CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Prawo a praktyka, czyli legislacyjne never-ending story

Sabina Augustynowicz  |  Administrator 4/2019  |  11.05.2019
Janusz Gutowski – wiceprezes PFRN, Grzegorz Jakubiec – prezes SM „Służew nad Dolinką”, Witold Malinowski – członek zarządu PFSZN, Irena Matyka – prezes PFOZAiWN, Piotr Pałka – radca prawny
Janusz Gutowski – wiceprezes PFRN, Grzegorz Jakubiec – prezes SM „Służew nad Dolinką”, Witold Malinowski – członek zarządu PFSZN, Irena Matyka – prezes PFOZAiWN, Piotr Pałka – radca prawny

O wpływie prawa na funkcjonowanie środowiska zarządców nieruchomości dyskutują: Janusz Gutowski – wiceprezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Grzegorz Jakubiec – prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką” w Warszawie, Witold Malinowski – członek zarządu Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, Irena Matyka – prezes Polskiej Federacji Organizacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości oraz mec. Piotr Pałka – radca prawny, wspólnik w kancelarii specjalizującej się m.in. w sprawach z zakresu prawa nieruchomości.

Sabina Augustynowicz: Dyskusja na temat roli administratora i zarządcy toczy się od wielu lat. W przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami przed deregulacją zarządca był zdefiniowany. Była reprezentacja środowiska, mająca wpływ również na procesy legislacyjne, były tytuły zawodowe i Komisja Odpowiedzialności Zawodowej czuwająca nad trzymaniem standardów. Te zasady sprawiały, że prestiż zawodu był wyższy i zaufanie do osób z licencjami większe.

Irena Matyka: Przed deregulacją zakres zarządzania rzeczywiście był zdefiniowany a zarządcą nieruchomości była osobą posiadającą licencję zawodową. Nie był to zawód zaufania publicznego, ale ranga zarządcy była zdecydowanie wyższa.

Sabina Augustynowicz: Ale to chyba powinien być zawód zaufania publicznego, tak jak ubezpieczyciel czy bankowiec, któremu powierzamy swój majątek?

Irena Matyka: Nasze środowisko jest zgodne co do tego, że zarządca powinien być zawodem zaufania publicznego, zarządca ponosi odpowiedzialność nie tylko za majątek ogromnej wartości ale również zdrowie i życie ludzi. Obecnie prestiż zarządcy jest zdecydowanie niższy niż przed deregulacją. Sytuacja uległa poprawie po ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mamy przynajmniej definicję zarządcy i zarządzania i jest się do czego odnieść. Prawdą jest jednak, że bez certyfikacji, ustalenia zasad potwierdzania kwalifikacji przy przyjęciu różnych ścieżek edukacji, będziemy zawodem, który na pewno nie będzie predysponował do statusu zawodu zaufania publicznego. Nie będziemy też mieli wielkiego wpływu na proces stanowienia prawa, które nas dotyczy. Tak się zresztą dzieje. Żeby nie być gołosłowną: otrzymaliśmy co prawda do zaopiniowania projekt rozporządzenia o ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządców nieruchomości ale opinię mieliśmy wyrazić w ciągu 5 dni. Było to praktycznie niewykonalne. Zgodnie z § 40 ust. 4 regulaminu pracy Rady Ministrów, nie przedstawienie stanowiska w wyznaczonym terminie zostanie uznane za uzgodnienie treści projektu lub przedstawienie opinii pozytywnej, a w przypadku konsultacji publicznej za rezygnację z przedstawienia stanowiska.

Czytaj treż: Żeby wiedzieć, że się nie wie, trzeba mieć wiedzę >>>

Sabina Augustynowicz: Czy takie same problemy i deprecjacja zawodu dotyczą również nieruchomości komercyjnych?

Janusz Gutowski: Jest inaczej. Nie będę wielce oryginalny, jeżeli powiem, że zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to zupełnie inny zawód, funkcjonujący w oparciu o inne regulacje. Nasz klient to nie właściciel mieszkania wybierający nas jako zarządcę poprzez zarząd itd. Zarządcę komercyjnego do zarządzania budynkiem biurowym czy centrum handlowym, czy jakimś logistycznym dużym obiektem zatrudnia np. fundusz inwestycyjny, który doskonale wie, jakie kwalifikacje musi mieć ten człowiek. I oczywiście w tym kontekście licencjonowanie ma mniejsze znaczenie. Wiem jednak, jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, jakie problemy mają zarządcy, a jakie problemy z zarządcami mają właściciele lokali.

Ale chciałbym się odnieść do tego, o czym wspomniała pani Irena Matyka, czyli deregulacji, która sama w sobie była absurdalnym posunięciem, bo miała likwidować bariery w dostępie do zawodu – bariery, których nie było. Trzeba było jedynie się uczyć. I co ciekawe, jeśli obecnie np. BGK Nieruchomości ogłasza przetarg na zarządzanie obiektami na wynajem, poszukuje osób przygotowanych do zawodu, najlepiej posiadających licencje.

Irena Matyka: To bardzo istotna kwestia którą pan podniósł. Żąda się potwierdzenia kwalifikacji, tylko jakiego potwierdzenia? Nie ma oficjalnie uznanych dokumentów, którymi można się posługiwać.

Sabina Augustynowicz: No właśnie, licencje formalnie nie istnieją…

Irena Matyka: Licencje zostały zniesione, a zaświadczenia o odbyciu szkoleń nie są uznawanym potwierdzeniem kwalifikacji. Uważam, że organizacje zrzeszające zawody nieruchomościowe powinny wystąpić do ministra z odpowiednim wnioskiem gdyż – zgodnie z zaleceniami Parlamentu Europejskiego i Rady Europy z 18 grudnia 2006 r. w sprawie kompetencji kluczowych w procesie uczenia się przez całe życie, kraje członkowskie Unii Europejskiej są zobowiązane do stworzenia takich warunków, aby osoby dorosłe miały możliwość rozwijania i aktualizowania kompetencji. Postuluje się – cytuję: „aby kraje stworzyły odpowiednią infrastrukturę dla kontynuowania edukacji i szkoleń przez osoby dorosłe, która powinna obejmować nie tylko dostępność nauczycieli i osób szkolących ale także istnienie procedur zatwierdzania i oceny rozwijania i aktualizowania kompetencji”. Ze względu na nałożenie tego obowiązku na kraje członkowskie powinien się tym zająć minister jako organ rządowy. Organizacje mogą współuczestniczyć w procesie ich opracowywania a ministerstwo wdrożyć zalecenia parlamentu europejskiego. Są oczekiwania instytucji i organizacji wobec zarządców dotyczące legitymowania się kompetencjami, ale zasad ich potwierdzania de facto nie ma.

Janusz Gutowski: To jest w tej chwili rzeczywiście nieokreślone, nawet po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sabina Augustynowicz: W ustawie mówi się tylko, że zarządca to przedsiębiorca, ubezpieczony.

Janusz Gutowski: No właśnie – ubezpieczony przedsiębiorca. Trudno się w tym doszukać jakiejś definicji. To raczej zapis dający jedynie pewien komfort klientowi, a korzystają na nim przede wszystkim ubezpieczyciele.

Sabina Augustynowicz: Mówimy o generaliach, przygotowaniu do zawodu i specyfice gospodarowania nieruchomościami o różnym przeznaczeniu. Czym różni się w takim razie gospodarowanie zasobami spółdzielni mieszkaniowych od gospodarowania obiektami komercyjnymi, czy zasobami wspólnot mieszkaniowych?

Grzegorz Jakubiec: Spółdzielnia mieszkaniowa jest z – prawnego punktu widzenia – specyficzna. Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to inna bajka. Tej samej miary nie da się przyłożyć również do zarządzania wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi. W spółdzielniach mieszkaniowych mamy miks prawny: właścicieli, którzy są członkami spółdzielni, właścicieli, którzy nie są członkami, mamy spółdzielcze prawa własnościowe, spółdzielcze lokatorskie, najem, a jeszcze do niedawna były też prawa spółdzielcze własnościowe bez członkostwa.

Sabina Augustynowicz: Czyli w spółdzielniach najbardziej potrzebni są prawnicy...

Grzegorz Jakubiec: Mieszkańcy spółdzielni sami gubią się w swoich prawach. Mieli nieodrębną własność przez np. 10 lat ale nie wiedzą, jakie mają prawa. Przygotowujemy informacje, w których rozgraniczamy właścicieli odrębnych od tych mających prawa spółdzielcze, ale i tak ludzie przychodzą i pytają, do której grupy się zaliczają. To jest bardzo skomplikowane i nadal się komplikuje z powodu częstych zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wystarczy przypomnieć, że w ciągu ostatnich 20 lat była ona nowelizowana ze dwadzieścia kilka razy, a tych zmian i luk prawnych jest tyle, że z interpretacją przepisów sami mamy duże problemy, zwłaszcza że sądy różnie orzekają, a orzeczeń jest mnóstwo, często sprzecznych. Dlatego uważam, że zarządzanie spółdzielniami mieszkaniowymi jest chyba najtrudniejsze, bo tam jest najwięcej trudnych spraw prawnych. Zresztą skala problemów musi być większa, bo w spółdzielniach mieszka prawie 1/3 kraju.

Ale… członkowie spółdzielni mają pod pewnym względem lepiej niż członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Mają bowiem komu się poskarżyć. Mogą napisać zażalenie do Krajowej Rady, do Związku Rewizyjnego i do ministra. Oczywiście zdarza się, że te możliwości skarżenia się opóźniają np. inwestycje. Skargi są rozpatrywane, a inwestycje wstrzymywane do momentu wyjaśnienia sprawy. Po likwidacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wspólnoty mieszkaniowe takiej możliwości nie mają.

Sabina Augustynowicz: A jak z zaufaniem publicznym?

Grzegorz Jakubiec: Mnie się wydaje, że to wszystko zależy i od zarządów spółdzielni, i od mieszkańców. Wystarczy kilku wyjątkowo operatywnych członków, by doprowadzić do kryzysu w spółdzielni. W mojej spółdzielni 20 lat temu też były różne problemy i osoby, które próbowały wpływać na decyzje. Ale jeśli konsekwentnie prowadzi się inwestycje, tłumaczy i udowadnia mieszkańcom, że będą mieli z niej korzyść, to ją akceptują. Oczywiście zawsze na kilkanaście tysięcy ludzi znajdzie się pięć osób, które będą negować wszystko, ale generalnie wydaje mi się, że z czasem można wszystko poukładać, tylko trzeba sporo pracy w to włożyć i determinacji, być cierpliwym i dużo wyjaśniać.

Pamiętam, jak kilkanaście lat temu braliśmy olbrzymi kredyt preferencyjny na kilkanaście milionów złotych na termomodernizację, obliczyliśmy stopę zwrotu, oszczędności itd. Natychmiast pojawili się nieprzychylni członkowie, którzy rozwieszali w budynkach informacje, że zarząd zadłuży spółdzielnię, ucieknie, doprowadzi do bankructwa itd., ale po dwóch godzinach tłumaczenia sytuacji na zebraniu, na które przyszło 300 osób, połowa wyszła, bo stwierdziła, że nic złego się nie dzieje. Po zrealizowaniu inwestycji, gdy członkowie spółdzielni zobaczyli, że jej efektem są znacznie niższe opłaty za ciepło, że fundusz remontowy w ogóle nie wzrósł, a kredyt spłacamy z oszczędności, nabrali zaufania. Następne projekty przechodziły już gładko. Dlatego wydaje mi się, że informacja i konsultacje społeczne są najważniejsze.

Janusz Gutowski: Ale to jest dokładnie to, od czego ta rozmowa poniekąd się zaczęła, czyli czy zarządca jest zawodem zaufania publicznego. Otóż zaufanie to fundamentalna kategoria. Tego się nie załatwi za pomocą ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaufanie buduje się tylko poprzez działanie, edukację, komunikację itd. Choć należy podkreślić, że mówimy teraz o zaufaniu naszych klientów, a nie o formule zawodu zaufania publicznego, bo to zupełnie inna kwestia. Taki status zawodu pozwoliłby na uzyskanie większego wpływu na rynek, w tym opiniowanie przepisów prawa.

Sabina Augustynowicz: O to właśnie trzeba zawalczyć.

Irena Matyka: Zdecydowanie się z tym zgadzam, ale o zwiększenie prestiżu zawodu powinnyśmy się starać wszyscy i bardzo dobrze, że rozmawiamy na ten temat.

Janusz Gutowski: Powiedziałem tak, ponieważ z mojej wiedzy i doświadczenia wynika, że zarządcy przez swoich klientów i partnerów nie są postrzegani jak osoby zaufania publicznego, ponieważ często poziom ogólny przygotowania zawodowego zarządców jest niski, brakuje wiedzy, umiejętności, kompetencji społecznych.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zarządcy nieruchomości, debata, prawo, administratorzy]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Windy w budynkach - zobacz specjalne rozwiązania»

Wzroszt cen za ogrzewanieGodziny szczytu w budynkach mieszkalnych przypadają na godziny poranne, kiedy mieszkańcy wychodzą z domu oraz wieczorne, gdy do niego wracają. Jak zaprojektować wygodne rozwiązania transportowe dostosowane do rzeczywistych sytuacji... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

pożar w budynku termomodernizacja
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...)... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Rewitalizacja konstrukcji balkonu - Balkon +  »

rewitalizacja balkonówWychodząc naprzeciw oczekiwaniom opracowano unikalny system, który pozwala na montaż balkonów zarówno w budynkach już istniejących jak i nowych inwestycjach. Dodatkowo... Czytam więcej »


Jak obniżyć koszty ogrzewania i energii dla Wspólnot Mieszkaniowych »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Obniżanie kosztów energii Donice z betonu architektonicznego
Obniż koszty ogrzewania i energii, i zyskaj otoczenie bardziej przyjazne dla ludzi i środowiska - z ekokredytem dla Wspólnot Mieszkaniowych - bez prowizji. (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18013|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11293|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10861|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl