CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rachunek z zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 10/2019  |  04.11.2019
We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami, właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami, właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
pixabay.com

W dużej wspólnocie mieszkaniowej zarząd z reguły na zebraniu rocznym składa właścicielom lokali sprawozdanie z zarządu. Odpowiednikiem tej instytucji w małej wspólnocie mieszkaniowej jest rachunek z zarządu składany przez współwłaściciela, sprawującego zarząd współwłaścicielom, którzy tego zarządu nie sprawują.

Abstrakt:

Artykuł traktuje o zarządzaniu małymi wspólnotami mieszkaniowymi, wskazując na różnice względem zarządu dużymi wspólnotami, zestawiając m.in. prawo kontroli działalności zarządu z żądaniem rachunku z zarządu.

Zgodnie z art. 19 Ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (nie jest większa niż 3 od 01.01.2020 roku), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi.

Zarządzanie małymi wspólnotami

Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej, nie ma zarządu a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli lokali zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie.

Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

We wspólnocie mieszkaniowej oprócz opłat związanych z lokalami, właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Tak jak w dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów. Jednak system zaliczkowy, jako obowiązkowy system ponoszenia kosztów zarządu, dotyczy tylko dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej na podstawie Ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 207 KC pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje system zaliczkowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, a składają się na aktualne zaistniałe koszty zarządu nieruchomością wspólną. Ewentualnie ten z właścicieli, który w danej chwili zarządza nieruchomością lub tylko zdecydował się podjąć daną czynność, ponosi te koszty i następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli.

Zarządzanie małymi wspólnotami mieszkaniowymi to zupełna inna filozofia zarządzania i bardzo trudno nią nawet próbować zarządzać tak, jak dużą wspólnotą mieszkaniową. Kodeks cywilny nie przewiduje bowiem dla małej wspólnoty mieszkaniowej żadnej formy organizacyjnej, a jedynie rozliczanie się właścicieli między sobą z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Czytaj też: Czy wspólnota może zarabiać na nieruchomości wspólnej? >>

Sprawozdanie zarządu w dużej wspólnocie

W dużej wspólnocie mieszkaniowej zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności. Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali. Należy więc założyć, że do takiego sprawozdania stosować się będzie, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności, czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, czyli ujmowanie wszystkich faktów jakie miały miejsce i czytelności, czyli przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Bez znaczenia będzie natomiast jego forma, chyba że właściciele lokali w umowie lub w uchwale postanowią, że sprawozdanie to ma być składane w określonej przez nich formie (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 05.11.2013 roku, sygn. akt I C 29/13). Aby sprawozdanie było kompletne musi zawierać także część finansową, a sporządzenie sprawozdania finansowego związane będzie z obowiązkiem prowadzenia określonej przez wspólnotę mieszkaniową pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 29 ust. 1 UWL oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Jak wskazuje się w orzecznictwie (na przykład w wyroku SA w Katowicach z dnia 08.02.2013 r., sygn. akt V ACa 533/12) do sprawozdania winny być także załączone kopie dokumentów stanowiących podstawę sporządzenia zestawienia przychodów i wydatków, w tym kopie faktur wystawionych przez dostawców mediów w celu umożliwienia członkom wspólnoty dostępu do informacji o jej kondycji finansowej oraz kontroli pracy zarządu, co ma znaczenie dla ochrony przed nadużyciami. Sporządzone sprawozdanie z działalności zarządu jest przedstawiane na zebraniu ogółu mieszkańców. Wcześniej, przed zebraniem, członkowie wspólnoty mają mieć możliwość zapoznania się ze sprawozdaniem. Na zebraniu członkowie wspólnoty mają również prawo zgłaszać swoje uwagi do sprawozdania. Przy składaniu sprawozdań nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie zostało przedstawione ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet tylko przez osobę upoważnioną do tego przez zarząd. Może to być np. zarządca/administrator. Ocena sprawozdania zarządu jest równoznaczna z oceną prawidłowości zarządzania nieruchomością, a końcowym efektem tej oceny jest udzielenie lub nieudzielenie absolutorium zarządowi.

Rachunek z zarządu w małej wspólnocie

W małej wspólnocie mieszkaniowej nie obowiązuje Ustawa o własności lokali, a zatem nie obowiązuje też prawo kontroli działalności zarządu. Nie ma również obowiązku składania sprawozdań rocznych. Jest to zresztą niepotrzebne bo w małej wspólnocie mieszkaniowej każdy z właścicieli ma prawo bezpośrednio zarządzać wspólnotą mieszkaniową, jakby wchodził w skład zarządu. Odpowiednikiem „prawa kontroli działalności zarządu” z dużej wspólnoty mieszkaniowej jest „żądanie rachunku z zarządu”, a odpowiednikiem sprawozdania zarządu jest przedstawienie tego rachunku z zarządu przez właściciela, który nieruchomością zarządza. Zgodnie bowiem z art. 208 KC każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną, może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Kodeks cywilny nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości tego rachunku. Należy więc zakładać, że do takiego rachunku stosować się będzie, podobnie jak do sprawozdań w dużych wspólnotach mieszkaniowych, omówione wcześniej wymogi rzetelności, kompletności i czytelności. Bez znaczenia będzie natomiast jego forma.

Rachunek z zarządu zawiera przede wszystkim część finansową, ale w związku z tym, że mała wspólnota mieszkaniowa nie jest obowiązana prowadzić jakiejkolwiek rachunkowości, rachunek ten nie musi odpowiadać żadnym wymogom poza rzetelnością i przejrzystością dokonanego rozliczenia, a na poparcie prawidłowości rozliczenia, do rachunku z zarządu należy dołączyć kopie rachunków i faktur, świadczących o poniesionych kosztach.

W związku z tym, że w małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma obowiązku zwoływania zebrań, rachunek z zarządu może być przedstawiony w dowolnym miejscu i czasie – tak jak ustalą współwłaściciele. Najczęściej przedstawienie rachunku z zarządu polega na przekazaniu przez właściciela, sprawującego zarząd, innym współwłaścicielom dokumentu rachunku z zarządu wraz z załączonymi kopiami rachunków i faktur na poparcie prawidłowości rozliczenia, a po zapoznaniu się z rachunkiem wyjaśnieniu między współwłaścicielami wątpliwości co do przedstawionego dokumentu.

Rachunek z zarządu nie podlega tak jak sprawozdanie zarządu w dużej wspólnocie zatwierdzeniu przez absolutorium. W małej wspólnocie mieszkaniowej skutkiem przyjęcia rachunku z zarządu jest zgodne z rachunkiem rozliczenie finansowe między właścicielami oraz akceptacja dla dalszego sprawowania zarządu przez dotychczasowego współwłaściciela, sprawującego zarząd. Natomiast skutkiem braku złożenia rachunku z zarządu lub braku akceptacji dla złożonego rachunku przez pozostałych współwłaścicieli będą sprawy sądowe między współwłaścicielami, związane z wzajemnymi rozliczeniami. W związku z tym staranne przygotowanie rachunku z zarządu jest w małej wspólnocie mieszkaniowej równie ważne jak przygotowanie sprawozdania z zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej.

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[mała wspólnota mieszkaniowa, mała wspólnota, duża wspólnota mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa, własność lokali, zarządzanie wspólnotą mieszkaniową]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Są pieniądze na windy, podjazdy i likwidację barier architektonicznych »

niższa cena gazu fundusz dostepnosci
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Ponad 40 mln zł do wykorzystania na likwidację barier architektonicznych i poprawę dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami – m.in. seniorów, rodziców z dziećmi i osób z niepełnosprawnościami. Trwa nabór ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17610|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10983|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10555|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl