CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zarządcy o sobie

Irena Scholl  |  Administrator 7-8/2019  |  23.08.2019
Doświadczeni zarządcy z ubolewaniem zaczęli spisywać błędy, a ostatnio także i tragedie, zdarzające się na terenie nieruchomości wielorodzinnych
Doświadczeni zarządcy z ubolewaniem zaczęli spisywać błędy, a ostatnio także i tragedie, zdarzające się na terenie nieruchomości wielorodzinnych
Fot. pixabay.com

Spytałam zarządców nieruchomości działających w mieszkalnictwie, co sądzą o sobie, o swojej branży i środowisku. Zapewniłam, że ich opinie przedstawię bez podawania nazwisk, aby mogli wypowiadać się szczerze i swobodnie, nie czując jakichkolwiek ograniczeń czy zahamowań. Co powiedzieli o sobie?

W artykule:

• Coraz wyższa ranga, a potem...
• Groszowa stawka od metra
• Co przeraża, a co cieszy?

Osoby parające się zarządzaniem nieruchomościami od kilkudziesięciu lat, jak o sobie mówią „stare wygi”, wspominają dawne czasy sięgające 25 lat. Nie istniał wówczas zawód zarządcy, był administrator, nie lubiany urzędnik. Z ramienia skarbu państwa czy rady narodowej ściągał rygorystycznie komorne od lokatorów „z przydziałem”, ale nie dbał o remonty czy modernizację popadających w ruinę starych kamienic czy bloków wznoszonych już po wojnie z licznymi niedoróbkami. Również państwu czy władzom komunalnym coraz bardziej ciążył mieszkaniowy garb.

Rozpoczęła się wieloletnia reforma mieszkalnictwa (słowo reforma jeszcze nie było w użyciu). Nie będę wyliczała dziesiątków ustaw, nowelizacji i aktów prawnych niższego rzędu. W ich efekcie powstało ponad 25 tys. wspólnot mieszkaniowych. Budynkami zajęły się wybierane przez wspólnoty zarządy, a ich prawą ręką, wykonującą codzienną robotę stali się zarządcy nieruchomości.

Coraz wyższa ranga, a potem… 

Podstawowym aktem prawnym z punktu widzenia zarządców stała się Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wymagania w niej zapisane, także wynikające z innych uregulowań, nie były traktowane przez środowisko jako niezrozumiałe udręczenie. Sami zainteresowani mieli ambicje zdobycia należytej rangi zawodowej. W tym celu trzeba było odbyć 400-godzinne szkolenie (teoria) i 30-godzinną praktykę, zdać państwowy egzamin i uzyskać licencję zawodową. Potem doszedł obowiązek permanentnego dokształcania się w rocznym rytmie. Sami zarządcy wyłaniali spośród siebie członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej utworzonej przy ministrze branży budowlanej.

Czytaj też: Jaka jest rola zarządcy nieruchomości? >>>

Ranga zawodu zarządcy rosła, a jego regulacja miała szerszy i głębszy sens: cywilizowała rynek mieszkaniowy. Działała także dla dobra stanu zasobów mieszkaniowych  bez względu na status prawno-własnościowy lokali i budynków.

Niestety, regulacja zawodu zarządców nieruchomości oraz jeszcze ponad 300 innych zawodów „nie pasowała” ówczesnemu ministrowi sprawiedliwości, Jarosławowi Gowinowi. Wbrew protestom organizacji zrzeszających zarządców i części posłów, w 2014 r. Sejm uchwalił a Senat zakceptował „ustawę deregulacyjną”. Żadna niewidzialna ręka rynku tu nie zadziałała, a swobodny dostęp do zarządzania każdego, kto ma na to ochotę ani przed pięcioma laty, ani dziś nie zdaje egzaminu.

Niektórzy zarządcy posługują się porównaniem: dziecko jest własnością rodziców, ale to nie oni decydują, czy będzie się ono uczyć czy nie. Istnieje ustawowy obowiązek szkolny do 18 roku życia. Przykład z innej łączki. Zderegulowany przez ministra Gowina zawód taksówkarza niedawno ponownie uregulowano. Musi on zdać egzamin z topografii miasta. I słusznie. 

Groszowa stawka od metra

W ciągu pięciu lat nastąpiła znacząca zmiana warty na nieruchomościowym rynku. Dziesiątki tysięcy zarządców przeszło już lub na emeryturę lub odeszli. Pojawiły się tysiące nowych budynków mieszkalnych – wspólnotowych i spółdzielczych. Wzrósł więc popyt na zarządców nieruchomości. Ale jeszcze szybciej przybyło zarządców, bo nie ma chyba innego zawodu do którego dostęp jest tak łatwy. Dziś już nikt w Polsce nie jest w stanie policzyć, ilu ich jest. Kiedyś szacowano, że 25 tys., teraz może 35 tys.

Rozpoczął się spadek dochodów i jakości. Ci, którzy przed laty otrzymywali nawet 1,50 zł od metra nie mogą nawet marzyć o podwyżce, zaś przychodzący do pracy podpisują umowy za grosze, zdarza się, że za 25 czy 35 gr od metra. Choć muszą sobie poradzić z trudnymi niekiedy sytuacjami wymagającymi minimalnych umiejętności, znaleźć przepis prawa lub odpowiedniego prawnika, mogą trafić za kratki, zarabiają z reguły o jedną trzecią lub połowę mniej, niż dozorca.

Zanika też integracja i lojalność zawodowa. Zdarzają się przypadki wygryzania się rodem z początków kapitalizmu.

W 2007 r. Sejm uchwalił Ustawę o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. A więc na papierze nie wolno stosować dumpingu. Tymczasem praktyka pokazuje, że dumping rośnie, a niewielu zarządców idzie do sądu walczyć o swoje prawa.

Błędy i tragedie

Deregulacja spowodowała zniesienie obowiązku posiadania odpowiedniego przygotowania zawodowego i na efekty nie trzeba było długo czekać. Doświadczeni zarządcy z ubolewaniem zaczęli spisywać błędy, a ostatnio także i tragedie, zdarzające się na terenie nieruchomości wielorodzinnych. Wielu zarządców nie wykonuje podstawowych czynności, do których są zobowiązani. Nie dokonuje m.in. zapisów w Książce obiektu budowlanego i gdy dzieje się coś złego, np. wydarzy się katastrofa budowlana podczas remontu czy rozbudowy domu, brakuje o nim podstawowych informacji.

Nie są realizowane natychmiast wnioski pokontrolne, wynikające z przeglądu stanu technicznego budynku czy stanu instalacji gazowych. Zainteresowanie bezpieczeństwem przeciwpożarowym pojawia się tak naprawdę, gdy w ogniu giną ludzie a telewizja to pokazuje.

Mają miejsce liczne błędy w liczeniu dostaw ciepła i wody. Jak wykazały przeprowadzone kiedyś kontrole, tylko 40 proc. nieruchomości ma regulaminy rozliczenia mediów, zawierające poprawne zapisy. W większości przypadków takich regulaminów w ogóle nie ma. Jest dowolny podział na koszty stałe i zmienne dostaw ciepła, mimo że koszty stałe są wykazywane przez dostawcę w fakturze przekazywanej odbiorcy. Gdy w częściach wspólnych nie ma grzejników, nie obciąża się kosztami jej ogrzewania właścicieli lokali. Błąd! Przecież nie panuje w niej temperatura taka jak na zewnątrz, należy więc w metodzie rozliczeń uwzględnić wskaźnik przenikalności ciepła przez przegrody oraz jego emisję na całym ciągu instalacji grzewczej.

Nieprawidłowością jest przyjmowanie tzw. ryczałtu zużytej wody. Pomijając niefortunne nazewnictwo, to wielkość ryczałtu należy wykazać, czyli wyliczyć lub oprzeć się na średnim zużyciu wody w opomiarowanych lokalach, albo wskazać zużycie normatywne. Często obciąża się kosztem tzw. uchybu wody wyłącznie lokale nie opomiarowane. Stanowi to naruszenie art. 32 Konstytucji, gdyż ma tu miejsce nierówne traktowanie obywateli względem prawa.

Upowszechnia się nieprawidłowe administrowanie przepływem finansowym. Nie każdy wydatek jest udokumentowany, a faktura odpowiednio opisana. Np. każde zapytanie ofertowe powinno być udokumentowane, procedura wyłaniania wykonawcy potwierdzona protokołem z dokonania wyboru jednej z co najmniej trzech ofert.

Fakt, że niewiele wspólnot dysponuje kompetentnym doradcą – prawnikiem doprowadza do zawierania niekorzystnych dla inwestora umów. Doświadczeni zarządcy podpowiadają: warto, aby kilka sąsiadujących ze sobą wspólnot wspólnie zaangażowało prawnika. To się opłaca, bo przy wpadce, zwłaszcza grubszej, indywidualna porada może kosztować nawet dziesięciokrotnie więcej.

Nie tak dawno wydarzyła się tragedia w Koszalinie, gdzie własność o charakterze mieszkaniowym zamieniono – bez zgody wspólnoty i władz lokalnych – na gospodarczą i to o specyficznym przeznaczeniu. Powstał tam escape room, do którego wpuszcza się kilka osób, które aby się stamtąd wydostać muszą odgadnąć hasło. Niestety, w szczelnie zamkniętym pomieszczeniu nie było zabezpieczenia przeciwpożarowego i gdy pojawił się ogień trzy nastolatki nie zdołały się wyzwolić i zaczadziały. Spłonęły… Gdy po tym nieszczęściu zarządzono kontrole escape room’ów w całym kraju okazało się, że lokali mieszkalnych nielegalnie wykorzystywanych na cele rozrywkowe są dziesiątki.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[zarządcy, zarządcy nieruchomości, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17556|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10941|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10517|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl