CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Instalacja centralnego ogrzewania - jak ją zabezpieczyć przed uszkodzeniem i zminimalizować ryzyko awarii? ‎
http://a001.administrator24.info/caleffi-separator-dirtmagr/▲
Czy wiesz, że możesz usunąć zanieczyszczenia z wody instalacyjnej dzięki czemu Twoje urządzenia jak i cała instalacja będą pracowały dłużej i lepiej? Ryzyko uszkodzenia urządzeń jak i samej instalacji jest ...
Kategorie: instalacje co, separator, usuwanie zanieczyszczeń z instalacji, separator magnetyczny,filtry,

Bezpieczeństwo pożarowe w budynku mieszkalnym –  okiem zarządcy

Jacek Frydryszak  |  Administrator 10/2019  |  31.10.2019  |  2
Autor artykułu dzieli się swoimi doświadczeniami z pożaru w budynku wielolokalowym, przywołując obowiązujące przepisy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.
Autor artykułu dzieli się swoimi doświadczeniami z pożaru w budynku wielolokalowym, przywołując obowiązujące przepisy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.
pexels.com

Bezpieczeństwo pożarowe w budynku mieszkalnym wielolokalowym jest problemem, wydawać by się mogło wagi podstawowej, a niestety często niedocenianym zarówno przez ustawodawstwo, jak i samych zarządców.

Abstrakt:

Autor artykułu dzieli się swoimi doświadczeniami z pożaru w budynku wielolokalowym, przywołując obowiązujące przepisy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.

Najważniejszymi przepisami dotyczącymi bezpośrednio bezpieczeństwa pożarowego są:

  • Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (dalej – ustawa);
  • Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (dalej – rozporządzenie).

Podstawowa zasada wynikająca z ustawy stanowi, że za naruszenie przepisów przeciwpożarowych odpowiedzialność ponosi właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu czy terenu. Pamiętajmy zatem, że nie uda nam się obciążyć odpowiedzialnością za potencjalne zdarzenie użytkownika lokalu, projektanta, wykonawcy, itp. Chyba, że zostanie mu udowodniona wina w postępowaniu sądowym.

Najważniejsze obowiązki ciążące na zarządcy to między innymi:

  • wyposażenie budynku w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice oraz ich konserwacja,
  • zapewnienie osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji wraz z oznakowaniem dróg ewakuacji,
  • ustalenie sposobu postępowania na wypadek powstania pożaru wraz z umieszczeniem w widocznym miejscu instrukcji postępowania,
  • przygotowanie budynku do prowadzenia akcji ratowniczej wraz z utrzymaniem dróg pożarowych w sposób umożliwiający wykorzystanie tych dróg przez pojazdy ochrony przeciwpożarowej,
  • zapoznanie pracowników z przepisami przeciwpożarowymi.

Czynności zabronione

Rozporządzenie precyzuje również czynności zabronione, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji. Do tych czynności należą miedzy innymi: używanie otwartego ognia, palenie tytoniu i stosowanie innych czynników mogących zainicjować zapłon, użytkowanie instalacji, urządzeń i narzędzi w sposób niezgodny z przeznaczeniem bądź niepoddawanym kontrolom okresowym wynikającym z przepisów Prawa budowlanego, składowanie poza budynkami (w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki sąsiedniej) materiałów palnych, w tym pozostałości roślinnych, gałęzi i chrustu, garażowanie pojazdów silnikowych w obiektach nieprzeznaczonych do tego celu, składowanie materiałów palnych na drogach ewakuacyjnych oraz w pomieszczeniach technicznych, na poddaszach i strychach. Wskazany wyżej zakres obowiązków i zakazów jest oczywiście wyrywkowy – odsyłam do przepisów.

Ppoż. a Prawo budowlane

A co o ochronie przeciwpożarowej mówi Prawo budowlane? W Rozdziale 6 (Utrzymanie obiektów budowlanych), w art. 62 nie wskazano bezpośredniego obowiązku dokonywania okresowych kontroli obiektów budowlanych pod kątem bezpieczeństwa pożarowego. Oczywiście kontrole instalacji gazowych, elektrycznych czy wentylacyjnych służą pośrednio zapewnieniu tego bezpieczeństwa ale nie wyczerpują wymagań stawianych zarządcom w przepisach wskazanych na wstępie. Przepisy przeciwpożarowe wskazane są „szczątkowo” w § 5, ust. 2, pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawa Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, mówiącym o kontroli obiektów w trybie art. 62, ust. 1, pkt 1, lit a – czyli raz w roku – Prawa budowlanego: 6) urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku. Jakie zatem wnioski można wyciągnąć z tak skonstruowanych przepisów? Moim zdaniem wynika z nich, że stan bezpieczeństwa przeciwpożarowego musi być utrzymywany w sposób ciągły. O ile przeprowadzając kontrole zgodnie z terminami wskazanymi w art. 62 Prawa budowlanego wykazujemy należytą staranność i w przypadku jakiegoś nieszczęśliwego zdarzenia nasza odpowiedzialność jest ograniczona, to w przypadku ochrony przeciwpożarowej sprawa się mocno komplikuje (może poza przypadkami kontroli urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic – w tym przypadku mamy ściśle wskazane terminy kontroli). Zatem krótko mówiąc – o bezpieczeństwo pożarowe musimy dbać każdego dnia i na wszelkie nieprawidłowości reagować natychmiast.

Czytaj też: Strażacy apelują o przegląd instalacji grzewczych i wentylacyjnych >>

Prawo a praktyka

Czy zachowanie powyżej przywołanej zasady zawsze uchroni nas przed potencjalnym zagrożeniem? Z pewnością nie. Doświadczyłem tego jako zarządca w roku 2016, kiedy w jednym z budynków mojej spółdzielni mieszkaniowej wybuchł pożar. Przyczyną było zaprószenie ognia przez użytkownika lokalu znajdującego się na ostatniej kondygnacji (lokal należał do tzw. „zbieracza”). Pożar strawił konstrukcję dachu nad czterema klatkami schodowymi, wiele lokali zostało zalanych toksyczną wodą gaśniczą; wyłączono dostawę energii elektrycznej i gazu. Następnego dnia po pożarze Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wyłączył z użytkowania cztery klatki schodowe budynku; 41 rodzin w jednej chwili musiało opuścić swoje mieszkania, pozostawiając cały swój dobytek. Remont budynku trwał wiele miesięcy i był trudną próbą zarówno dla mieszkańców, jak i dla pracowników spółdzielni. Więcej o tym zdarzeniu pisałam w Pulsie spółdzielni w Administratorze nr 10/2018 s. 52. Czego nauczyło mnie to zdarzenie? Poniżej kilka wniosków, refleksji i sugestii:

  • Brak przepisów prawa ogólnie obowiązującego, nakładającego obowiązek prowadzenia okresowych kontroli stanu zabezpieczenia przeciwpożarowego w budynkach wielolokalowych, w tym w lokalach mieszkalnych – obecnie zarządca ma obowiązek i prawo wejść do lokalu raz na 5 lat w związku z kontrolą instalacji elektrycznych – w innych przypadkach nie ma ani takiej potrzeby, ani takiego prawa. Sugeruję opracować wewnętrzne uregulowania w tym zakresie, które pozwolą lepiej kontrolować sposób użytkowania lokali i szybciej reagować na potencjalne zagrożenia.
  • Brak publicznych procedur działania i współpracy służb ratowniczych z poszkodowanym właścicielem lub zarządcą nieruchomości. Po ugaszeniu pożaru zarządca praktycznie pozostaje sam z problemem ochrony pogorzeliska, odbudowy obiektu, zapewnienia mieszkańcom lokali zastępczych, itd. Sugeruję opracowanie wewnętrznych uregulowań w tym zakresie tak, aby na wypadek pożaru dysponować „mapą” postępowania – w dużym stresie, jakim niewątpliwie jest takie zdarzenie, taka „ściąga” będzie bardzo przydatna.
  • Likwidacja skutków poważnego pożaru, w tym odbudowa obiektu to ogromne koszty. W przypadku wyłączenia obiektu z użytkowania dochodzą dodatkowo koszty zapewnienia mieszkańcom lokali zastępczych, przechowywania rzeczy na czas remontu lokali, itp. Sugeruję przejrzeć posiadane polisy ubezpieczeniowe od ognia i innych zdarzeń losowych i sprawdzić dokładnie jaki jest zakres takiej ochrony. Likwidacja szkody w moim przypadku wyniosła kilka milionów złotych i całe szczęście, że w całości została sfinansowana z odszkodowania uzyskanego od ubezpieczyciela dzięki odpowiedniej polisie. A co by było, gdyby musieli to sfinansować członkowie?
    Sugeruję dokonanie wnikliwej analizy drożności dróg pożarowych i dojazdów do budynków. Każdy pożar rozprzestrzenia się z niebywałą i trudną do wyobrażenia dla osób, które z nim nie miały do czynienia, prędkością. Każde utrudnienie akcji gaśniczej to kolejne straty. Mam świadomość, że czasem będzie się to wiązało z naruszeniem interesów tzw. „lobby samochodowego” (parkujemy najchętniej pod samą klatką schodową) ale trudno, takiego zadania każdy zarządca powinien się podjąć.
  • Sugeruję rozważenie zamontowania na wszystkich klatkach schodowych podręcznych gaśnic wraz z uproszczoną instrukcją postępowania na wypadek pożaru – w moim przypadku, gdyby taka gaśnica była zamontowana, prawdopodobnie udałoby się mieszkańcom samodzielnie ugasić pożar jeszcze w zarodku.
  • Przeprowadzenie wśród mieszkańców akcji informacyjnej (np. poprzez stronę internetową) w zakresie podstawowych zasad bezpieczeństwa przeciwpożarowego – sugeruję skontaktować się z przedstawicielami Biura Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego właściwego urzędu (często dysponują dobrymi materiałami) oraz z komendami państwowej straży pożarnej.

***

Mam nadzieję, że podjęty temat skłoni czytelników do zainteresowania się tym problemem w zarządzanych przez nich nieruchomościach. Lepiej być mądrym przed szkodą.

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[bezpieczeństwo pożarowe, ochrona ppoż., przepisy przeciwpożarowe, pożar obiektu mieszkalnego, budynek mieszkalny, prawo budowlane]

Komentarze

(2)
rr | 14.11.2019, 13:00
Panie Jacku

Zarządcy są obowiązaniu ustawą do szkolenia użytkowników (i obsługi) budynku z zakresu ochrony pożarowej. Lokalizację gaśnic można w prosty sposób uskutecznić poprzez instrukcję bezpieczeństwa pożarowego - tu nie wystarczą wewnętrzne ustalenia.

Ustawa o ochronie pożarowej nakazuje właścicielom budynków utrzymywanie budynków stanie bezpieczeństwa pożarowego. Czy to będą kontrole codzienne, czy co pięć lat, to zależy tylko od właścicieli budynku. Raz na pięć lat właściciel wykonuje kontrolę instalacji elektrycznej, ale co roku ma także wykonywać kontrolę przewodów wentylacyjnych i instalacji gazowej (jeśli budynek ma powierzchnię zabudowy mniejszą od 2000 metrów kwadratowych).

"Sugeruję", nie Panie Jacku - nakazuję czytać ustawy i rozporządzenia. Właściciel budynku ma obowiązek zapewnienia dojazdu i obowiązek wyposażenia budynku w sprzęt gaśniczy.

Wewnętrzne uregulowania o których Pan pisze to najzwyklejsza instrukcja bezpieczeństwa pożarowego.


"Proponuję" - ten zwrot należy skierować do "branży" adminsitratorów i "zarządców", bo branża ta to jedno wielkie "nie-da-się", garaże zastawione meblami, zastawione drogi ewakuacyjne. Potem jest płacz i lament, że nie można wyrzucić gratów z klatki schodowej, że Straż Pożarna nakazuje (i sprawa w Sądzie - którą przegrała Spółdzielnia).

Wszystkich "zarzadców" proszę o przeczytanie i zrozumienie zapisów Ustawy o ochronie pożarowej i rozporządzenia o ochronie pożarowej budynków oraz rozporządzenia o pożarowym zaopatrzeniu w wodę [...] lub o zaprzestanie wykonywania "działalności" zarządcy.
rr | 14.11.2019, 13:00
Panie Jacku

Zarządcy są obowiązaniu ustawą do szkolenia użytkowników (i obsługi) budynku z zakresu ochrony pożarowej. Lokalizację gaśnic można w prosty sposób uskutecznić poprzez instrukcję bezpieczeństwa pożarowego - tu nie wystarczą wewnętrzne ustalenia.

Ustawa o ochronie pożarowej nakazuje właścicielom budynków utrzymywanie budynków stanie bezpieczeństwa pożarowego. Czy to będą kontrole codzienne, czy co pięć lat, to zależy tylko od właścicieli budynku. Raz na pięć lat właściciel wykonuje kontrolę instalacji elektrycznej, ale co roku ma także wykonywać kontrolę przewodów wentylacyjnych i instalacji gazowej (jeśli budynek ma powierzchnię zabudowy mniejszą od 2000 metrów kwadratowych).

"Sugeruję", nie Panie Jacku - nakazuję czytać ustawy i rozporządzenia. Właściciel budynku ma obowiązek zapewnienia dojazdu i obowiązek wyposażenia budynku w sprzęt gaśniczy.

Wewnętrzne uregulowania o których Pan pisze to najzwyklejsza instrukcja bezpieczeństwa pożarowego.


"Proponuję" - ten zwrot należy skierować do "branży" adminsitratorów i "zarządców", bo branża ta to jedno wielkie "nie-da-się", garaże zastawione meblami, zastawione drogi ewakuacyjne. Potem jest płacz i lament, że nie można wyrzucić gratów z klatki schodowej, że Straż Pożarna nakazuje (i sprawa w Sądzie - którą przegrała Spółdzielnia).

Wszystkich "zarzadców" proszę o przeczytanie i zrozumienie zapisów Ustawy o ochronie pożarowej i rozporządzenia o ochronie pożarowej budynków oraz rozporządzenia o pożarowym zaopatrzeniu w wodę [...] lub o zaprzestanie wykonywania "działalności" zarządcy.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak ukryć śmietnik w przestrzeni osiedlowej »

Śmietniki na osiedluŚmietniki – temat wprawdzie trochę wstydliwy, trochę niechciany, a nawet unikany. Niesłusznie. Otóż widok osiedlowych śmietników wcale nie musi... Czytam więcej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami (...) Czytam więcej »


Place zabaw na terenach osiedlowych -czy to czas na modernizację?

Kompleksowe zarządzanie nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi  »

Place zabaw zarzadzanie kompleksowe
Plac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i zabawy. Jednak to nie... Dowiedz się więcej »

Fachowe doradztwo i korzystne warunki współpracy wpływają na pełne zadowolenie Klientów – a to ich satysfakcja jest najlepszym wyznacznikiem jakości świadczonych... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Co zrobić by nie wymieniać rur i zabezpieczyć instalację CO?

Jak otworzyć bramę telefonem i to bezpłatnie?

Zabezpieczenie instalacji co Otwieranie bramy telefonem
Każdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury i urządzenia instalacji ogrzewania, szczególnie piony wody ciepłej. Przyczyna jest zawsze ta sama... czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi? Możesz... chcę wiedzieć więcej»


Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Przeczytaj to ważne!

węzeł cieplnyJeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie
...
zobacz więcej »


Domofony i wideodomofony na co zwrócić uwagę przy wyborze »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Domofony i wideodomofony odczyt liczników wody

System wideodomofonowy i domofonowy to optymalne rozwiązania dla nowej lub modernizowanej instalacji, zarówno w domach jednorodzinnych, jak i dużych osiedlach mieszkaniowych. Głównymi zaletami na jakie należałoby zwrócić uwagę jest prostota i ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Urządzenia do podnoszenia ciśnienia wody - czy lepiej wybrać energooszczędne?
Mamy rozwiązanie: jak zapewnić dostępność budynku dla osób niepełnosprawnych »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Windy schodowe
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów... czytam więcej » W Polsce w budynkach wielorodzinnych mieszka ponad połowa z nas - z tego znaczna część w starych blokach z wielkiej płyty. Życie i mieszkanie w takim miejscu dla osoby starszej lub niepełnosprawnej nie jest łatwe... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Czy wiesz, jak naprawić lub odnowić posadzki z lastryko w budynku? » »

Uszkodzona posadzka lastryko

Remont posadzek może obejmować różne czynności – od renowacji, przez szlifowanie, czyszczenie i impregnację, aż po krystalizację. Wybór konkretnej operacji... Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

3/2020

Aktualny numer:

Administrator 3/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Mechanizm podzielonej płatności
  • - Przegląd materiałów ociepleniowych
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 11634|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11194|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl