CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Czy spółdzielnie mogą rozwiązać problem mieszkaniowy w Polsce?

Jacek Frydryszak  |  Administrator 7-8/2019  |  31.08.2019  |  2
Dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe począwszy mniej więcej od połowy lat dziewięćdziesiątych zaczęły tracić udział w rynku pierwotnym na rzecz deweloperów?
Dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe począwszy mniej więcej od połowy lat dziewięćdziesiątych zaczęły tracić udział w rynku pierwotnym na rzecz deweloperów?

Odpowiedź jest dosyć prosta: mogą, bo kiedyś już to robiły. Co więcej, nie tylko mogą, ale powinny, ponieważ formuła spółdzielcza – jako najbardziej korzystna dla mieszkańców – sprawdza się od ponad stu lat.

W artykule:

• Reanimacja spółdzielczego budownictwa lokatorskiego
• Ile to kosztuje?
• Zasady i niezbędne regulacje

Jak to zrobić, postaram się przedstawić poniżej. Co prawda dość skrótowo i w sposób uproszczony ze względu na formę niniejszej publikacji. Chodzi jednak o to, aby zacząć dyskusję na ten temat.

Na początek odpowiedzmy sobie na pytanie: dlaczego spółdzielnie mieszkaniowe począwszy mniej więcej od połowy lat dziewięćdziesiątych zaczęły tracić udział w rynku pierwotnym na rzecz deweloperów. Odpowiedź znowu jest prosta – państwo wycofało się z pomocy finansowej dla budownictwa mieszkaniowego, realizowanego na masową skalę przez spółdzielnie mieszkaniowe. W tym okresie budownictwa komunalnego praktycznie już nie było, a na tzw. wolnym rynku spółdzielnie zaczęły przegrywać z potężnym lobby deweloperskim. Oczywiście nadal są spółdzielnie prowadzące z powodzeniem inwestycje mieszkaniowe, ale są to prawie wyłącznie realizacje finansowane w 100% ze środków własnych przyszłych właścicieli lokali. W systemie tzw. członkowskim (art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) spółdzielnia, budując „po kosztach”, może być nieco tańsza od dewelopera, ale to w dalszym ciągu jest czysto komercyjna forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Czytaj też: Społeczne budownictwo czynszowe przyspiesza >>>

Rozwiązywanie problemu mieszkaniowego na masową skalę musi odbywać się przy pomocy środków pochodzących z budżetu państwa. Jeśli władze publiczne nie zaakceptują takiej tezy, wszelkie dyskusje i kolejne pomysły skończą się w praktyce jednym programem pod nazwą „Deweloper plus”.

Reanimacja spółdzielczego budownictwa lokatorskiego

Pomysłem na rozwiązanie problemu mieszkaniowego może być masowy powrót do spółdzielczego budownictwa lokatorskiego. W środowisku spółdzielczym od jakiegoś czasu trwa dyskusja na ten temat, a koncepcja tej formy gospodarowania zasobem mieszkaniowym zyskuje nowych zwolenników. Jest to pomysł, który na dzień dzisiejszy posiada większość elementów pozwalających na jego realizację niemal natychmiast. Są spółdzielnie mieszkaniowe posiadające wolne grunty, niezbędne doświadczenie oraz wyspecjalizowane kadry. Są przepisy prawa pozwalające na realizację inwestycji w systemie lokatorskim (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Są przede wszystkim chętni na tanie mieszkania. Brakuje jedynie środków publicznych na ten cel.

Ile to kosztuje?

Załóżmy, że program, który nazwiemy na potrzeby tego artykułu np. „Tanie mieszkanie” wyglądał będzie następująco: w budżecie państwa zabezpiecza się środki na realizację programu (operatorem może być np. Bank Gospodarstwa Krajowego) z uwzględnieniem: wpłaty własnej lokatora – 10%, kredyt na 40 lat oprocentowany 2% rocznie, 50% dopłaca (umarza kredyt) budżet państwa.

Zróbmy prostą kalkulację: załóżmy, że chcemy wybudować 50 tys. mieszkań w tym systemie, o średniej powierzchni 50 m2, w średnich kosztach realizacji 6 000 zł/m2 – koszt całkowity wyniósłby 15 mld zł w okresie 2 lat (tyle trwa mniej więcej proces inwestycyjny). Obciążenie budżetu państwa przy powyższych założeniach wyniosłoby docelowo: 7,5 mld zł–3,9 mld zł (odsetki pobrane w całym okresie przy ratach równych) = 3,6 mld zł. Oczywiście wyliczenie jest bardzo prymitywne, ale chodzi o uświadomienie sobie skali wydatków z budżetu państwa. Biorąc pod uwagę obciążenie budżetu sztywnymi wydatkami w ramach innych, w ostatnich latach wprowadzonych programów socjalnych, wydatek na zaproponowany program jest bardzo skromny. Należy również pamiętać, że taki wydatek to nie jest prosty transfer pieniędzy ale inwestycja, która na każdym etapie realizacji będzie stymulować rozwój gospodarczy; przypomnijmy sobie hasło: „budownictwo kołem zamachowym gospodarki”.

 

Zasady i niezbędne regulacje

I jeszcze jedna istotna w mojej opinii kwestia. Mieszkania wybudowane w tym trybie nie mogłyby być wynajmowane oraz nie mogłyby być przekształcane we własność. Pozostają również do ustalenia zasady naboru członków do takiego programu. Uważam, że program powinien być kierowany do osób:nie posiadających tytułów prawnych do innych lokali mieszkalnych (na terenie całego kraju),

uzyskujących dochody na poziomie nie niższym niż 75% i nie przekraczające 125% minimalnego wynagrodzenia (dla potrzeb tej symulacji przyjmijmy, że jest to 2 400 zł miesięcznie) w przeliczeniu na członka rodziny.

Nabór może przeprowadzać spółdzielnia mieszkaniowa, informując o tym np. w publicznym ogłoszeniu. Szczegółowe narzędzia weryfikacji kryteriów powinny zostać określone np. w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

W przypadku „reanimacji” spółdzielczego budownictwa lokatorskiego w zaproponowanej lub innej formie, zmiany wymagałyby postanowienia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przede wszystkim w zakresie przywrócenia możliwości wykluczania członka spółdzielni posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu decyzjami jej organów statutowych – z konsekwencjami w postaci wygaśnięcia prawa do lokalu. Obecnie obowiązujące przepisy raczej nie zachęcają do budowania mieszkań w systemie lokatorskim (np. brak możliwości wykluczania członków oraz konieczność dochodzenia wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu na drodze sądowej).

Wiem, że takie stanowisko może wydawać się kontrowersyjne, ale moim zdaniem, należy również wykluczyć ustawowo możliwość przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności lokalu – spółdzielcze budownictwo lokatorskie powinno być formą zaspakajania potrzeby mieszkaniowej rodzin przy znacznym udziale finansowym państwa, a nie drogą do budowania indywidualnego majątku członków. Przypomnijmy sobie skutki pamiętnego „wykupu za złotówkę” wprowadzonego nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007 r. – spółdzielnie mieszkaniowe pozbawiono majątku, a niektórzy obywatele (członkowie spółdzielni) uzyskali za grosze (spłata kredytu w nominale) majątek znacznej wartości kosztem innych obywateli, którzy przecież na tzw. pomoc publiczną się składali.

Druga kwestia, która może wydawać się kontrowersyjna, to zakaz wynajmowania mieszkań lokatorskich. Przypomnijmy, że obecny przepis art. 9 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje możliwość wynajmowania lokatorskiego lokalu mieszkalnego bez zgody spółdzielni. Czy przepis, dotyczący lokali budowanych ze znaczną pomocą państwa i dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli, powinien dawać możliwość zarabiania de facto ściśle określonej grupie obywateli, jest społecznie sprawiedliwy? Moim zdaniem nie.

Program spółdzielczego budownictwa lokatorskiego powinien być kierowany do grupy obywateli plasujących się na rynku mieszkaniowym pomiędzy tymi, których stać na zakup mieszkania na własność za gotówkę lub kredyt, a tymi o najniższych dochodach, do których adresowane jest tzw. budownictwo komunalne. Biorąc pod uwagę zaprezentowane wyżej szacunki (cały czas podkreślam ich powierzchowność), miesięczne obciążenia dla pięćdziesięciometrowego mieszkania, zamieszkałego przez 3 osoby (rodzice plus dziecko) wyglądałoby na dzień dzisiejszy następująco: opłaty eksploatacyjne wraz z funduszem remontowym – 500 zł, spłata kredytu – 500 zł, energia elektryczna, gaz, TV, internet – 300 zł, co daje kwotę ok. 1 300 zł. Taka kwota jest do zaakceptowania nawet dla rodziny z dochodami w wysokości dolnego limitu (3 x 1 800 zł = 5 400 zł). Trudnym problemem do rozwiązania będzie z pewnością weryfikacja osób uprawnionych do posiadania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w kolejnych latach po jego ustanowieniu. Uważam, że aby zachować charakter takiego programu trzeba byłoby podjąć trud rzetelnej weryfikacji w całym okresie używania lokalu i konsekwentnie przestrzegać przyjętych zasad.

Rola środowiska w legislacji

Mam nadzieję, że środowisko spółdzielni mieszkaniowych będzie kontynuowało dyskusję dotyczącą budownictwa lokatorskiego, a władze publiczne będą wspierać tę inicjatywę. Warunkiem powodzenia takiego programu jest jednak jego tworzenie przy udziale przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych. Jak wykazały doświadczenia legislacyjne dotyczące tzw. ustawy przekształceniowej, czy wcześniej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tworzenie prawa bez udziału podmiotów, których ma dotyczyć nikomu nie wychodzi na dobre.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[spółdzielnie, osiedla, mieszkania, deweloperzy, problem mieszkaniowy]

Komentarze

(2)
Jano | 09.09.2019, 11:10
Dawno się tak nie uśmiałem jak po przeczytaniu tezy autora, że cyt.: "...formuła spółdzielcza – jako najbardziej korzystna dla mieszkańców – sprawdza się od ponad stu lat..."
W mojej ocenie polskie molochowate spółdzielnie mieszkaniowe są fatalnie zorganizowanie i nieudolnie zarządzane.
Jeżeli pół miasta lub dzielnicy stanowi zasoby spółdzielni mieszkaniowej to nikt nigdy tego nie ogarnie.
Bałwanieniem do kwadratu jest organizowanie w takich molochach walnych zgromadzeń dzielonych na części.
W pierwszej kolejności należy więc przeprowadzić ich dekoncentrację poprzez podział na mniejsze autentyczne jedno budynkowe spółdzielnie mieszkaniowe lub wyjątkowo obejmujące kilka budynków na jednej działce budowlanej.
Konieczne jest także wyeliminowanie dziwoląga jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (występujące tylko w RP)
W molochowatej spółdzielni mieszkaniowej właściciele lokali są ubezwłasnowolnieni,
a wszelkie decyzje za nich podejmują funkcjonariusze organów spółdzielczych utrzymywani przez samych spółdzielców.
Arogancja ignorantów jest powszechnie znana.
Spółdzielcy często nie wiedzą , że tzw. "prezes spóldzielni" jest tylko ich najemnym pracownikiem sezonowym (od absolutorium do absolutorium) utrzymywanym przez nich.
Reasumując; - polskie spółdzielnie mieszkaniowe to przeżytek i kto może to omija je szerokim łukiem.
Heniu | 01.10.2019, 13:11
Jano , należy dodać że spółdzielnie mają przychody z najmu i dzierżaw , które są przeznaczane na remonty dla wszystkich budynków (tak jest w mojej spółdzielni ). Podział na nieruchomości jednobudynkowe może pozbawić prawa do tych korzyści, dlatego w mojej spółdzielni i innych które znam , w tym w Warszawie , nie jesteśmy zainteresowani podziałem . Co do prezesów to nalezy znac swoje prawa i egzekwować od prezesów , większość tego nie robi.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17556|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10941|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10517|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl