Regulacja stanów prawnych gruntów w warszawskich spółdzielniach mieszkaniowych

Budynki spółdzielcze wraz z infrastrukturą towarzyszącą były wznoszone na podstawie decyzji władz państwowych w oparciu o ówcześnie obowiązujące przepisy w zakresie planowania przestrzennego i Prawa budowlanego. Po wejściu w życie w roku 1990 Ustawy o samorządzie terytorialnym grunty warszawskie przeszły na własność m.st. Warszawy. Do chwili obecnej do części tych gruntów, obejmujących łącznie ponad 400 ha, spółdzielnie mieszkaniowe nie posiadają tytułu prawnego – ani prawa użytkowania wieczystego, ani prawa własności.

Problem dotyczy ok. 140 000 mieszkańców naszego miasta. Od wielu lat zarządy spółdzielni podejmują działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego tych gruntów, na razie z niewielkim skutkiem. Podstawy prawne roszczeń spółdzielni mieszkaniowych są bardzo mocne, ponieważ wynikają wprost z zapisów ustawowych tj. art. 208 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 35 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM).

Jakie są konsekwencje takiego stanu rzeczy?

Najważniejsze konsekwencje to brak możliwości przekształcania spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali w prawa własności lokali, brak możliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na brak tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32, ust. 4, pkt 2 ustawy Prawo budowlane), ale przede wszystkim konsekwencje wynikające z uchwały Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 24.05.2013 r. (sygn. akt III CZP/104/12), cytuję: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. Ten ostatni skutek jest bardzo poważny i bardzo wymierny; mieszkanie o enigmatycznym dla wielu tytule prawnym (ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) i bez możliwości założenia księgi wieczystej, ma znacznie niższą cenę rynkową oraz eliminuje spośród grona potencjalnych nabywców lokalu osoby posiłkujące się kredytem z uwagi na brak możliwości jego hipotecznego zabezpieczenia.

Dodatkowym „smaczkiem” tej uchwały jest fakt, że zarówno w dacie jej podjęcia, jak również w chwili obecnej przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali, zatem mieszkańcy posiadają ekspektatywę (roszczenie o ustanowienie) prawa, którego nie można ustanowić. Na domiar złego ostatnia nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września 2017 roku, w art. 3 ust. 1 mówi, że członkiem spółdzielni są te osoby, którym przysługuje: lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność oraz roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – zapomniano o roszczeniu do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W Warszawie zdarzyły się przypadki literalnego stosowania tego przepisu, co skutkowało wykreślaniem członków z rejestru członkowskiego z dniem wejścia w życie wskazanej wyżej nowelizacji USM.

Skutki umowy dzierżawy

Na niektóre grunty spółdzielnie mieszkaniowe zawarły z m.st. Warszawa umowy dzierżawy, co pozwala jedynie rozwiązać problem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdarzają się również przypadki występowania władz miasta przeciwko spółdzielniom mieszkaniowym z pozwami o ustalenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Poza wymiernymi stratami, wynikającymi z ograniczonych możliwości zbycia lokalu, koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów dzierżawy terenu lub opłat z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, istnieją również konsekwencje niewymierne przejawiające się w poczuciu niepewności swojej sytuacji mieszkaniowej wśród mieszkańców zasobów spółdzielczych i towarzyszące tym obawom poczucie bycia „gorszą kategorią” spółdzielców. Mieszkańcy nie mają żadnej pewności, że ich budynek nie zostanie wraz z nimi oddany byłym właścicielom w ramach roszczeń reprywatyzacyjnych; nie są mi co prawda znane takie przypadki w spółdzielniach mieszkaniowych (w przeciwieństwie do nieruchomości, w których mają zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali), ale czy jest to niemożliwe? Należy dodatkowo podkreślić, że grunty, do których nie przysługuje spółdzielniom mieszkaniowym tytuł prawny i za które muszą często wnosić opłaty (czynsz dzierżawny lub wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości), zajęte np. pod osiedlowe parki, place zabaw, boiska sportowe itp. są przez spółdzielnie utrzymywane (pomimo że korzystają z nich również osoby spoza spółdzielni), a mieszkańcy ponoszą koszty tego utrzymania w ramach wnoszonych opłat eksploatacyjnych. Opisana sytuacja rodzi poważne napięcia społeczne, których konsekwencje ponoszą przede wszystkim zarządy spółdzielni mieszkaniowych pomimo tego, że to nie one są winne wieloletnich zaniedbań w tym zakresie.

Mała ustawa reprywatyzacyjna to za mało

W ostatnim okresie z inicjatywy członków zarządów niektórych warszawskich spółdzielni mieszkaniowych Prezydent m.st. Warszawy powołał zespół roboczy z udziałem przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych, którego zadaniem będzie wspólne wypracowanie procedur pozwalających przyspieszyć rozwiązanie tego palącego problemu. Pierwsze spotkania zespołu są obiecujące i dają podstawy do umiarkowanego optymizmu; przedstawiciele władz miasta sprawę regulacji stanów prawnych gruntów w spółdzielniach mieszkaniowych uznały za jeden z priorytetów w obecnej kadencji. Trzeba jednak podkreślić, że nie wszystkie sprawy da się rozwiązać bez uchwalenia przez parlament ustawy reprywatyzacyjnej; tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna dotycząca głównie nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne nie rozwiązuje problemów w spółdzielniach mieszkaniowych.

Moim zdaniem sprawę trzeba postawić jasno – dopóki nie zostanie rozwiązany problem roszczeń byłych właścicieli nieruchomości, dopóty nie ma możliwości uregulowania stanu prawnego lokali, do których członkom spółdzielni mieszkaniowych przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Być może szansą na przynajmniej częściowe rozwiązanie tego problemu jest pomysł przedstawiony przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, polegający na zastosowaniu w stosunku do spornych nieruchomości tzw. instytucji przemilczenia. Nabycie nieruchomości stwierdzałby sąd na wniosek spółdzielni mieszkaniowej, po uprzednim wezwaniu do zgłoszenia się osób posiadających tytuł prawny (lub ich następców prawnych) w terminie 12 miesięcy i wykazania tytułu prawnego pod rygorem stwierdzenia nabycia na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Takie postępowanie nie rozwiąże jednak problemu w przypadkach zgłoszenia się osób uprawnionych, posiadających udokumentowane i zasadne roszczenia.

Sprawa państwowa – koszty samorządowe

Na koniec ogólna refleksja dotycząca problematyki zwrotu nieruchomości dawnym właścicielom. Na podstawie przekazów medialnych wyrobił się chyba w społeczeństwie pogląd, że po jednej stronie są „źli” właściciele dążący wszystkimi metodami (czasem sprzecznymi z prawem, co powinno być karane) do odzyskania swojej własności, „źli” urzędnicy, którzy wydają decyzje o zwrocie i „dobrzy” lokatorzy, których właściciel otrzymuje niejako „w pakiecie” wraz z nieruchomością.

Według mojej opinii wszystkie strony mają rację: właściciel ma prawo do zwrotu nieruchomości, więc stara się je realizować, organ na podstawie istniejącego prawa ma obowiązek i musi wydawać decyzje (inaczej i tak przegra w sądzie, narażając się na dodatkowe koszty, które będą musiały być pokryte ze środków publicznych), a mieszkaniec ma tytuł prawny (decyzja, umowa najmu, własność) i też chce go realizować. Jakie jest wyjście? Albo trzeba zapłacić byłym właścicielom odszkodowanie, albo zwrócić nieruchomość zapewniając przed jej wydaniem wszystkim mieszkańcom lokale zamienne.

Oba te rozwiązania wymagają dużych nakładów finansowanych z budżetu Państwa. Podkreślam te słowa, ponieważ dotychczas wszelkie koszty (np. mieszkania zamienne dla „wysiedlanych” lokatorów) są ponoszone przez samorządy, pomimo tego, że systemowe rozwiązanie problemu nie leży w ich kompetencjach. Wszystkie próby znalezienia cudownego rozwiązania bez pieniędzy skończą się tak jak dotychczas, niczym. I jeszcze jedna uwaga. W swojej praktyce pośrednika w obrocie nieruchomościami spotykałem się najczęściej z trzecią możliwością – właściciel odzyskujący nieruchomość porozumiewał się z lokatorami oraz właścicielami wyodrębnionych lokali i na podstawie stosownych umów i problem był polubownie rozwiązywany.

Chętnie poznam sytuację w innych miastach. Zachęcam do korespondencji za pośrednictwem redakcji.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!