• Cisza nocna i mir domowy w praktyce zarządcy nieruchomości
  • Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?
  • Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy ubezpieczenia nieruchomości
  • Kaucja pieniężna jako depozyt zabezpieczający wierzyciela

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Cisza nocna i mir domowy w praktyce zarządcy nieruchomości

Wśród zawartych w Kodeksie cywilnym ograniczeń ustawowych wymienić należy przede wszystkim przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego. W jego skład wchodzi także cisza nocna i mir domowy.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?

27.09.2018
2
Mostek termiczny określany jest jako miejsce newralgiczne. Nie bez przyczyny właśnie tak, ponieważ to on naraża budynek na spore straty ciepła. A to oznacza nie tylko szkody finansowe w postaci wyższych rachunków za ogrzewanie, lecz także negatywne oddziaływanie na konstrukcję...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy...

08.07.2019
Mając za sobą wieloletnią współpracę ze wspólnotami mieszkaniowymi i powtarzające się pytania dotyczące sposobu ustalania sum ubezpieczenia dla budynków wielomieszkaniowych, zamierzamy w telegraficznym skrócie przekazać niezbędną wiedzę związaną z tym zagadnieniem.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Kaucja pieniężna jako depozyt zabezpieczający wierzyciela

Podstawą praw wierzyciela co do dłużnika jest istnienie określonej wierzytelności, jako warunku dopuszczalności jej egzekucji. Oznacza to, że wierzyciel nie może mieć praw do bezprawnej wierzytelności, np. gdy ona nie powstała. W dochodzeniu wierzytelności istotny jest termin...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Prawo a praktyka, czyli legislacyjne never-ending story

Sabina Augustynowicz  |  Administrator 4/2019  |  11.05.2019
Janusz Gutowski – wiceprezes PFRN, Grzegorz Jakubiec – prezes SM „Służew nad Dolinką”, Witold Malinowski – członek zarządu PFSZN, Irena Matyka – prezes PFOZAiWN, Piotr Pałka – radca prawny
Janusz Gutowski – wiceprezes PFRN, Grzegorz Jakubiec – prezes SM „Służew nad Dolinką”, Witold Malinowski – członek zarządu PFSZN, Irena Matyka – prezes PFOZAiWN, Piotr Pałka – radca prawny

O wpływie prawa na funkcjonowanie środowiska zarządców nieruchomości dyskutują: Janusz Gutowski – wiceprezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Grzegorz Jakubiec – prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką” w Warszawie, Witold Malinowski – członek zarządu Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, Irena Matyka – prezes Polskiej Federacji Organizacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości oraz mec. Piotr Pałka – radca prawny, wspólnik w kancelarii specjalizującej się m.in. w sprawach z zakresu prawa nieruchomości.

Sabina Augustynowicz: Dyskusja na temat roli administratora i zarządcy toczy się od wielu lat. W przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami przed deregulacją zarządca był zdefiniowany. Była reprezentacja środowiska, mająca wpływ również na procesy legislacyjne, były tytuły zawodowe i Komisja Odpowiedzialności Zawodowej czuwająca nad trzymaniem standardów. Te zasady sprawiały, że prestiż zawodu był wyższy i zaufanie do osób z licencjami większe.

Irena Matyka: Przed deregulacją zakres zarządzania rzeczywiście był zdefiniowany a zarządcą nieruchomości była osobą posiadającą licencję zawodową. Nie był to zawód zaufania publicznego, ale ranga zarządcy była zdecydowanie wyższa.

Sabina Augustynowicz: Ale to chyba powinien być zawód zaufania publicznego, tak jak ubezpieczyciel czy bankowiec, któremu powierzamy swój majątek?

Irena Matyka: Nasze środowisko jest zgodne co do tego, że zarządca powinien być zawodem zaufania publicznego, zarządca ponosi odpowiedzialność nie tylko za majątek ogromnej wartości ale również zdrowie i życie ludzi. Obecnie prestiż zarządcy jest zdecydowanie niższy niż przed deregulacją. Sytuacja uległa poprawie po ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mamy przynajmniej definicję zarządcy i zarządzania i jest się do czego odnieść. Prawdą jest jednak, że bez certyfikacji, ustalenia zasad potwierdzania kwalifikacji przy przyjęciu różnych ścieżek edukacji, będziemy zawodem, który na pewno nie będzie predysponował do statusu zawodu zaufania publicznego. Nie będziemy też mieli wielkiego wpływu na proces stanowienia prawa, które nas dotyczy. Tak się zresztą dzieje. Żeby nie być gołosłowną: otrzymaliśmy co prawda do zaopiniowania projekt rozporządzenia o ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządców nieruchomości ale opinię mieliśmy wyrazić w ciągu 5 dni. Było to praktycznie niewykonalne. Zgodnie z § 40 ust. 4 regulaminu pracy Rady Ministrów, nie przedstawienie stanowiska w wyznaczonym terminie zostanie uznane za uzgodnienie treści projektu lub przedstawienie opinii pozytywnej, a w przypadku konsultacji publicznej za rezygnację z przedstawienia stanowiska.

Czytaj treż: Żeby wiedzieć, że się nie wie, trzeba mieć wiedzę >>>

Sabina Augustynowicz: Czy takie same problemy i deprecjacja zawodu dotyczą również nieruchomości komercyjnych?

Janusz Gutowski: Jest inaczej. Nie będę wielce oryginalny, jeżeli powiem, że zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to zupełnie inny zawód, funkcjonujący w oparciu o inne regulacje. Nasz klient to nie właściciel mieszkania wybierający nas jako zarządcę poprzez zarząd itd. Zarządcę komercyjnego do zarządzania budynkiem biurowym czy centrum handlowym, czy jakimś logistycznym dużym obiektem zatrudnia np. fundusz inwestycyjny, który doskonale wie, jakie kwalifikacje musi mieć ten człowiek. I oczywiście w tym kontekście licencjonowanie ma mniejsze znaczenie. Wiem jednak, jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, jakie problemy mają zarządcy, a jakie problemy z zarządcami mają właściciele lokali.

Ale chciałbym się odnieść do tego, o czym wspomniała pani Irena Matyka, czyli deregulacji, która sama w sobie była absurdalnym posunięciem, bo miała likwidować bariery w dostępie do zawodu – bariery, których nie było. Trzeba było jedynie się uczyć. I co ciekawe, jeśli obecnie np. BGK Nieruchomości ogłasza przetarg na zarządzanie obiektami na wynajem, poszukuje osób przygotowanych do zawodu, najlepiej posiadających licencje.

Irena Matyka: To bardzo istotna kwestia którą pan podniósł. Żąda się potwierdzenia kwalifikacji, tylko jakiego potwierdzenia? Nie ma oficjalnie uznanych dokumentów, którymi można się posługiwać.

Sabina Augustynowicz: No właśnie, licencje formalnie nie istnieją…

Irena Matyka: Licencje zostały zniesione, a zaświadczenia o odbyciu szkoleń nie są uznawanym potwierdzeniem kwalifikacji. Uważam, że organizacje zrzeszające zawody nieruchomościowe powinny wystąpić do ministra z odpowiednim wnioskiem gdyż – zgodnie z zaleceniami Parlamentu Europejskiego i Rady Europy z 18 grudnia 2006 r. w sprawie kompetencji kluczowych w procesie uczenia się przez całe życie, kraje członkowskie Unii Europejskiej są zobowiązane do stworzenia takich warunków, aby osoby dorosłe miały możliwość rozwijania i aktualizowania kompetencji. Postuluje się – cytuję: „aby kraje stworzyły odpowiednią infrastrukturę dla kontynuowania edukacji i szkoleń przez osoby dorosłe, która powinna obejmować nie tylko dostępność nauczycieli i osób szkolących ale także istnienie procedur zatwierdzania i oceny rozwijania i aktualizowania kompetencji”. Ze względu na nałożenie tego obowiązku na kraje członkowskie powinien się tym zająć minister jako organ rządowy. Organizacje mogą współuczestniczyć w procesie ich opracowywania a ministerstwo wdrożyć zalecenia parlamentu europejskiego. Są oczekiwania instytucji i organizacji wobec zarządców dotyczące legitymowania się kompetencjami, ale zasad ich potwierdzania de facto nie ma.

Janusz Gutowski: To jest w tej chwili rzeczywiście nieokreślone, nawet po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sabina Augustynowicz: W ustawie mówi się tylko, że zarządca to przedsiębiorca, ubezpieczony.

Janusz Gutowski: No właśnie – ubezpieczony przedsiębiorca. Trudno się w tym doszukać jakiejś definicji. To raczej zapis dający jedynie pewien komfort klientowi, a korzystają na nim przede wszystkim ubezpieczyciele.

Sabina Augustynowicz: Mówimy o generaliach, przygotowaniu do zawodu i specyfice gospodarowania nieruchomościami o różnym przeznaczeniu. Czym różni się w takim razie gospodarowanie zasobami spółdzielni mieszkaniowych od gospodarowania obiektami komercyjnymi, czy zasobami wspólnot mieszkaniowych?

Grzegorz Jakubiec: Spółdzielnia mieszkaniowa jest z – prawnego punktu widzenia – specyficzna. Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to inna bajka. Tej samej miary nie da się przyłożyć również do zarządzania wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi. W spółdzielniach mieszkaniowych mamy miks prawny: właścicieli, którzy są członkami spółdzielni, właścicieli, którzy nie są członkami, mamy spółdzielcze prawa własnościowe, spółdzielcze lokatorskie, najem, a jeszcze do niedawna były też prawa spółdzielcze własnościowe bez członkostwa.

Sabina Augustynowicz: Czyli w spółdzielniach najbardziej potrzebni są prawnicy...

Grzegorz Jakubiec: Mieszkańcy spółdzielni sami gubią się w swoich prawach. Mieli nieodrębną własność przez np. 10 lat ale nie wiedzą, jakie mają prawa. Przygotowujemy informacje, w których rozgraniczamy właścicieli odrębnych od tych mających prawa spółdzielcze, ale i tak ludzie przychodzą i pytają, do której grupy się zaliczają. To jest bardzo skomplikowane i nadal się komplikuje z powodu częstych zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wystarczy przypomnieć, że w ciągu ostatnich 20 lat była ona nowelizowana ze dwadzieścia kilka razy, a tych zmian i luk prawnych jest tyle, że z interpretacją przepisów sami mamy duże problemy, zwłaszcza że sądy różnie orzekają, a orzeczeń jest mnóstwo, często sprzecznych. Dlatego uważam, że zarządzanie spółdzielniami mieszkaniowymi jest chyba najtrudniejsze, bo tam jest najwięcej trudnych spraw prawnych. Zresztą skala problemów musi być większa, bo w spółdzielniach mieszka prawie 1/3 kraju.

Ale… członkowie spółdzielni mają pod pewnym względem lepiej niż członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Mają bowiem komu się poskarżyć. Mogą napisać zażalenie do Krajowej Rady, do Związku Rewizyjnego i do ministra. Oczywiście zdarza się, że te możliwości skarżenia się opóźniają np. inwestycje. Skargi są rozpatrywane, a inwestycje wstrzymywane do momentu wyjaśnienia sprawy. Po likwidacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wspólnoty mieszkaniowe takiej możliwości nie mają.

Sabina Augustynowicz: A jak z zaufaniem publicznym?

Grzegorz Jakubiec: Mnie się wydaje, że to wszystko zależy i od zarządów spółdzielni, i od mieszkańców. Wystarczy kilku wyjątkowo operatywnych członków, by doprowadzić do kryzysu w spółdzielni. W mojej spółdzielni 20 lat temu też były różne problemy i osoby, które próbowały wpływać na decyzje. Ale jeśli konsekwentnie prowadzi się inwestycje, tłumaczy i udowadnia mieszkańcom, że będą mieli z niej korzyść, to ją akceptują. Oczywiście zawsze na kilkanaście tysięcy ludzi znajdzie się pięć osób, które będą negować wszystko, ale generalnie wydaje mi się, że z czasem można wszystko poukładać, tylko trzeba sporo pracy w to włożyć i determinacji, być cierpliwym i dużo wyjaśniać.

Pamiętam, jak kilkanaście lat temu braliśmy olbrzymi kredyt preferencyjny na kilkanaście milionów złotych na termomodernizację, obliczyliśmy stopę zwrotu, oszczędności itd. Natychmiast pojawili się nieprzychylni członkowie, którzy rozwieszali w budynkach informacje, że zarząd zadłuży spółdzielnię, ucieknie, doprowadzi do bankructwa itd., ale po dwóch godzinach tłumaczenia sytuacji na zebraniu, na które przyszło 300 osób, połowa wyszła, bo stwierdziła, że nic złego się nie dzieje. Po zrealizowaniu inwestycji, gdy członkowie spółdzielni zobaczyli, że jej efektem są znacznie niższe opłaty za ciepło, że fundusz remontowy w ogóle nie wzrósł, a kredyt spłacamy z oszczędności, nabrali zaufania. Następne projekty przechodziły już gładko. Dlatego wydaje mi się, że informacja i konsultacje społeczne są najważniejsze.

Janusz Gutowski: Ale to jest dokładnie to, od czego ta rozmowa poniekąd się zaczęła, czyli czy zarządca jest zawodem zaufania publicznego. Otóż zaufanie to fundamentalna kategoria. Tego się nie załatwi za pomocą ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaufanie buduje się tylko poprzez działanie, edukację, komunikację itd. Choć należy podkreślić, że mówimy teraz o zaufaniu naszych klientów, a nie o formule zawodu zaufania publicznego, bo to zupełnie inna kwestia. Taki status zawodu pozwoliłby na uzyskanie większego wpływu na rynek, w tym opiniowanie przepisów prawa.

Sabina Augustynowicz: O to właśnie trzeba zawalczyć.

Irena Matyka: Zdecydowanie się z tym zgadzam, ale o zwiększenie prestiżu zawodu powinnyśmy się starać wszyscy i bardzo dobrze, że rozmawiamy na ten temat.

Janusz Gutowski: Powiedziałem tak, ponieważ z mojej wiedzy i doświadczenia wynika, że zarządcy przez swoich klientów i partnerów nie są postrzegani jak osoby zaufania publicznego, ponieważ często poziom ogólny przygotowania zawodowego zarządców jest niski, brakuje wiedzy, umiejętności, kompetencji społecznych.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zarządcy nieruchomości, debata, prawo, administratorzy]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16730|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10373|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl