• Czy wspólnota może zarabiać na nieruchomości wspólnej?
  • Dlaczego mój sąsiad ma lepiej? Trudne pytania do zarządców
  • Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?
  • Ponad 30 proc. Polaków nie segreguje odpadów w ogóle
  • Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy ubezpieczenia nieruchomości

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Czy wspólnota może zarabiać na nieruchomości wspólnej?

31.10.2019
Koszty związane z utrzymaniem budynku mieszkalnego są dla każdego członka wspólnoty oczywiste, mniej oczywiste są źródła przychodów wspólnoty. A przecież istnieją sposoby na zarabianie na częściach wspólnych nieruchomości – lokalach usługowo-handlowych, ścianach,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dlaczego mój sąsiad ma lepiej? Trudne pytania do zarządców

31.10.2019
Zarządca nieruchomości ma naprawdę wiele na swojej głowie i często powinien być w wielu miejscach jednocześnie. Jakie problemy musi rozwiązywać najczęściej? Z czym zwracają się do niego mieszkańcy?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?

27.09.2018
2
Mostek termiczny określany jest jako miejsce newralgiczne. Nie bez przyczyny właśnie tak, ponieważ to on naraża budynek na spore straty ciepła. A to oznacza nie tylko szkody finansowe w postaci wyższych rachunków za ogrzewanie, lecz także negatywne oddziaływanie na konstrukcję...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Ponad 30 proc. Polaków nie segreguje odpadów w ogóle

29.10.2019
1
W 2020 roku 50 proc. wytwarzanych odpadów komunalnych powinno być kierowanych do recyklingu – takie wymogi Polsce narzucają dyrektywy unijne. Obecnie wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 36 proc. Badania pokazują, że świadomość Polaków dotycząca selektywnej zbiórki i...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy...

08.07.2019
Mając za sobą wieloletnią współpracę ze wspólnotami mieszkaniowymi i powtarzające się pytania dotyczące sposobu ustalania sum ubezpieczenia dla budynków wielomieszkaniowych, zamierzamy w telegraficznym skrócie przekazać niezbędną wiedzę związaną z tym zagadnieniem.
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rachunek strat

dr. Adam Kowalewskim – architekt, doktor nauk ekonomicznych, członek Rady Fundatorów Fundacji Rozwoju Demokracji
dr. Adam Kowalewskim – architekt, doktor nauk ekonomicznych, członek Rady Fundatorów Fundacji Rozwoju Demokracji

O kryzysie gospodarki przestrzennej skutkującym chaosem urbanistycznym i generującym ogromne straty społeczne i gospodarcze oraz braku spójnych regulacji prawnych z dr. Adamem Kowalewskim – architektem, doktorem nauk ekonomicznych, członkiem Rady Fundatorów Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej rozmawiają: Sabina Augustynowicz – redaktor naczelna miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” i portalu administrator24.info oraz Natalia Pypeć – redaktor portalu internetowego.

– W swoich publikacjach i wystąpieniach zwraca Pan często uwagę, że polski model polityki przestrzennej, czyli de facto brak spójnych regulacji prawnych ładu przestrzennego uspołecznił koszty i sprywatyzował zyski. Czy mógłby Pan to wyjaśnić?

– Polega to na tym, że przygotowanie terenów pod budownictwo należy do obowiązków gminy. Natomiast korzyści z tego mają właściciele nieruchomości, ponieważ system podatkowy, który miał jak gdyby rekompensować wydatki gminy jest bardzo słaby, wręcz wadliwy, ponieważ tzw. opłaty adiacenckie nie zwracają gminie tego, co naprawdę wydaje. Najprostszym i najlepszym sposobem odzyskiwania wydanych pieniędzy na przygotowanie terenów jest podatek od wartości nieruchomości. To jest sprawiedliwy podatek, bo jeśli gmina jakiś teren uzbroi i będzie to teren budowlany, to podatki od terenu budowlanego powinny być zgodne z jego wartością. Po drugie, co jest bardzo istotne, żeby ta gospodarka terenem była w miarę racjonalna, konieczne są scalenia gruntów, w Polsce praktycznie niewystępujące. Przy podziale spadkowym, jeśli jest kilku spadkobierców, teren dzieli się tak, żeby każda działka miała dostęp do drogi publicznej. Potem zaczyna się tzw. narolna urbanistyka, zabudowa paskowa. Gdyby gmina mogła te tereny wykupywać jako tereny rolne i scalać, to byłaby zupełnie inna sytuacja. I to jest kolejny problem, który w zasadzie nie daje szans na wykorzystanie tzw. renty planistycznej.

Czytaj też: Prawo a praktyka, czyli legislacyjne never-ending story >>> 

– Używa Pan też często sformułowania, świadczącego o tym, że jednym ze źródeł chaosu przestrzennego jest silna pozycja własności prywatnej i słaba interesu publicznego.

– Interes publiczny jest dosyć trudny do zdefiniowania, w prawie należy do „norm generalnych” (regulacji prawnych de facto niedookreślonych). W związku z tym sądom administracyjnym i władzom publicznym pozostawia się rozstrzyganie, czy coś jest, czy nie jest interesem publicznym i czy został naruszony interes mieszkańców. Ale ta płynność rozstrzygania sprawia, że bardzo łatwo dochodzi do naruszeń interesu publicznego. Dlaczego? Ponieważ na to się nakłada drugi problem, tj. błędne przekonanie, że planowanie przestrzenne utrudnia inwestowanie. I w imię ochrony interesów inwestora, zezwala się na nieprawidłowości w lokalizacji obiektów budowlanych, czego przykładem jest budowa wieżowca wśród domków o niskiej zabudowie, co z punktu widzenia interesu właścicieli tych domów, jest bardzo niekorzystne. Zwiększa się bowiem natężenie ruchu, zwiększają się uciążliwości, domy tracą na wartości, bo jak powstanie wieżowiec w środku osiedla domków jednorodzinnych, to „znika” osiedle o niskiej zabudowie. A orzeczeń sądów rozstrzygających w takich właśnie sprawach, często na korzyść inwestorów, deweloperów, ale nie chroniących prawa własności mieszkańców – są tysiące. Tymczasem planowanie przestrzenne jest po to, aby ograniczać kolizje funkcji, rozstrzygać, gdzie powstanie wieżowiec, a gdzie wulkanizatornia lub hotel już na etapie przesądzania o kształcie miasta.

- Czyli bardziej chroniony jest interes inwestora?

– Nie zawsze, bowiem obecny system zwiększa ryzyko inwestycyjne. Brak polityki przestrzennej stwarza również zagrożenia dla inwestora. Jeśli nie ma planu i inwestor zbuduje hotel, a potem na zasadzie bałaganu przestrzennego, na podstawie decyzji administracyjnej gminy (tzw. wuzetki), powstanie obok wulkanizatornia, to ten hotel nie ma szans na przetrwanie. Gdyby jednak był to obszar objęty planowaniem, to wulkanizatornia, z konieczną strefą ochronną, nie mogłaby powstać w sąsiedztwie hotelu i zagrażać jego interesom. Obecnie, wobec wszechobecnego bałaganu przestrzennego, zdarza się, że sąd administracyjny dopuszcza sąsiedztwo takich inwestycji. Znam orzeczenia, w których sąd uzasadnia swoje decyzje koniecznością popierania inwestowania. Zbyt często zapominamy, że ustawy nakazują również troskę o ład przestrzenny.

- Mówi Pan o bezładzie, o chaosie, a włodarze miast twierdzą, że mają plany…

– Plany miast tak, ale często wadliwe, tolerujące bezład przestrzenny i rozpraszanie zabudowy. Rachunek za straty, które bezład przestrzenny wywołuje, płaci społeczeństwo. Jeśli gmina z powodu braku infrastruktury, którą ma obowiązek zapewnić, musi zapłacić deweloperowi wielomilionowe odszkodowania – to sięga po pieniądze uzyskane przecież z naszych podatków, czyli tak naprawdę deweloperowi płacimy my wszyscy. Oczywiście, nie wolno zapominać, że są deweloperzy, którzy bardzo się starają i chcą po sobie zostawić ładny kawałek miasta. Oni rozumieją potrzebę ładu przestrzennego i współpracują przy planowaniu, rozumieją rolę przyszłych mieszkańców, robią warsztaty, spotykają się też z zarządcami. Ale też mamy deweloperów, którzy chcą zarobić przede wszystkim. Dopóki jednak nie ma spójnych ustaw regulujących planowanie przestrzenne, brakuje regulacji zapobiegających działaniom szkodliwym i generującym straty finansowe i społeczne, trudno mieć do nich pretensje, przecież są biznesmenami. Ich celem jest również zysk. A jeśli robią to źle, to winne jest prawo oraz władze publiczne, które złe prawo stanowią. Czyli początkiem zła są politycy, którzy po prostu dopuszczają do takich wadliwych rozwiązań prawnych. Ale jest jeszcze trzecia grupa inwestorów, która spekuluje, wykupuje grunty, odralnia i sprzedaje odrolniony grunt, może również załatwić tzw. wuzetkę, którą sprzedaje. Wartość takiego gruntu rośnie cały czas. Dlatego mówimy właśnie o prywatyzacji zysków, bo wzrost wartości terenu, który w wyniku przekształcenia z terenu rolnego i zielonego stał się budowlanym, może być nawet dziesięciokrotny. Takie są wyniki badań holenderskich, bo my własnych obecnie nie mamy. Gmina holenderska, jak wyznacza tereny rozwojowe, wykupuje je, płacąc jak za tereny rolne, po czym je scala, parceluje, buduje drogi, uzbrojenie i rozpoczyna dopiero sprzedaż terenu, określając z góry jego przeznaczenie, które jest obwarowane różnymi wymogami, w tym lokalizacji funkcji usługowych czy budownictwa społecznego. Co jest istotne w tym mechanizmie? Po pierwsze, wartość tych terenów, za które zapłaciła gmina, jest w końcowej sprzedaży 5–10 krotnie wyższa. Zarabia więc gmina, która wydała pieniądze publiczne, a nie właściciel terenu czy deweloper. Po drugie, gmina gdy wyznaczy teren pod rozwój, praktycznie zamyka możliwość nowego budownictwa na wszystkich pozostałych terenach gminy. Dopuszcza tylko modernizację i rewitalizacje. Kreuje więc ład przestrzenny na swoim terenie.

W Polsce oczywiście byłby natychmiast straszliwy krzyk, że planowanie święte prawo własności narusza i że mieszkania podrożeją. Opowieści, że mieszkania podrożeją są równie nieprawdziwe jak to, że planowanie przestrzenne utrudnia inwestowanie. To są wszystko kłamstwa. Dlaczego kraje Europy Zachodniej mają i rozwijają planowanie przestrzenne? Czy nie potrafią zrobić prostego rachunku opłacalności inwestycji? A my w te brednie, że planowanie utrudnia inwestowanie, wierzymy. Co gorsze, uwierzyli w to politycy. I nawet, jeśli pan premier Morawiecki w swoim exposé krytykował budowanie na polach, to nic się nie zmieniło – nadal buduje się na polach.

 

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[gospodarka przestrzenna, urbanistyka, polityka przestrzenna, projektowanie, chaos urbanistyczny]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17556|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10941|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10517|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl