CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

#GorącaLinia – indywidualne zbieranie głosów

Paweł Puch  |  30.04.2020
fot. redakcja

Czytelniczka pisze:

Wszystko wskazuje na to, że ograniczenie zgromadzeń potrwa jeszcze jakiś czas (bliżej nieokreślony). Co w sytuacji, gdy chcemy dokończyć proces wyboru zarządu w powstałej wspólnocie? Zlecić zarząd powierzony lub np. zmienić zarządcę? Czy istnieje jakaś możliwość organizacji zebrania lub zebrania głosów nad uchwałami w trybie indywidualnego zbierania głosów? Co w przypadku uchwał potwierdzanych notarialnie? 

Ekspert odpowiada:

Ustawa o tarczy antykryzysowej przewiduje, że w sytuacji, gdy ustawowy termin na zwołanie zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, termin ten ulega przedłużeniu o 6 tygodni począwszy od dnia odwołania tego stanu. Zatem jeżeli w danej wspólnocie mieszkaniowej nie odbyło się jeszcze zebranie roczne, obowiązek jego odbycia został przesunięty na okres po zniesieniu stanu epidemii. Także utrzymany jest nadal zakaz zgromadzeń, który w praktyce uniemożliwia odbycie zebrania właścicieli i prawdopodobnie nie zostanie on zniesiony w tym roku. Nie oznacza to jednak, że wspólnoty nie działają i nie podejmują decyzji. 

Może Cię zainteresuje: #GorącaLinia – wspólnota mieszkaniowa a ustawa o rachunkowości

Indywidualne i korespondencyjne zbieranie głosów

Wprawdzie zarząd może sam podejmować czynności zwykłego zarządu, ale już na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwały w dużej wspólnocie mieszkaniowej są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, na przykład, gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości właścicieli lokali. Zatem uchwały mogą być podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów.

 Zasady podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, w tym termin, w jakim są zbierane, wspólnota może doprecyzować w regulaminie (uchwała) i wówczas zarząd będzie zobligowany tymi postanowieniami. W przypadku braku takich postanowień wprawdzie ustawa o własności lokali nie określa terminu, w jakim zarząd ma zbierać głosy w drodze indywidualnego ich zbierania, ale nie może tego robić w nieskończoność. Przepis posługuje się bowiem sformułowaniem „zbierania głosów” zatem wymaga aktywności zarządu. Nie można więc uznać za właściwe przyjęcie przez zarząd biernej postawy polegającej na „położeniu uchwały na stole” i czekanie miesiącami do skutku aż wszyscy właściciele wypowiedzą się w sprawie. Sam sposób zbieranie głosów przez zarząd nie został w przepisach określony zatem można uznać, że jest każda nienaruszająca prawa forma działania zmierzająca do umożliwienia właścicielowi oddania głosu.

Z reguły podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów polega to na tym, że zarząd przygotowuje treść uchwały wraz z listą do głosowania, a następnie członkowie zarządu chodzą od drzwi do drzwi i zbierają głosy pod uchwałą. Obecnie bardzo często indywidualne zbieranie głosów poprzedzone jest dyskusją na forum internetowym wspólnoty, gdzie mieszkańcy wraz z zarządem ustalają treści uchwał do podjęcia. Warto zwrócić uwagę, że zarząd zbierając głosy nie ma obowiązku uzyskać decyzji (głosu) każdego właściciela i może zakończyć glosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów, gdy uzyska pod uchwałą podpisy wystarczającej większości właścicieli lub gdy z arytmetyki wynika, że nawet gdyby pozostali właściciele głosowali za i tak uchwała nie zostałaby podjęta. Jest to zwłaszcza istotne w obecnej sytuacji epidemii, gdzie kontakt ze wszystkimi właścicielami ani nie będzie możliwy.

W drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuje się uchwały zwłaszcza w sprawach gdzie konieczna jest szybka decyzja właścicieli i nie ma czasu na zwoływanie zebrania. Nie oznacza to, że stosowanie tego trybu musi być czymś uzasadnione, a o jego zastosowaniu decyduje zarząd, kierując się okolicznościami danej sytuacji. W orzecznictwie sądowym panuje tylko pogląd, że w drodze indywidualnego zbierania głosów nie powinno się przeprowadzić zebrania rocznego. Choć w dobie epidemii i ograniczeń co do przemieszczania się i zgromadzeń zapewne sądy nie zakwestionowałyby także podjęcia w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwał zastrzeżonych dla zebrania rocznego.

Ponadto warto zwrócić uwagę, że przepisy nie mówią, jak dokładnie ma przebiegać zbieranie głosów w drodze indywidualnego ich zbierania. Zatem można w stosunku do właścicieli przebywających w innych miastach czy za granicą wprowadzić głosowanie korespondencyjne, które niektórym z nas już niestety negatywnie się kojarzy. Polega ona na tym, że członkowie zarządu kontaktują się z właścicielem telefonicznie czy mailowo, że głosowane są określone uchwały. Właściciel prosi o przesłanie ich na wskazany adres oddaje głos na kartach do głosowania i odsyła podpisane przez siebie dokumenty pocztą tradycyjną. 

Może Ci się spodoba: #GorącaLinia – podział wspólnoty wielobudynkowej

Komunikacja elektroniczna

Warto też zwrócić uwagę i docenić w tych trudnych czasach możliwość kontaktów, a także podejmowania decyzji poprzez internet. Zarząd może porozumiewać się z właścicielami lokali w każdej możliwej formie. E-mail, fora dyskusyjne i strony internetowe przeznaczone dla konkretnych wspólnot są obecnie bardzo dobrą, jeżeli nie najlepszą, formą wymiany informacji pomiędzy zarządem, a właścicielami oraz między samymi właścicielami. Z powodzeniem mogą służyć informowaniu się o bieżących sprawach, wymianie poglądów, ustaleniu wspólnego stanowiska, wspólnemu przygotowywaniu treści uchwał, uzgodnieniu sposobu podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów itd.

Orzecznictwo sądowe bardzo liberalnie podchodzi do braku dochowania wymogów formalnych we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z ukształtowaną linią orzecznictwa, uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na podjęcie tej uchwały. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06).

Według interpretacji Ministerstwa Infrastruktury wyrażanego już wiele lat temu członkowie wspólnot mogą posługiwać się skutecznie pocztą elektroniczną. Zdaniem Ministerstwa nie ma przeszkód, aby oświadczenie woli złożyć drogą elektroniczną. Zgodnie bowiem z art. 60 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (złożenie oświadczenia woli za pośrednictwem poczty elektronicznej). Zdaniem Ministerstwa właściciel, który jest zainteresowany tą formą komunikacji (na skrzynkę poczty elektronicznej), winien wcześniej jednorazowo złożyć deklarację w formie papierowej, z podaniem swojego adresu poczty elektronicznej.

Należy jednak pamiętać, że przepisy zastrzegają dla skutecznego dokonania niektórych czynności prawnych (złożenia oświadczenia woli) obowiązek dokonania ich w określonej przepisami szczególnej formie (na przykład aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej). W przypadku czynności, dla których ustawodawca zastrzegł pisemną formę złożenia oświadczenia woli, zastosowanie ma art. 78 § 2 Kc, zgodnie z którym dla osiągnięcia przez korespondencję elektroniczną statusu formy pisemnej, oświadczenie woli musi być opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Tym samym dla dochowania formy pisemnej danej czynności brak podpisu bezpiecznego wyklucza możliwość wysłania oświadczenia za pomocą poczty elektronicznej. Trzeba jednak podkreślić, że odnosi się to tylko do tych czynności, dla których wymagana forma została wprost określona w przepisach prawa.

Zobacz także: #GorącaLinia – czy wykonawca może naliczyć kary umowne?

W przypadku ustawy o własności lokali obowiązek zachowania szczególnej formy przewiduje art. 18 ust. 2a określający tryb zmiany sposobu zarządu powierzonego we wspólnocie. Ponadto, jak stanowi art. 22 ust. 2, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Powyższy przepis nawiązuje do art. 99 § 1 Kc, zgodnie z którym jeśli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności winno być udzielone w tej samej formie.

W związku z powyższym koniecznym jest zastosowanie takiej formy (oznaczającej konieczność wykorzystania podpisu kwalifikowanego) również w sprawach objętych zakresem działania art. 21 ust. 3, na mocy którego zarząd składa oświadczenia w celu wykonania uchwał ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (dotyczy to udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonania podziału nieruchomości wspólnej oraz udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem). Zdaniem Ministerstwa tym niemniej w przypadku pozostałych właściciele lokali mają możliwość skutecznego komunikowania się ze wspólnotą mieszkaniową za pośrednictwem poczty elektronicznej w formie zwykłej, niewymagającej podpisu kwalifikowanego. 

Zaprotokołowanie uchwały przez notariusza 

W niektórych sytuacjach uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza. Przepisy ustawy o własności lokali taki obowiązek wskazują wprost w przypadku zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną ustalonego na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali. Jak wynika bowiem z treści art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

W przypadku gdy wspólnota będzie musiała podjąć uchwałą protokołowaną przez notariusza w ramach czynności przygotowawczych zarząd będzie musiał umówić się na obsługę przez notariusza. Dotychczas polegało to na tym, że notariusz uczestniczył w zebraniu z czego sporządzał protokół. Obecnie odbycie zebrania nie będzie możliwe, co jednak nie wyklucza zaprotokołowania podjęcia uchwały przez notariusza, bo przepis nie mówi o zaprotokołowaniu zebrania tylko podjęcia uchwały, a skoro procedura dopuszcza podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów to i jest możliwość zaprotokołowania przez notariusza tak podjętej zgodnie z prawem uchwały.

Moim zdaniem zarząd zgłasza się do notariusza i oświadcza, że przystępuje do podjęcia uchwał w drodze indywidualnego ich zbierania i przedstawia projekty uchwał, a następnie po zbieraniu głosów przedstawia notariuszowi listy do głosowania a zatem wyniki głosowania, a notariusz spisuje protokół z tej czynności. Notariusze są przecież prawnikami i to wysokiej klasy, więc powinni dostrzec zwłaszcza w dobie stanu epidemii możliwość zaprotokołowania zgodnego z prawem podjęcia uchwały.

Czytaj również: #GorącaLinia – stawka podatku VAT

Podsumowanie

Zwróć uwagę, że podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów jest jak najbardziej zgodne z prawem i stawiane jest przez przepisy prawa na równi z podjęciem uchwały na zebraniu, a o podjęciu uchwały w tym trybie decyduje zarząd w zależności od okoliczności sytuacji, a stan epidemii jest jak najbardziej sytuacją uzasadniającą takie podejmowanie decyzji.

Zatem nie ma podstaw do wątpliwości, czy właściciele mogą podjąć uchwalę w drodze indywidualnego zbierania głosów nawet tych podejmowanych na zebraniu rocznym. W związku ze stanem epidemii warto też zwrócić uwagę na inne możliwości komunikacji z właścicielami lokali i podejmowania czy ustalania decyzji w drodze elektronicznej i korespondencyjnej. Warto też zwrócić uwagę, że najlepsze będzie łączenie tych wszystkich elementów, czyli kontaktów z właścicielami i dokonywanie ustaleń z wykorzystaniem internetu oraz podejmowanie decyzji w drodze indywidualnego zbierania głosów i w drodze korespondencyjnej. 


Sprawdzam pozostałe rady ekspertów 

 

[gorąca linia, pytanie czytelnika, odpowiedź eksperta, porady na trudne czasy, wspólnota mieszkaniowa, wybory korespondencyjne, indywidualne zbieranie głosów, podejmowanie uchwał we wspólnocie]

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 12612|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11740|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl