• Komunikacja w pracy zarządcy
  • Profesjonalny zarządca w okresie deweloperskim szczególnie pożądany
  • Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?
  • Szkolenie: Sytuacje konfliktowe w zarządzaniu nieruchomościami i ich rozwiązywanie
  • Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy ubezpieczenia nieruchomości

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Komunikacja w pracy zarządcy

Gwarancją sukcesu w zarządzaniu nieruchomościami są nie tylko – choć najważniejsze – wysokie kwalifikacje i doświadczenie. Niezbędnym uzupełnieniem jest umiejętność komunikacji, argumentacji i prowadzenia dialogu przydatna w codziennej pracy zarządcy.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Profesjonalny zarządca w okresie deweloperskim szczególnie pożądany

10.09.2019
Nowy budynek jest gotowy do zamieszkania, deweloper oddaje lokale przyszłym właścicielom. Do czasu podpisania aktów notarialnych ktoś musi naliczać koszty, rozliczać media, zorganizować całą pozostałą obsługę – sprzątanie, przeglądy, konserwator. To tzw. okres deweloperski,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Jak usunąć mostki termiczne na ścianach budynku?

27.09.2018
2
Mostek termiczny określany jest jako miejsce newralgiczne. Nie bez przyczyny właśnie tak, ponieważ to on naraża budynek na spore straty ciepła. A to oznacza nie tylko szkody finansowe w postaci wyższych rachunków za ogrzewanie, lecz także negatywne oddziaływanie na konstrukcję...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Szkolenie: Sytuacje konfliktowe w zarządzaniu nieruchomościami i ich...

09.09.2019
Czym jest konflikt i jakie są jego rodzaje, konflikt w pracy zarządcy nieruchomości, sposoby radzenia sobie z trudnym rozmówcą, sprawna komunikacja jako metoda radzenia sobie w sytuacji konfliktowej, wygaszanie konfliktów, współpraca z mieszkańcami i podmiotami – to tylko wybrane...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dylematy decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej w ustalaniu poprawnej sumy...

08.07.2019
Mając za sobą wieloletnią współpracę ze wspólnotami mieszkaniowymi i powtarzające się pytania dotyczące sposobu ustalania sum ubezpieczenia dla budynków wielomieszkaniowych, zamierzamy w telegraficznym skrócie przekazać niezbędną wiedzę związaną z tym zagadnieniem.
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rachunek strat

dr. Adam Kowalewskim – architekt, doktor nauk ekonomicznych, członek Rady Fundatorów Fundacji Rozwoju Demokracji
dr. Adam Kowalewskim – architekt, doktor nauk ekonomicznych, członek Rady Fundatorów Fundacji Rozwoju Demokracji

O kryzysie gospodarki przestrzennej skutkującym chaosem urbanistycznym i generującym ogromne straty społeczne i gospodarcze oraz braku spójnych regulacji prawnych z dr. Adamem Kowalewskim – architektem, doktorem nauk ekonomicznych, członkiem Rady Fundatorów Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej rozmawiają: Sabina Augustynowicz – redaktor naczelna miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” i portalu administrator24.info oraz Natalia Pypeć – redaktor portalu internetowego.

– W swoich publikacjach i wystąpieniach zwraca Pan często uwagę, że polski model polityki przestrzennej, czyli de facto brak spójnych regulacji prawnych ładu przestrzennego uspołecznił koszty i sprywatyzował zyski. Czy mógłby Pan to wyjaśnić?

– Polega to na tym, że przygotowanie terenów pod budownictwo należy do obowiązków gminy. Natomiast korzyści z tego mają właściciele nieruchomości, ponieważ system podatkowy, który miał jak gdyby rekompensować wydatki gminy jest bardzo słaby, wręcz wadliwy, ponieważ tzw. opłaty adiacenckie nie zwracają gminie tego, co naprawdę wydaje. Najprostszym i najlepszym sposobem odzyskiwania wydanych pieniędzy na przygotowanie terenów jest podatek od wartości nieruchomości. To jest sprawiedliwy podatek, bo jeśli gmina jakiś teren uzbroi i będzie to teren budowlany, to podatki od terenu budowlanego powinny być zgodne z jego wartością. Po drugie, co jest bardzo istotne, żeby ta gospodarka terenem była w miarę racjonalna, konieczne są scalenia gruntów, w Polsce praktycznie niewystępujące. Przy podziale spadkowym, jeśli jest kilku spadkobierców, teren dzieli się tak, żeby każda działka miała dostęp do drogi publicznej. Potem zaczyna się tzw. narolna urbanistyka, zabudowa paskowa. Gdyby gmina mogła te tereny wykupywać jako tereny rolne i scalać, to byłaby zupełnie inna sytuacja. I to jest kolejny problem, który w zasadzie nie daje szans na wykorzystanie tzw. renty planistycznej.

Czytaj też: Prawo a praktyka, czyli legislacyjne never-ending story >>> 

– Używa Pan też często sformułowania, świadczącego o tym, że jednym ze źródeł chaosu przestrzennego jest silna pozycja własności prywatnej i słaba interesu publicznego.

– Interes publiczny jest dosyć trudny do zdefiniowania, w prawie należy do „norm generalnych” (regulacji prawnych de facto niedookreślonych). W związku z tym sądom administracyjnym i władzom publicznym pozostawia się rozstrzyganie, czy coś jest, czy nie jest interesem publicznym i czy został naruszony interes mieszkańców. Ale ta płynność rozstrzygania sprawia, że bardzo łatwo dochodzi do naruszeń interesu publicznego. Dlaczego? Ponieważ na to się nakłada drugi problem, tj. błędne przekonanie, że planowanie przestrzenne utrudnia inwestowanie. I w imię ochrony interesów inwestora, zezwala się na nieprawidłowości w lokalizacji obiektów budowlanych, czego przykładem jest budowa wieżowca wśród domków o niskiej zabudowie, co z punktu widzenia interesu właścicieli tych domów, jest bardzo niekorzystne. Zwiększa się bowiem natężenie ruchu, zwiększają się uciążliwości, domy tracą na wartości, bo jak powstanie wieżowiec w środku osiedla domków jednorodzinnych, to „znika” osiedle o niskiej zabudowie. A orzeczeń sądów rozstrzygających w takich właśnie sprawach, często na korzyść inwestorów, deweloperów, ale nie chroniących prawa własności mieszkańców – są tysiące. Tymczasem planowanie przestrzenne jest po to, aby ograniczać kolizje funkcji, rozstrzygać, gdzie powstanie wieżowiec, a gdzie wulkanizatornia lub hotel już na etapie przesądzania o kształcie miasta.

- Czyli bardziej chroniony jest interes inwestora?

– Nie zawsze, bowiem obecny system zwiększa ryzyko inwestycyjne. Brak polityki przestrzennej stwarza również zagrożenia dla inwestora. Jeśli nie ma planu i inwestor zbuduje hotel, a potem na zasadzie bałaganu przestrzennego, na podstawie decyzji administracyjnej gminy (tzw. wuzetki), powstanie obok wulkanizatornia, to ten hotel nie ma szans na przetrwanie. Gdyby jednak był to obszar objęty planowaniem, to wulkanizatornia, z konieczną strefą ochronną, nie mogłaby powstać w sąsiedztwie hotelu i zagrażać jego interesom. Obecnie, wobec wszechobecnego bałaganu przestrzennego, zdarza się, że sąd administracyjny dopuszcza sąsiedztwo takich inwestycji. Znam orzeczenia, w których sąd uzasadnia swoje decyzje koniecznością popierania inwestowania. Zbyt często zapominamy, że ustawy nakazują również troskę o ład przestrzenny.

- Mówi Pan o bezładzie, o chaosie, a włodarze miast twierdzą, że mają plany…

– Plany miast tak, ale często wadliwe, tolerujące bezład przestrzenny i rozpraszanie zabudowy. Rachunek za straty, które bezład przestrzenny wywołuje, płaci społeczeństwo. Jeśli gmina z powodu braku infrastruktury, którą ma obowiązek zapewnić, musi zapłacić deweloperowi wielomilionowe odszkodowania – to sięga po pieniądze uzyskane przecież z naszych podatków, czyli tak naprawdę deweloperowi płacimy my wszyscy. Oczywiście, nie wolno zapominać, że są deweloperzy, którzy bardzo się starają i chcą po sobie zostawić ładny kawałek miasta. Oni rozumieją potrzebę ładu przestrzennego i współpracują przy planowaniu, rozumieją rolę przyszłych mieszkańców, robią warsztaty, spotykają się też z zarządcami. Ale też mamy deweloperów, którzy chcą zarobić przede wszystkim. Dopóki jednak nie ma spójnych ustaw regulujących planowanie przestrzenne, brakuje regulacji zapobiegających działaniom szkodliwym i generującym straty finansowe i społeczne, trudno mieć do nich pretensje, przecież są biznesmenami. Ich celem jest również zysk. A jeśli robią to źle, to winne jest prawo oraz władze publiczne, które złe prawo stanowią. Czyli początkiem zła są politycy, którzy po prostu dopuszczają do takich wadliwych rozwiązań prawnych. Ale jest jeszcze trzecia grupa inwestorów, która spekuluje, wykupuje grunty, odralnia i sprzedaje odrolniony grunt, może również załatwić tzw. wuzetkę, którą sprzedaje. Wartość takiego gruntu rośnie cały czas. Dlatego mówimy właśnie o prywatyzacji zysków, bo wzrost wartości terenu, który w wyniku przekształcenia z terenu rolnego i zielonego stał się budowlanym, może być nawet dziesięciokrotny. Takie są wyniki badań holenderskich, bo my własnych obecnie nie mamy. Gmina holenderska, jak wyznacza tereny rozwojowe, wykupuje je, płacąc jak za tereny rolne, po czym je scala, parceluje, buduje drogi, uzbrojenie i rozpoczyna dopiero sprzedaż terenu, określając z góry jego przeznaczenie, które jest obwarowane różnymi wymogami, w tym lokalizacji funkcji usługowych czy budownictwa społecznego. Co jest istotne w tym mechanizmie? Po pierwsze, wartość tych terenów, za które zapłaciła gmina, jest w końcowej sprzedaży 5–10 krotnie wyższa. Zarabia więc gmina, która wydała pieniądze publiczne, a nie właściciel terenu czy deweloper. Po drugie, gmina gdy wyznaczy teren pod rozwój, praktycznie zamyka możliwość nowego budownictwa na wszystkich pozostałych terenach gminy. Dopuszcza tylko modernizację i rewitalizacje. Kreuje więc ład przestrzenny na swoim terenie.

W Polsce oczywiście byłby natychmiast straszliwy krzyk, że planowanie święte prawo własności narusza i że mieszkania podrożeją. Opowieści, że mieszkania podrożeją są równie nieprawdziwe jak to, że planowanie przestrzenne utrudnia inwestowanie. To są wszystko kłamstwa. Dlaczego kraje Europy Zachodniej mają i rozwijają planowanie przestrzenne? Czy nie potrafią zrobić prostego rachunku opłacalności inwestycji? A my w te brednie, że planowanie utrudnia inwestowanie, wierzymy. Co gorsze, uwierzyli w to politycy. I nawet, jeśli pan premier Morawiecki w swoim exposé krytykował budowanie na polach, to nic się nie zmieniło – nadal buduje się na polach.

 

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[gospodarka przestrzenna, urbanistyka, polityka przestrzenna, projektowanie, chaos urbanistyczny]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17110|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10673|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10246|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl