CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Czy spółdzielnie mogą rozwiązać problem mieszkaniowy w Polsce?

Jacek Frydryszak  |  Administrator 7-8/2019  |  31.08.2019  |  2
Dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe począwszy mniej więcej od połowy lat dziewięćdziesiątych zaczęły tracić udział w rynku pierwotnym na rzecz deweloperów?
Dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe począwszy mniej więcej od połowy lat dziewięćdziesiątych zaczęły tracić udział w rynku pierwotnym na rzecz deweloperów?

Odpowiedź jest dosyć prosta: mogą, bo kiedyś już to robiły. Co więcej, nie tylko mogą, ale powinny, ponieważ formuła spółdzielcza – jako najbardziej korzystna dla mieszkańców – sprawdza się od ponad stu lat.

W artykule:

• Reanimacja spółdzielczego budownictwa lokatorskiego
• Ile to kosztuje?
• Zasady i niezbędne regulacje

Jak to zrobić, postaram się przedstawić poniżej. Co prawda dość skrótowo i w sposób uproszczony ze względu na formę niniejszej publikacji. Chodzi jednak o to, aby zacząć dyskusję na ten temat.

Na początek odpowiedzmy sobie na pytanie: dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe począwszy mniej więcej od połowy lat dziewięćdziesiątych zaczęły tracić udział w rynku pierwotnym na rzecz deweloperów. Odpowiedź znowu jest prosta – państwo wycofało się z pomocy finansowej dla budownictwa mieszkaniowego, realizowanego na masową skalę przez spółdzielnie mieszkaniowe. W tym okresie budownictwa komunalnego praktycznie już nie było, a na tzw. wolnym rynku spółdzielnie zaczęły przegrywać z potężnym lobby deweloperskim. Oczywiście nadal są spółdzielnie prowadzące z powodzeniem inwestycje mieszkaniowe, ale są to prawie wyłącznie realizacje finansowane w 100% ze środków własnych przyszłych właścicieli lokali. W systemie tzw. członkowskim (art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) spółdzielnia, budując „po kosztach”, może być nieco tańsza od dewelopera, ale to w dalszym ciągu jest czysto komercyjna forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Czytaj też: Społeczne budownictwo czynszowe przyspiesza >>>

Rozwiązywanie problemu mieszkaniowego na masową skalę musi odbywać się przy pomocy środków pochodzących z budżetu państwa. Jeśli władze publiczne nie zaakceptują takiej tezy, wszelkie dyskusje i kolejne pomysły skończą się w praktyce jednym programem pod nazwą „Deweloper plus”.

Reanimacja spółdzielczego budownictwa lokatorskiego

Pomysłem na rozwiązanie problemu mieszkaniowego może być masowy powrót do spółdzielczego budownictwa lokatorskiego. W środowisku spółdzielczym od jakiegoś czasu trwa dyskusja na ten temat, a koncepcja tej formy gospodarowania zasobem mieszkaniowym zyskuje nowych zwolenników. Jest to pomysł, który na dzień dzisiejszy posiada większość elementów pozwalających na jego realizację niemal natychmiast. Są spółdzielnie mieszkaniowe posiadające wolne grunty, niezbędne doświadczenie oraz wyspecjalizowane kadry. Są przepisy prawa pozwalające na realizację inwestycji w systemie lokatorskim (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Są przede wszystkim chętni na tanie mieszkania. Brakuje jedynie środków publicznych na ten cel.

Ile to kosztuje?

Załóżmy, że program, który nazwiemy na potrzeby tego artykułu np. „Tanie mieszkanie” wyglądał będzie następująco: w budżecie państwa zabezpiecza się środki na realizację programu (operatorem może być np. Bank Gospodarstwa Krajowego) z uwzględnieniem: wpłaty własnej lokatora – 10%, kredyt na 40 lat oprocentowany 2% rocznie, 50% dopłaca (umarza kredyt) budżet państwa.

Zróbmy prostą kalkulację: załóżmy, że chcemy wybudować 50 tys. mieszkań w tym systemie, o średniej powierzchni 50 m2, w średnich kosztach realizacji 6 000 zł/m2 – koszt całkowity wyniósłby 15 mld zł w okresie 2 lat (tyle trwa mniej więcej proces inwestycyjny). Obciążenie budżetu państwa przy powyższych założeniach wyniosłoby docelowo: 7,5 mld zł–3,9 mld zł (odsetki pobrane w całym okresie przy ratach równych) = 3,6 mld zł. Oczywiście wyliczenie jest bardzo prymitywne, ale chodzi o uświadomienie sobie skali wydatków z budżetu państwa. Biorąc pod uwagę obciążenie budżetu sztywnymi wydatkami w ramach innych, w ostatnich latach wprowadzonych programów socjalnych, wydatek na zaproponowany program jest bardzo skromny. Należy również pamiętać, że taki wydatek to nie jest prosty transfer pieniędzy ale inwestycja, która na każdym etapie realizacji będzie stymulować rozwój gospodarczy; przypomnijmy sobie hasło: „budownictwo kołem zamachowym gospodarki”.

 

Zasady i niezbędne regulacje

I jeszcze jedna istotna w mojej opinii kwestia. Mieszkania wybudowane w tym trybie nie mogłyby być wynajmowane oraz nie mogłyby być przekształcane we własność. Pozostają również do ustalenia zasady naboru członków do takiego programu. Uważam, że program powinien być kierowany do osób:nie posiadających tytułów prawnych do innych lokali mieszkalnych (na terenie całego kraju),

uzyskujących dochody na poziomie nie niższym niż 75% i nie przekraczające 125% minimalnego wynagrodzenia (dla potrzeb tej symulacji przyjmijmy, że jest to 2 400 zł miesięcznie) w przeliczeniu na członka rodziny.

Nabór może przeprowadzać spółdzielnia mieszkaniowa, informując o tym np. w publicznym ogłoszeniu. Szczegółowe narzędzia weryfikacji kryteriów powinny zostać określone np. w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

W przypadku „reanimacji” spółdzielczego budownictwa lokatorskiego w zaproponowanej lub innej formie, zmiany wymagałyby postanowienia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przede wszystkim w zakresie przywrócenia możliwości wykluczania członka spółdzielni posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu decyzjami jej organów statutowych – z konsekwencjami w postaci wygaśnięcia prawa do lokalu. Obecnie obowiązujące przepisy raczej nie zachęcają do budowania mieszkań w systemie lokatorskim (np. brak możliwości wykluczania członków oraz konieczność dochodzenia wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu na drodze sądowej).

Wiem, że takie stanowisko może wydawać się kontrowersyjne, ale moim zdaniem, należy również wykluczyć ustawowo możliwość przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności lokalu – spółdzielcze budownictwo lokatorskie powinno być formą zaspakajania potrzeby mieszkaniowej rodzin przy znacznym udziale finansowym państwa, a nie drogą do budowania indywidualnego majątku członków. Przypomnijmy sobie skutki pamiętnego „wykupu za złotówkę” wprowadzonego nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007 r. – spółdzielnie mieszkaniowe pozbawiono majątku, a niektórzy obywatele (członkowie spółdzielni) uzyskali za grosze (spłata kredytu w nominale) majątek znacznej wartości kosztem innych obywateli, którzy przecież na tzw. pomoc publiczną się składali.

Druga kwestia, która może wydawać się kontrowersyjna, to zakaz wynajmowania mieszkań lokatorskich. Przypomnijmy, że obecny przepis art. 9 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje możliwość wynajmowania lokatorskiego lokalu mieszkalnego bez zgody spółdzielni. Czy przepis, dotyczący lokali budowanych ze znaczną pomocą państwa i dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli, powinien dawać możliwość zarabiania de facto ściśle określonej grupie obywateli, jest społecznie sprawiedliwy? Moim zdaniem nie.

Program spółdzielczego budownictwa lokatorskiego powinien być kierowany do grupy obywateli plasujących się na rynku mieszkaniowym pomiędzy tymi, których stać na zakup mieszkania na własność za gotówkę lub kredyt, a tymi o najniższych dochodach, do których adresowane jest tzw. budownictwo komunalne. Biorąc pod uwagę zaprezentowane wyżej szacunki (cały czas podkreślam ich powierzchowność), miesięczne obciążenia dla pięćdziesięciometrowego mieszkania, zamieszkałego przez 3 osoby (rodzice plus dziecko) wyglądałoby na dzień dzisiejszy następująco: opłaty eksploatacyjne wraz z funduszem remontowym – 500 zł, spłata kredytu – 500 zł, energia elektryczna, gaz, TV, internet – 300 zł, co daje kwotę ok. 1 300 zł. Taka kwota jest do zaakceptowania nawet dla rodziny z dochodami w wysokości dolnego limitu (3 x 1 800 zł = 5 400 zł). Trudnym problemem do rozwiązania będzie z pewnością weryfikacja osób uprawnionych do posiadania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w kolejnych latach po jego ustanowieniu. Uważam, że aby zachować charakter takiego programu trzeba byłoby podjąć trud rzetelnej weryfikacji w całym okresie używania lokalu i konsekwentnie przestrzegać przyjętych zasad.

Rola środowiska w legislacji

Mam nadzieję, że środowisko spółdzielni mieszkaniowych będzie kontynuowało dyskusję dotyczącą budownictwa lokatorskiego, a władze publiczne będą wspierać tę inicjatywę. Warunkiem powodzenia takiego programu jest jednak jego tworzenie przy udziale przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych. Jak wykazały doświadczenia legislacyjne dotyczące tzw. ustawy przekształceniowej, czy wcześniej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tworzenie prawa bez udziału podmiotów, których ma dotyczyć nikomu nie wychodzi na dobre.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[spółdzielnie, osiedla, mieszkania, deweloperzy, problem mieszkaniowy]

Komentarze

(2)
Jano | 09.09.2019, 11:10
Dawno się tak nie uśmiałem jak po przeczytaniu tezy autora, że cyt.: "...formuła spółdzielcza – jako najbardziej korzystna dla mieszkańców – sprawdza się od ponad stu lat..."
W mojej ocenie polskie molochowate spółdzielnie mieszkaniowe są fatalnie zorganizowanie i nieudolnie zarządzane.
Jeżeli pół miasta lub dzielnicy stanowi zasoby spółdzielni mieszkaniowej to nikt nigdy tego nie ogarnie.
Bałwanieniem do kwadratu jest organizowanie w takich molochach walnych zgromadzeń dzielonych na części.
W pierwszej kolejności należy więc przeprowadzić ich dekoncentrację poprzez podział na mniejsze autentyczne jedno budynkowe spółdzielnie mieszkaniowe lub wyjątkowo obejmujące kilka budynków na jednej działce budowlanej.
Konieczne jest także wyeliminowanie dziwoląga jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (występujące tylko w RP)
W molochowatej spółdzielni mieszkaniowej właściciele lokali są ubezwłasnowolnieni,
a wszelkie decyzje za nich podejmują funkcjonariusze organów spółdzielczych utrzymywani przez samych spółdzielców.
Arogancja ignorantów jest powszechnie znana.
Spółdzielcy często nie wiedzą , że tzw. "prezes spóldzielni" jest tylko ich najemnym pracownikiem sezonowym (od absolutorium do absolutorium) utrzymywanym przez nich.
Reasumując; - polskie spółdzielnie mieszkaniowe to przeżytek i kto może to omija je szerokim łukiem.
Heniu | 01.10.2019, 13:11
Jano , należy dodać że spółdzielnie mają przychody z najmu i dzierżaw , które są przeznaczane na remonty dla wszystkich budynków (tak jest w mojej spółdzielni ). Podział na nieruchomości jednobudynkowe może pozbawić prawa do tych korzyści, dlatego w mojej spółdzielni i innych które znam , w tym w Warszawie , nie jesteśmy zainteresowani podziałem . Co do prezesów to nalezy znac swoje prawa i egzekwować od prezesów , większość tego nie robi.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Wszystko o ogrzewaniu osiedla gazem LPG »

Ogrzewanie osiedlaPlanujesz zmianę ogrzewania, ale nie masz dostępu do gazu ziemnego lub ciepła systemowego?Czytam więcej »


Nowoczesna alternatywa dla tradycyjnej naprawy rur »

Ogrzewanie osiedlaJak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont przy pomocy rewolucyjnej technologii?Czytam więcej »


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19466|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16605|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11871|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl