CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Regulacja stanów prawnych gruntów w warszawskich spółdzielniach mieszkaniowych

Jacek Frydryszak  |  Administrator 11/2019  |  08.12.2019
W chwili obecnej przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali
W chwili obecnej przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali
pixabay.com

Warszawa to miasto, w którym działa ok. 500 spółdzielni mieszkaniowych, w tym te największe, liczące tysiące mieszkań, z zasobami realizowanymi po II wojnie światowej na gruntach przejętych przez Państwo w oparciu o tzw. dekret Bieruta.

Abstrakt:

Autor omawia odczuwalne do dzisiaj skutki przejęcia gruntów w oparciu o dekret Bieruta.

Budynki spółdzielcze wraz z infrastrukturą towarzyszącą były wznoszone na podstawie decyzji władz państwowych w oparciu o ówcześnie obowiązujące przepisy w zakresie planowania przestrzennego i Prawa budowlanego. Po wejściu w życie w roku 1990 Ustawy o samorządzie terytorialnym grunty warszawskie przeszły na własność m.st. Warszawy. Do chwili obecnej do części tych gruntów, obejmujących łącznie ponad 400 ha, spółdzielnie mieszkaniowe nie posiadają tytułu prawnego – ani prawa użytkowania wieczystego, ani prawa własności.

Problem dotyczy ok. 140 000 mieszkańców naszego miasta. Od wielu lat zarządy spółdzielni podejmują działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego tych gruntów, na razie z niewielkim skutkiem. Podstawy prawne roszczeń spółdzielni mieszkaniowych są bardzo mocne, ponieważ wynikają wprost z zapisów ustawowych tj. art. 208 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 35 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM).

Jakie są konsekwencje takiego stanu rzeczy?

Najważniejsze konsekwencje to brak możliwości przekształcania spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali w prawa własności lokali, brak możliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na brak tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32, ust. 4, pkt 2 ustawy Prawo budowlane), ale przede wszystkim konsekwencje wynikające z uchwały Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 24.05.2013 r. (sygn. akt III CZP/104/12), cytuję: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. Ten ostatni skutek jest bardzo poważny i bardzo wymierny; mieszkanie o enigmatycznym dla wielu tytule prawnym (ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) i bez możliwości założenia księgi wieczystej, ma znacznie niższą cenę rynkową oraz eliminuje spośród grona potencjalnych nabywców lokalu osoby posiłkujące się kredytem z uwagi na brak możliwości jego hipotecznego zabezpieczenia.

Dodatkowym „smaczkiem” tej uchwały jest fakt, że zarówno w dacie jej podjęcia, jak również w chwili obecnej przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidują możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali, zatem mieszkańcy posiadają ekspektatywę (roszczenie o ustanowienie) prawa, którego nie można ustanowić. Na domiar złego ostatnia nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września 2017 roku, w art. 3 ust. 1 mówi, że członkiem spółdzielni są te osoby, którym przysługuje: lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność oraz roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – zapomniano o roszczeniu do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W Warszawie zdarzyły się przypadki literalnego stosowania tego przepisu, co skutkowało wykreślaniem członków z rejestru członkowskiego z dniem wejścia w życie wskazanej wyżej nowelizacji USM.

Skutki umowy dzierżawy

Na niektóre grunty spółdzielnie mieszkaniowe zawarły z m.st. Warszawa umowy dzierżawy, co pozwala jedynie rozwiązać problem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdarzają się również przypadki występowania władz miasta przeciwko spółdzielniom mieszkaniowym z pozwami o ustalenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Poza wymiernymi stratami, wynikającymi z ograniczonych możliwości zbycia lokalu, koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów dzierżawy terenu lub opłat z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, istnieją również konsekwencje niewymierne przejawiające się w poczuciu niepewności swojej sytuacji mieszkaniowej wśród mieszkańców zasobów spółdzielczych i towarzyszące tym obawom poczucie bycia „gorszą kategorią” spółdzielców. Mieszkańcy nie mają żadnej pewności, że ich budynek nie zostanie wraz z nimi oddany byłym właścicielom w ramach roszczeń reprywatyzacyjnych; nie są mi co prawda znane takie przypadki w spółdzielniach mieszkaniowych (w przeciwieństwie do nieruchomości, w których mają zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali), ale czy jest to niemożliwe? Należy dodatkowo podkreślić, że grunty, do których nie przysługuje spółdzielniom mieszkaniowym tytuł prawny i za które muszą często wnosić opłaty (czynsz dzierżawny lub wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości), zajęte np. pod osiedlowe parki, place zabaw, boiska sportowe itp. są przez spółdzielnie utrzymywane (pomimo że korzystają z nich również osoby spoza spółdzielni), a mieszkańcy ponoszą koszty tego utrzymania w ramach wnoszonych opłat eksploatacyjnych. Opisana sytuacja rodzi poważne napięcia społeczne, których konsekwencje ponoszą przede wszystkim zarządy spółdzielni mieszkaniowych pomimo tego, że to nie one są winne wieloletnich zaniedbań w tym zakresie.

Mała ustawa reprywatyzacyjna to za mało

W ostatnim okresie z inicjatywy członków zarządów niektórych warszawskich spółdzielni mieszkaniowych Prezydent m.st. Warszawy powołał zespół roboczy z udziałem przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych, którego zadaniem będzie wspólne wypracowanie procedur pozwalających przyspieszyć rozwiązanie tego palącego problemu. Pierwsze spotkania zespołu są obiecujące i dają podstawy do umiarkowanego optymizmu; przedstawiciele władz miasta sprawę regulacji stanów prawnych gruntów w spółdzielniach mieszkaniowych uznały za jeden z priorytetów w obecnej kadencji. Trzeba jednak podkreślić, że nie wszystkie sprawy da się rozwiązać bez uchwalenia przez parlament ustawy reprywatyzacyjnej; tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna dotycząca głównie nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne nie rozwiązuje problemów w spółdzielniach mieszkaniowych.

Moim zdaniem sprawę trzeba postawić jasno – dopóki nie zostanie rozwiązany problem roszczeń byłych właścicieli nieruchomości, dopóty nie ma możliwości uregulowania stanu prawnego lokali, do których członkom spółdzielni mieszkaniowych przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Być może szansą na przynajmniej częściowe rozwiązanie tego problemu jest pomysł przedstawiony przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, polegający na zastosowaniu w stosunku do spornych nieruchomości tzw. instytucji przemilczenia. Nabycie nieruchomości stwierdzałby sąd na wniosek spółdzielni mieszkaniowej, po uprzednim wezwaniu do zgłoszenia się osób posiadających tytuł prawny (lub ich następców prawnych) w terminie 12 miesięcy i wykazania tytułu prawnego pod rygorem stwierdzenia nabycia na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Takie postępowanie nie rozwiąże jednak problemu w przypadkach zgłoszenia się osób uprawnionych, posiadających udokumentowane i zasadne roszczenia.

Sprawa państwowa – koszty samorządowe

Na koniec ogólna refleksja dotycząca problematyki zwrotu nieruchomości dawnym właścicielom. Na podstawie przekazów medialnych wyrobił się chyba w społeczeństwie pogląd, że po jednej stronie są „źli” właściciele dążący wszystkimi metodami (czasem sprzecznymi z prawem, co powinno być karane) do odzyskania swojej własności, „źli” urzędnicy, którzy wydają decyzje o zwrocie i „dobrzy” lokatorzy, których właściciel otrzymuje niejako „w pakiecie” wraz z nieruchomością.

Według mojej opinii wszystkie strony mają rację: właściciel ma prawo do zwrotu nieruchomości, więc stara się je realizować, organ na podstawie istniejącego prawa ma obowiązek i musi wydawać decyzje (inaczej i tak przegra w sądzie, narażając się na dodatkowe koszty, które będą musiały być pokryte ze środków publicznych), a mieszkaniec ma tytuł prawny (decyzja, umowa najmu, własność) i też chce go realizować. Jakie jest wyjście? Albo trzeba zapłacić byłym właścicielom odszkodowanie, albo zwrócić nieruchomość zapewniając przed jej wydaniem wszystkim mieszkańcom lokale zamienne.

Oba te rozwiązania wymagają dużych nakładów finansowanych z budżetu Państwa. Podkreślam te słowa, ponieważ dotychczas wszelkie koszty (np. mieszkania zamienne dla „wysiedlanych” lokatorów) są ponoszone przez samorządy, pomimo tego, że systemowe rozwiązanie problemu nie leży w ich kompetencjach. Wszystkie próby znalezienia cudownego rozwiązania bez pieniędzy skończą się tak jak dotychczas, niczym. I jeszcze jedna uwaga. W swojej praktyce pośrednika w obrocie nieruchomościami spotykałem się najczęściej z trzecią możliwością – właściciel odzyskujący nieruchomość porozumiewał się z lokatorami oraz właścicielami wyodrębnionych lokali i na podstawie stosownych umów i problem był polubownie rozwiązywany.

Chętnie poznam sytuację w innych miastach. Zachęcam do korespondencji za pośrednictwem redakcji.

Czytaj też: Sklep w spółdzielni >>

Chcesz być na bieżąco? Czytaj nasz newsletter!

[spółdzielnia mieszkaniowa, warszawa, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, grunty spółdzielni mieszkaniowych, właściciele mieszkań, spółdzielcze lokale mieszkalne]

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Windy w budynkach - zobacz specjalne rozwiązania»

Wzroszt cen za ogrzewanieGodziny szczytu w budynkach mieszkalnych przypadają na godziny poranne, kiedy mieszkańcy wychodzą z domu oraz wieczorne, gdy do niego wracają. Jak zaprojektować wygodne rozwiązania transportowe dostosowane do rzeczywistych sytuacji... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

pożar w budynku termomodernizacja
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...)... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Jak obniżyć koszty ogrzewania i energii dla Wspólnot Mieszkaniowych »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Obniżanie kosztów energii Donice z betonu architektonicznego
Obniż koszty ogrzewania i energii, i zyskaj otoczenie bardziej przyjazne dla ludzi i środowiska - z ekokredytem dla Wspólnot Mieszkaniowych - bez prowizji. (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18005|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11280|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10851|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl