CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Sporna współwłasność

Paweł Puch  |  Administrator 3/2019  |  26.03.2019
Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa
Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa

Nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej forsuje pomysł milionowego kredytu na termomodernizację ocieplonego już bloku. Tenże zarząd chce również sprzedaży strychów, które są pomieszczeniami przynależnymi do lokali oraz podpisał ze spółdzielnią mieszkaniową niekorzystną ugodę w sprawie utrzymania części wspólnych, bez uchwały właścicieli lokali. Czy mamy rację, buntując się przeciwko takim praktykom i co zrobić, by zablokować zgodnie z prawem te pomysły? – pytają członkowie jednej z żyrardowskich wspólnot. (Pełna treść listu w posiadaniu redakcji)

Zaciągnięciu kredytu można zapobiegać tylko na dwa sposoby. Pierwszym jest przekonywanie właścicieli o bezsensowności pomysłu a drugim, w przypadku bezskuteczności pierwszego, zaskarżenie uchwały do sądu, czyli przekonanie sądu, że termomodernizacja budynku jest niepotrzebna.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo może być wytoczone tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie wzruszenie uchwały może okazać się niemożliwe. Wprawdzie podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały po upływie terminu do jej zaskarżenia może być art. 189 KPC, który stanowi, że powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny – niemniej nie dotyczy to każdego naruszenia prawa w uchwale. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23.02.2006 roku (sygn. akt I CK 336/06), art. 189 KPC w przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być stosowany wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych.

Należy zwrócić uwagę, że uchwałę właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej sąd może uchylić z trzech powodów:

  • niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
  • naruszenia zasad prawidłowego zarządzania,
  • naruszenia interesów właściciela jednak chodzić tu będzie tylko o obiektywny i uzasadniony interes właściciela.

Termomodernizacja budynku i sfinansowanie prac z kredytu trudno uznać za niezgodne z przepisami prawa. Ewentualnie podstawą zaskarżenia może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, czyli wykazanie że – jak twierdzi Czytelnik – budynek jest ocieplony i termomodernizacja nie wpłynie w istotny sposób na zmniejszenie kosztów ogrzewania (opinia eksperta). Podstawą zaskarżenia może być też naruszenie uzasadnionego interesu właściciela, jeżeli koszty spłaty kredytu są niewspółmiernie większe niż oszczędności na kosztach ogrzewania.

Czytaj też: Kto odpowiada za lokal niedostosowany do prowadzenia pralni? >>>

W kwestii strychów natomiast, jeżeli rzeczywiście zostały one ujęte w aktach notarialnych właścicieli lokali bez balkonów, to należy powiedzieć, że nie są częścią nieruchomości wspólnej, a pomieszczeniami przynależnymi do lokali, a zatem wspólnota mieszkaniowa nie może ich sprzedać. Może podejmować tylko decyzje odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma możliwości prawnych, aby pozbawić właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych.

Jeżeli strychy nie są jednak pomieszczeniami przynależnymi do lokali, tylko częścią nieruchomości wspólnej, to wówczas wspólnota mieszkaniowa może podjąć decyzję o ich sprzedaży. Aby nie dopuścić do sprzedaży, należy postępować jak w przypadku termomodernizacji, czyli przekonywać właścicieli o bezsensowności pomysłu, a w przypadku bezskuteczności zaskarżyć uchwały do sądu.

Sprzedaż strychów, jeżeli stanowią nieruchomość wspólną, trudno uznać za niezgodną z przepisami prawa. Ewentualnie podstawą zaskarżenia może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania, a raczej naruszenie uzasadnionego interesu właściciela, czyli wykazanie, że strychy są niezbędne przynajmniej części właścicieli lokali i nie mogą się oni bez nich obejść, a ich sprzedaż zaburzy normalne funkcjonowanie budynku.

Kolejną kwestią jest podpisana ze spółdzielnią ugoda. Art. 26 ust 2 USM zobowiązuje wprawdzie właścicieli lokali w budynkach sąsiednich wyodrębnionych ze spółdzielni do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na osiedlu. Zatem obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu rozciąga się zgodnie z art. 26 ust 2 ww. ustawy również na okres po dacie wyodrębnienia wspólnoty z zasobów spółdzielni mieszkaniowej.

W tej kwestii odwołany zarząd wykazał się jednak skrajną nieodpowiedzialnością i pozwanie do sądu nowego zarządu nie będzie pozbawione podstaw. Taka decyzja, jeżeli już miałaby być podjęta w drodze dobrowolnej ugody, a nie właśnie orzeczenia sądu, powinna najpierw uzyskać akceptację właścicieli lokali w formie uchwały. Podpisując takie zobowiązanie bez uchwały wspólnoty, zarząd przekroczył swoje uprawnienia. Ponadto zarząd podpisał ugodę o treści, która świadczy, że zarząd nie zadał sobie żadnego trudu mediacyjnego i ochrony prawnej interesów właścicieli lokali. Z ugody nie wynika nawet, z jakich konkretnie nieruchomości spółdzielni właściciele korzystają, w jaki sposób i w jakim zakresie.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[termomodernizacja budynku, termomodernizacja, wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16469|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10145|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl