Zgodnie z postanowieniami art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jako właściciele odrębnych nieruchomości lokalowych, niebędący członkami spółdzielni mieszkaniowej, mamy obowiązek uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem swoich lokali oraz nieruchomości wspólnej. To jest okoliczność bezsporna.
W naszym przypadku nie ma żadnych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w naszym budynku, o których mowa w zdaniu drugim art. 4 ust. 4 usm, gdyż jest to nieruchomość jednobudynkowa.
Mamy wątpliwości w zakresie interpretacji zdania trzeciego art. 4 ust. 4 usm w brzmieniu: „...Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5"
O jakich zasadach jest mowa w tym przepisie prawa?
Grupa właścicieli odrębnych nieruchomości lokalowych z Wrocławia
Artykuł 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych różnicuje koszty jakie poszczególne kategorie osób w zależności od posiadanego typu lokalu oraz członkostwa w spółdzielni są zobowiązane ponosić w związku z posiadaniem lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.
Zgodnie z tym przepisem właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani:
- uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali,
- uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
- uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni uczestniczą więc w trzech wyżej wymienionych rodzajach kosztów: swoich lokali, nieruchomości wspólnej i infrastruktury osiedla. Fakt, że nieruchomość jest jednobudynkowa nie oznacza, że właściciele nie będą partycypować w kosztach utrzymania innych nieruchomości spółdzielni na danym osiedlu.
Jeżeli na danym osiedlu są na przykład place zabaw, parkingi lub inne elementy infrastruktury osiedla, przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców danego osiedla, będące mieniem spółdzielni, to również w ich utrzymaniu będą partycypować właściciele niebędący członkami spółdzielni. Opłaty te na pewno odpadają tylko wówczas gdy spółdzielnia na danym osiedlu nie ma innych budynków i elementów infrastruktury przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla.
Opłaty ustalane są i wnoszone przez zobowiązane osoby w określony sposób zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego i statutem spółdzielni (terminy wnoszenia opłat, poszczególne elementy składające się na koszty, sposoby kalkulacji).
Nie ma pierwokupu przy zamianie i darowiźnie udziałów ZOBACZ>>
Zatem w cytowanym fragmencie przepisu chodzi o to, że w spółdzielni mieszkaniowej wszyscy uiszczają opłaty według tych samych zasad, np. terminów, sposobów kalkulacji kosztów itd., natomiast poszczególne kategorie osób będą mieć tylko różne elementy składowe tych opłat zgodnie między innymi z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z tym że w przypadku właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, jeżeli nieruchomość wspólna przynosi jakieś przychody, np. z czynszu za reklamę umieszczoną na elewacji, to spółdzielnia koszty powinna pomniejszyć o te przychody i w ten sposób pomniejszyć opłaty przypadające na właścicieli lokali w danej nieruchomości.
2
