Sposób prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego
Książka Obiektu Budowlanego jest kontynuacją Dziennika Budowy i poprzedza ewentualny Dziennik Rozbiórki
fot. pixabay
Mimo, ze prowadzenie KOB-u było już wielokrotnie szeroko opisywane, praktyka wskazuje jednak, że pozostawia ono jeszcze wiele do życzenia i wskazuje częstokroć na jedynie formalną poprawność.
Zobacz także
„4M” Spółka Jawna Poznaj najwyższej jakości pojemniki na odpady
Jesteśmy rodzinną firmą działającą w branży gospodarki odpadami od 2008 roku. Nasza działalność powstała oraz funkcjonuje wyłącznie dzięki polskiemu kapitałowi. Wieloletnie doświadczenie pozwala zaspokoić...
Jesteśmy rodzinną firmą działającą w branży gospodarki odpadami od 2008 roku. Nasza działalność powstała oraz funkcjonuje wyłącznie dzięki polskiemu kapitałowi. Wieloletnie doświadczenie pozwala zaspokoić zróżnicowane potrzeby naszych partnerów. Trzonem naszej działalności są i zawsze były produkty marki WEBER – najlepsze jakościowo pojemniki na odpady w Europie! Dziś nasza oferta obejmuje także kontenery stalowe, pojemniki typu „dzwon” czy rozwiązania do segregacji wewnętrznej oraz zewnętrznej.
Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej S.A. Jak zmienić swojego zarządcę nieruchomości?
Zarządzanie nieruchomościami to dość trudna branża. Na rynku działa wiele firm, które oferują tego typu usługi. Coraz częściej zgłaszają się do nas osoby działające w zarządach Wspólnot Mieszkaniowych...
Zarządzanie nieruchomościami to dość trudna branża. Na rynku działa wiele firm, które oferują tego typu usługi. Coraz częściej zgłaszają się do nas osoby działające w zarządach Wspólnot Mieszkaniowych i proszą nas o przygotowanie oferty na zarządzanie, ponieważ nie są zadowolone ze współpracy z dotychczasowym zarządcą.
merXu Wystartowała merXu – innowacyjna platforma e-commerce przeznaczona dla handlu B2B w regionie CEE
Wystartowała merXu, horyzontalna platforma e-commerce dla firm z sektora B2B z Europy Środkowo-Wschodniej. Innowacyjny marketplace wyróżnia się szeregiem funkcjonalności dopasowanych ściśle do potrzeb...
Wystartowała merXu, horyzontalna platforma e-commerce dla firm z sektora B2B z Europy Środkowo-Wschodniej. Innowacyjny marketplace wyróżnia się szeregiem funkcjonalności dopasowanych ściśle do potrzeb przedsiębiorców oraz uwarunkowań rynku B2B, w połączeniu z wygodą użytkowania na najwyższym poziomie. Przedsiębiorstwa z Polski, Czech, Słowacji, Litwy i Estonii mogą handlować na merXu produktami z kategorii niekonsumpcyjnych. Za przedsięwzięciem stoi doświadczony zespół specjalistów e-commerce z regionu...
Na wstępie należy przypomnieć, że Książka Obiektu Budowlanego:
- jest kontynuacją Dziennika Budowy i poprzedza ewentualny Dziennik Rozbiórki;
- jest zbiorem dokumentów i zapisów zdarzeń, zachodzących w toku użytkowania obiektu;
- podczas zakładania KOB dla już funkcjonującego obiektu, należy zarejestrować stan rzeczywisty dołączony do dokumentacji powykonawczej.
Ponadto, szczególnie istotne jest, aby Książka Obiektu Budowlanego była prowadzona przejrzyście, w sposób umożliwiający zwięzłą i jednoznaczną czytelność zaleceń pokontrolnych.
Ten ostatni punkt – wydawać by się mogło najprostszy – nie został dostatecznie dostrzeżony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 03 lipca 2003 r. w załączniku „Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu”.
Spróbujmy zatem prześledzić problem raz jeszcze w celu omówienia systematyki w prowadzeniu dokumentacji przeglądów oraz wypracowania algorytmu postępowania przy prowadzonych zapisach w Książce Obiektu Budowlanego.
Co mówi prawo?
Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo Budowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontrolom, dokonywanym co najmniej 1 raz w roku, które polegają na:
- sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników, występujących podczas użytkowania obiektu,
- kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- kontroli instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Poza przedstawionym zakresem rzeczowym dla powierzchni wielkowymiarowych (pow. zabudowy ≥ 2 000 m2; lub pow. dachu ≥ 1 000 m2), zachodzi obowiązek przeprowadzania kontroli co najmniej 2 razy w roku z zaleceniem, że muszą one się odbyć w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.
Co najmniej 1 raz na 5 lat należy dokonać kontroli, polegających na:
- sprawdzeniu stanu technicznego, przydatności do dalszego użytkowania,
- estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
- kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej, oporności izolacji i uziemień.
Podobnie zaleca się wydzielić obszar Tablicy nr 4 dla zagadnień ppoż., określonych w § 6 rozporządzenia MSWiA z dnia 07 czerwca 2010 r., ze szczególnym uwzględnieniem:
- przeznaczenia i sposobu użytkowania obiektu,
- rodzaju wyposażenia w środki gaśnicze,
- warunków organizacji ewakuacji, stosownie do występującej kategorii zagrożenia ludzi.
W ramach przygotowania warunków ewakuacji, zarządca obiektu zobowiązany jest do opracowania „Instrukcji Bezpieczeństwa Pożarowego”, zgodnie z § 15–§ 17, przywołanego rozporządzenia w celu praktycznego sprawdzenia jej organizacji.
Uwagi uzyskane z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego potwierdzają zasadność opracowania własnej – charakterystycznej dla firmy czy obiektu – systematyki przeglądów i związanych z tym form zapisów w Książce Obiektu Budowlanego.
Pamiętać jednak należy, że przeprowadzający przegląd okresowy budynku powinien zawsze w pierwszej kolejności zapoznać się z protokołami poprzednich przeglądów i realizacją wynikających stąd zaleceń, a pozostających – jak wykazano – w tym samym bloku tematycznym.
Prowadzenie KOB na przykładzie
Do ciekawszych przykładów takiego zastosowania należy zaliczyć Książkę ObiektuBudowlanego, prowadzoną na rzecz Domu Opieki Społecznej pod nazwą – Fundacja „Dom Muzyka Seniora” w miejscowości Kąty, gmina Góra Kalwaria.Architektura budynku nawiązuje do dawnego stylu polskiego z wewnętrznym dziedzińcem. Budynek jest wolnostojący, niepodpiwniczony, na planie prostokąta o wymiarach 40 m x 60 m z wewnętrznym patio.
Budynek przeznaczony jest dla osób starszych o ograniczonych zdolnościach poruszania się i został zaliczony do drugiej kategorii zagrożenia przeciwpożarowego.
Książka Obiektu Budowlanego opisana i prowadzona jest według zasad:
Przeglądy roczne
Przeglądy – METEO (elementy narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne)
Przeglądy – GAZ (szczelność instalacji, odbiorników, gazomierzy, zaworów)
Przeglądy – KOMIN (drożność przewodów, sprawność centralek, skuteczność wentylacji)
Przeglądy 2-letnie
Przeglądy – POŻAR (konserwacja hydrantów, gaśnic; organizacja ewakuacji)
Przeglądy ECO – Socjal (sanitariaty, stolarka, oświetlenia, szatnie, uciążliwość, estetyka)
Przeglądy ECO – Woda (kontrola separatora, odwodnienie, tereny zielone)
Przeglądy UDT (kocioł gazowy, skuteczność zabezpieczeń, urządzenia dźwigowe)
Przeglądy ELEKTR – Ster (skuteczność zasilania, sterowniki, utrzymanie urządzeń)
Przeglądy 5-letnie
Przeglądy TECH – Bud (fundamenty, konstrukcje nośne, stropy, schody, balkony)
Przeglądy ELEKTR – Ochr (ochrona odgromowa, ochrona przeciw porażeniowa, oporność izolacji).
Jak przytoczone przykłady wskazują, zapisy w Książce Obiektu Budowlanego należy prowadzić w taki sposób, aby zawsze uzyskać prostą i czytelną kronikę kontrolowanego obiektu.