CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Bezpieczeństwo pożarowe w budynku mieszkalnym –  okiem zarządcy

Jacek Frydryszak  |  Administrator 10/2019  |  31.10.2019
Autor artykułu dzieli się swoimi doświadczeniami z pożaru w budynku wielolokalowym, przywołując obowiązujące przepisy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.
Autor artykułu dzieli się swoimi doświadczeniami z pożaru w budynku wielolokalowym, przywołując obowiązujące przepisy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.
pexels.com

Bezpieczeństwo pożarowe w budynku mieszkalnym wielolokalowym jest problemem, wydawać by się mogło wagi podstawowej, a niestety często niedocenianym zarówno przez ustawodawstwo, jak i samych zarządców.

Abstrakt:

Autor artykułu dzieli się swoimi doświadczeniami z pożaru w budynku wielolokalowym, przywołując obowiązujące przepisy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.

Najważniejszymi przepisami dotyczącymi bezpośrednio bezpieczeństwa pożarowego są:

  • Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (dalej – ustawa);
  • Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (dalej – rozporządzenie).

Podstawowa zasada wynikająca z ustawy stanowi, że za naruszenie przepisów przeciwpożarowych odpowiedzialność ponosi właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu czy terenu. Pamiętajmy zatem, że nie uda nam się obciążyć odpowiedzialnością za potencjalne zdarzenie użytkownika lokalu, projektanta, wykonawcy, itp. Chyba, że zostanie mu udowodniona wina w postępowaniu sądowym.

Najważniejsze obowiązki ciążące na zarządcy to między innymi:

  • wyposażenie budynku w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice oraz ich konserwacja,
  • zapewnienie osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji wraz z oznakowaniem dróg ewakuacji,
  • ustalenie sposobu postępowania na wypadek powstania pożaru wraz z umieszczeniem w widocznym miejscu instrukcji postępowania,
  • przygotowanie budynku do prowadzenia akcji ratowniczej wraz z utrzymaniem dróg pożarowych w sposób umożliwiający wykorzystanie tych dróg przez pojazdy ochrony przeciwpożarowej,
  • zapoznanie pracowników z przepisami przeciwpożarowymi.

Czynności zabronione

Rozporządzenie precyzuje również czynności zabronione, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji. Do tych czynności należą miedzy innymi: używanie otwartego ognia, palenie tytoniu i stosowanie innych czynników mogących zainicjować zapłon, użytkowanie instalacji, urządzeń i narzędzi w sposób niezgodny z przeznaczeniem bądź niepoddawanym kontrolom okresowym wynikającym z przepisów Prawa budowlanego, składowanie poza budynkami (w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki sąsiedniej) materiałów palnych, w tym pozostałości roślinnych, gałęzi i chrustu, garażowanie pojazdów silnikowych w obiektach nieprzeznaczonych do tego celu, składowanie materiałów palnych na drogach ewakuacyjnych oraz w pomieszczeniach technicznych, na poddaszach i strychach. Wskazany wyżej zakres obowiązków i zakazów jest oczywiście wyrywkowy – odsyłam do przepisów.

Ppoż. a Prawo budowlane

A co o ochronie przeciwpożarowej mówi Prawo budowlane? W Rozdziale 6 (Utrzymanie obiektów budowlanych), w art. 62 nie wskazano bezpośredniego obowiązku dokonywania okresowych kontroli obiektów budowlanych pod kątem bezpieczeństwa pożarowego. Oczywiście kontrole instalacji gazowych, elektrycznych czy wentylacyjnych służą pośrednio zapewnieniu tego bezpieczeństwa ale nie wyczerpują wymagań stawianych zarządcom w przepisach wskazanych na wstępie. Przepisy przeciwpożarowe wskazane są „szczątkowo” w § 5, ust. 2, pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawa Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, mówiącym o kontroli obiektów w trybie art. 62, ust. 1, pkt 1, lit a – czyli raz w roku – Prawa budowlanego: 6) urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku. Jakie zatem wnioski można wyciągnąć z tak skonstruowanych przepisów? Moim zdaniem wynika z nich, że stan bezpieczeństwa przeciwpożarowego musi być utrzymywany w sposób ciągły. O ile przeprowadzając kontrole zgodnie z terminami wskazanymi w art. 62 Prawa budowlanego wykazujemy należytą staranność i w przypadku jakiegoś nieszczęśliwego zdarzenia nasza odpowiedzialność jest ograniczona, to w przypadku ochrony przeciwpożarowej sprawa się mocno komplikuje (może poza przypadkami kontroli urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic – w tym przypadku mamy ściśle wskazane terminy kontroli). Zatem krótko mówiąc – o bezpieczeństwo pożarowe musimy dbać każdego dnia i na wszelkie nieprawidłowości reagować natychmiast.

Czytaj też: Strażacy apelują o przegląd instalacji grzewczych i wentylacyjnych >>

Prawo a praktyka

Czy zachowanie powyżej przywołanej zasady zawsze uchroni nas przed potencjalnym zagrożeniem? Z pewnością nie. Doświadczyłem tego jako zarządca w roku 2016, kiedy w jednym z budynków mojej spółdzielni mieszkaniowej wybuchł pożar. Przyczyną było zaprószenie ognia przez użytkownika lokalu znajdującego się na ostatniej kondygnacji (lokal należał do tzw. „zbieracza”). Pożar strawił konstrukcję dachu nad czterema klatkami schodowymi, wiele lokali zostało zalanych toksyczną wodą gaśniczą; wyłączono dostawę energii elektrycznej i gazu. Następnego dnia po pożarze Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wyłączył z użytkowania cztery klatki schodowe budynku; 41 rodzin w jednej chwili musiało opuścić swoje mieszkania, pozostawiając cały swój dobytek. Remont budynku trwał wiele miesięcy i był trudną próbą zarówno dla mieszkańców, jak i dla pracowników spółdzielni. Więcej o tym zdarzeniu pisałam w Pulsie spółdzielni w Administratorze nr 10/2018 s. 52. Czego nauczyło mnie to zdarzenie? Poniżej kilka wniosków, refleksji i sugestii:

  • Brak przepisów prawa ogólnie obowiązującego, nakładającego obowiązek prowadzenia okresowych kontroli stanu zabezpieczenia przeciwpożarowego w budynkach wielolokalowych, w tym w lokalach mieszkalnych – obecnie zarządca ma obowiązek i prawo wejść do lokalu raz na 5 lat w związku z kontrolą instalacji elektrycznych – w innych przypadkach nie ma ani takiej potrzeby, ani takiego prawa. Sugeruję opracować wewnętrzne uregulowania w tym zakresie, które pozwolą lepiej kontrolować sposób użytkowania lokali i szybciej reagować na potencjalne zagrożenia.
  • Brak publicznych procedur działania i współpracy służb ratowniczych z poszkodowanym właścicielem lub zarządcą nieruchomości. Po ugaszeniu pożaru zarządca praktycznie pozostaje sam z problemem ochrony pogorzeliska, odbudowy obiektu, zapewnienia mieszkańcom lokali zastępczych, itd. Sugeruję opracowanie wewnętrznych uregulowań w tym zakresie tak, aby na wypadek pożaru dysponować „mapą” postępowania – w dużym stresie, jakim niewątpliwie jest takie zdarzenie, taka „ściąga” będzie bardzo przydatna.
  • Likwidacja skutków poważnego pożaru, w tym odbudowa obiektu to ogromne koszty. W przypadku wyłączenia obiektu z użytkowania dochodzą dodatkowo koszty zapewnienia mieszkańcom lokali zastępczych, przechowywania rzeczy na czas remontu lokali, itp. Sugeruję przejrzeć posiadane polisy ubezpieczeniowe od ognia i innych zdarzeń losowych i sprawdzić dokładnie jaki jest zakres takiej ochrony. Likwidacja szkody w moim przypadku wyniosła kilka milionów złotych i całe szczęście, że w całości została sfinansowana z odszkodowania uzyskanego od ubezpieczyciela dzięki odpowiedniej polisie. A co by było, gdyby musieli to sfinansować członkowie?
    Sugeruję dokonanie wnikliwej analizy drożności dróg pożarowych i dojazdów do budynków. Każdy pożar rozprzestrzenia się z niebywałą i trudną do wyobrażenia dla osób, które z nim nie miały do czynienia, prędkością. Każde utrudnienie akcji gaśniczej to kolejne straty. Mam świadomość, że czasem będzie się to wiązało z naruszeniem interesów tzw. „lobby samochodowego” (parkujemy najchętniej pod samą klatką schodową) ale trudno, takiego zadania każdy zarządca powinien się podjąć.
  • Sugeruję rozważenie zamontowania na wszystkich klatkach schodowych podręcznych gaśnic wraz z uproszczoną instrukcją postępowania na wypadek pożaru – w moim przypadku, gdyby taka gaśnica była zamontowana, prawdopodobnie udałoby się mieszkańcom samodzielnie ugasić pożar jeszcze w zarodku.
  • Przeprowadzenie wśród mieszkańców akcji informacyjnej (np. poprzez stronę internetową) w zakresie podstawowych zasad bezpieczeństwa przeciwpożarowego – sugeruję skontaktować się z przedstawicielami Biura Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego właściwego urzędu (często dysponują dobrymi materiałami) oraz z komendami państwowej straży pożarnej.

***

Mam nadzieję, że podjęty temat skłoni czytelników do zainteresowania się tym problemem w zarządzanych przez nich nieruchomościach. Lepiej być mądrym przed szkodą.

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[bezpieczeństwo pożarowe, ochrona ppoż., przepisy przeciwpożarowe, pożar obiektu mieszkalnego, budynek mieszkalny, prawo budowlane]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10932|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10507|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl