CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Regulacja stanów prawnych gruntów w warszawskich spółdzielniach mieszkaniowych

Jacek Frydryszak  |  Administrator 11/2019  |  08.12.2019
W chwili obecnej przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali
W chwili obecnej przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali
pixabay.com

Warszawa to miasto, w którym działa ok. 500 spółdzielni mieszkaniowych, w tym te największe, liczące tysiące mieszkań, z zasobami realizowanymi po II wojnie światowej na gruntach przejętych przez Państwo w oparciu o tzw. dekret Bieruta.

Abstrakt:

Autor omawia odczuwalne do dzisiaj skutki przejęcia gruntów w oparciu o dekret Bieruta.

Budynki spółdzielcze wraz z infrastrukturą towarzyszącą były wznoszone na podstawie decyzji władz państwowych w oparciu o ówcześnie obowiązujące przepisy w zakresie planowania przestrzennego i Prawa budowlanego. Po wejściu w życie w roku 1990 Ustawy o samorządzie terytorialnym grunty warszawskie przeszły na własność m.st. Warszawy. Do chwili obecnej do części tych gruntów, obejmujących łącznie ponad 400 ha, spółdzielnie mieszkaniowe nie posiadają tytułu prawnego – ani prawa użytkowania wieczystego, ani prawa własności.

Problem dotyczy ok. 140 000 mieszkańców naszego miasta. Od wielu lat zarządy spółdzielni podejmują działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego tych gruntów, na razie z niewielkim skutkiem. Podstawy prawne roszczeń spółdzielni mieszkaniowych są bardzo mocne, ponieważ wynikają wprost z zapisów ustawowych tj. art. 208 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 35 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM).

Jakie są konsekwencje takiego stanu rzeczy?

Najważniejsze konsekwencje to brak możliwości przekształcania spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali w prawa własności lokali, brak możliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na brak tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32, ust. 4, pkt 2 ustawy Prawo budowlane), ale przede wszystkim konsekwencje wynikające z uchwały Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 24.05.2013 r. (sygn. akt III CZP/104/12), cytuję: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. Ten ostatni skutek jest bardzo poważny i bardzo wymierny; mieszkanie o enigmatycznym dla wielu tytule prawnym (ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) i bez możliwości założenia księgi wieczystej, ma znacznie niższą cenę rynkową oraz eliminuje spośród grona potencjalnych nabywców lokalu osoby posiłkujące się kredytem z uwagi na brak możliwości jego hipotecznego zabezpieczenia.

Dodatkowym „smaczkiem” tej uchwały jest fakt, że zarówno w dacie jej podjęcia, jak również w chwili obecnej przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali, zatem mieszkańcy posiadają ekspektatywę (roszczenie o ustanowienie) prawa, którego nie można ustanowić. Na domiar złego ostatnia nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września 2017 roku, w art. 3 ust. 1 mówi, że członkiem spółdzielni są te osoby, którym przysługuje: lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność oraz roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – zapomniano o roszczeniu do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W Warszawie zdarzyły się przypadki literalnego stosowania tego przepisu, co skutkowało wykreślaniem członków z rejestru członkowskiego z dniem wejścia w życie wskazanej wyżej nowelizacji USM.

Skutki umowy dzierżawy

Na niektóre grunty spółdzielnie mieszkaniowe zawarły z m.st. Warszawa umowy dzierżawy, co pozwala jedynie rozwiązać problem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdarzają się również przypadki występowania władz miasta przeciwko spółdzielniom mieszkaniowym z pozwami o ustalenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Poza wymiernymi stratami, wynikającymi z ograniczonych możliwości zbycia lokalu, koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów dzierżawy terenu lub opłat z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, istnieją również konsekwencje niewymierne przejawiające się w poczuciu niepewności swojej sytuacji mieszkaniowej wśród mieszkańców zasobów spółdzielczych i towarzyszące tym obawom poczucie bycia „gorszą kategorią” spółdzielców. Mieszkańcy nie mają żadnej pewności, że ich budynek nie zostanie wraz z nimi oddany byłym właścicielom w ramach roszczeń reprywatyzacyjnych; nie są mi co prawda znane takie przypadki w spółdzielniach mieszkaniowych (w przeciwieństwie do nieruchomości, w których mają zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali), ale czy jest to niemożliwe? Należy dodatkowo podkreślić, że grunty, do których nie przysługuje spółdzielniom mieszkaniowym tytuł prawny i za które muszą często wnosić opłaty (czynsz dzierżawny lub wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości), zajęte np. pod osiedlowe parki, place zabaw, boiska sportowe itp. są przez spółdzielnie utrzymywane (pomimo że korzystają z nich również osoby spoza spółdzielni), a mieszkańcy ponoszą koszty tego utrzymania w ramach wnoszonych opłat eksploatacyjnych. Opisana sytuacja rodzi poważne napięcia społeczne, których konsekwencje ponoszą przede wszystkim zarządy spółdzielni mieszkaniowych pomimo tego, że to nie one są winne wieloletnich zaniedbań w tym zakresie.

Mała ustawa reprywatyzacyjna to za mało

W ostatnim okresie z inicjatywy członków zarządów niektórych warszawskich spółdzielni mieszkaniowych Prezydent m.st. Warszawy powołał zespół roboczy z udziałem przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych, którego zadaniem będzie wspólne wypracowanie procedur pozwalających przyspieszyć rozwiązanie tego palącego problemu. Pierwsze spotkania zespołu są obiecujące i dają podstawy do umiarkowanego optymizmu; przedstawiciele władz miasta sprawę regulacji stanów prawnych gruntów w spółdzielniach mieszkaniowych uznały za jeden z priorytetów w obecnej kadencji. Trzeba jednak podkreślić, że nie wszystkie sprawy da się rozwiązać bez uchwalenia przez parlament ustawy reprywatyzacyjnej; tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna dotycząca głównie nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne nie rozwiązuje problemów w spółdzielniach mieszkaniowych.

Moim zdaniem sprawę trzeba postawić jasno – dopóki nie zostanie rozwiązany problem roszczeń byłych właścicieli nieruchomości, dopóty nie ma możliwości uregulowania stanu prawnego lokali, do których członkom spółdzielni mieszkaniowych przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Być może szansą na przynajmniej częściowe rozwiązanie tego problemu jest pomysł przedstawiony przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, polegający na zastosowaniu w stosunku do spornych nieruchomości tzw. instytucji przemilczenia. Nabycie nieruchomości stwierdzałby sąd na wniosek spółdzielni mieszkaniowej, po uprzednim wezwaniu do zgłoszenia się osób posiadających tytuł prawny (lub ich następców prawnych) w terminie 12 miesięcy i wykazania tytułu prawnego pod rygorem stwierdzenia nabycia na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Takie postępowanie nie rozwiąże jednak problemu w przypadkach zgłoszenia się osób uprawnionych, posiadających udokumentowane i zasadne roszczenia.

Sprawa państwowa – koszty samorządowe

Na koniec ogólna refleksja dotycząca problematyki zwrotu nieruchomości dawnym właścicielom. Na podstawie przekazów medialnych wyrobił się chyba w społeczeństwie pogląd, że po jednej stronie są „źli” właściciele dążący wszystkimi metodami (czasem sprzecznymi z prawem, co powinno być karane) do odzyskania swojej własności, „źli” urzędnicy, którzy wydają decyzje o zwrocie i „dobrzy” lokatorzy, których właściciel otrzymuje niejako „w pakiecie” wraz z nieruchomością.

Według mojej opinii wszystkie strony mają rację: właściciel ma prawo do zwrotu nieruchomości, więc stara się je realizować, organ na podstawie istniejącego prawa ma obowiązek i musi wydawać decyzje (inaczej i tak przegra w sądzie, narażając się na dodatkowe koszty, które będą musiały być pokryte ze środków publicznych), a mieszkaniec ma tytuł prawny (decyzja, umowa najmu, własność) i też chce go realizować. Jakie jest wyjście? Albo trzeba zapłacić byłym właścicielom odszkodowanie, albo zwrócić nieruchomość zapewniając przed jej wydaniem wszystkim mieszkańcom lokale zamienne.

Oba te rozwiązania wymagają dużych nakładów finansowanych z budżetu Państwa. Podkreślam te słowa, ponieważ dotychczas wszelkie koszty (np. mieszkania zamienne dla „wysiedlanych” lokatorów) są ponoszone przez samorządy, pomimo tego, że systemowe rozwiązanie problemu nie leży w ich kompetencjach. Wszystkie próby znalezienia cudownego rozwiązania bez pieniędzy skończą się tak jak dotychczas, niczym. I jeszcze jedna uwaga. W swojej praktyce pośrednika w obrocie nieruchomościami spotykałem się najczęściej z trzecią możliwością – właściciel odzyskujący nieruchomość porozumiewał się z lokatorami oraz właścicielami wyodrębnionych lokali i na podstawie stosownych umów i problem był polubownie rozwiązywany.

Chętnie poznam sytuację w innych miastach. Zachęcam do korespondencji za pośrednictwem redakcji.

Czytaj też: Sklep w spółdzielni >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[spółdzielnia mieszkaniowa, warszawa, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, grunty spółdzielni mieszkaniowych, właściciele mieszkań, spółdzielcze lokale mieszkalne]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... czytam więcej »


Jak płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Co wybrać do czyszczenia elewacji i klatek schodowych?

mycie nieruchomościW czasach wirusów, oprócz dbania o budynek pod względem czystości wizualnej, musimy także dbać też o czystość biologiczną. Co może pomóc nam w tych zadaniach? Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Jak ukryć śmietnik w przestrzeni osiedlowej?

pompy cieplne śmietniki w przestrzeni osiedlowej
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Śmietniki – temat wprawdzie trochę wstydliwy, trochę niechciany, a nawet unikany. Niesłusznie. Otóż widok osiedlowych śmietników wcale nie musi wzbudzać odrazy... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
4/2020

Aktualny numer:

Administrator 4/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Umowa najmu a tarcza antykryzysowa
  • - Rozliczanie kosztów ciepła po sezonie
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18914|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12055|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11517|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl