienia. Ponadto zarząd podpisał ugodę o treści, która świadczy, że zarząd nie zadał sobie żadnego trudu mediacyjnego i ochrony prawnej interesów właścicieli lokali. Z ugody nie wynika nawet, z jakich konkretnie nieruchomości spółdzielni właściciele korzystają, w jaki sposób i w jakim zakresie.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[termomodernizacja budynku, termomodernizacja, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17588|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10965|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10541|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl