Niezależnie od tego czy wspólnota mieszkaniowa - dochodząc należnych jej świadczeń od właściciela lokalu - korzysta z uprawnienia określonego w treści art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (uwl) z dnia 24 czerwca 1994 r. (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), a więc żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu, czy też prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułu wykonawczego, jakim jest nakaz zapłaty lub wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chcąc uzyskać zaspokojenie z lokalu dłużnika musi stosować się do reguł kodeksu postępowania cywilnego (kpc) dotyczących egzekucji z nieruchomości.
Charakterystyczną cechą egzekucji z nieruchomości jest natomiast to, że wszelkie czynności są w jej toku dokonywane przez komornika na wniosek wierzyciela. |
|---|
Z treści pytania wynika więc, że komornik prawidłowo prowadził postępowanie egzekucyjne, albowiem doprowadził do dwóch licytacji, jednak nie ma on wpływu na zainteresowanie konkretną nieruchomością. Kierowanie zaś egzekucji wyłącznie do majątku dłużnika składającego się z nieruchomości zawsze obciążone jest ryzykiem braku nabywcy takiego mienia.
Stosownie do treści art. 984 § 1 kpc, jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje m.in. wierzycielowi egzekwującemu, którym w opisanym przypadku jest wspólnota mieszkaniowa. Wobec więc braku zainteresowania przeprowadzonymi licytacjami wspólnota mieszkaniowa może rozważyć ewentualne przejęcie licytowanego lokalu na poczet dochodzonych należności.
| W sytuacji opisanej w pytaniu warto jednak zastanowić się, czy dla wspólnoty nie byłoby korzystniejsze prowadzenie egzekucji z innych składników majątku zadłużonego właściciela (np. rachunku bankowego, wynagrodzenia za pracę czy ruchomości). |
|---|
Taka droga będzie jednak dopuszczalna jedynie w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa dysponuje tytułem wykonawczym w postaci prawomocnego nakazu zapłaty lub wyroku wobec zadłużonego właściciela.
Nie będzie natomiast możliwe wszczęcie takiej egzekucji jedynie na podstawie orzeczenia sądu wydanego na podstawie wspomnianego art. 16 ust. 1 uwl, albowiem orzeczenie to może być jedynie podstawą do sprzedaży lokalu. Jeżeli więc podstawą opisanego postępowania egzekucyjnego jest jeden z wymienionych wyżej tytułów wykonawczych można sformułować żądanie prowadzenia przez komornika postępowania egzekucyjnego z innych składników majątku dłużnika.
Samo nieodbieranie przez dłużnika korespondencji - pomimo możliwości jej odebrania - nie powinno co do zasady uniemożliwić prowadzenia postępowania egzekucyjnego. W takiej bowiem sytuacji znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy kpc oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 czerwca 1999 r. w sprawie szczegółowego trybu doręczania pism sądowych przez pocztę w postępowaniu cywilnym (DzU z 1999 r. nr 62, poz. 697 ze zm.) regulujące tzw. doręczenie zastępcze.
Natomiast w przypadku gdy dłużnik faktycznie nie może odebrać kierowanej do niego korespondencji bowiem nie zamieszkuje pod wskazanym przez wierzyciela adresem, a wierzyciel nie może wskazać miejsca zamieszkania dłużnika należy ustanowić dla dłużnika kuratora, który będzie go zastępował w toku postępowania egzekucyjnego.
Stosownie do treści art. 144 § 1 kpc przesłanką do ustanowienia kuratora jest uprawdopodobnienie przez wnioskodawcę, że miejsce pobytu osoby, dla której kurator ma być ustanowiony nie jest mu znane. Po ustanowieniu kuratora postępowanie egzekucyjne będzie mogło toczyć się bez przeszkód bowiem wszelka korespondencja, którą organ prowadzący egzekucję ma obowiązek doręczyć dłużnikowi, będzie kierowana na adres kuratora.
Czytaj też:
Objęcie w posiadanie lokalu nabytego w drodze licytacji
Zarządca uprawniony do wytoczenia powództwa o eksmisję
Odszkodowanie od gminy a lokale wojskowe
Praktyczne aspekty roszczenia o sprzedaż lokalu jednego z właścicieli
Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego
2
