• Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?
  • Kim zastąpić czujnego sąsiada?
  • Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości
  • [Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (finanse)

Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?

08.07.2020
Zamiana mieszkań to dość skomplikowana transakcja. Wiąże się z dodatkowymi kosztami, związanymi m.in. z podatkami i taksą notarialną.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Kim zastąpić czujnego sąsiada?

Rozmowa z Aleksandrem Mrozkiem, Dyrektorem Generalnym Local Network.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości

10.06.2020
Artykuł 4 ust. 1 pkt 3 UPOL jednoznacznie stanowi, że przy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości przyjmuje się wartość budowli niepomniejszoną o odpisy amortyzacyjne, czyli – co do zasady – w kolejnych latach wartość tych budowli nie zmienia się – także w roku,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

[Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści

18.05.2020
Jak pogodzić rosnące minimalne stawki godzinowe ze zrozumiałymi oczekiwaniami finansowymi firm ochroniarskich, gdzie koszty pracownicze stanowią nawet ponad 90 proc. ich wynagrodzenia? Jest na to prosty i tani sposób, doceniony już w prestiżowym konkursie Think Big.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Sprzedaż używanego lokalu – czy rękojmia jest problemem?

 Redakcja  |  18.11.2019
Fakt, że sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym zwykle nie jest przedsiębiorcą, nie wyklucza jednak praw nabywcy do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi
Fakt, że sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym zwykle nie jest przedsiębiorcą, nie wyklucza jednak praw nabywcy do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi
fot. Pixabay

W kontekście rękojmi dotyczącej lokali oraz domów zwykle mówi się o transakcjach na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego wiele osób nie wie, że sprzedaż używanego lokalu lub domu również jest objęta rękojmią. To bardzo dobra wiadomość dla osób kupujących lokum na rynku wtórnym. Sprzedawcy lokali i domów „z drugiej ręki” mają mniejsze powody do zadowolenia. Byli właściciele mieszkań mogą obawiać się, że już po transakcji druga strona umowy będzie próbowała zgłaszać nieuzasadnione roszczenia.

Tematyka rękojmi zwykle jest analizowana z perspektywy nabywcy nieruchomości, artykuł ten ujmuje temat nieco inaczej i skupia się na sytuacji sprzedawcy używanego mieszkania. Taka osoba może obawiać się, że nabywca „M” będzie próbował nadużywać uprawnienia wynikających z rękojmi. 

Może Cię zainteresuje: MFIiR: w 2030 osiągniemy średnią unijną ws. dostępności mieszkań

Nabywca na rynku wtórnym jest mniej chroniony

Rękojmia często jest kojarzona z tematyką ochrony praw konsumenta. Według powszechnie używanej definicji, którą prezentuje kodeks cywilny, konsumentem jest osoba kupująca od przedsiębiorcy produkt lub usługę w celu bezpośrednio niezwiązanym ze swoją działalnością gospodarczą albo zawodową.

– W świetle takiej powszechnie obowiązującej definicji, sprzedaż używanego lokalu przez osobę prywatną nie będzie miała charakteru konsumenckiego – podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Fakt, że sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym zwykle nie jest przedsiębiorcą, nie wyklucza jednak praw nabywcy do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. W przypadku sprzedaży mieszkania konsumentowi (przez przedsiębiorcę) przepisy są bardziej korzystne dla nabywcy. Konsumencki charakter mają transakcje realizowane na rynku pierwotnym (z udziałem dewelopera – przedsiębiorcy i nabywcy będącego osobą prywatną).

Może Ci się spodoba: Polska gospodarka mieszkaniowa w liczbach

Rękojmię można ograniczyć albo wyłączyć

Dla osoby, która planuje sprzedaż używanego lokalu (samodzielnie lub z pomocą agenta), mniejsze uprawnienia nabywcy są dobrą wiadomością. Nie chodzi tutaj wcale o złe intencje sprzedawcy. Na rynku zdarzają się problematyczni kupujący, którzy próbują nadużywać praw wynikających z rękojmi w celu wymuszenia na sprzedawcy obniżenia ceny po transakcji. 

Dobrą wiadomością dla sprzedawców używanych mieszkań jest fakt, że w umowie sprzedaży zawieranej z osobą niebędącą konsumentem można ograniczyć albo nawet zupełnie wyłączyć uprawnienia nabywcy lokum dotyczące rękojmi. Takie ograniczenie powinno być odpowiednio sformułowane w akcie notarialnym. Zgodnie z aktualnymi przepisami, klauzula ograniczającą lub wyłączająca odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, nie może obejmować podstępnie zatajonych wad.

Według Sądu Najwyższego: podstępne zatajenie wady (…) to takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego” (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 1 kwietnia 2003 roku, sygnatura akt - II CKN 1382/00). 

Warto pamiętać, że w przypadku podstępnie zatajonych wad nie obowiązuje standardowy termin rękojmi dotyczącej nieruchomości (5 lat). Nabywca może dochodzić roszczeń związanych z zatajoną wadą nawet wtedy, gdy została ona stwierdzona po upływie pięciu lat od wydania lokalu lub domu. W praktyce zatajenie wady dość trudno jest jednak udowodnić przed sądem.

– Sprawa będzie ewidentna wtedy, gdy sprzedawca podjął wysiłki mające na celu ukrycie wady (np. poprzez zamalowanie grzyba w łazience warstwą świeżej farby)” – tłumaczy Leszek Markiewicz.

Sprzedawca „M” może bronić się przed roszczeniami

W wielu przypadkach nabywca mieszkania nie zgodzi się na ograniczenie lub wyłączenie swoich uprawnień z tytułu rękojmi. Nie powinno to jednak bardzo martwić osoby, która zamierza sfinalizować sprzedaż używanego lokalu. Warto pamiętać, że sprzedawca może skutecznie bronić się przed roszczeniami, które uważa za nieuzasadnione. – W takiej obronie pomaga kodeks cywilny wskazujący, że ciężar dowodu spoczywa na osobie wysuwającej roszczenia (zobacz artykuł 6 kodeks cywilnego) – informuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.    

Sprzedaż używanego mieszkania z rękojmią nie stanowi dużego problemu również dlatego, że poprzedni właściciel „M” może zastosować skuteczną linię obrony. Chodzi nie tylko o kwestionowanie wadliwych dowodów zgromadzonych przez nabywcę lokalu lub domu. Roszczenia takiej osoby będą bezskuteczne, jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży została ona poinformowano o istnieniu wady fizycznej mieszkania. Sprzedawca domu lub lokalu może również wykorzystać inną linię obrony. Chodzi o wykazanie, że przyczyna wady fizycznej ujawnionej po transakcji nie tkwiła w sprzedawanym mieszkaniu (wedle stanu z dnia zawarcia umowy).

– Przykładem jest argument wskazujący powstanie wilgoci jako efekt niewłaściwego wykorzystywania lokalu przez nowego właściciela – podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.    

Źródło: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl

[rękojmia, mieszkanie, sprzedaż mieszkania, zakup mieszkania, rynek pierwotny, rynek wtórny]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 16554|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11842|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl