Czy kredyt we frankach może być problemem przy sprzedaży mieszkania?
Osoby zainteresowane sprzedażą mieszkania z kredytem we franku czasem mogą dowiedzieć się o innych (niestandardowych) sposobach sfinalizowania transakcji
fot. Pixabay
Wszystko wskazuje na to, że „frankowy” problem w Polsce nie doczeka się systemowego rozwiązania. Najbardziej zadłużeni lub zdeterminowani kredytobiorcy próbują swoich sił w sądowym boju z bankiem. Pozostali „frankowicze” z różnych względów nie dążą do zmiany warunków swojej umowy kredytowej. W tym kontekście warto pamiętać, że spora cześć „frankowców” zaciągnęła kredyt we frankach po kursie CHF/PLN znacznie wyższym od historycznego minimum (ok. 2,00 zł). Potwierdzają to również dane Komisji Nadzoru Finansowego. Te statystyki z końca 2018 roku mówią, że wówczas mniej więcej 70% kredytów we franku miało wskaźnik LtV (zadłużenie/wartość mieszkania) na bezpiecznym poziomie poniżej 80%
Zobacz także
Bank Pocztowy S.A. Jak skutecznie zmniejszyć koszt termomodernizacji? Sprawdź Kredyt na OZE w Banku Pocztowym oraz Program TERMO BGK
W obliczu drożejących mediów oraz wysokich kosztów eksploatacyjnych niezwykle istotne staje się podejmowanie działań ograniczających wydatki. Jednym z kluczowych sposobów, aby osiągnąć ten cel jest wdrożenie...
W obliczu drożejących mediów oraz wysokich kosztów eksploatacyjnych niezwykle istotne staje się podejmowanie działań ograniczających wydatki. Jednym z kluczowych sposobów, aby osiągnąć ten cel jest wdrożenie rozwiązań proekologicznych np. instalacja paneli fotowoltaicznych czy termomodernizacja nieruchomości. Dla Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych to nie tylko krok w kierunku oszczędności finansowych, ale również podwyższenie wartości budynku oraz znaczny wkład w ochronę środowiska.
Bank Pocztowy S.A. Finansowanie OZE – łatwiej, szybciej, prościej. Bank Pocztowy oferuje kredyt na korzystnych warunkach
Wychodząc naprzeciw potrzebom Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych, Bank Pocztowy oferuje elastyczny Kredyt na OZE o dowolnej wysokości, jednak nie niższy niż 10 tysięcy złotych. Jak przyznaje Paweł Andrzejczyk,...
Wychodząc naprzeciw potrzebom Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych, Bank Pocztowy oferuje elastyczny Kredyt na OZE o dowolnej wysokości, jednak nie niższy niż 10 tysięcy złotych. Jak przyznaje Paweł Andrzejczyk, Dyrektor Departamentu Bankowości Instytucjonalnej Banku Pocztowego, kredyt na odnawialne źródła energii (OZE) to odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie Wspólnot i Spółdzielni Mieszkaniowych, które chciałyby w najbliższym czasie sfinansować projekty związane z efektywnością energetyczną.
Bankier.pl Chwilówki – co trzeba o nich wiedzieć?
Chwilówka to jeden z najpopularniejszych instrumentów finansowych. Z czego wynika fenomen tego krótkoterminowego produktu? Oto najważniejsze kwestie związane z funkcjonowaniem chwilówek, a także procesem...
Chwilówka to jeden z najpopularniejszych instrumentów finansowych. Z czego wynika fenomen tego krótkoterminowego produktu? Oto najważniejsze kwestie związane z funkcjonowaniem chwilówek, a także procesem ich zaciągania oraz spłaty.
Wspomniany wskaźnik LtV ma bardzo duże znaczenie w kontekście sprzedaży mieszkania, które obciąża kredyt we frankach. Jeżeli poziom LtV wynosi ponad 100%, to ewentualna transakcja prawdopodobnie będzie wymagała dopłaty ze strony sprzedającego. Wiele osób po prostu nie chce lub nie może pozwolić sobie na taki dodatkowy wydatek.
– Właśnie dlatego w mediach często mówi się o problemie dotyczącym kredytobiorców „uwięzionych” w swoich mieszkaniach – wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Spłata kredytu po obecnym kursie to ryzyko
Warto zdawać sobie sprawę, że wysoka wartość LtV i związana z nią dopłata nie jest jedynym utrudnieniem dotyczącym sprzedaży mieszkania z kredytem we franku. Kolejny problem, który napotykają osoby posiadające kredyt we frankach, to konieczność rozliczenia wspomnianego zobowiązania na podstawie obecnego kursu CHF/PLN.
Spora część „frankowców” chciałaby spłacić swój dług wtedy, gdy kurs szwajcarskiej waluty będzie znacznie niższy. Taka sytuacja zwiększa bowiem szansę, że kredytobiorcy pozostanie spora nadwyżka finansowa po sprzedaży mieszkania lub domu. Warto również pamiętać, że duża część „frankowców” posiada bardzo niskie marże kredytowe w umowach (na poziomie 0,9-1,2%).
– Jeżeli takie osoby chciałyby spłacić kredyt we frankach i zaciągnąć nowe zobowiązanie hipoteczne (bez waloryzacji do waluty obcej), to bank zaproponowałby marżę wyższą o około 1,0 punkt procentowy (np. 2,1% zamiast 1,1%) – zaznacza ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Czasem kredyt we frankach odstrasza nabywcę
W kontekście kłopotów ze sprzedażą mieszkania obciążanego przez kredyt we frankach, warto również wspomnieć o ewentualnych obawach nabywców. Osoby szukające lokum czasem dość nieufnie reagują na obciążenie mieszkania zobowiązaniem w obcej walucie. Wynika to między innymi z faktu, że zakup lokum posiadającego walutowy balast jest bardziej czasochłonny i kłopotliwy. Pewne utrudnienia będą miały miejsce nawet wtedy, gdy zadatek wpłacony po podpisaniu umowy przedwstępnej posłuży do całkowitego spłacenia kredytu i rozliczenia z bankiem.
Innym dość niestandardowym rozwiązaniem jest cesja, czyli przeniesienie kredytu (zwykle przewalutowanego) na nabywcę mieszkania i późniejsza spłata długu przez nowego właściciela nieruchomości. Wielu kupujących może wystraszyć taki scenariusz, który jest związany z koniecznością analizy ich sytuacji finansowej. Nabywcy mieszkania wolą po prostu przelać część ceny zakupu na rachunek służący do spłaty kredytu (po wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia o zadłużeniu i promesy banku).
– Wszystkie powyższe problemy sprawiają, że w przypadku mniej atrakcyjnej nieruchomości kredyt we frankach czasem stanowi wadę utrudniającą sprzedaż i ograniczającą szanse na wynegocjowanie bardzo dobrej ceny – podkreśla Leszek Markiewicz.
Dług można przenieść na nową nieruchomość
Osoby zainteresowane sprzedażą mieszkania z kredytem we franku czasem mogą dowiedzieć się o innych (niestandardowych) sposobach sfinalizowania transakcji. Przykładem takiego rozwiązania jest tymczasowe przeniesienie hipoteki obciążającej lokum na drugie mieszkanie kredytobiorcy lub nieruchomość należącą do jego bliskich. Warto oczywiście pamiętać, że ten wariant skutkuje kosztami związanymi z wyceną nieruchomości mieszkaniowej i wpisem hipoteki.
Osoby posiadające kredyt we frankach mogą również negocjować z bankiem inne rozwiązanie. Mowa o tymczasowym uwolnieniu sprzedawanego lokum od hipoteki (często pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia) i późniejszym przeniesieniu obciążenia na kupowane mieszkanie. Jeżeli nabyte lokum z rynku wtórnego ma większą wartość, to opisywana operacja będzie skutkowała spadkiem wskaźnika LtV. Trzeba jednak pamiętać, że w takiej sytuacji różnica pomiędzy ceną sprzedaży poprzedniego lokum i kosztem zakupu nowego domu lub mieszkania zwykle musi być pokryta samodzielnie przez kredytobiorcę.
Zaangażowanie własnych środków (w celu częściowego nadpłacenia kredytu) bywa konieczne również wtedy, gdy kupowane mieszkanie na mniejszą wartość niż poprzednie lokum.
– Wspomniana sytuacja może bowiem skutkować wzrostem wskaźnika LtV do zbyt wysokiego poziomu. Warto pamiętać, że taka podwyżka LtV jest niekorzystna dla banku ze względów dotyczących ryzyka finansowego oraz zasad rachunkowości” – podsumowuje ekspert.
Źródło: Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl