CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Kompetencje wspólnoty mieszkaniowej, jej zarządu i zarządcy w świetle przepisów oraz co z tego wynika

Janusz Gdański  |  Administrator 1-2/2010  |  14.01.2010  |  13

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w odniesieniu do wspólnot „dużych" (ponad 7 lokali) stwierdza, że:

 

1. jeśli wspólnota nie powierzy „notarialnie" zarządzania nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej, to musi wybrać zarząd (art. 18 ust. 3),

 

2. członkami jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1),

3. zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1),

4. gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenie woli za wspólnotę składają łącznie przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2),

5. czynność zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1), zaś przekraczającą zakres zwykłego zarządu - na podstawie uchwały wspólnoty akceptującej tę czynność i upoważniającej zarząd do jej podjęcia (art. 22 ust. 2),

6. zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ust. 2),

7. jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, to każdy członek wspólnoty może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 26 ust. 1),

8. właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu ma prawo do wynagrodzenia (art. 28),

9. zarząd ma prawo i obowiązek indywidualnego zbierania głosów pod projektem uchwały wspólnoty (art. 23 ust. 1) oraz może żądać rozstrzygnięcia sądowego w przypadku braku akceptacji projektu uchwały wspólnoty (art. 24),

10. zarząd jest zobowiązany do: przechowywania i aktualizacji dokumentacji technicznej nieruchomości, prowadzenia i aktualizacji spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów (art. 29 ust. 1b), prowadzenia określonej przez wspólnotę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1a), dokonywania rozliczeń poprzez rachunek bankowy, składania właścicielom corocznie sprawozdania ze swojej działalności, zwoływania zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale (art. 30 ust. 1), poddawania się ocenie przez wspólnotę i wnioskowania o udzielenie mu absolutorium (art. 29 ust. 2 i art. 30 ust. 2 pkt 3),

11. jeśli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie posiada atrybutów działki budowlanej, zarząd jest zobowiązany do przedstawienia wspólnocie projektu uchwały dotyczącej nabycia przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, jeśli w wyniku tej transakcji działka wspólnoty stanie się działką budowlaną, a nie będzie przeszkód obiektywnych, by transakcja mogła dojść do skutku (art. 32a).

W zasadzie pełnię „władzy" nad nieruchomością wspólną posiada jedynie wspólnota, ale z chwilą wyboru niektóre jej kompetencje przejmuje zarząd, automatycznie wspólnotę ich pozbawiając (Czytaj więcej na ten temat). Jest tu pełna analogia do relacji: rada gminy - wójt (burmistrz, prezydent miasta), czy parlament - rząd. Wspólnota nie może ingerować w kompetencje zarządu, natomiast ma prawo zawsze zarząd zmienić, jeśli ten nie spełnia oczekiwań właścicieli lokali.

 

 

Pewne zapisy ustawy wymagają uściślenia, w szczególności dotyczące zakresu pojęcia „zwykły zarząd nieruchomością wspólną". W żadnym akcie prawnym pojęcie to nie zostało zdefiniowane, ale można w zasadzie uznać, że jeśli określona czynność nie rodzi skutków finansowych lub nie zmienia stanu posiadania członków wspólnoty, to nie przekracza ona zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Podkreślić należy, że ustawa o własności lokali nie przewiduje, aby pomiędzy wspólnotą a zarządem była zawierana jakakolwiek umowa. Szczegółowy zakres działania zarządu wynika z zapisów ustawowych i uchwał wspólnot, przy czym kluczową jest uchwała zatwierdzająca plan gospodarczy, którego realizacja rodzi skutki finansowe.

Nie ulega wątpliwości, że do czynności, które zarząd wykonywać będzie samodzielnie, należą m.in.:

  • wybór wykonawców prac konserwacyjnych, remontowych i porządkowych,
  • zawieranie umów dotyczących realizacji powyższych prac i rozliczanie się z wykonawcami,
  • ustalanie regulaminów rozliczeń kosztów dotyczących wody, kanalizacji, ciepła, usuwania nieczystości stałych, ale tylko wówczas, gdy wspólnota tak postanowi; przy braku stosownej uchwały decyzje należą do wspólnoty,
  • dysponowanie rachunkami bankowymi wspólnoty,
  • zawieranie umów dotyczących zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (reklamy, adaptacje), ale jedynie wtedy, gdy wspólnota uchwałą go do tego upoważni,
  • wybór administratora, ale nie ustalanie jego wynagrodzenia.

Ostatnie zdanie wymaga komentarza. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1 ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy jest w gestii wspólnoty. Należy jednak zwrócić uwagę, że o ile z treści innych artykułów ustawy wynika, że ustawodawca daje te same prawa zarządowi i zarządcy „notarialnemu" (któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1), to w tym przypadku wzmianki o art. 18 ust. 1 zabrakło.

Warto przypomnieć, że w pierwotnej wersji ustawy o własności lokali (z 1994 roku) w art. 22 ust. 3 pkt 1 był zapis dotyczący wyłącznie wynagrodzenia zarządu. Można przypuszczać, że ustawodawca się pomylił, chociaż, moim zdaniem, stało się inaczej. Uważam, że ustawodawca przewiduje możliwość istnienia zarządcy „nienotarialnego" i o jego wynagrodzenie zapewne chodzi (wynagrodzenie „notarialnego" lub zasady jego wynagradzania muszą być elementem umowy, o której mówi art. 18 ust. 1). 

„Nienotarialny" zarządca nie może być wybierany ani zatrudniany przez wspólnotę, która wybierając zarząd i automatycznie przekazując mu ustawowe kompetencje, nie może temu zarządcy żadnych kompetencji przekazać, bo przejął je przecież wybrany zarząd.

Moim zdaniem jedyne logiczne uzasadnienie treści art. 22 ust. 3 pkt 1 jest następujące. Jeśli zarząd nie będzie korzystał z usług osób trzecich, to będzie otrzymywał wynagrodzenie w wysokości uchwalonej przez wspólnotę. Ma on jednak prawo zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie podmiotowi.

To właśnie ten „nienotarialny" zarządca, który, de facto powinien nazywać się administratorem, ale ponieważ słownik języka polskiego pojęcia „administrator" i „zarządca" uważa za synonimy, więc ustawodawca użył słowa „zarządca" dla określenia administratora.

powiązane produkty

Komentarze

(13)
Dawid Budek | 31.10.2010, 15:21
Niestety, z przykrością muszę stwierdzić, że Pana interpretacja przepisów UWL jest delikatnie mówiąc niespójna. Przyjął Pan pewien z góry założony model stosunków WM - Zarząd - Zarządca, i do tego modelu nagina Pan swoją interpretację, a to co się nie zgadza zrzuca Pan na wady ustawy, niezrozumiałość celów ustawodawcy, etc. Pytanie przed jakim stoją właściciele we WM jest czyje działania mają większe znaczenie dla nieruchomości: zarządu czy zarządcy? W Pana modelu zarządca jest sprowdzony do roli Stanisława Anioła z komedii Alternatywy 4. Z mojej praktyki wynika, że to wielokrotnie większe znaczenie dla nieruchomości ma wybór sprawnego zarządcy [posiadającego wiedzę zarówno z prawa, zasad ekonomii, zasad prowadzenia remontów, inwestycji] niż wybór zarządu, jak Pan słusznie zauważył bez obowiązku uzyskania licencji czy choćby posiadania ubezpieczenia oc. Jeżeli uznaje Pan swobodę WM w zakresie wewnętrznych regulcaji dotyczących wynagradzania członków zarządu bez rozróżniania czy są członkami wspólnoty czy spoza wspólnoty, to należałoby również uznać swobodę do wewnętrznej regulacji podziału kompetencji pomiędzy zarządem a zarządcą.
Janusz Gdański | 03.11.2010, 17:22
Nie do końca rozumiem komentarz. Nie twierdzę, że zarządca powinien mieć mniejsze kompetencje niż zarząd, ale, moim zdaniem, z treści ustawy wynika, że zarządcą jest jedynie podmiot, któremu powierzono zarządzanie w trybie art. 18 ust. 1. Taki zarządca powinien mieć janknajszersze kompetencje, które powinny być szczegółowo opisane w umowie. Natomiast - jeśli wspólnota nie skorzysta z art. 18, to automatycznie musi wybrać zarząd, którego kompetencje określa ustawa. Podział kompetencji pomiędzy zarządem a wybranym przez niego "zarządcą" (którego wolałbym nazywać administratorem) jest wewnętrzną sprawą zarządu, z tym, że odpowiedzialność za to, co robi ten "zarządca" spoczywa w całości na zarządzie. A co do niektórych zapisów ustawy o własności lokali - nie jestem jedynym, który dostrzega jej niedoskonałości.
Arek | 07.12.2010, 06:10
Panie Januszu ponownie śmiem nie zgodzić się z Panem odnośnie wyboru administratora. Taka interpretacja ustawy moim zdaniem jest niezgodna z jej duchem. Jeżeli ustawodawca nie określił zamkniętego zakresu dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu to znaczy, że dał możliwość podejmowania również innych uchwał współwłaścicielom w zależności od potrzeb. Współwłaściciele wybierają zarząd który ma ich reprezentować a nie podejmować za nich decyzje i jeżeli właściciele wyrażą taką ochotę to moim zdaniem mają do tego prawo. W innym artykule napisał Pan sam, że zarząd jest tylko "wykonawcą woli ogółu właścicieli:" i zabranianie im decydowania o tym kto będzie administratorem jest ograniczaniem ich praw.
Arek | 07.12.2010, 16:19
Jeszcze raz zastanowiłem się nad Pana interpretacją i jestem pewny, że Pana interpretacja odnośnie zmiany administratora jest niewłaściwa z prostego powodu. Odnosi Pan działania zarządu wspólnoty do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych natomiast ustawa o własności lokali jednoznacznie twierdzi w art.1 ust. 2 że w sprawach nie uregulowanych ustawą stosuje się przepisy kodeksu cywilnego (!) a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych! I poprzez k.c. należy rozpatrywać ten problem. A pana interpretacja wynika zupełnie z czego innego!

Nomen omen | 21.12.2011, 18:01

Autor artykułu ma całkowitą rację co do interpretacji przepisów ustawy o własności lokali. Szkoda tylko, że tak niewielu licencjonowanych zarządców zorientowanych jest w przepisach dotyczących tej materii. Podpisują oni dość powszechnie bowiem z zarządem wspólnoty co najmniej wadliwe umowy o zarząd nieruchomością. Co przeczy w sposób pryncypialny art. 18 ust. 1 ustawy. Nie może funkcjonować jednocześnie zarząd wspólnoty i zarządca nieruchomości. Może natomiast funkcjonować zarząd i administrator nieruchomości. I takie umowy winny te strony ze sobą podpisywać. Administrowanie mimo, że w słownikach stosowane jest zamiennie do zarządzania w związku z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest pojęciem węższym od zarządzania nieruchomością. W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji. Wyrok SN z 19.01.2006 IV CK 343/05

marsik | 21.11.2014, 15:26
Radzę zwracać uwagę na odpowiednich specjalistów. Zarządcą niech będzie firma, która ma doświadczenie, kompetencje, a nie ktoś przypadkowy. Tym bardziej odradzam nowe firmy bo już tutaj kompletnie nie można mieć pewności odnośnie kompetencji...
karkon | 05.12.2014, 15:08
Tutaj akurat zdecydowanie popieram. Najlepszym rozwiązaniem jest po prostu znana, doświadczona firma. Zarządca nieruchomości to nie może być ktoś przypadkowy, bo taka firma może wam w zasadzie rozwalić całkowicie interes. Dobrym zarządcą jest Status - o ile działają w waszym regionie to warto.
preks | 15.01.2015, 15:08
Jeśli wybierasz porządnego zarządcę to nie masz żadnych problemów z realizowaniem przez niego wszystkich zadań, po prostu widać prawdziwy porządek. Zarządca powinien przygotować plan realizowanych prac i rzeczywiście ten plan realizować. Sami wiecie po swoich osiedlach co i jak się odbywa.
yarosz | 22.05.2016, 18:57
Preks masz rację pełną. Widzę i szlag mnie już trafia. I chwała za zakończenie licencji na "zarządzanie" bo jak słyszę że za wymianę wkładki do zamka, jakiś "pracownik" licencjonowanego zarządcy łyka 200 zeta, to sorry gregory, ale wyjdę i tą wkładkę wymienię za frajer. I już 150 zostało. Dlatego też sądzę, że ten wspaniały szum o licencjach, doświadczeniach i jeden czort wie czym, to w interesie lokatorów współwłaścicieli to padam ze śmiechu
Magda | 02.06.2016, 12:02
Czy ja dobrze zrozumiałam ten artykuł...? Twierdzi Pan, że z przepisów UWM wynika iż Zarząd SAM zatrudnia Zarządcę bez porozumienia z pozostałymi mieszkańcami, Wspólnota Pana zdaniem nie ma nic do powiedzenia na ten temat...?
A to kto płaci za wynajem Zarządcy...? Tylko Zarząd ze swojego wynagrodzenia czy Wspólnota?
I jak się ma do tego przepis art. 27 UWM...?
   1 / 2    Następny »

Wybrane dla Ciebie


Jak poprawić jakość powietrza w budynku»

Jak poprawić jakość powietrza w budynku

Jakość powietrza wewnątrz budynku ma ogromne znaczenie dla ludzkiego zdrowia i dobrego samopoczucia. Niewłaściwa jakość powietrza w pomieszczeniu może prowadzić... czytaj dalej »


Ruszają środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2»

Środki na termomodernizację Jessica2

Ponad 173 mln zł ze środków Wielkopolskiego Regionalnego Programu Operacyjnego na lata 2014 – 2020  przeznaczone... czytaj dalej »


Jak uszczelnić pion kanalizacyjny ? Jak poprawnie rozliczyć koszty ogrzewania »
Jak udrożnić rury kanalizacyjne Jak rozliczyć koszty ogrzewania
Nieszczelność w pionie kanalizacyjnym powoduje szereg nieprzyjemnych konsekwencji zaczynając od nieprzyjemnego zapachu, a kończąc (...) czytaj dalej » Celem indywidualnego opomiarowania jest określenie faktycznej ilości energii cieplnej dostarczonej do lokalu zgodnej z osobistymi preferencjami temperaturowymi mieszkańców (...) czytaj dalej »

Gdzie szukać pomocy przy wskazaniu istotnych nieszczelności oraz sposobu ich naprawy?

Test nieszczelności budynku - nieruchomości

Zrób testy nieszczelności budynków i zobacz, gdzie warto uszczelnić Twój budynek (...) czytaj dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Czy warto inwestować w platformy schodowe do transportu osób niepełnosprawnych?
Problem psich odchodów na osiedlu platformy schodowe do budynków mieszkalnych
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...)   czytaj dalej » Platformy schodowe są urządzeniami, które coraz częściej można spotkać w różnego rodzaju miejscach publicznych: szkoły, urzędy… czytaj dalej »

 


Niebiezpieczne stężenia gazów w budynku? Zobacz jak zapobiec! »

Stężenie gazu w budynku

Karta charakterystyki tlenku węgla Centralnego Instytutu Ochrony Pracy informuje, że przebywanie w stężeniu około 450 mg/m3 przez 1-2 godziny
(...)
czytaj dalej »


Koncepcja spółdzielni dostępnej dla mieszkańców»
Kredyt hipoteczny - wszystko co musisz o nim wiedzieć»
Spółdzielnia dostępna dla mieszkańców co musisz wiedzieć o kredycie hipotecznym
Opisy wszelkich istotnych działań Zarządu i Rady Nadzorczej przekazywane są do mieszkańców… czytaj dalej » Osoby decydujące się na zaciągnięcie takiego wieloletniego zobowiązania powinny dokładnie przeanalizować wszystkie elementy… czytaj dalej »

środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

1/2/2018

Aktualny numer:

Administrator 1/2/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Zarządca z mieszkańcem tworzą związek niemal rodzinny
  • - Rewolucja w ochronie danych
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14683|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl