CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rozliczanie mediów – dekalog utrapień

Wojciech Jan Konieczny  |  25.04.2019  |  1
Rozliczanie mediów – dekalog utrapień
Rozliczanie mediów – dekalog utrapień
Pixabay

Rozliczając koszty dostawy ciepła lub paliwa do jego przetworzenia w ciepło, jak również koszty dostawy wody z odprowadzeniem ścieków, napotykamy wiele trudności, które komplikują prosty z założenia proces rozliczenia.

Problem 1

Zgodnie z art. 45a pkt 4 i 6 Prawa Energetycznego rozliczeniu podlegają wyłącznie poniesione przez odbiorcę koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła. Ustawodawca nie podaje w jakim zakresie czasowym takie rozliczenie należałoby przeprowadzić. Przyjęta praktyka najczęściej wskazuje na rozliczanie za okres 12 miesięcy. Niektórzy odbiorcy rozliczają poniesione koszty w ciągu roku kalendarzowego, tj. od 1 stycznia do 31 grudnia. Inni rozliczają je od czerwca do lipca roku następnego.

Z wieloletniej praktyki wynika, że stosowanie tego drugiego rozwiązania jest zdecydowanie bardziej optymalne. Wynika to z faktu ujęcia w rozliczeniu pełnych kosztów okresu grzewczego, co nie powoduje znaczących różnic względem pobieranych zaliczek. Ponieważ rozliczanie kosztów mediów jest rozliczeniem opłat niezależnych od wynajmującego i kosztów indywidualnych odbiorów, nic nie stoi na przeszkodzie do stosowania tego bardziej praktycznego, drugiego rozwiązania.

Problem 2

Często dla niektórych rozliczających problemem jest ustalenie, kto jest dostawcą, a kto odbiorcą. Odpowiedź jest prosta: dostawca to ten, kto dostarcza energię czy paliwa dla jego przetworzenia i to ta osoba wystawia stosowną fakturę. Odbiorcą natomiast jest ten, kto do umowy z dostawcą przystąpił za co jest zobowiązany do zapłaty dostawcy należnej kwoty. Ważne jest to, że transakcja odbywa się w ustalonych cenach, które są odpowiednio regulowane.

Zestawy hydroforowe Wilo

Podawane ceny dotyczą wyłącznie stron zawartej umowy i nie mają bezpośredniego przełożenia na wyliczoną stawkę, ponieważ ta jest wyliczana z kosztu, dzielonego przez sumę zużycia z każdego lokalu, a w przypadku wody jest to stawka uchwalona przez daną gminę.

Problem 3

Rozliczanie kosztów ciepła dla nieopomiarowanych lokali wymaga uwzględnienia ich wysokości. Zgonie z art. 45a pkt 8a ww. przepisów, rozliczenie ogrzewania przeprowadzamy stosując metody między innymi uwzględniające kubaturę. Ten sam efekt uzyskamy przemnażając powierzchnię użytkową przez współczynnik wysokości, co pozwoli na uzyskanie faktycznej powierzchni grzewczej.

Celem takiego rozwiązania jest uwzględnienie ilości pobranego ciepła dla lokali o różnej wysokości.

Problem 4

Wybrana metoda rozliczenia powinna również uwzględniać tzw. pustostany, które zawsze generują koszty ogrzewania nawet wtedy, gdy grzejniki zostały zakręcone. Źródłem ciepła dla lokalu są przegrody konstrukcyjne (ściany, sufity, podłoga), przepływ powietrza, grzejniki oraz instalacje. Dlatego w lokalu z wyłączonymi grzejnikami występuje temperatura wyższa niż na zewnątrz budynku. Dobór odpowiedniej metody powinien uwzględnić rozliczenie odpowiednich kosztów również na niezasiedlone lokale. Koszty wówczas ponosi właściciel lub wynajmujący.

W przypadku pustostanów nie powinien występować koszt wody, który jest kosztem wyłącznie korzystających z dostawy wody. Celem stosowania tego współczynnika jest odpowiednie zmniejszenie ceny podgrzania wody kosztem ogrzewania lokalu. W innym przypadku odbiorcy podgrzanej wody płaciliby za koszty, które powinien zapłacić właściciel lub wynajmujący, posiadający pustostany.

Takie rozwiązanie jest koniecznością w budynkach, w których jest dużo pustostanów.

Problem 5

Praktycznie zawsze występuje różnica pomiędzy wodomierzem głównym a sumą zużycia, wykazywanego przez liczniki lokalowe. Różnica ta to tzw. uchyb (woda gospodarcza), który stanowi koszt wszystkich mieszkańców.

Obciążanie uchybem wyłącznie lokali nieopomiarowanych jest naganne i stanowi naruszenie art. 32 Konstytucji oraz art. 405 KC.

Uchyb zawsze jest kosztem wspólnym. W obowiązującym regulaminie wprowadzona metoda powinna uwzględniać równość względem prawa i nie dopuszczać do bezpodstawnego wzbogacenia użytkowników lokali opomiarowanych kosztem użytkowników lokali nieopomiarowanych. Argumentacja niektórych zarządców, jakoby lokale nieopomiarowane zużywały więcej wody niż lokale opomiarowane nie jest poparta dowodami, dlatego koszt uchybu powinien dotyczyć wszystkich na równych zasadach.

Problem 6

Dokonując rozliczenia mediów, najczęściej opieramy się o wykazywane stany zużycia. Warunkiem dla poprawnego rozliczenia jest uzyskanie kompletu danych, co często nie jest możliwe. Przyczyn takiej sytuacji jest wiele:

  • brak licznika lub ważnej cechy legalizacyjnej,
  • niesprawność licznika,
  • nieudostępnienie lokalu dla odczytania stanu zużycia.

Ponieważ taka sytuacja występuje dosyć często, to odpowiednie rozwiązania podane zostały w ustawach, dlatego stosowanie innych rozwiązań należałoby uznać jako nieprawidłowe z uwagi na art. 253 KC, mówiący o zależności zapisów umów (regulaminy są umową społeczną) względem ustaw, rozporządzeń i zasad współżycia społecznego.

W przypadku zastosowania innych rozwiązań, pamiętać należy o udowodnieniu źródła kosztów, zaproponowanych użytkownikom lokali nieopomiarowanych czy nieudostępnionych.

Problem 7

Często w stosowanych metodach rozliczeniowych pojawiają się koszty wspólne. O ile dla właścicieli ponoszenie tych kosztów jest bezsporne, to dla niektórych najemców jest to niezrozumiałe. Najemcy ci uważają, że koszty wspólne powinny stanowić koszt wynajmującego. Chciałbym tu doprecyzować, że koszty wspólne to tylko nazwanie w ten sposób pewnej części kosztów zmiennych dla wybranej metody. Koszty te są kosztami zmiennymi, które rozliczane są według posiadanego udziału lub według powierzchni grzewczej. Celem takiego rozwiązania jest zrównoważenie podziału kosztów, uwzględniające przenikalność przez przegrody, a co za tym idzie – obciążanie odpowiednimi kosztami wszystkich odbiorców ogrzewania.

Problem 8

Wiele kontrowersji wzbudza art. 45a pkt 11a, który pewna grupa zarządców uważa za niewłaściwy. Uważam, że zarządca nie posiada uprawnienia do podważania ustawowego zapisu, tym bardziej, że nie wszyscy podzielają to zdanie. Należy bez względu na własne odczucia stosować ustawę oraz poprawnie ją interpretować. Zaproponowane w ustawie rozwiązanie, mówiące o obciążeniu użytkownika, który nie udostępnił dla odczytu lokalu zużyciem średnim z innych lokali, jest jak najbardziej prawdopodobne i trudno się zgodzić z tezą, że akurat ci użytkownicy zużyli znacznie więcej wody niż pozostali. Pamiętajmy, że zastosowanie innego rozwiązania wymaga udowodnienia większego zużycia.

Podobnie przedstawia się sprawa odszkodowania, którego nie można z góry założyć, ponieważ dotyczy szkody, która może wystąpić w nieprzewidywalnej wysokości.

Problem 9

Działając zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zarządca powinien opracować odpowiedni regulamin oparty na wybranej metodzie rozliczeniowej. Zgodnie z art. 45a pkt 10 opracowany regulamin podaje się do wiadomości w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia.

Problem 10

Opracowanie regulaminu warto oprzeć na odpowiednim schemacie rozliczania, który wygląda następująco:

Rozliczanie mediów - wykres 

Komentarze

(1)
Borys | 02.09.2019, 12:13
W praktyce jest tak, że spółdzielnie robią co chcą a tak zwani odbiorcy mają mało do powiedzenia.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10687|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10259|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl