CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Rachunek z zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 10/2019  |  04.11.2019
We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami, właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami, właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
pixabay.com

W dużej wspólnocie mieszkaniowej zarząd z reguły na zebraniu rocznym składa właścicielom lokali sprawozdanie z zarządu. Odpowiednikiem tej instytucji w małej wspólnocie mieszkaniowej jest rachunek z zarządu składany przez współwłaściciela, sprawującego zarząd współwłaścicielom, którzy tego zarządu nie sprawują.

Abstrakt:

Artykuł traktuje o zarządzaniu małymi wspólnotami mieszkaniowymi, wskazując na różnice względem zarządu dużymi wspólnotami, zestawiając m.in. prawo kontroli działalności zarządu z żądaniem rachunku z zarządu.

Zgodnie z art. 19 Ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (nie jest większa niż 3 od 01.01.2020 roku), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi.

Zarządzanie małymi wspólnotami

Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej, nie ma zarządu a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli lokali zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie.

Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami, właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Tak jak w dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów. Jednak system zaliczkowy, jako obowiązkowy system ponoszenia kosztów zarządu, dotyczy tylko dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej na podstawie Ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 207 KC pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje system zaliczkowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, a składają się na aktualne zaistniałe koszty zarządu nieruchomością wspólną. Ewentualnie ten z właścicieli, który w danej chwili zarządza nieruchomością lub tylko zdecydował się podjąć daną czynność, ponosi te koszty i następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli.

Zarządzanie małymi wspólnotami mieszkaniowymi to zupełna inna filozofia zarządzania i bardzo trudno nią nawet próbować zarządzać tak, jak dużą wspólnotą mieszkaniową. Kodeks cywilny nie przewiduje bowiem dla małej wspólnoty mieszkaniowej żadnej formy organizacyjnej, a jedynie rozliczanie się właścicieli między sobą z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Czytaj też: Czy wspólnota może zarabiać na nieruchomości wspólnej? >>

Sprawozdanie zarządu w dużej wspólnocie

W dużej wspólnocie mieszkaniowej zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności. Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali. Należy więc założyć, że do takiego sprawozdania stosować się będzie, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności, czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, czyli ujmowanie wszystkich faktów jakie miały miejsce i czytelności, czyli przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Bez znaczenia będzie natomiast jego forma, chyba że właściciele lokali w umowie lub w uchwale postanowią, że sprawozdanie to ma być składane w określonej przez nich formie (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 05.11.2013 roku, sygn. akt I C 29/13). Aby sprawozdanie było kompletne musi zawierać także część finansową, a sporządzenie sprawozdania finansowego związane będzie z obowiązkiem prowadzenia określonej przez wspólnotę mieszkaniową pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 29 ust. 1 UWL oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Jak wskazuje się w orzecznictwie (na przykład w wyroku SA w Katowicach z dnia 08.02.2013 r., sygn. akt V ACa 533/12) do sprawozdania winny być także załączone kopie dokumentów stanowiących podstawę sporządzenia zestawienia przychodów i wydatków, w tym kopie faktur wystawionych przez dostawców mediów w celu umożliwienia członkom wspólnoty dostępu do informacji o jej kondycji finansowej oraz kontroli pracy zarządu, co ma znaczenie dla ochrony przed nadużyciami. Sporządzone sprawozdanie z działalności zarządu jest przedstawiane na zebraniu ogółu mieszkańców. Wcześniej, przed zebraniem, członkowie wspólnoty mają mieć możliwość zapoznania się ze sprawozdaniem. Na zebraniu członkowie wspólnoty mają również prawo zgłaszać swoje uwagi do sprawozdania. Przy składaniu sprawozdań nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie zostało przedstawione ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet tylko przez osobę upoważnioną do tego przez zarząd. Może to być np. zarządca/administrator. Ocena sprawozdania zarządu jest równoznaczna z oceną prawidłowości zarządzania nieruchomością, a końcowym efektem tej oceny jest udzielenie lub nieudzielenie absolutorium zarządowi.

Rachunek z zarządu w małej wspólnocie

W małej wspólnocie mieszkaniowej nie obowiązuje Ustawa o własności lokali, a zatem nie obowiązuje też prawo kontroli działalności zarządu. Nie ma również obowiązku składania sprawozdań rocznych. Jest to zresztą niepotrzebne bo w małej wspólnocie mieszkaniowej każdy z właścicieli ma prawo bezpośrednio zarządzać wspólnotą mieszkaniową, jakby wchodził w skład zarządu. Odpowiednikiem „prawa kontroli działalności zarządu” z dużej wspólnoty mieszkaniowej jest „żądanie rachunku z zarządu”, a odpowiednikiem sprawozdania zarządu jest przedstawienie tego rachunku z zarządu przez właściciela, który nieruchomością zarządza. Zgodnie bowiem z art. 208 KC każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną, może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Kodeks cywilny nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości tego rachunku. Należy więc zakładać, że do takiego rachunku stosować się będzie, podobnie jak do sprawozdań w dużych wspólnotach mieszkaniowych, omówione wcześniej wymogi rzetelności, kompletności i czytelności. Bez znaczenia będzie natomiast jego forma.

Rachunek z zarządu zawiera przede wszystkim część finansową, ale w związku z tym, że mała wspólnota mieszkaniowa nie jest obowiązana prowadzić jakiejkolwiek rachunkowości, rachunek ten nie musi odpowiadać żadnym wymogom poza rzetelnością i przejrzystością dokonanego rozliczenia, a na poparcie prawidłowości rozliczenia, do rachunku z zarządu należy dołączyć kopie rachunków i faktur, świadczących o poniesionych kosztach.

W związku z tym, że w małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma obowiązku zwoływania zebrań, rachunek z zarządu może być przedstawiony w dowolnym miejscu i czasie – tak jak ustalą współwłaściciele. Najczęściej przedstawienie rachunku z zarządu polega na przekazaniu przez właściciela, sprawującego zarząd, innym współwłaścicielom dokumentu rachunku z zarządu wraz z załączonymi kopiami rachunków i faktur na poparcie prawidłowości rozliczenia, a po zapoznaniu się z rachunkiem wyjaśnieniu między współwłaścicielami wątpliwości co do przedstawionego dokumentu.

Rachunek z zarządu nie podlega tak jak sprawozdanie zarządu w dużej wspólnocie zatwierdzeniu przez absolutorium. W małej wspólnocie mieszkaniowej skutkiem przyjęcia rachunku z zarządu jest zgodne z rachunkiem rozliczenie finansowe między właścicielami oraz akceptacja dla dalszego sprawowania zarządu przez dotychczasowego współwłaściciela, sprawującego zarząd. Natomiast skutkiem braku złożenia rachunku z zarządu lub braku akceptacji dla złożonego rachunku przez pozostałych współwłaścicieli będą sprawy sądowe między współwłaścicielami, związane z wzajemnymi rozliczeniami. W związku z tym staranne przygotowanie rachunku z zarządu jest w małej wspólnocie mieszkaniowej równie ważne jak przygotowanie sprawozdania z zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej.

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[mała wspólnota mieszkaniowa, mała wspólnota, duża wspólnota mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa, własność lokali, zarządzanie wspólnotą mieszkaniową]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Wszystko o ogrzewaniu osiedla gazem LPG »

Ogrzewanie osiedlaPlanujesz zmianę ogrzewania, ale nie masz dostępu do gazu ziemnego lub ciepła systemowego?Czytam więcej »


Nowoczesna alternatywa dla tradycyjnej naprawy rur »

Ogrzewanie osiedlaJak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont przy pomocy rewolucyjnej technologii?Czytam więcej »


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19453|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16588|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11862|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl