OC zarządcy w prawie i praktyce

Uwarunkowania prawne regulujące funkcjonowanie zawodu zarządcy nieruchomości, w tym również regulujące obowiązek ubezpieczenia OC, ulegały ciągłym przeobrażeniom na przestrzeni ostatnich lat. Po tzw. deregulacji z 2014 roku jedynym obowiązkiem stawianym zarządcom przez ustawodawcę (poza pisemną formą umowy o zarządzanie) pozostawał obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Likwidacja licencji zawodowych, i tym samym Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, wprowadziła stan prawny, w którym za brak polisy OC zarządcy nieprzewidziane były żadne sankcje – w praktyce przepis ten był martwy. Sytuacja uległa zmianie po nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2018 roku, wprowadzającej kary finansowe za brak dopełnienia omawianego obowiązku.

Zgodnie z prawem

Podstawą prawną obowiązku posiadania przez zarządcę polisy odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością jest art. 186 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN). Dokładne parametry ubezpieczenia – sumy gwarantowane oraz zakres odpowiedzialności zostały określone w przepisach wykonawczych – Rozporządzeniu Ministra Finansów z 26 kwietnia 2019 roku w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości (DzU z 2019 poz. 802).

Zakres ubezpieczenia – zgodnie z wymaganiami określonymi w UGN (art. 186 ust. 3) polisa ubezpieczeniowa powinna obejmować zarówno zarządcę, jak i wszystkie osoby pracujące pod jego nadzorem i zaangażowane w proces zarządzania nieruchomością. Ubezpieczenie obejmuje szkody spowodowane działaniem lub zaniechaniem tych osób (§ 2 ust. 2 rozporządzenia). Polisa nie obejmuje zdarzeń polegających na:

• uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zastępnemu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu,
• polegających na zapłacie kar umownych,
• powstałych na skutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Intencją pierwszego z wyłączeń jest zablokowanie możliwości wyłudzenia odszkodowania poprzez zgłaszanie fikcyjnych szkód, co wydaje się logicznym posunięciem ustawodawcy. Więcej uwagi warto poświęcić na przeanalizowanie drugiego przypadku, tj. zapłaty kar umownych. Problem interpretacyjny wynika z faktu niesprecyzowania przez ustawodawcę, czy wyłączenie kar umownych z odpowiedzialności dotyczy jedynie umowy o zarządzanie nieruchomością czy też wszystkich umów, za których realizację odpowiedzialny jest zarządca np. niedopełnienie terminów dostarczenia dokumentów, odsetki za nieterminową zapłatę zobowiązań klienta etc. Interpretacja przepisu w szerokim ujęciu skłania do przyjęcia stanowiska, że polisa nie obejmuje zapłaty żadnych kar umownych.

Suma gwarancyjna – zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia minimalna suma ubezpieczenia, dotycząca jednego zdarzenia (zgłoszenia szkody) oraz wszystkich zdarzeń w okresie trwania ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, wynosi równowartość 50 000 euro. Z analizy ofert towarzystw ubezpieczeniowych wynika, że zakres ubezpieczenia waha się w zakresie 50 000–1 500 000 euro. Jest to podstawowy parametr wpływający na wysokość składki, dodatkowo towarzystwa ubezpieczeniowe biorą pod uwagę również wielkość obrotu za poprzedni rok oraz przynależność do organizacji branżowych.

Oprócz posiadania aktualnej, ważnej polisy, UGN nakłada na zarządców obowiązek każdorazowego dołączania jej kopii do umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 186 ust. 3a). W przypadku niedopełnienia tego wymogu na wezwanie klienta zarządca powinien przedłożyć polisę w terminie 7 dni, w innym przypadku umowa o zarządzanie może zostać wypowiedziana niezwłocznie, bez zachowania terminu wypowiedzenia (ust. 3b). Warto podkreślić, że możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy nie oznacza jej nieważności i tym samym nie uprawnia do wyłączenia roszczeń zarządcy względem klienta z tytułu wynagrodzenia za wykonane czynności.

Czytaj też: Polacy rzadziej tracą dach nad głową >>

[oc, ubezpieczenie oc zarządcy, zarządca nieruchomością, sankcje, dobrowolne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, ubezpieczenie oc przedsiębiorcy]